ICCJ. Decizia nr. 700/2006. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.700/2006
Dosar nou nr. 9449/1/2005
Dosar vechi nr. 2266/2005
Şedinţa publică din 17 februarie 2006
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea precizată, reclamanta F.M. a solicitat, în contradictoriu cu M.S.M., reprezentat prin P., ca prin sentinţa care se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 7.170.000.000 lei, reprezentând contravaloarea investiţiilor realizate de reclamantă la imobilul situat în Municipiul Sighetu Marmaţiei, înscris în C.F. Sighetu Marmaţiei.
Tribunalul Maramureş, secţia comercială, prin sentinţa nr. 2246 din 6 decembrie 2004, a admis acţiunea astfel cum a fost precizată şi l-a obligat pe pârât să-i plătească reclamantei suma de 7.170.000.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de investiţii realizate la imobilul situat în Sighetu Marmaţiei, precum şi la plata cheltuielilor de judecată. Pentru a ajunge la această soluţie, prima instanţă a reţinut că reclamanta a avut folosinţa imobilului de la adresa mai sus menţionată, începând cu data de 5 iulie 1971, în temeiul unui contract de închiriere, că acest imobil care era într-o stare de degradare avansată a fost remediat de reclamantă din fonduri proprii şi că la data de 30 noiembrie 2000 a fost evacuată prin punerea în executare a unei sentinţe de evacuare obţinută în dosarul nr. 3495/1997 de pârâtul M.S.M. prin P.
Instanţa de fond a avut în vedere la pronunţarea soluţiei şi sentinţa arbitrală nr. 620 din 10 iulie 1979, prin care s-a stabilit că reclamanta a executat lucrări de construcţii a căror decontare urma să se facă la încetarea locaţiunii. Pentru determinarea costului lucrărilor prima instanţă a avut în vedere expertiza întocmită de expertul tehnic judiciar C.M.
În baza aceleiaşi expertize s-a stabilit că lucrările efectuate de reclamantă au fost necesare pentru modificarea destinaţiei clădirii din locuinţă, în local public, cunoscut sub denumirea de C.Z.
Sentinţa nr. 2246 din 6 decembrie 2004 a fost apelată de pârât, iar Curtea de Apel Cluj prin Decizia nr. 131/2005 a admis apelul M.S.M., a schimbat în tot sentinţa Tribunalului Maramureş şi în fond, a respins acţiunea reclamantei ca prescrisă.
Pentru a decide astfel, Curtea a reţinut că încetarea raporturilor de locaţiune a fost stabilită prin sentinţa nr. 581/1998, rămasă definitivă prin Decizia Curţii de Apel Cluj nr. 139 din 10 aprilie 1999.
După această dată, Curtea a apreciat că nu prezintă nici o relevanţă faptul că reclamanta a continuat să rămână în spaţiu până la data când s-a pus în executare hotărârea de evacuare. În acelaşi sens, instanţa de apel a apreciat că plata în continuare a folosinţei spaţiului, după data când s-a dispus evacuarea nu mai are înţelesul termenului de chirie ci reprezintă despăgubirea care se cuvine proprietarului lipsit de folosinţa imobilului proprietatea sa. A mai reţinut instanţa de apel că termenul de prescripţie privind plata contravalorii îmbunătăţirilor a curs în defavoarea reclamantei care avea calitatea de creditor începând cu data când s-a dispus evacuarea acesteia din spaţiu, astfel că la data introducerii acţiunii, termenul prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1958 era împlinit.
Împotriva deciziei nr. 131 din 11 aprilie 2005, pronunţată de Curtea de Apel Cluj a declarat recurs reclamanta F.M., prin care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 alin. (9) C. proc. civ., în argumentarea căruia, în esenţă, a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile decretului nr. 167/1958, privind prescripţia extinctivă. În sprijinul acestei critici recurenta a susţinut că în mod greşit s-a reţinut de instanţa de apel faptul că a deţinut spaţiul fără titlu şi că termenul de prescripţie a început să curgă de la data de 10 martie 1999.
