ICCJ. Decizia nr. 261/2007. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 261/2007
Dosar nr. 7731/1/2006
Şedinţa publică din 18 ianuarie 2007
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată, la data de 22 martie 2002, pe rolul Tribunalului Bucureşti, şi strămutată la Tribunalul Prahova, conform încheierii nr. 4203 din 28 octombrie 2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, reclamanta SC K.U.C. SRL Bucureşti a chemat în judecată pârâta SC M. SA Bucureşti solicitând ca în baza sentinţei ce se va pronunţa să fie obligată la plata sumei de 495.561,85 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri aduse spaţiului închiriat, precum şi instituirea în favoarea sa a unui drept de retenţie asupra spaţiului situat în Bucureşti str. Fântânica, în suprafaţă de 2936 mp.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că între părţi au existat raporturi de locaţiune, aceasta fiind locatară în temeiul contractelor de închiriere nr. 2493/1995 reziliat şi 2420/2000 anulat.
A mai precizat reclamanta că în baza acestor raporturi şi a calităţii de locatară, a realizat mai multe reparaţii, îmbunătăţiri şi alte investiţii, reprezentând cheltuieli necesare şi utile imobilului care au dus la o creştere a valorii acestuia şi profită proprietarului.
Pârâta a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii motivând că investiţiile pretins realizate de către reclamantă sunt în fapt construcţii neautorizate iar nici unul din contractele de închiriere nu au dat dreptul chiriaşului să efectueze respectivele lucrări. Mai mult potrivit art. 12 lit. h) din contractul de închiriere nr. 2493/1995, chiriaşul nu are dreptul la încetarea contractului, să revendice restituirea cheltuielilor efectuate, îmbunătăţirile aduse rămânând în sarcina proprietarului, iar potrivit art. 19 alin. (1) din acelaşi contract, orice modificări sau amenajări solicitate de chiriaş care schimbă aspectul iniţial al obiectivului închiriat se face numai cu acordul proprietarului, acord care nu a existat decât pentru montarea unor ferestre de tip termopan.
De asemenea pârâta SC M. a formulat cerere reconvenţională solicitând obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 8 miliarde lei reprezentând contravaloare chirie, conform contractului de închiriere nr. 2493/1995 cheltuieli cu utilităţile şi penalităţi de întârziere aferente acestora pe perioada februarie 2000/la zi, precizată ulterior la suma de 20 miliarde lei.
În susţinere pârâta-reclamantă a arătat că a închiriat spaţiul în litigiu reclamantei-pârâte pe care aceasta îl foloseşte din anul 1995, iar din 1 februarie 2000 a refuzat să achite chiria şi utilităţile.
Întrucât aceasta a refuzat în mod constant achitarea sumelor datorate a solicitat evacuarea reclamantei, iar prin sentinţa din 1 martie 2002 rămasă irevocabilă s-a admis cererea.
La data de 23 februarie 2004 reclamanta a ridicat excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtei-reclamante din cererea reconvenţională motivat de faptul că aceasta şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra clădirii administrative unde a deţinut spaţiul, la data de 15 septembrie 2003 şi a altor construcţii, lipsa intabulării având ca efect lipsa opozabilităţii acestui drept faţă de terţi.
De asemenea, reclamanta a formulat şi o cerere de chemare în garanţie a numitului B.A. solicitând ca, în cazul în care se va admite cererea SC M. privind plata penalităţilor să îl oblige pe acesta la plata sumei cu care ar cădea în pretenţii.
În motivarea cererii de chemare în garanţie, reclamanta a arătat că la data de 21 august 2000 în calitate de locatar a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 2420 prin directorul general B.A., contract ce a fost anulat de către instanţă întrucât reprezentantul locatorului nu a avut acordul Adunării Generale, fapt ce atrage răspunderea chematului în garanţie.
