ICCJ. Decizia nr. 21/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 21/2008
Dosar nr. 134/100/2006
Şedinţa publică din 15 ianuarie 2008
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
I. Prin sentinţa nr. 569 din 21 martie 2007, Tribunalul Maramureş, secţia comercială, a admis în parte acţiunea precizată formulată de reclamanta SC T. SA Baloteşti în contradictoriu cu pârâta SC C.M. SA Baia Mare şi în consecinţă:
- a constatat că actul de închiriere nr. 21 din 26 ianuarie 2000 cu privire la suprafaţa de 27 m.p. a fost prelungit până la data de 5 iulie 2005 prin tacita relocaţiune;
- a respins celelalte petite ale acţiunii şi a luat act că reclamanta a renunţat la judecarea capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere;
- a admis în parte cererea reconvenţională astfel cum a fost precizată, formulată de pârâtă şi a dispus rezilierea contractului de închiriere începând cu data de 5 iulie 2007;
- a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 64.627,41 RON chirie restantă, 2.818,04 RON contravaloare energie electrică şi 36.860 RON prejudiciu cauzat prin distrugerile aduse imobilului în care se află spaţiul închiriat, respingând celelalte capete din cererea reconvenţională.
În fapt, instanţa de fond a reţinut că părţile au încheiat contractul de închiriere din 13 ianuarie 2000 în baza căruia reclamanta în calitate de locatar a închiriat suprafaţa de 27 m.p. pentru instalarea de echipamente de telecomunicaţii pe o durată de 5 ani la preţul de 500 euro + tva/lună cu posibilitatea negocierii anuale a acestuia.
Reţinând, de asemenea, că părţile au stipulat în contract posibilitatea renegocierii chiriei, plata parţială efectuată urmare notificării după expirarea termenului contractual a fost echivalată cu o tacită relocaţiune conform art. 1437 C. civ., iar nu cu o plată nedatorată în sensul art. 1092 C. civ.
Considerând că reclamanta nu-şi poate invoca propria culpă pentru denunţarea unilaterală a contractului a respins ca neîntemeiat petitul privind constatarea încetării contractului ca de altfel şi petitul privind restituirea sumei de 35.467,12 RON plătită cu titlu de chirie şi energie electrică pentru perioada în care a operat tacita relocaţiune ianuarie – iunie 2005.
Ţinând cont că actul de închiriere a expirat în anual 2005 dar şi că prin procesul verbal din 25 iunie 2005, reclamanta a recunoscut defecţiunile intervenite în structurile imobilului, instanţa de fond a considerat că pretenţiile pârâtei formulate prin cererea reconvenţională nu sunt prescrise.
În contextul reţinerii tacitei relocaţiuni pe baza probelor administrate reclamanta a fost obligată la plata diferenţei de chirie în sumă de 64.627,4 RON, aceasta fiind obligată şi la contravaloarea energiei electrice pentru aceeaşi perioadă în sumă de 2818,04 RON.
Pentru distrugerile la hidroizolaţia acoperişului ca urmare a instalării antenelor şi instalaţiilor necesare funcţionării lor, fapt recunoscut de reclamantă, aceasta a fost obligată la plata sumei necesară înlocuirii şi reparaţiei în sumă de 36.860 RON.
Faţă de constatările raportului de expertiză cu privire la gradul de ocupare a hotelului, instanţa de fond a apreciat ca neîntemeiat petitul privind obligarea la contravaloarea nefolosinţei camerelor afectate urmare instalării antenelor. Tot neîntemeiată s-a apreciat şi cererea privind obligarea reclamantei, la contravaloarea celor 80 minute faţă de procesul verbal de compensare încheiat la 6 septembrie 2002.
II. În contra sentinţei a declarat apel reclamanta SC T. SA, criticile sale privind netemeinicia şi nelegalitatea acesteia sub aspectul modalităţii încetării contractului de închiriere, respingerii excepţiei inadmisibilităţii şi prescrierii dreptului la acţiune, obligării la recuperarea prejudiciilor cauzate imobilului şi obligării la cheltuieli de judecată.
III. Prin Decizia nr. 162 din 18 iulie 2007, Curtea de Apel Cluj, secţia comercială, a admis apelul declarat de reclamanta SC T. SA împotriva sentinţei atacate pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis în parte acţiunea formulată şi precizată şi, în consecinţă, a constatat încetarea contractului de locaţiune având ca obiect menţiunea suprafeţei de 27 m.p. din imobilul situat în Baia Mare, prin acordul părţilor şi a obligat-o pe pârâta SC C.M. SA să plătească reclamantei 35.467,12 lei cu titlu de chirie neîncasată iar pe reclamantă să plătească pârâtei suma de 36.860 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin distrugere, respingând restul petitelor acţiunii reconvenţionale şi compensând cheltuielile de judecată.
