ICCJ. Decizia nr. 3478/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 3478/2008
Dosar nr. 5581/211/2006
Şedinţa publică din 20 noiembrie 2008
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la 22 iunie 2006 la Judecătoria Cluj reclamantele SC S.A.I. SRL Cluj Napoca şi SC D.E.P. SRL Cluj Napoca au solicitat în contradictoriu cu pârâta SC A.S.I. SRL Cluj Napoca, rezilierea contractului de închiriere din 4 martie 2005 încheiat între SC D.E.P. SRL Cluj şi pârâtă, evacuarea pârâtei din spaţiul comercial situat în Cluj Napoca, şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
Reclamantele au arătat că pârâta nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile asumate prin contractul de închiriere, în sensul că nu a plătit utilităţile lunare de apă, energie termică, salubritate, invocându-se calitatea de proprietar a reclamantei SC S.A.I. SRL Cluj Napoca.
La 5 septembrie 2006, reclamantele şi-au precizat şi completat acţiunea solicitând obligarea pârâtei la plata către reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca a sumei de 11.464 lei cu titlu de contravaloare utilităţi achitate pentru lunile aprilie - noiembrie 2005, la readucerea spaţiului în stadiul în care acesta se găsea la data predării sale prin efectuarea lucrărilor de reparaţii la ziduri, respectiv rezugrăvirea lor şi efectuarea reparaţiilor la geamurile termopan, iar în caz de refuz să se încuviinţeze efectuarea acestora pe cheltuiala pârâtei.
Totodată s-a invocat faptul că pârâta nu şi-a respectat nici obligaţia de a nu comercializa băuturi alcoolice în spaţiul ce i-a fost închiriat, obligaţie prevăzută expres în contractul de colaborare aflat ladosar nr. 13164/2006 al Judecătoriei Cluj.
Pârâta a invocat prin întâmpinare excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC S.A.I. SRL privind rezilierea contractului de închiriere, evacuarea şi obligarea sa la readucerea spaţiului la stadiul iniţial din momentul predării, pentru lipsa unui raport contractual; excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC D.E.P. SRL privind contravaloarea utilităţilor, această obligaţie având-o numai faţă de SC S.A.I. SRL; s-au mai invocat excepţia nelegalei timbrări a acţiunii la petitul privind rezilierea contractului şi excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Cluj Napoca; excepţia prematurităţii acţiunii privind obligarea sa la plata contravalorii utilităţilor şi readucerea spaţiului în starea iniţială.
Judecătoria Cluj Napoca prin sentinţa civilă nr. 7522 din 18 octombrie 2006 a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei Tribunalului Comercial Cluj.
Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din 16 ianuarie 2007 Tribunalul Cluj a respins ca nefondată excepţia nelegalei timbrări a petitului referitor la reziliere, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC S.A.I. SRL, raportat la toate capetele de cerere şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC D.E.P. SRL privind petitele din completarea de acţiune.
A constatat că nu se mai impune analiza excepţiei prematurităţii şi a inadmisibilităţii, rămânând investită pe fond cu cererea de reziliere a contractului şi evacuarea formulată de reclamanta SC D.E.P. SRL.
Tribunalul Cluj prin sentinţa comercială nr. 3379/C din 4 septembrie 2007 a respins acţiunea precizată şi completată de reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca împotriva pârâtei SC A.S.I. SRL Cluj Napoca întemeiată pe excepţii.
A respins acţiunea precizată şi completată de reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca formulată împotriva aceleiaşi pârâte având ca obiect rezilierea contractului de închiriere şi evacuare.
A obligat reclamantele la 2.100 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, s-a reţinut că pârâta nu este în culpă contractuală, că a încercat să facă plata utilităţilor direct către furnizorii de utilităţi, dar că reclamanta SC S.A.I. SRL nu reînnoise contractele cu aceştia, că reclamanta a refuzat primirea chiriei lunare stabilită prin contract, pârâta fiind nevoită să recurgă la procedura ofertei reale de plată, că locatorul a încercat renegocierea contractului cu majorarea chiriei.
S-a mai reţinut că spaţiul a fost utilizat în bune condiţii, că nu s-au comercializat băuturi alcoolice, în contract neexistând nicio interdicţie în acest sens, că nu s-a stipulat nicio interdicţie a cesiunii subînchirierii către terţi, că nu s-a tulburat ordinea şi liniştea publică, că nu s-au făcut modificări structurale şi nu s-a schimbat destinaţia spaţiului, că pârâta a efectuat o serie de reparaţii, iar pretinsele degradări nu au fost dovedite.
Curtea de Apel Cluj, secţia comercială, contencios administrativ şi fiscal, prin Decizia nr. 18 din 7 februarie 2008 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca împotriva hotărârii instanţei de fond, obligând-o la 1.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă.
Instanţa de apel a reţinut că neachitarea contravalorii chiriei şi utilităţilor aferente nu-i poate fi imputată pârâtei, de vreme ce aceasta nu poate fi determinată şi nici nu există elemente de determinare, culpa revenindu-i reclamantei, că pârâta nu a comercializat băuturi alcoolice în spaţiu şi nu a tulburat ordinea publică, respectând clauzele contractului în ceea ce priveşte folosirea spaţiului şi nu se poate constata rezilierea contractului şi nici dispune evacuarea acesteia.
Împotriva menţionatei decizii, reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca a declarat recurs, întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie modificarea hotărârilor în sensul admiterii acţiunii sale, cu cheltuieli de judecată.