Tribunalul Prahova, urmare probelor administrate, inclusiv expertize de specialitate, prin sentinţa nr. 441 din 10 octombrie 2005, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtei-reclamante reconvenţionale, pe cererea reconvenţională, cât şi excepţiile insuficientei timbrări, şi a admis în parte cererea principală precizată şi completată şi a obligat pârâta-reclamantă la plata sumei de 495.561,85 lei reprezentând contravaloare lucrări efectuate la spaţiul în litigiu. A admis cererea reconvenţională precizată şi a obligat reclamanta la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 2.000.000 lei contravaloare chirie şi penalităţi de întârziere pe perioada 1 februarie 2000 – 30 septembrie 2003, instituind totodată un drept de retenţie asupra imobilului, în favoarea reclamantei. S-a respins cererea de chemare în garanţie şi s-au compensat cheltuielile de judecată.
În motivarea soluţiei date, instanţa de fond a reţinut că, la data de 26 septembrie 1995, părţile au încheiat contractul de închiriere nr. 2493 având ca obiect suprafaţa de 519 mp situată în Bucureşti str. Fântânica şi, ulterior între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2420 din 27 august 2000, având ca obiect spaţiul de 2936 mp situat la etajul I al clădirii administrative şi al halei de producţie, însă prin Decizia nr. 326/2002 a Curţii de Apel Bucureşti s-a dispus rezilierea contractului de închiriere şi a fost constatată nulitatea absolută a contractului de închiriere dispunându-se totodată evacuarea reclamantei din spaţiile ocupate, astfel că, contractul de închiriere nr. 2420/2000 constatat nul nu a produs niciodată efecte juridice între părţi, iar contractul de închiriere nr. 2493/1995 a dat naştere la drepturi şi obligaţii până la data rezilierii (1 februarie 2002).
Tribunalul a mai reţinut că pe perioada locaţiunii, reclamanta a efectuat mai multe lucrări, de reparaţii, îmbunătăţiri şi amenajări la imobil evaluat prin cele două expertize de specialitate care au sporit valoarea spaţiului, fiindu-i acordat şi dreptul de retenţie cu motivarea că exercitarea unei posesiuni materiale asupra lucrului nu este de însăşi esenţa acestui drept.
De asemenea, în motivarea admiterii cererii reconvenţionale, s-a reţinut că reclamanta are obligaţia plăţii contravalorii chiriei conform celor prevăzute în art. 12 lit. f) din contractul nr. 2493/1995, act care a produs efecte între părţi până la rezilierea acestuia prin hotărâre judecătorească.
S-a respins cererea de chemare în garanţie, tribunalul considerând că nu sunt incidente dispoziţiile art. 60 alin. (1) C. proc. civ., întrucât reclamanta nu poate chema în garanţie o altă persoană pentru a acoperi prejudiciul rezultat din neexecutarea chiar de aceasta a obligaţiei stabilită prin convenţia încheiată.
Împotriva soluţiei instanţei de fond au promovat apel ambele părţi.
Reclamanta critică sentinţa considerând că în mod eronat s-a admis numai în parte acţiunea reţinând că unele investiţii sunt cheltuieli voluptorii, având în vedere că investiţiile au fost făcute cu bună-credinţă cu respectarea raporturilor reale de afaceri, prin renovări şi modernizări necesare. Se mai susţine că în mod nelegal şi netemeinic tribunalul a soluţionat cererea reconvenţională contrar realităţii în dispreţul efectelor juridice ale nulităţii absolute a contractului de închiriere nr. 2420/2000, instanţa de fond considerând că în cauză ar opera efectele clauzelor vechiului contract încheiat în anul 1995, mai ales că pârâta nu a respectat obligaţia de facturare, în condiţiile în care, conform contractului încheiat în anul 1995, plata chiriei se face în 5 zile după facturare, penalităţile curgând de la expirarea scadenţei.
La rândul său pârâta a criticat sentinţa susţinând că reclamanta a renunţat la cererea de instituire a unui drept de retenţie, deoarece a fost evacuată din spaţiu, fiind acordat mai mult decât s-a cerut.
