ICCJ. Decizia nr. 3246/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 3246/2008
Dosar nr. 1115/108/2007
Şedinţa publică din 5 noiembrie 2008
Deliberând asupra recursului de faţă;
Prin acţiunea înregistrată la 2 martie 2007 la Tribunalul Arad, reclamanta SC V.M.A. SRL Arad a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC B.D. SRL Arad să se dispună constatarea nulităţii clauzei stipulate în promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare autentificate din 21 octombrie 2005 la BNP Arad, la alin. (2) raportat la alin. (1); obligarea pârâtei la restituirea sumei de 144.548 lei echivalentul sumei de 40.000 euro la cursul băncii U.R. de la data plăţii de către reclamantă ca urmare a executării scrisorii de garanţie bancară, aceasta fiind o plată nedatorată ca urmare a constatării nulităţii clauzei care a determinat plata.
În subsidiar reclamanta a solicitat să fie obligată pârâta la restituirea sumei menţionate întrucât încasarea acestei sume de către pârâtă era condiţionată de situaţia în care pârâta nu ar fi obţinut autorizaţiile necesare lucrărilor care urmau a fi executate pe o suprafaţă de 80% din terenul achiziţionat, condiţie care nu a fost realizată.
În motivarea acţiunii s-a arătat că între părţi s-a încheiat o transmisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare autentificată din 21 octombrie 2005 la BNP Arad, prin care se menţiona că pârâta cumpăra imobilul în litigiu de la reclamantă cu intenţia de a demola actuala construcţie şi de a construi un imobil de birouri şi locuinţe, parcare subterană, pe o suprafaţă reprezentând aproximativ 80% din terenul total care face obiectul vânzării. Părţile au convenit la data semnării promisiunii că în cazul în care cumpărătoarea va fi în imposibilitate de a-şi realiza proiectul datorită neexistenţei condiţiilor generale sau îl va realiza parţial, preţul de vânzare al imobilului va fi diminuat cu 10% sumă pentru care reclamanta constituia la data semnării contractului de vânzare - cumpărare în favoarea cumpărătoarei, o garanţie constând într-o fidejusiune bancară.
La data semnării contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 16 noiembrie 2005 la acelaşi birou notarial s-a menţinut obligaţia reclamantei de constituire a garanţiei sub forma unei fidejusiuni bancare până la data de 16 decembrie 2005, cu precizarea că aceasta este necesară pentru îndeplinirea condiţiilor prevăzute în alin. (4) din promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare autentică ce face parte integrantă cu actul de vânzare - cumpărare.
Reclamanta a considerat că această clauză de plată a garanţiei este afectată de o condiţie pur potestativă nulă potrivit art. 1010 C. civ.
Pârâta prin întâmpinarea formulată a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată deoarece părţile au convenit prin acordul liber consimţit să adopte clauza invocată de reclamantă.
Tribunalul Arad, secţia comercială şi contencios administrativ, prin sentinţa comercială nr. 2862 pronunţată la data de 10 decembrie 2007 a admis acţiunea reclamantei SC V.M.A. SRL Arad împotriva pârâtei SC B.D. SRL Arad.
S-a constatat nulitatea clauzei stipulată în promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare autentificată din 21 octombrie 2005 la BNP Arad la alin. (4) şi a clauzei stipulate în contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 16 noiembrie 2005 la BNP C.M.
A fost obligată pârâta să restituie reclamantei suma de 144.548 lei echivalent al sumei de 40.000 euro la cursul băncii U.R., reprezentând plată nedatorată în urma executării scrisorii de garanţie bancară emisă de reclamantă în favoarea pârâtei.
De asemenea a fost obligată pârâta la 4.768,2 lei cheltuieli de judecată faţă de reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că la momentul la care părţile au contractat exista un Plan Urbanistic General al Municipiului Arad aprobat prin H.C.L. al Municipiului Arad nr. 89/1997, plan în care strada pe care se află situat şi imobilul în litigiu, a fost declarată subzonă predominant rezidenţială cu clădiri de tip urban aflat în interdicţie temporară de construire.
