ICCJ. Decizia nr. 309/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 309/2008
Dosar nr. 5389/59/2006
Şedinţa publică din 1 februarie 2008
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş sub nr. 5265/2006, reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING, a solicitat în contradictoriu cu pârâţii PRIMĂRIA MUNICIPIULUI Timişoara şi C.L.M. Timişoara, să se constate dreptul de folosinţă al reclamantei cu titlu de închiriere asupra spaţiului comercial în suprafaţă de 22 mp. denumit SAD 1 situat în Timişoara, parte din imobilul denumit „Complex comercial" înscris în C.G.F. ind. nr. 142290 nr. top 26301/1/1/1/1, obligarea pârâţilor să încheie cu societatea reclamantă un contract de închiriere având ca obiect folosinţa spaţiului comercial identificat mai sus pentru o chirie stabilită în conformitate cu Hotărârile în materie ale C.L.M. Timişoara şi să i se recunoască dreptul de folosinţă asupra statului, cu obligarea plăţii chiriei până la încheierea contractului de închiriere.
Prin sentinţa nr. 2092 din 15 iunie 2006, Tribunalul Timiş, secţia comercială şi de contencios administrativ, a respins acţiunea reclamantei SC F.T. SRL LIEBLING, reţinând că, deşi reclamanta a făcut demersurile şi cheltuielile necesare individualizării spaţiului şi intabulării dreptului de proprietate al C.L.M. Timişoara, nu a dobândit prin aceasta decât un drept la despăgubiri şi nicidecum dreptul la încheierea unui contract de închiriere, în condiţiile în care art. 15 din Legea nr. 213/1998 prevede că aceasta se face prin licitaţie publică.
Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING, criticând soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând să se constate că are un drept de folosinţă cu titlu de închiriere asupra spaţiului comercial în suprafaţă de 22 mp. denumit SAD 1, situat în Timişoara, Str. Mureş, parte din imobil denumit „Complex comercial", înscris în C.F. ind. nr. 142290 nr. top 26301/1/1/1/1, să fie obligaţi pârâţii să încheie cu societatea reclamantă un contract de închiriere având ca obiect folosinţa spaţiului comercial respectiv, pentru o chirie stabilită în conformitate cu hotărârile în materie ale C.L.M. Timişoara şi să îi fie recunoscut un drept de folosinţă asupra spaţiului comercial identificat mai sus, cu obligaţia de a plăti chirie.
Prin Decizia nr. 226 din 12 decembrie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială, s-a respins apelul declarat de reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING, reţinând că, pentru încheierea unui contract de închiriere nu era necesară organizarea unei licitaţii publice, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1441 C. civ., potrivit cărora în caz de schimbare a proprietarului, contractul de închiriere se continuă cu noul proprietar.
Necesitatea unei licitaţii s-ar fi impus numai în cazul în care ocupantul imobilului nu ar fi avut nici un drept locativ anterior momentului schimbării proprietarului, folosindu-l fie ca tolerat, fie fără nici un titlu ori, în speţă, societatea reclamantă folosea imobilul în cauză în baza unui titlu perfect valabil, contractul de închiriere încheiat cu proprietarul imobilului, contract care trebuia preluat de noul proprietar.
Împotriva acestei decizii, reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate, admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei în sensul admiterii acţiunii.
Recurenta a susţinut în esenţă că, dispoziţiile art. 1441 C. civ., sunt aplicabile în speţă, considerând că, acest text instituie un principiu al continuităţii contractelor de închiriere pentru toate cazurile în care locatarul pierde proprietatea bunului închiriat, iar locatarul este de bună-credinţă, crezând în aparenţa dreptului locatarului, în situaţia de faţă buna credinţă nu a fost niciodată contestată, ea a fost chiar dovedită.
Mai susţine recurenta că, Curtea de Apel Timişoara a ignorat fără vreo explicaţie starea de fapt care rezultă din hotărârile judecătoreşti care au soluţionat procesul dintre SC P. SA Timişoara şi primărie referitor la dreptul de proprietate asupra imobilului din care face parte şi spaţiul comercial în litigiu.