Prin aceeaşi decizie s-a respins apelul incident formulat de intimată.
Instanţa de apel a motivat că de la data expirării contractului 13 ianuarie 2005 reclamanta a continuat să rămână în spaţiu până, la data de 25 iunie 2006, când potrivit procesului verbal de finalizare încheiat de părţi se recurge la dezafectarea antenelor de pe acoperişul hotelului, locaţiunea în acest caz fiind pe termen nedeterminat în condiţiile anterior stabilite, cu diferenţa că, convenţia poate înceta unilateral prin preaviz sau prin acordul părţilor.
În acest context pretenţiile apelantei cu privire la plata chiriei încasate necuvenit, peste cuantumul convenit se justifica întrucât, plata nu forma obiectul obligaţiei. Chiria nu putea fi majorată unilateral de intimată iar răspunsul dat de apelantă nu poate fi considerat un acord, el fiind făcut sub ameninţarea întreruperii curentului electric şi deci a întreruperii funcţionării instalaţiilor de comunicaţii.
Instanţa de apel a înlăturat susţinerea apelantei cu privire la încetarea unilaterală a locaţiunii deoarece din actele de la dosar nu rezultă că denunţarea a fost precedată de un preaviz urmat de un interval de timp, înscrisul încheiat cu ocazia concilierii nefiind o dovadă în acest sens. În atare situaţie, încetarea contractului, pe care ambele părţi, o doresc, poate fi constatată prin acordul părţilor, iar acest acord a intervenit cu ocazia dezafectării la 25 iunie 2005, ocazie cu care apelanta îşi manifesta responsabilitatea şi disponibilitatea de a efectua reparaţiile corespunzătoare pentru a aduce spaţiul în starea în care a fost preluat, disponibilitate reiterată şi în data de 4 iulie 2005.
Au fost înlăturate susţinerile apelantei cu privire la inadmisibilitatea cererii reconvenţionale raportat de regulile instituite de art. 7205 C. proc. civ., ca şi argumentele acesteia cu privire la valoarea prejudiciului cauzat prin distrugere faţă de obligaţia pe care reclamanta şi-a asumat-o prin contract de a preda spaţiul în starea în care acesta s-a aflat la data contractării, cuantumul prejudiciului fiind stabilit prin expertiză.
S-a apreciat că prescripţia dreptului la acţiune în repararea prejudiciului cauzat prin nefolosinţa camerelor a început să curgă din noiembrie 2002, la data la care s-a formulat cerere reconvenţională, 1 februarie 2006, termenul fiind împlinit.
S-a considerat ca fiind întemeiate şi susţinerile apelantei cu privire la plata consumului energiei şi a contravalorii minutelor telefonice gratuite, factura fiind achitată la data de 6 iunie 2005.
IV. În contra deciziei menţionate a declarat recurs reclamanta SC T. SA care a solicitat modificarea în parte a acesteia în sensul constatării încetării contractului de închiriere prin denunţarea unilaterală, respingerii cererii pârâtei de obligare la plata sumei de 36.860 lei contravaloare prejudiciu cauzat prin distrugere; obligării intimatei la plata în parte a cheltuielilor de judecată. A declarat recurs şi pârâta SC C.M. SA care a solicitat modificarea deciziei în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă, admiterii apelului incidental cu consecinţa modificării în parte a sentinţei şi obligării reclamantei la plata contravalorii a 80 de minute gratuite lunar pe perioada februarie 2000 – iunie 2005 în cuantum de 3836 RON şi la cheltuielile de judecată efectuate la fond şi apel.
V. Cu privire la recursurile declarate de reclamantă şi pârâtă.
1. Atât reclamanta cât şi pârâta au invocat nelegalitatea soluţiei primei instanţe în ce priveşte modalitatea de încetare a contractului de închiriere (304 pct. 6 C. proc. civ.).
Recurentele susţin că niciuna dintre părţi nu a înţeles că investească instanţa cu o cerere de constatare a încetării contractului prin acordul părţilor, situaţie în care, instanţa reţinând această împrejurare, a depăşit limitele litigiului în cadrul cărora trebuia să se pronunţe.
Opinia instanţei
Potrivit art. 304 pct. 6 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere dacă instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut ori ce nu s-a cerut.
În cauza de faţă ambele părţi au sesizat instanţa de fond cu cereri privind încetarea contractului de închiriere reclamanta prin denunţare unilaterală, cu data de 5 iulie 2005, iar pârâta prin reziliere judiciară începând cu 25 iunie 2005.