Această concluzie, în opinia recurentei, este rezultatul neexaminării întregii documentaţii care a stat la baza locaţiunii, care a încetat la data de 30 noiembrie 2000, când s-a născut dreptul său de a pretinde contravaloarea investiţiilor făcute cu acordul proprietarului pentru asigurarea funcţionalităţii imobilului. În concret, recurenta a prezentat situaţia locaţiunii precizând că a deţinut imobilul încă din 1971, conform contractului de închiriere încheiat pe o perioadă de 25 ani, că după 1989 s-a achitat chiria stabilită de locator prin Decizia nr. 25/1994 a Consiliului Judeţean şi că începând cu data de 7 martie 1999 locatorul a pus problema negocierii chiriei, pentru continuarea folosinţei spaţiului, conform adresei din 7 martie 1999. În urma negocierii a mai arătat recurenta, locaţiunea a fost continuată de comun acord, plata chiriei fiind făcută conform fişelor de calcul întocmite de locator, până la data de 30 noiembrie 2000 când a fost evacuată.
Recurenta a invocat în sprijinul aceloraşi argumente privind data naşterii dreptului său la acţiune pentru plata lucrărilor pe care le-a efectuat la imobilul în discuţie şi faptul că în anul 1999, în urma adresei din 3 martie 1999, a efectuat şi alte lucrări care cădeau în sarcina proprietarului aşa cum rezultă din raportul de expertiză. Întrucât a cerut compensarea costului lucrărilor cu chiria pe care o datora intimatei, autoarea recursului a arătat că s-au ivit neînţelegeri în urma cărora, locatorul şi-a manifestat dezacordul în legătură cu compensarea solicitată şi în consecinţă la 30 noiembrie 2000 a fost evacuată din spaţiu. Recurenta a conchis că din 1971 a avut calitatea de chiriaş, recunoscută de proprietar până la data de 30 noiembrie 2000 când lucrările pe care le-a efectuat în calitate de locatar au trecut în proprietatea locatorului, aceasta fiind şi data când s-au putut evalua investiţiile lăsate în spaţiu. Pentru toate aceste argumente a solicitat admiterea recursului şi menţinerea sentinţei pronunţată de instanţa de fond.
Intimatul prin întâmpinare a solicitat respingerea recursului apreciind că de la data de 10 martie 1999, recurenta a ocupat spaţiul fără nici un titlu şi că plata chiriei de fapt a constituit o despăgubire pentru lipsa de folosinţă.
Recursul este fondat.
Din expunerea argumentelor desfăşurare de recurentă în sprijinul susţinerii motivului de nelegalitate care vizează încălcarea esenţială a legii, este de reţinut că s-a pus în discuţie momentul naşterii dreptului la acţiune pentru plata lucrărilor de investiţie efectuate de recurentă în calitate de locatară pentru a aduce imobilul în stare de funcţionare pentru destinaţia de complex comercial.
Abordarea problemei prescripţiei dreptului material la acţiune, cu alte cuvinte a aplicării art. 3 şi art. 7 din decretul nr. 167/1958, impune mai întâi clarificarea situaţiei locaţiunii. Din acest punct de vedere este necontestat că raporturile juridice dintre părţile în proces s-au sprijinit pe un contract de locaţiune încheiat în anul 1971 pentru o perioadă de 25 ani şi că după împlinirea termenului stipulat în contract locaţiunea a continuat prin învoiala părţilor care au negociat chiria şi, ca urmare, în baza acestui acord intimatul a întocmit fişele de calcul pentru chirie, situaţia chiriei restante şi a încasat sumele plătite cu titlu de chirie. În fine, deşi instanţele s-au pronunţat asupra cererii de evacuare formulată de intimată împotriva recurentei (sentinţa nr. 581/1998, Decizia nr. 139 din 10 martie 1999), prin adresa nr. 5249 din 7 aprilie 1999 recurenta a fost solicitată să se prezinte la Primărie în vederea negocierii chiriei.