Cu privire la durata contractului de închiriere cu proprietarul aparent se arata că ultima prelungire a contractului de închiriere nr. 191/2001 încheiat cu SC P. SA Timişoara a expirat la 30 aprilie 2005, iar Curtea de Apel Timişoara, în Decizia sa, ignoră, însă nu numai această situaţie, ci şi clauza înscrisă în art. 3 al contractului de închiriere, referitoare la durata acestuia, care prevede convenţia părţilor de a prelungi durata contractului cu acordul ambelor părţi, dar instituie şi un drept de proprietate al chiriaşei.
Dispoziţiile privind licitaţia din Legea nr. 213/1998 nu sunt aplicabile în speţă.
Temeiul pretenţiilor este art. 1441 C. civ., care vizează continuarea unui contract de închiriere preexistent, exclud aplicarea dispoziţiilor legale referitoare la încheierea contractului de închiriere pe baza unei licitaţii.
Criticile sunt nefondate.
Aşa cum rezultă din considerentele deciziei atacate, în apel, ca urmare a efectului devolutiv al acestei căi de atac, în raport de criticile formulate s-au repus în discuţie aspectele de netemeinicie, privind stabilirea stării de fapt şi chestiunea de drept legată de aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1441 C. proc. civ., cât şi susţinerile formulate de intimată în apărare.
Pornind de la caracterul recursului şi de la cauza acestuia care constă în nelegalitatea hotărârii ce se atacă pe această cale, prin cererea de recurs criticile trebuie să îmbrace una din ipotezele prevăzute de art. 304 C. proc. civ., sub denumirea de motive de nelegalitate.
Aşadar, criticile formulate de recurentă ce vizează starea de fapt, prin care se ţine la repunerea ei în discuţie, în recurs, sunt critici de netemeinicie.
Or recursul, aşa cum s-a precizat poate fi exercitat numai pentru motive de nelegalitate a hotărârii, deoarece recurenta a avut la dispoziţie o judecată în fond în faţa primei instanţe, şi o rejudecare a fondului (atât în fapt cât şi în drept) în apel.
Din aceste considerente, aceste critici nu pot fi analizate în acest cadru procesual.
Critica privind neaplicarea dispoziţiilor art. 1441 C. civ., se circumscrie motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la lipsa de temei legal, al hotărârii atacate, invocându-se aplicarea unei norme juridice străine stării de fapt.
Analizând legalitatea deciziei, prin prima acestei critici urmează a se reţine:
Confirmând starea de fapt reţinută la fond, în apel s-a statuat că dispoziţiile art. 1441 C. civ., nu pot constitui temei al acţiunii formulate de recurenta reclamantă, deoarece deţinătorul bunului ce i-a constituit un drept de locaţie, nu deţine un drept de proprietate asupra acestuia, aşa cum rezultă din hotărârile judecătoreşti depuse la dosarul cauzei, iar termenul de locaţiune convenit anterior cu proprietarul aparent a expirat.
Concluzia instanţei este justă.
Dispoziţiile art. 1441 C. civ., nu au aplicabilitate în speţa de faţă.
La data introducerii acţiunii recurenta reclamantă nu mai avea calitatea de locator, folosind aşadar spaţiul locativ fără titlu, bunul imobil trecând în urma soluţionării irevocabile a unui litigiu din patrimoniul SC P. SRL în cea a Statului Român, aparţinând domeniului public, administrat de Municipiul Timişoara.
În aceste condiţii, în cauză în mod corect, a fost înlăturată susţinerea recurentei că se află în situaţia de a i se respecta locaţiunea de către noul proprietar şi că i se aplică temeiul legal invocat, respectiv art. 1441 C. civ.
Această reglementare vizează, aşa cum a statuat instanţa de apel o situaţie de excepţie, şi anume aceea în care, cumpărătorul bunului închiriat trebuie să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare.
În situaţia de fapt stabilită de instanţe, s-a concluzionat în mod corespunzător că prin natura dreptului de proprietate asupra bunului, închirierea se impune a fi realizată în condiţiile art. 15 din Legea nr. 213/1998, prin licitaţie publică.
Aşa fiind, pentru cele ce preced, în baza art. 312 C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING împotriva deciziei nr. 226 din 12 decembrie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 1 februarie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 301/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 500/2008. Comercial → |
|---|
