ICCJ. Decizia nr. 2941/2008. Comercial. Constatare nulitate act. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2941/2008
Dosar nr. 3798/112/2006
Şedinţa publică de la 17 octombrie 2008
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanţii H.G., G.O., V.M., Ş.I., P.L., B.F., G.I., Ş.S. şi G.T. au chemat în judecată S.C.O.R. SA şi Asociaţia de proprietari H. Bistriţa şi au solicitat ca prin sentinţa care se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a actului adiţional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 5312 din 16 ianuarie 2001 şi să fie obligată prima pârâtă să ridice antena de pe acoperişul imobilului situat în Bistriţa, B-dul Decebal. În subsidiar, aceiaşi reclamanţi au solicitat ca în cazul în care se va constata că motivele invocate nu duc la nulitatea absolută, instanţa investită cu soluţionarea litigiului să constate nulitatea relativă a aceluiaşi act adiţional.
După analiza actelor dosarului, Tribunalul Bistriţa Năsăud, prin sentinţa comercială nr. 22 din 23 ianuarie 2007, a admis în parte acţiunea şi a constatat nulitatea absolută a actului adiţional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 5312 din 16 ianuarie 2001 încheiat la data de 19 septembrie 2005 între SC O.R. SA şi Asociaţia de Proprietari H. Bistriţa.
Pentru pronunţarea acestei sentinţe, Tribunalul a avut în vedere contractul nr. 5312 din 16 ianuarie 2001 care s-a încheiat între proprietarii apartamentelor şi SC M.R. SA precum şi faptul că pârâtele au stipulat prin art. 3.2 şi 3.4 modalitatea de prelungire a contractului. Aceste clauze potrivit instanţei privesc părţile participante la încheierea convenţiei astfel că în alţi termeni, s-a reţinut că au fost încălcate prevederile art. 969 C. civ., potrivit cărora convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Cu referire la art. 969 alin. (2) C. civ., instanţa de fond a stabilit că astfel de convenţii se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege. A mai constatat instanţa în virtutea dispoziţiilor legale citate că prin actul adiţional nr. 1 la contractul de închiriere s-a prelungit durata valabilităţii locaţiunii cu încă 5 ani începând de la data de 1 septembrie 2005 şi că au fost modificate clauzele de la art. 6.1 şi 6.4, de către Asociaţia de locatari şi nu de semnatarii contractului de locaţiune în care calitatea de locator o deţineau proprietarii apartamentelor. Procedându-se în acest mod, instanţa a stabilit că s-au încălcat dispoziţiile art. 969 C. civ., potrivit cărora numai părţile contractante pot modifica sau revoca convenţiile încheiate între ele. Pentru aceste considerente, instanţa de fond a reţinut nulitatea actului adiţional. În ce priveşte dreptul asociaţiei de proprietari de a încheia astfel de contracte, prima instanţă a stabilit că închirierea spaţiilor aflate în proprietate comună, potrivit art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001, se realizează de preşedintele asociaţiei de proprietari pe baza hotărârii adunării generale din care trebuie să rezulte, acordul proprietarilor direct afectaţi. Pe baza acestei analize, prima instanţă a ajuns la concluzia că actul adiţional s-a încheiat fără să existe hotărârea adunării generale a proprietarilor aşa încât şi din acest punct de vedere actul este lovit de nulitate.
Pârâtele au declarat apel împotriva sentinţei nr. 22 din 23 ianuarie 2007, pe care au criticat-o pentru greşita interpretare a dispoziţiilor legale şi a clauzelor contractului.
Curtea de Apel Cluj sesizată cu această cale de atac, prin decizia nr. 126 din 11 iunie 2007, a anulat ca netimbrat apelul Asociaţiei de Proprietari H. Bistriţa şi a respins, ca nefundat, apelul pârâtei SC O.R. SA.
Pentru a răspunde criticii formulate de pârâta SC O.R. SA, instanţa de apel a reanalizat prevederile clauzelor de prelungire a duratei contractului şi a reţinut că au fost aduse modificări contractului de închiriere prin actul adiţional nr. 1 de o persoană juridică, Asociaţia de proprietari H., care nu are calitate de locator în contractul de închiriere. De asemenea, a mai reţinut că această calitate nu a fost dobândită de Asociaţia de proprietari întrucât nu au fost respectate prevederile art. 5 şi 11 din O.G. nr. 85/2001.
În aceste condiţii s-a apreciat că prelungirea duratei contractului şi modificarea unor clauze nu se putea realiza decât pe baza hotărârii adunării generale sau a abilitării dată de proprietarii apartamentelor care au încheiat contractul de închiriere. Instanţa de apel a respins şi excepţia invocată de apelanta pârâtă SC O.R. SA Bucureşti, apreciind că justificarea calităţii procesuale active se realizează ţinând seama de raportul de drept material în virtutea căruia singurii abilitaţi să dispună de părţile comune sunt proprietarii.
Împotriva deciziei nr. 126 din 11 iunie 2007 pronunţată de Curtea de Apel a declarat recurs, pârâta SC O.R. SA prin care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în temeiul căruia a solicitat ca hotărârile anterior pronunţate să fie modificate iar în fond să se respingă acţiunea.