Potrivit anexei nr. 2 pct. 2.1.5 din HG nr. 525/1996 procentul de ocupare a terenurilor pentru zonele preponderent rezidenţiale este de 40% din terenul pe care se edifică orice construcţie.
A mai reţinut instanţa că în momentul contractării cumpărătoarea nu putea spera la aprobarea unui proiect privind demolarea şi construirea pe o suprafaţă de 80% din totalul terenului cumpărat, deoarece acest procent de ocupare a terenului potrivit HG nr. 525/2006 se aplica numai zonelor centrale, zona în care se află imobilul nefăcând parte dintr-o astfel de zonă.
Instanţa a avut în vedere că potrivit dispoziţiilor art. 1006 C. civ. condiţia potestativă este aceea care face să depindă perfectarea convenţiei de un eveniment, pe care şi una şi altă dintre părţile contractante poate să-l facă a se întâmpla sau poate să-l împiedice iar în cauză fiind vorba de o dispoziţie inclusă într-un act normativ, apare evident că niciuna dintre părţi nu avea posibilitatea de a determina modificarea ei, condiţia fiind imposibil de realizat. Potrivit art. 1010 C. civ. o condiţie potestativă din partea celui care se obligă este nulă când s-a contractat sub această condiţie.
Împotriva sentinţei pârâta SC B.D. SRL Arad a declarat apel solicitând admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei în sensul respingerii acţiunii reclamantei.
În motivarea apelului pârâta a arătat că sentinţa este netemeinică şi nelegală, că s-a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1004 – art. 1010 C. civ. reţinând fără temei că în speţă clauza contractuală este lovită de nulitate absolută în temeiul art. 1010 C. civ. întrucât ar conţine o obligaţie sub condiţie pur potestativă. Apelanta a mai arătat că în materia obligaţiilor se face o distincţie clară între condiţia pur potestativă şi potestativă simplă iar potrivit doctrinei, condiţia pur potestativă este atunci când realizarea evenimentului respectiv depinde în exclusivitate de voinţa uneia dintre părţi iar în cazul condiţiei potestative simplă realizarea evenimentul depinde atât de voinţa uneia dintre părţi cât şi de un eveniment exterior sau de voinţa unei terţe persoane determinate. Astfel apelanta consideră că în speţă, condiţia conţinută de clauza în litigiu este una potestativă simplă întrucât realizarea şi respectiv posibilitatea pârâtei de a construi pe cca. 80% din suprafaţa terenului vândut nu depinde de voinţa părţilor contractante ci numai de factori exteriori, în concret de limitele impuse de autorităţile publice locale în ceea ce priveşte coeficientul de ocupare a terenului limite ce urmau a fi stabilite ulterior cu ocazia aprobării PUD şi a emiterii autorizaţiei de construcţie dat fiind că imobilul vândut este situat în zona de protecţie a monumentelor istorice.
Apelanta arată că întrucât clauza în litigiu conţine o obligaţie sub condiţie potestativă simplă nu intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 1010 C. civ. şi este perfect valabilă.
Prin Decizia civilă nr. 82/A din 21 aprilie 2008, Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială, a admis apelul declarat de pârâta SC B.D. SRL Arad, a schimbat în tot sentinţa comercială în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamanta SC V.M.A. SRL Arad împotriva pârâtei, obligând reclamanta la plata sumei de 4.246 lei cheltuieli de judecată în apel către pârâtă.
S-a reţinut că în mod greşit a apreciat Tribunalul că la momentul contractării cumpărătoarea nu putea spera la aprobarea unui proiect privind demolarea şi construirea pe o suprafaţă de 80% din totalul terenului cumpărat, deoarece acel procent de ocupare a terenului potrivit HG nr. 525/1996 se aplica numai zonelor centrale, zona în care se afla terenul nefăcând parte dintr-o astfel de zonă.
Instanţa de apel mai reţine că la data încheierii promisiunii şi a contractului de vânzare - cumpărare condiţia prevăzută de clauza în litigiu nu era profihită de lege, clauza fiind perfect valabilă şi obligatorie pentru părţile contractante şi deci nu poate fi vorba de o condiţie pur potestativă sau imposibilă, care să atragă nulitatea clauzei în litigiu.
