ICCJ. Decizia nr. 1088/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1088/2008
Dosar nr. 7688/3/2006
Şedinţa publică din 18 martie 2008
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Reclamanta A.P.B. din Bucureşti, a chemat în judecată pe pârâta SC G.I. SRL, solicitând rezilierea contractului de închiriere încheiat la 20 mai 2003 pentru suprafaţa de 25 mp întrucât refuză plata utilităţilor către asociaţie.
Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, prin sentinţa civilă 546 din 23 ianuarie 2006, a declinat competenţa de soluţionare în favoarea Tribunalului Bucureşti, în consideraţia dispoziţiilor art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.
Prin sentinţa comercială nr. 9711 din 8 noiembrie 2006, tribunalul a respins acţiunea considerând că prevederile contractuale confereau proprietarului dreptul de a rezilia contractul în orice moment, cu condiţia achitării către chiriaş a sumei de 10.000 dolari S.U.A., subînchirierea spaţiului de către locatar nu era interzisă, iar reclamanta nu a făcut dovada neîndeplinirii de către pârâtă a obligaţiei de plată a utilităţilor. Curtea de Apel Bucureşti, prin Decizia comercială nr. 198 din 6 aprilie 2007, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei.
Instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că reclamanta nu a făcut dovada afirmaţiilor făcute în acţiune, afirmaţii care apar contradictorii în privinţa îndeplinirii obligaţiei de plată a chiriei. Pe de altă parte contractul nu a fost încălcat prin subînchirierea spaţiului iar posibilitatea reclamantei de a rezilia unilateral contractul în condiţiile anexei 2 subzistau şi faţă de subchiriaşi.
Împotriva deciziei astfel pronunţate, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Recurenta susţine că instanţa de apel a interpretat greşit contractul de închiriere şi anexele sale ce prevedeau rezilierea acestuia în cazul neîndeplinirii de către chiriaş a obligaţiilor de plată a chiriei şi utilităţilor; nu a ţinut cont de actul de plată a ½ din contravaloarea lucrărilor de amenajare a spaţiului care îndreptăţeau pe reclamantă la rezilierea unilaterală a contractului.
Instanţa de apel greşit a apreciat nedovedită acţiunea interpretând greşit actele depuse la dosar prin care listele de plată aprobate de HG nr. 400/2003 reprezintă contribuţia fiecărui proprietar sau chiriaş la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi nu a reţinut plata întregii chirii restante sumai după introducerea acţiunii (septembrie 2005). Greşit instanţa de apel a interpretat şi posibilitatea chiriaşului de a subînchiria fără acordul scris al proprietarului.
Recursul este fondat şi va fi admis pentru considerentele ce se vor expune.
Prin contractul de închiriere încheiat la 20 mai 2003 reclamanta a dat în folosinţă pârâtei pe o perioadă de 49 de ani suprafaţa de 25 mp ca spaţiu comercial. Alături de obligaţia de plată a chiriei care se achita semestrial, chiriaşul avea şi obligaţia de plată a utilităţilor spaţiului închiriat (pct. 13 din contract).
Prin anexele la contract încheiate succesiv, la data de 20 mai 2003, părţile au prevăzut posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului în condiţiile în care proprietarul achită chiriaşului suma de 10.000 dolari S.U.A. reprezentând cheltuielile estimative ale lucrărilor de amenajare a spaţiului, în 2 rate egale, data plăţii primei rate reprezentând data încetării contractului, dar şi obligaţia chiriaşului de a subînchiria ½ din suprafaţa de 25 mp lui M.A.I., proprietarul rezervându-şi şi în acest caz dreptul de a rezilia unilateral contractul, fără a acorda despăgubiri.
Prin procesul verbal încheiat la 20 mai 2005, pârâta confirmă primirea sumei de 4350 dolari S.U.A. reprezentând ½ din valoarea cheltuielilor efectuate pentru amenajarea spaţiului iar reclamanta hotărăşte în adunarea generală a asociaţiei din data de 30 octombrie 2005 rezilierea contractului pentru restanţele chiriaşului la obligaţiile de plată a chiriei, apei şi utilităţilor.
În mod greşit instanţele de fond au considerat acţiunea nedovedită schimbând natura şi înţelesul actelor deduse judecăţii.
Astfel, la data de 1 mai 2005, reclamanta împuterniceşte pe M.A.I. să administreze spaţiul în litigiu în numele asociaţiei, iar la data de 20 mai 2005 acesta plăteşte pârâtei ½ din valoarea cheltuielilor efectuate pentru amenajarea spaţiului, condiţie suficientă pentru ca instanţele să poată constata dreptul reclamantei de a cere rezilierea contractului conform anexei 2 pct. 3.
În egală măsură, tabelul centralizator cu restanţele de plată a utilităţilor, precum şi listele de plată a cotelor de întreţinere sunt acte săvârşite cu intenţia de a produce efecte juridice pe care instanţele de fond, alături de recipisa din 27 septembrie 2005 expediată de pârâtă le-au ignorat.
Aşadar neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, alături de clauza prevăzută în anexa 2 pct. 3, dădea naştere, în temeiul prevederilor art. 1020 C. civ. şi 969 C. civ., dreptului reclamantei de a cere rezilierea contractului de închiriere.
O altă interpretare dată actelor deduse judecăţii nu ar face decât să golească de conţinutul prerogativelor sale, dreptul de proprietate.
Aşa fiind, în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., I.C.C.J. va admite recursul declarat împotriva deciziei comerciale nr. 198 din 6 aprilie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti şi modificând Decizia atacată va admite apelul, va schimba în tot sentinţa comercială 9711 din 8 noiembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti iar pe fond va admite acţiunea reclamantei şi va dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat cu pârâta pentru spaţiul în suprafaţă de 25 mp.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta A.P.B. Bucureşti împotriva deciziei comerciale nr. 198 din 6 aprilie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială.
Modifică Decizia recurată, în sensul că admite şi apelul aceleiaşi părţi împotriva sentinţei nr. 9711 din 8 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în sensul că admite acţiunea reclamantei în contradictoriu cu pârâta SC G.I. SRL Bucureşti şi reziliază contractul încheiat de părţi la 20 mai 2003 privind spaţiul situat în Bucureşti în suprafaţă de 25 mp.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 martie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1069/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1103/2008. Comercial → |
|---|