Prima critică evocată de pârâta recurentă priveşte respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor. Potrivit recurentei numai părţile care au încheiat actul adiţional puteau să discute validitatea convenţiei şi nu câţiva locatari care nu reprezintă voinţa Asociaţiei. Din momentul semnării actului adiţional nr. 1 de către Asociaţie, recurenta a considerat că reclamanţii intimaţi nu mai aveau nici o calitate astfel că acţiunea, în opinia recurentei, trebuia respinsă ca fiind introdusă de persoane fără calitate.
Prin a doua critică s-a susţinut că soluţia este greşită întrucât s-a dispus ca SC O.R. SA să-şi ridice echipamentele situate pe suprafaţa închiriată deşi instanţa putea să constate că şi fără prelungirea duratei contractului, locaţiunea era în fiinţă, întrucât manifestarea de voinţă a locatorilor pentru încetarea relaţiilor contractuale nu a fost făcută conform clauzelor convenite. Cu alte cuvinte recurenta a afirmat că valabilitatea contractului subzistă şi fără a se lua în considerare actul adiţional nr. 1 de prelungire a duratei locaţiunii.
Recursul este nefondat
1. Excepţia lipsei calităţii procesuale active invocată în prima critică de către recurentă ca fiind greşit soluţionată de instanţa de apel nu va fi reţinută. Instanţa de apel a stabilit corect că justificarea calităţii procesuale active se realizează prin verificarea raportului de drept în virtutea căruia singurii abilitaţi să dispună de părţile comune sunt proprietarii care puteau să acorde această prerogativă asociaţiei fără ca prin aceasta să se piardă dreptul de dispoziţie.
În plus faţă de aceste considerente ale instanţei de apel, care a dat o dezlegare corectă excepţiei invocată de pârâta SC O.R., este de reţinut că prin cererea de chemare în judecată indicând motivele de fapt şi de drept pe care şi-au întemeiat pretenţiile reclamanţii şi-au justificat îndreptăţirea de a introduce cererea împotriva celor doi pârâţi care au intervenit peste voinţa lor în convenţia de închiriere (contractul nr. 5312 din 16 ianuarie 2001), modificându-i clauzele.
Raportul juridic supus cercetării instanţei este atât contractul de locaţiune cât şi actul adiţional prin care s-au adus modificări contractului iniţial încheiat înfrângându-i astfel forţa obligatorie consacrată de art. 969 C. civ. Recurenta încearcă prin argumentele sale să schimbe ordinea încheierii înscrisurilor punând în prim plan actul adiţional şi nu contractul şi, ca urmare, ajunge la concluzia eronată că anularea actului adiţional putea să fie cerută de părţile semnatare ale acestuia. În realitate, actul adiţional modifică unele clauze din contract iar semnatarii contractului în calitate de locator nu sunt şi semnatarii actului adiţional. Aşadar, pornind de la actul principal a cărui modificare s-a realizat în condiţiile pe care recurenta nu le contesta, în realitate s-a intervenit în voinţa exprimată iniţial aşa încât reclamanţii intimaţi şi-au justificat dreptul dar şi folosul practic pentru exerciţiul acţiunii în justiţie şi odată cu aceasta s-au legitimat procesual.
Celelalte susţineri în legătură cu această critică nu vor fi examinate fiind consideraţii proprii ale recurentei care nu se înscriu într-o critică privind greşita aplicare a legii pe care, de altfel, recurenta nu a argumentat-o. Analiza modalităţii de prelungire a contractului pe clauzele 3.2 nu poate constitui critică în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel că nu va fi reţinută nu numai pentru că nu a fost argumentată ci şi pentru că vizează chestiuni care sunt străine obiectului cauzei.
2. Şi cea de-a doua critică este nefondată şi în orice caz în contradicţie cu faptul că recurenta a încheiat un act de prelungire a contractului. În condiţiile în care contractul era în desfăşurare aşa cum se susţine în recurs nu se justifica încheierea actului adiţional de prelungire a contractului de închiriere. Pe această chestiune a valabilităţii contractului de închiriere şi a analizei clauzei privind modalitatea de prelungire a contractului s-a făcut trimitere la art. 969 C. civ., numai că această susţinere depăşeşte limitele investirii instanţei iar dacă totuşi s-ar analiza aceste argumente se va observa că nu este vorba de o prelungire a duratei în puterea convenţiei.
Este adevărat că s-a stipulat în contract că operează prelungirea tacită dacă nu se cere încetarea acestuia însă din înscrisul aflat la dosarul de fond rezultă manifestarea de voinţă a reclamanţilor intimaţi în legătură cu faptul că nu mai doresc prelungirea contractului. În sprijinul acestei concluzii este şi faptul că la data de 19 septembrie 2005 s-a încheiat actul adiţional a cărui nulitate a fost bine pronunţată de instanţele anterioare ceea ce demonstrează cu puterea evidenţei poziţia recurentei la acel moment, în legătură cu faptul că locaţiunea nu se prelungise în puterea contractului.
În consecinţă, deşi prin critica formulată se face trimitere la dispoziţiile art. 969 C. civ., în realitate s-au invocat apărări de fond care nu demonstrează o încălcare a clauzelor contractului de închiriere şi nesocotirea puterii de lege a convenţiei încheiate de părţi, de către instanţele anterioare.
Aşa fiind, potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul se va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O.R. SA Bucureşti împotriva deciziei nr. 126 din 11 iunie 2007 a Curţii de Apel Cluj, secţia comercială de contencios administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 17 octombrie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2780/2008. Comercial. Acţiune în constatare.... | ICCJ. Decizia nr. 2953/2008. Comercial. Alte cereri. Recurs → |
|---|