În mod greşit a fost obligată la plata contravalorii investiţiilor la imobilul închiriat în condiţiile în care potrivit art. 12 lit. h) din contract îmbunătăţirile rămân în beneficiul proprietarului după încetarea contractului de închiriere, iar pe de altă parte lucrările au fost executate fără acceptul proprietarului, fiind obligată prin hotărâre irevocabilă să desfiinţeze aceste lucrări.
Curtea de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin Decizia nr. 49 din 6 martie 2006, a respins apelurile ca nefondate.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de control judiciar a reţinut că obligaţiile reciproce ale părţilor trebuie examinate în raport de clauzele contractului de închiriere nr. 2493/1995 care a produs efecte între părţi până la data rezilierii, desfiinţarea actului producând efecte numai pentru viitor, contractul nr. 2420/2000 fiind constatat nul, nu a produs efecte juridice.
S-a considerat că reclamanta a făcut dovada că în perioada locaţiunii a efectuat lucrări de reparaţii, îmbunătăţiri şi amenajări la imobilul închiriat astfel cum a stabilit şi expertizele efectuate în cauză, lucrări care au adus un spor de valoare spaţiului şi profită pârâtei, justificată fiind şi instituirea dreptului de retenţie.
Totodată instanţa de apel a înlăturat critica privind renunţarea la capătul de cerere privind dreptul de retenţie, din cererea de precizare şi completare a acţiunii nerezultând acest lucru.
S-a apreciat că instanţa de fond a soluţionat corect cererea reconvenţională formulată de pârâtă având în vedere clauzele prevăzute de art. 8 şi 12 lit. f). Cu privire la cuantumul acestora s-a reţinut că aşa cum rezultă din conţinutul rapoartelor de expertiză valoarea sumei datorate cu titlu de chirie şi penalităţi este cu mult mai mare pârâta-reclamantă solicitând acordarea acestora pe intervalul 1 februarie 2000 – 31 mai 2002 la nivelul timbrajului.
Împotriva soluţiei instanţei de apel au declarat recurs atât reclamanta cât şi pârâta, în termen şi legal timbrate.
Criticile reclamantei-recurente fac referire la dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Se susţine că instanţa de apel a nesocotit rolul său de control judiciar preluând fără nici o explicaţie logică şi ignorând criticile sale, fapt ce echivalează cu o nemotivare.
Consideră că în mod eronat s-a apreciat că în cauză ar fi existat un contract de închiriere legal încheiat pentru perioada 1995 – 2002, contract nerespectat de reclamantă, fiind ignorate apărările cu privire la durata legală şi reală a contractului, ignorându-se şi dispoziţiile privind condiţiile achitării chiriei respectiv facturarea acesteia, în lipsa unui contract valabil şi legal prelungit şi prin neaprecierea corectă a situaţiei de fapt.
Prin concluziile scrise, recurenta-reclamantă dezvoltă motivele de recurs modificând peste termen unul din temeiurile legale respectiv în loc de pct. 7 face referire la pct. 6 al art. 304 C. proc. civ., modificare ce nu poate fi luată în consideraţie fiind făcută peste termenul legal.
S-a insistat asupra faptului că instanţa a ignorat în totalitate actul adiţional la contractul nr. 2493/1995 prin care părţile au stabilit ca plata chiriei să se facă la cinci zile de la facturare, dovedită prin ordin de plată sau chitanţă, orice întârziere după acest termen duce la penalităţi de 1% pe lângă rezilierea contractului conform art. 8 la contractul de închiriere.
Criticile pârâtei-reclamante fac referire la aspectele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Astfel, se susţine că au fost încălcate dispoziţiile art. 969 C. civ., ignorându-se faptul că potrivit acestei reglementări contractul este legea părţilor. Or, potrivit art. 12 lit. h) din contractul de închiriere nr. 2493/1995 nu se pot cere proprietarului sumele utilizate pentru eventualele lucrări de construcţii chiar şi în situaţia în care aceste lucrări au fost acceptate de proprietar şi utile imobilului.
