ICCJ. Decizia nr. 1153/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1153/2008
Dosar nr. 20112/3/2006
Şedinţa publică din 20 martie 2008
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin sentinţa comercială nr. 11.124 din 4 decembrie 2006, a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamanta SC F.R. SRL cu sediul social în Bucureşti în contradictoriu cu pârâta SC M.C.C. SRL cu sediul social în Bucureşti.
Instanţa de fond a reţinut, în principal, că între SC M.I. SRL şi SC M.C.C. SRL s-a încheiat, la data de 1 iulie 2003, contractul de închiriere nr. 112 având ca obiect spaţiul cu altă destinaţie situat în Bucureşti, Str. Calea Rahovei, în suprafaţă de 57 m.p., pentru destinaţia comerţ. Contractul s-a încheiat pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 1 iulie 2003, cu drept de prelungire în baza acordului scris al ambelor părţi.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 44 din 28 februarie 2006 SC M.I. SRL a înstrăinat spaţiul comercial către reclamanta SC F.R. SRL.
Prevalându-se de dispoziţiile Cap. IX din Contractul de închiriere nr. 112, reclamanta a invitat societatea locatară în vederea discutării condiţiilor unui nou contract de închiriere, în caz de neprezentare acordându-se un termen de 60 de zile în care pârâta urma să părăsească spaţiul închiriat de la fostul proprietar.
Prin cererea de chemare în judecată, societatea reclamantă a solicitat evacuarea pârâtei motivat în primul rând de faptul că prin adresa nr. 3011 a informat societatea pârâtă că înţelege să denunţe contractul de închiriere, urmând ca în termen de 60 de zile să părăsească spaţiul închiriat, iar în al doilea rând reţinându-se neînscrierea contractului de închiriere în partea a III a Cărţii Funciare, caz în care durata contractului s-a redus la 3 ani, până la 1 iulie 2003.
Cu privire la motivele invocate prin acţiune s-a reţinut că potrivit art. 1436 C. civ., locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie nevoie de o prealabilă înştiinţare, iar dacă contractul a fost fără termen, contractul ia sfârşit prin denunţare unilaterală de către oricare din părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz.
Analizând clauzele contractuale prin prisma dispoziţiilor menţionate mai sus, s-a constatat că, potrivit Cap. III părţile au determinat durata locaţiunii, iar prin Cap. IX din contract încetarea unilaterală a contractului urma a se face cu un preaviz de 60 de zile, dar nu înainte de primele şapte luni contractuale.
Totodată, prin adresa nr. 3011 şi notificarea comunicată la data de societatea reclamantă nu şi-a manifestat intenţia denunţării unilaterale a contractului, punând doar în vedere pârâtei să părăsească imobilul în termen de 60 de zile în cazul în care nu se prezenta în vederea renegocierii contractului.
De asemenea, în condiţiile în care durata contractului de închiriere s-ar fi redus la 3 ani, acţiunea a fost formulată înainte de încetarea contractului de locaţiune.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, prin Decizia comercială nr. 150 din 15 martie 2007, a admis apelul formulat de reclamanta SC F.R. SRL Bucureşti împotriva sentinţei comerciale nr. 11.124 din 4 decembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în dosarul nr. 20.112/3/2006 şi a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul că a admis cererea, dispunând evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei. A mai fost obligată pârâta intimată să plătească apelantei reclamante cheltuieli de judecată în sumă de 16,3 lei, în fond şi apel.
Pentru a decide astfel, s-a apreciat, în esenţă, că titlul locativ al intimatei pârâte, respectiv contractul de închiriere nr. 112 din 11 iulie 2003, încheiat între SC M.I. SRL şi SC M.C.C. SRL, nu îi este opozabil apelantei reclamante în condiţiile art. 973 C. civ., raportat la art. 1441 C. civ. şi de aceea reclamanta nu este ţinută la a respecta clauzele din acest contract relative la denunţare, putând solicita evacuarea ca efect al prerogativelor pe care i le conferă dreptul său de proprietate înscris în Cartea Funciară şi dispoziţiile art. 480 C. civ.
Împotriva deciziei comerciale nr. 150 din 15 martie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, a promovat recurs pârâta SC M.C.C. SRL Bucureşti, care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea recursului în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că instanţa de apel a depăşit limitele apelului cu care a fost investită şi a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, considerând că pârâta nu are un titlu opozabil reprezentat de contractul de închiriere nr. 112/2003, în realitate cererea de evacuare fiind inadmisibilă.
Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de toate criticile aduse în cererea de recurs, constată că acestea sunt neîntemeiate, recursul pârâtei urmând a fi respins, pentru următoarele considerente.
Printr-o completă şi riguroasă apreciere a întregirii documentaţiei şi a cadrului legal aplicabil, instanţa de apel a stabilit corect adevăratele raporturi juridice dintre părţi, cu întinderea drepturilor şi obligaţiilor reciproce, constatând că în speţă contractul de închiriere nr. 112 din 11 iulie 2003 încheiat între SC M.I. SRL şi SC M.C.C. SRL nu îi este opozabil reclamantei SC F.R. SRL.
Materia locaţiunii, în special a efectelor pe care le produce înstrăinarea imobilului, este guvernată de reglementările cuprinse în art. 1441 C. civ., conform cărora, dacă locatorul vinde lucru închiriat, cumpărătorul, chiar dacă nu s-a obligat în acest sens, este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu condiţia să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă (art. 1182 C. civ.) afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de vânzare.
Contractul de închiriere nr. 1121 din 1 iulie 2003 încheiat între SC M.I. SRL în calitate de locator şi SC M.C.C. SRL în calitatea de locatar au stipulat expres că termenul este de 5 ani, iar acest contract nu este încheiat în formă autentică, ci prin înscris sub semnătură privată. Din această perspectivă contractul descris anterior nu corespunde exigenţelor art. 1182 C. civ., care impune data certă.
Pentru contractul de locaţiune încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani, trebuie efectuate formele de publicitate imobiliară impuse de art. 21 lit. c) din Legea nr. 7/1996, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru a fi opozabil terţilor. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 711 pct. 9 C. proc. civ. şi anume că se vor transcrie extrasele de pe contractele de închiriere pe un timp mai lung de 3 ani.
Este unanim admis de doctrină şi jurisprudenţă că vânzarea este o cauză de încetare a locaţiunii numai dacă contractul de închiriere s-a încheiat verbal sau prin înscris sub semnătură privată fără dată certă.
Pentru aceste raţiuni urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC M.C.C. SRL Bucureşti împotriva deciziei nr. 150 din 15 martie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerinţă prevăzută de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta SC M.C.C. SRL Bucureşti împotriva deciziei nr. 150 din 15 martie 2007, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 20 martie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1152/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1155/2008. Comercial → |
|---|