În termen legal, împotriva hotărârii instanţei de apel reclamanta SC V.M.A. SRL Arad a declarat recurs criticând-o pentru nelegalitate.
Prin motivele de recurs invocate reclamanta a arătat că hotărârea este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, astfel înscrisul care a stat la baza admiterii apelului a fost adresa din 28 martie 2008 din care rezultă că potrivit anexei 2 la HG nr. 525/2006, procentul maxim de ocupare a terenului este de 80% şi apare evident faptul că instanţa de apel a considerat că la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare dintre părţi, condiţia rezolutorie inserată în contract putea fi îndeplinită.
Recurenta arată că instanţa de apel a omis faptul că actul normativ la care a raportat soluţia pronunţată îl constituie actul de aprobare a regulamentului general de urbanism, care conţine norme cu caracter de recomandare aplicabile la nivel naţional urmând ca normele imperative să fie reglementate prin regulamentele locale de urbanism (art. 1 din HGR. nr. 525/1996).
Pe plan local menţionează recurenta, astfel cum rezultă din adresa depusă de către Municipiul Arad, a fost stabilit coeficientul maxim de ocupare a terenului în zona centrală la 51,26% aceasta constituind norma imperativă obligatorie pentru autorizarea executării construcţiilor.
Având în vedere că din certificatul de urbanism din 21 iunie 2006, rezultă că subzona în care se găsea amplasat terenul se afla în interdicţie temporară de construire după aprobare PUZ şi PUD, rezultă că îndeplinirea condiţiei rezolutorii stipulată de părţi era imposibilă datorită interdicţiei temporare de construire, iar ulterior datorită coeficientului maxim de ocupare a terenului în zona centrală a oraşului stabilit la 51,26%.
În drept recurenta şi-a întemeiat recursul pe dispoziţiile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ.
Recursul declarat de recurentă este fondat şi va fi admis pentru următoarele considerente.
Hotărârea atacată este nelegală.
Astfel, din actele dosarului rezultă că la data încheierii promisiunii şi a contractului de vânzare - cumpărare de către părţi exista Plan Urbanistic General al Municipiului Arad aprobat în H.C.L. al Municipiului Arad nr. 89/1997 din care rezultă că zona în care se afla şi terenul în litigiu, era în interdicţie temporară de construire.
Ulterior prin HGR. nr. 525/2006 a fost aprobat regulamentul general de urbanism, iar pe plan local al Municipiului Arad, normele obligatorii de stabilire a procentului de ocupare al terenului îl constituie H.C.L.M. nr. 276/2006, elaborate în baza hotărârii de guvern menţionată.
Având în vedere dispoziţiile legale existente la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, rezultă că părţile nu aveau posibilitatea de a determina modificarea acestora şi deci clauza inserată în promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare şi preluată în contractul de vânzare - cumpărare privitoare la posibilitatea cumpărătoarei de a construi pe aproximativ 80% din suprafaţa terenului total cumpărat, nu era posibil de realizat.
Instanţa de apel a aplicat greşit legea considerând că nu sunt îndeplinite cerinţele art. 1008 C. civ. privind condiţia imposibilă.
În concluzie, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., este întemeiat şi se va admite recursul declarat de reclamantă, urmând a fi modificată Decizia atacată în sensul respingerii apelului formulat de pârâtă împotriva sentinţei pronunţată de Tribunal, ce va fi menţinută.
Având în vedere dispoziţiile art. 274 C. proc. civ. va obliga intimata - pârâtă la cheltuieli de judecată către recurenta - reclamantă în sumă de 2.082,15 lei reprezentând taxe judiciare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta SC V.M.A. SRL Arad împotriva deciziei civile nr. 82/A din 21 aprilie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială.
Modifică Decizia atacată.
Respinge apelul declarat de pârâta SC B.D. SRL Arad împotriva sentinţei comerciale nr. 2862 din 10 decembrie 2007 pronunţată de Tribunalul Arad, pe care o menţine.
Obligă intimata la 2.082,15 lei cheltuieli de judecată către recurentă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 noiembrie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3243/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3249/2008. Comercial → |
|---|