În cursul judecăţii, susţine recurenta-pârâtă, a produs dovezi privind lucrările care trebuiesc desfiinţate conform hotărârilor judecătoreşti irevocabile lucrări efectuate fără acordul proprietarului şi fără autorizaţie de construcţie.
Se mai susţine că nu s-au încălcat şi dispoziţiile art. 1421 alin. (2) şi art. 1447 C. civ., întrucât au fost considerate că au adus un spor de valoare clădirii şi lucrările de întreţinere ce cad în sarcina chiriaşului.
Cu privire la dreptul de retenţie, pârâta-reclamantă susţine că reclamanta după evacuarea din imobil a renunţat la această cerere ca rămasă fără obiect şi a solicitat în locul folosinţei spaţiului doar sumele pretins investite în imobilul închiriat.
Examinând global motivele de recurs ale părţilor implicate se reţine că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2493 din 26 septembrie 2005 şi ulterior contractul de închiriere nr. 2420 din 21 august 2000, cu privire la spaţiul în suprafaţă de 519 mp şi respectiv de 2936 mp situat în Bucureşti str. Fântânica.
Prin Decizia nr. 326/2002 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, hotărâre irevocabilă, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 2495/1995 şi a fost constatată nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 2420/2005, dispunându-se totodată şi evacuarea reclamantei din spaţiile situate în Bucureşti, str. Fântânica.
Aşa cum au reţinut şi instanţele anterioare, deoarece, cu privire la contractul de închiriere nr. 2420/2000 s-a constatat nulitatea absolută, acest contract s-a considerat că nu a existat ca efect al retroactivităţii, astfel că numai contractul de închiriere nr. 2493/1995 a produs efecte între părţi, până la data rezilierii, desfiinţarea acestuia producând efecte numai pentru viitor.
Deci faţă de cele arătate în stabilirea raporturilor de locaţiune între părţi se vor avea în vedere numai clauzele acestui contract în vigoare până la data rezilierii respectiv 1 martie 2002.
Pe parcursul derulării relaţiilor contractuale au fost semnate de părţi mai multe acte adiţionale prin care s-a majorat suprafaţa spaţiului închiriat.
Potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate.
Prin această nouă reglementare s-a accentuat caracterul de cale extraordinară de atac al recursului caracterul său nedevolutiv, precum şi scopul esenţialmente de control al legalităţii prin exercitarea recursului, erorile de fapt urmând a fi remediate pe calea apelului.
Faţă de cele arătate se vor examina motivele de recurs ce vizează nelegalitatea hotărârii, aspectele de netemeinicie aşa cum s-a arătat fiind atributul exclusiv al apelului.
Cu privire la criticile recurentei-pârâte reconvenţionale se reţine că potrivit contractului de închiriere printre obligaţiile chiriaşului figurau şi acelea privind să plătească chiria şi contravaloarea utilităţilor, iar la expirarea duratei contractului să restituie bunurile închiriate aşa cum le-a primit pe bază de proces verbal de predare primire în care se va menţiona starea de fapt a obiectului închiriat.
La art. 12 lit. f) s-a prevăzut expres că „chiriaşul nu are dreptul, la încetarea contractului, să revendice restituirea cheltuielilor efectuate, îmbunătăţirile aduse rămânând în beneficiul proprietarului".
Contractul de închiriere deci, a stabilit prin acordul de voinţă al ambelor părţi şi sub imperiul prevederilor art. 969 C. civ., care face din contract însăşi legea părţilor că nu se pot cere proprietarului sumele utilizate pentru eventualele lucrări de construcţii şi modernizări chiar şi în situaţia în care aceste lucrări au fost acceptate de proprietar.
Numai că, aşa cum rezultă din probele administrate proprietarul spaţiului nu a fost de acord cu aceste amenajări formulând numeroase notificări, iar prin hotărâri judecătoreşti irevocabile s-a dispus obligarea desfiinţării lucrărilor executate.
