ICCJ. Decizia nr. 298/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 298/2008
Dosar nr. 9286/3/2006
Şedinţa publică din 31 ianuarie 2008
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea introductivă, înregistrată la data de 16 martie 2006 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia comercială, prin declinare de competenţă de către Judecătoria Sector 3, reclamanta Administraţia Pieţelor Sector 2 a solicitat obligarea pârâtei SC A.P.I.C. SRL la plata sumei de 1.090.593.431 lei reprezentând chirie restantă aferentă perioadei aprilie 2003 – decembrie 2005, penalităţi de întârziere, contravaloare salubrizare şi utilităţi, sume datorate în temeiul contractului de închiriere încheiat între părţi la 18 martie 2003 pentru spaţiul comercial denumit magazinul situat la parterul Helei Terminal Obor.
Prin întâmpinarea formulată la data de 7 noiembrie 2005, pârâta a susţinut că nu datorează sumele pretinse de reclamantă în calitate de locator, deoarece a ocupat spaţiu numai două luni după încheierea contractului, perioadă pentru care şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale privind plata chiriei şi a utilităţilor şi că începând cu luna iunie 2003 a eliberat spaţiul comercial.
Tribunalul Bucureşti, secţia comercială, prin sentinţa comercială nr. 2657 din data de 27 aprilie 2006 a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantă, reţinând, în sinteză că pârâta nu datorează nicio sumă de bani cu titlu de chirie, întrucât a intervenit rezilierea de drept a contractului după prima lună de locaţiune, reclamanta neputând obţine şi executarea obligaţiei şi desfiinţarea contractului ca urmare a neîndeplinirii acesteia.
Totodată prima instanţă apreciază că pârâta nu datorează despăgubirile solicitate deoarece a părăsit spaţiul anterior notificării de reziliere, iar contravaloarea utilităţilor nu a fost dovedită faţă de temeiul invocat de reclamanta – acela al îmbogăţirii fără justă cauză.
Împotriva acestei sentinţe, reclamanta a declarat apel, criticând soluţia fondului atât sub aspectul situaţiei de fapt reţinute în ce priveşte eliberarea spaţiului de către pârâtă la momentul pretins de aceasta, dar nedovedit, cât şi cu privire la interpretarea greşită a prevederilor din contract cuprinse în art. 16 şi art. 20, potrivit cu care, în opinia reclamantei, obligaţia de evacuare a magazinului era condiţionată de întocmirea procesului - verbal de predare - primire.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, investită cu soluţionarea apelului declarat în cauză, prin Decizia comercială nr. 649 pronunţată la data de 4 decembrie 2006 a respins ca nefondat, apelul reclamantei, menţinând ca legală şi temeinică sentinţa fondului.
Răspunzând motivelor de apel, instanţa a constatat că judecătorul fondului a făcut o corectă interpretare a clauzelor contractuale, în sensul că neîncheierea procesului - verbal de predare - primire având doar consecinţa plăţii unor despăgubiri de către locatar în cazul în care se constată deteriorări ale spaţiului evacuat, reclamanta fiind în culpă pentru menţinerea stării de incertitudine cu privire la spaţiu.
Că pârâta a părăsit spaţiul anterior notificării, iar reclamanta nu a dovedit potrivit art. 1169 C. civ., un alt moment al părăsirii spaţiului. Cu privire la despăgubirile solicitate de reclamantă instanţa reţine că acestea nu au început să curgă, iar contravaloarea salubrizării şi utilităţilor nu mai are temei contractual urmare operării pactului comisoriu expres convenit de părţi.
La data de 6 iunie 2007, reclamanta a declarat recurs împotriva deciziei pronunţate în apel, solicitând modificarea în totalitate a hotărârii în sensul admiterii apelului iar pe fondul cauzei, admiterea acţiunii introductive şi obligarea pârâtei la plata sumelor precizate în petitul acţiunii.
Recurenta şi-a fundamentat recursul pe motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susţinut următoarele:
- în mod greşit instanţele au schimbat natura juridică a procesului - verbal de preluare a spaţiului dintr-un document care atesta stingerea obligaţiilor contractuale, potrivit capitolului XII pct. 3 din contract, într-un înscris ce poate avea doar consecinţa unor despăgubiri, minimalizând însemnătatea pe care părţile au dat-o actului, deşi clauzele contractuale erau clare şi precise;
- prin hotărârile pronunţate a fost încălcată clauza de la pct. 3 potrivit căreia „un exemplar al procesului - verbal de predare a magazinului se înmânează locatarului după achitarea datoriilor, dispoziţii care se coroborează cu cele stipulate la capitolul XX, art. 5, conform căreia obligaţiile de plată curg, în continuare până la data la care se semnează procesul - verbal de predare - primire sau se face evacuarea;
- În mod greşit instanţa a reţinut rezilierea de drept a contractului în favoarea debitoarei care nu şi-a respectat obligaţiile de plată a chiriei, şi prin urmare rezilierea nu s-a produs de drept, ci din iniţiativa locatorului la data de 3 decembrie 2003.
Asupra recursului:
Înalta Curte examinând Decizia atacată în contextul criticilor formulate constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:
1. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. „când instanţa interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoilnic al acestuia", nu subzistă.