Astfel, din adresa menţionată rezultă că intimatul a avut în vedere Decizia nr. 139/1999 a Curţii de Apel Cluj, iar solicitarea adresată recurentei de a se prezenta la negociere vizează continuarea locaţiunii şi nu încetarea ei. Prin aceeaşi adresă s-a precizat că „în caz de neprezentare vom fi nevoiţi a scoate spaţiul la licitaţie pentru închiriere ..". Această precizare vine încă odată în sprijinul ideii că locaţiunea a continuat până la data evacuării, 30 noiembrie 2000, prin voinţa părţilor, chiar dacă nu a fost atestată printr-un contract încheiat în forma înscrisului unic. Până la momentul în care locatorul a solicitat eliberarea spaţiului, neînţelegerile care s-au ivit între părţi în legătură cu compensarea chiriei, cu contravaloarea investiţiilor, nu sunt de natură să ducă la concluzia denunţării locaţiunii la o altă dată decât cea a eliberării efective a spaţiului.
Se poate astfel afirma că locatorul a asigurat folosinţa temporară a imobilului, că locatarul a beneficiat de dreptul de folosinţă în schimbul chiriei şi că manifestarea de voinţă de a pune capăt locaţiunii rezultă din actul de evacuare întrucât după obţinerea hotărârii judecătoreşti, aşa cum s-a mai arătat, locaţiunea a continuat cu intenţia vădită din partea locatorului de a negocia chiria pentru viitor şi a locatarului de a plăti chiria în scopul continuării raporturilor juridice. Înscrisurile aflate la dosar (notificarea pentru plata chiriei restante, fişele de calcul a chiriei) duc la concluzia folosinţei imobilului în condiţiile existenţei locaţiunii şi nu cum s-a reţinut prin Decizia criticată prin care s-a apreciat, în alţi termeni, că recurenta, după data de 10 martie 1999, este în afara unui raport de locaţiune bazat pe convenţie.
În contextul arătat, urmează a se examina excepţia privind prescripţia dreptului la acţiune, asupra căreia s-a oprit instanţa de apel.
Conform art. 3 alin. (1) din decretul nr. 167/1958, termenul de prescripţie în cazul dreptului la acţiune cu un obiect patrimonial este de 3 ani, iar potrivit art. 7 alin. (1) din acelaşi act normativ, prescripţia începe să curgă de la data naşterii acestui drept.
Întrucât locaţiunea prin natura sa juridică este o convenţie care creează raporturi obligaţionale, pentru investiţiile efectuate cu acordul proprietarului, se naşte dreptul locatarului de a obţine despăgubiri la încetarea locaţiunii întrucât până la încetarea raporturilor locative (30 noiembrie 2000) chiriaşul este cel care foloseşte spaţiul în care a investit.
Aşadar, termenul pentru exerciţiul dreptului la acţiune a început să curgă de la data de 30 noiembrie 2000 data evacuării reclamantei din spaţiu, astfel că la data promovării acţiunii (27 noiembrie 2003) termenul prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1058 nu era împlinit.
În consecinţă, critica de nelegalitate invocată de recurent este întemeiată, aşa încât potrivit art. 312 alin. (8) C. proc. civ., se va admite recursul, Decizia din apel va fi casată şi cauza trimisă pentru rejudecare instanţei de apel care a examinat criticile aduse sentinţei numai prin prisma excepţiei, fără a cerceta motivele care vizau soluţionarea fondului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta F.M., împotriva deciziei nr. 131 din 11 aprilie 2005, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, casează Decizia recurată şi trimite cauza aceleiaşi instanţe pentru rejudecarea apelului.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 17 februarie 2006.
| ← ICCJ. Decizia nr. 702/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 699/2006. Comercial → |
|---|