Este adevărat că potrivit practicii judecătoreşti în materie proprietarul este obligat să restituie atât posesorului de bună credinţă cât şi celui de rea credinţă cheltuielile care au adus un spor de valoare lucrului considerat la momentul restituirii acestuia de către posesor, numai că în speţă, prin clauzele contractului au fost tranşate situaţia acestor cheltuieli în sensul celor mai sus arătate.
În aceste condiţii rezultă că soluţia instanţelor este nelegală, faţă de clauzele contractului fiind nejustificată obligarea acesteia la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătăţiri şi modernizări.
Nejustificată este şi aprecierea instanţelor potrivit căreia exercitarea unei posesiuni materiale asupra lucrului nu este de însăşi esenţa dreptului de retenţie, ştiut fiind că dreptul de retenţie este dreptul creditorului de a reţine un bun aflat în detenţia sa şi care aparţine debitorului său atâta timp cât acesta nu-i plăteşte tot ceea ce îi datorează în legătură cu acel bun.
În speţă de esenţa dreptului de retenţie este deţinerea bunului ceea ce nu este cazul în speţă reclamanta-pârâtă fiind evacuată din spaţiul închiriat.
Din înscrisurile depuse, rezultă fără putinţă de tăgadă că nu s-a renunţat la acest drept, dar nici nu poate fi acordat în condiţiile în care nu este îndreptăţit la cheltuielile efectuate şi nu mai este în posesia bunului.
Cu privire la criticile reclamantei-recurente aşa cum s-a reţinut prin clauzele contractului avea obligaţia plăţii chiriei şi utilităţilor precum şi sancţiunea penală prevăzută în contract.
Cu privire la facturarea chiriei, de reţinut că nu s-a încheiat un act adiţional în acest scop, înscrisul la care se face referire fiind în realitate o adresă emisă de locator nefiind întrunite condiţiile prevăzute la încheierea unui contract.
Nu se poate reţine că au fost încălcate dispoziţiile Legii contabilităţii, nefiind prevăzute sancţiuni, iar invocarea art. 6 nu poate fi reţinută plata chiriei putându-se face cu orice document justificativ în cazul neemiterii facturii.
De altfel aşa cum rezultă din considerentele deciziei nr. 326 din 1 martie 2002 a Curţii de Apel coroborate cu chiar recunoaşterile reclamantei din cuprinsul întâmpinării, a precizărilor la întâmpinare aceasta nu a mai achitat chiria începând cu 1 februarie 2000, deşi a ocupat spaţiul a cărei suprafaţă a fost modificată prin acte adiţionale la contract.
Pe de altă parte, potrivit art. 8 din contract neplata chiriei autoriza pe locator să perceapă penalităţi de 1 % pe zi întârziere.
Cuantumul sumelor datorate a fost stabilit de expertiza de specialitate efectuată în cauză, asupra căreia nu s-a indicat nici un motiv de nelegalitate, instanţele făcând o apreciere corectă asupra suprafeţei închiriate şi perioadei de neplată a sumelor datorate.
Faţă de cele arătate văzând dispoziţiile art. 312 C. proc. civ., şi faptul că nu s-a făcut dovada cheltuielilor de judecată în condiţiile art. 274 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC K.U.C. SRL Bucureşti împotriva deciziei nr. 49 din 6 martie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, în dosarul nr. 11702/2005, ca nefondat.
Admite recursul declarat de pârâta SC M. SA Bucureşti împotriva aceleiaşi decizii.
Modifică în parte Decizia atacată, în sensul că admite apelul aceleiaşi părţi, împotriva sentinţei nr. 441 din 10 octombrie 2005 a Tribunalului Prahova, pe care o schimbă în parte, în sensul că respinge ca nefondată acţiunea reclamantei. Menţine celelalte dispoziţii.
Respinge cererea de cheltuieli, ca nedovedită.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 ianuarie 2007.
| ← ICCJ. Decizia nr. 298/2007. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 248/2007. Comercial → |
|---|