2. Potrivit regulilor generale de interpretare prevăzute de Codul civil – Cartea a III-a secţiunea III „Despre interpretarea convenţiilor, toate clauzele unui contract se interpretează unele prin actele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întregul act, deoarece un contract constituie un tot indivizibil.
3. În speţă, clauza care face obiectul criticii de denaturare, este statuată la art. 12 - din contract – Modalităţi de restituire – având un conţinut mult mai amplu decât cel citat de recurentă, care invocă numai ultimul alin. (3) al clauzei.
4. Conţinutul clauzei, în întregul său este destul de clar şi precis, în sensul că la încetarea contractului, locatorul va preda magazinul numai reprezentantului autorizat al locatorului pe bază de proces-verbal, în care se va consemna, în măsura în care se constată lipsa sau deteriorarea instalaţiilor (…) locatarul fiind obligat să suporte costul înlocuirii sau reparaţiei acestora urmând ca un exemplar al procesului verbal să i se înmâneze după achitarea datoriilor.
5. Rezultă aşadar că încheierea procesului - verbal de predare a spaţiului la încetarea contractului a fost prevăzută pentru stabilirea eventualelor lipsuri sau deteriorări ale spaţiului cu consecinţa stabilirii în sarcina locatorului a obligaţiei de plată a unor despăgubiri, neîntocmirea procesului verbal nepuntând impune concluzia că obligaţiile locatorului de plată a chiriei şi utilităţilor curg în continuare, chiar dacă a părăsit spaţiul.
6. Prin urmare interpretarea clauzei de către instanţa fondului şi a apelului, după natura contractului încheiat de părţi şi în raport de celelalte dispoziţii cuprinse în contract, nu încalcă voinţa părţilor şi nu violează art. 969 C. civ.
7. Distinct de acestea, în speţă, contractul de închiriere a spaţiului a încetat, înainte de expirarea termenului contractului, urmare rezilierii.
Or, rezilierea ca sancţiune a neîndeplinirii obligaţiilor locatorului, nu este condiţionată, aşa cum susţine recurenta de încheierea procesului - verbal de predare - primire, ea operând independent de îndeplinirea acestei formalităţi, iar obligaţia de întocmire a procesului - verbal îl incumbă nu numai locatarului, dar şi locatorului, aşa cum rezultă explicit din titulatura clauzei şi conţinutul său.
8. Referitor la motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta susţine că au fost încălcate clauzele contractului care constituie legea părţilor, respectiv clauze de la art. 12 pct. 3, reluând aceleaşi argumente prezentat în cadrul primului motiv de recurs.
Aşa fiind sub acest aspect critica are un caracter formal, de vreme ce aceleaşi susţineri au fost încadrate şi dezvoltate în motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
Celelalte argumentări din cadrul acestui motiv întemeiate pe încălcarea clauzei de la capitolului XX pct. 5, pe stabilirea momentului rezilierii şi evacuării spaţiului, sunt chestiuni de fapt de atributul suveran al instanţei fondului sau apelului devolutiv, ce au fost dezlegate şi motivate prin considerentele hotărârilor pronunţate, care au statuat că în cauză a intervenit rezilierea de drept a contractului după prima lună de locaţiune, locatarul părăsind spaţiul de bună voie şi asumându-şi riscul pierderii garanţiei de bună execuţie în cuantum de 2.160 dolari S.U.A. reprezentând echivalentul a două chirii reale, sumă depusă la data încheierii contractului.
În sfârşit, clauza de la capitolul XX pct. 5 are un conţinut clar şi neechivoc, în sensul că obligaţiile de plată privind chiria curg în continuare până la data procesului verbal de predare primire sau data evacuării spaţiului, astfel încât după momentul eliberării spaţiului, recurenta, conform contractului nu mai este în drept să pretindă chirie penalităţi sau contravaloarea utilităţilor.
Împrejurarea că la doi ani după eliberearea spaţiului respectiv la 31 mai 2005 reclamanta a procedat la deschiderea magazinului şi intrarea în posesie, semnifică numai dezinteresul recurentei - locator în administrarea eficientă a spaţiului, în condiţiile în care, potrivit contractului avea dreptul şi obligaţia să controleze modul cum este folosit şi întreţinut magazinul (art. 7), să ia măsuri pentru efectuarea reparaţiilor ce cad în sarcina sa (art. 11 pct. 5).
Altfel spus, recurenta, nu poate pretinde, invocând clauze de la art. 20 pct. 5 că este în drept să primească chiria şi celelalte utilităţi până la data de 31 mai 2005 când a întocmit procesul - verbal de pătrundere în spaţiu, deoarece după art. 970 C. civ., convenţiile trebuie executate cu bună credinţă, iar conduita recurentei care deşi încă din decembrie 2003 a notificat rezilierea contractului, fără să întrepundă niciun demers de a prelua spaţiul şi a verifica dacă este ocupat timp de doi ani, o situează în afara bunei credinţe.
Pentru considerentele mai sus înfăţişate Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge prezentul recurs ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de Administraţia Pieţelor Sector 2 Bucureşti împotriva deciziei comerciale nr. 649 din 4 decembrie 2006 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 31 ianuarie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 296/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 31/2008. Comercial → |
|---|