În mod corect instanţa de apel constatând că nu sunt întrunite condiţiile pentru denunţare unilaterală în lipsa unui preaviz şi nici a rezilierii judiciare, a dat eficienţă rezilierii convenţionale constatând întrunite voinţele părţilor sub acest aspect prin procesul verbal pe care acestea l-au încheiat cu ocazia dezafectării spaţiului şi când reclamanta s-a angajat să aducă spaţiul la starea iniţială a preluării lui.
Drept urmare, instanţa, dispunând asupra cererii de încetarea a contractului de locaţiune dar în modalitatea în care ea a rezultat din probele de la dosar, nu a depăşit cadrul procesual cu care a fost investită, nefiind, aşadar, întrunite condiţiile prevăzute de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., situaţie în care motivele de recurs cu acest obiect nu pot fi primite.
2. Cu privire la motivele de recurs formulate de recurenta – reclamantă şi întemeiate de aceasta pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ.
Înalta Curte constată că acestea sunt critici care vizează netemeinicia hotărârii atacate, cum, de altfel, le titrează însăşi recurenta, dezvoltarea lor în fapt având ca obiect aprecierea instanţei de apel asupra probelor de la dosar.
În raport de prevederile art. 304 C. proc. civ., partea introductivă, cum verificarea instanţei de recurs se limitează la nelegalitatea hotărârii atacate, criticile astfel formulate nu pot face obiect de analiză în această fază procesuală.
3. Criticile recurentei pârâte în dezvoltarea motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
A. Instanţa de apel a interpretat greşit plata parţială făcută de chiriaş în sensul că aceasta nu valorează acceptare, consimţământul fiind viciat, în raport, de prevederile art. 1429 şi 1437 C. civ., ea nereprezentând o plată nedatorată.
Opinia Înaltei Curţi.
Critica nu este întemeiată tocmai în considerarea prevederilor art. 1429 şi 1437 C. civ., care instituie regula conform căreia convenţiile de închiriere prelungite prin tacita relocaţiune au statutul juridic al convenţiilor de închiriere pe termen nedeterminat, şi că principala obligaţie a chiriaşului este plata chiriei astfel cum a fost convenită. Or, modificarea unilaterală a cuantumului chiriei de către locator în contextul în care instanţa devolutivă a stabilit pe baza probelor de la dosar asupra inexistenţei acceptării locatarului nu poate produce efecte asupra obligaţiei de plată a chiriei iniţial convenită, ea fiind o plată extracontractuală supusă repetiţiunii conform principiului îmbogăţirii fără justă cauză.
B. Instanţa de apel greşit a considerat ca fiind prescris dreptul la acţiune în repararea prejudiciului cauzat prin imposibilitatea utilizării a două camere de hotel, cerere întemeiată pe dispoziţiile art. 1429 şi 1434 C. civ., deoarece contractul de închiriere este un contract cu executare succesivă şi obligaţia recurentei este continuă, iar cursul prescripţiei nu începe la data naşterii raportului juridic dintre părţi.
Opinia Înaltei Curţi
Critica nu este întemeiată. În mod corect instanţa de apel, suverană în aprecierea probelor administrate, a stabilit ca, în raport de data la care pârâta a cunoscut despre imposibilitatea folosirii celor două camere, octombrie 2002 şi data la care a fost formulată cererea reconvenţională, februarie 2006, dreptul la acţiune în recuperarea pagubei este prescris în raport de prevederile art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Obligaţia în recuperarea pagubei a două camere care nu fac obiectul închirierii nu are izvor contractual, cum greşit susţine recurenta ci delictual, ea fiind cu executare uno ictu iar nu succesivă, aşa încât în mod corect instanţa de apel a făcut aplicarea prevederilor art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.
C. Prin Decizia pronunţată instanţa de apel a interpretat greşit probele cu privire la plata energiei electrice şi a 80 de minute gratuite lunar pe perioada februarie 2000 – iunie 2005.
Înalta Curte constată că aceste critici nu se încadrează în motivele de nelegalitate la care se referă art. 304 C. proc. civ., ele excedând atribuţiilor de verificarea stabilite de partea introductivă a art. 304 C. proc. civ., pentru instanţa de recurs şi, drept urmare, nu vor fi analizate.
VI. Faţă de cele ce preced, Înalta Curte va respinge recursurile declarate, ca nefondate, menţinând ca legală Decizia instanţei de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC T. SA Baloteşti împotriva deciziei nr. 162 din 18 iulie 2007 a Curţii de Apel Cluj, secţia comercială şi de contencios administrativ fiscal.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC C.M. SA Baia Mare împotriva aceleiaşi decizii.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 15 ianuarie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 205/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 211/2008. Comercial → |
|---|