În criticile formulate recurenta reclamantă susţine în esenţă următoarele:
- greşit a reţinut instanţa de apel că pârâta nu se face vinovată de neplata contravalorii utilităţilor şi a chiriei lunare, în raport de notificările şi convocarea pârâtei la concilierea directă din 8 martie 2005 şi 15 martie 2006 şi de clauzele contractului, conform cărora aceasta trebuia să achite contravaloarea utilităţilor direct la furnizori, urmând apoi ca societatea să-i refactureze contravaloarea utilităţilor în baza chitanţelor prezentate de pârâtă, cu atât mai mult cu cât pârâta a recunoscut că în spaţiul respectiv există montate două contoare de energie electrică, că s-a încheiat contract distinct pentru serviciile de salubritate, dând dovadă astfel de rea credinţă;
- instanţa eronat a reţinut că pârâta nu se face vinovată de încălcarea obligaţiei de comercializare a băuturilor alcoolice, fără să ţină cont de faptul că prin contractul de închiriere pârâta s-a obligat ca în spaţiul închiriat să organizeze numai jocuri de noroc şi că aceasta a încălcat dispoziţiile art. 80 lit. g) şi j) din HG nr. 251/1999 privind condiţiile de autorizare, organizare şi exploatare a jocurilor de noroc, încălcând obligaţia de a nu permite accesul în sală a persoanelor în stare de ebrietate, aspect în raport de care se interzicea şi consumul de băuturi alcoolice;
- Curtea de Apel Cluj greşit a reţinut că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 1418 alin. (1) C. civ., fără să aibă în vedere că prin încheierea contractului de colaborare dintre pârâtă şi SC C.B.V. SRL; s-a lărgit obiectul de activitate prevăzut în contractul de închiriere principal;
- că instanţa de apel nu a făcut distincţie între obligaţia de predare a spaţiului în stare normală de folosinţă prevăzută de art. 1429 alin. (1) C. civ. şi obligaţia de păstrare a integrităţii şi de întreţinere în bune condiţii a spaţiului închiriat, stabilit expres prin contract, nereţinându-se culpa pârâtei.
Intimata - pârâtă SC A.S.I. SRL Cluj Napoca a depus întâmpinare la dosar, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Recursul reclamantei este fondat.
Criticile formulate de recurenta reclamantă, încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. ce vizează greşita interpretare a clauzelor contractuale, clauze ce constituie legea părţilor în conformitate cu dispoziţiile art. 969 C. civ. sunt întemeiate.
Astfel se constată că la baza raporturilor dintre reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca şi pârâta SC A.S.I. SRL Cluj Napoca a stat contractul de închiriere înregistrat din 4 martie 2005, a spaţiului situat în Cluj Napoca, aflat la dosar nr. 13164/2006 al Judecătoriei Cluj Napoca având ca obiect organizarea şi desfăşurarea de către pârâtă a activităţii de jocuri de noroc, pe o durată de 5 ani, începând cu 1 aprilie 2005 până la 31 martie 2010, cu o chirie lunară de 1.200 euro, cu menţiunea că, chiria se va achita anticipat pentru primele 12 luni până la data de 1 aprilie 2005, urmând ca, după această perioadă chiria să fie plătită lunar până la data de 10 a fiecărei luni.
Prin acelaşi contract pârâta s-a obligat şi la plata utilităţilor aferente spaţiului închiriat.
În acest sens, potrivit clauzelor contractului, chiriaşul avea obligaţia achitării contravalorii consumului de energie, apă şi salubritate.
Dat fiind faptul că motivul invocat de reclamantă ca temei al rezilierii contractului, pe o perioadă de aproximativ 6 luni anterioară promovării acţiunii, constă tocmai în neîndeplinirea acestei obligaţii, se impunea verificarea respectării obligaţiilor contractuale asumate.
În acest sens, pentru perioada în discuţie rezultă că reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca a achitat contravaloarea unor utilităţi, situaţie care impunea analizarea culpei pârâtei în neîndeplinirea obligaţiilor asumate raportat la aceste împrejurări.
În raport de situaţia de fapt se reţine ca întemeiată prima critică invocată de recurenta reclamantă ce vizează neachitarea de către pârâtă a contravalorii utilităţilor, în condiţiile în care spaţiul ce face obiectul contractului de închiriere este folosit de mai multe societăţi comerciale, fără să se precizeze în mod expres ce cotă din utilităţi îi revenea fiecărei societăţi comerciale, în condiţiile în care pentru serviciile de salubritate, pârâta a încheiat contract direct cu furnizorul în cauză, iar pentru alte servicii (energie electrică, apă), furnizorii încheie contracte numai cu proprietarii spaţiului.
Ori, este de necontestat că reclamanta i-a predat pârâtei spaţiul ce face obiectul contractului de închiriere aspect dovedit de procesul - verbal de predare - primire aflat la dosarul nr. 5581/211/2006 al Tribunalului Cluj, că pârâta desfăşoară şi activităţi de patiserie în spaţiul menţionat, că pentru acelaşi spaţiu la data de 1 iunie 2005 a încheiat un contract de colaborare cu societatea comercială SC C.B.V. SRL pentru exercitarea simultană a activităţii de alimentaţie publică – bar şi activităţii de organizarea jocurilor de noroc electronice, contract aflat la dosar nr. 5581/211/2006 al Judecătoriei Cluj, consumurile aferente spaţiului fiind comune, iar titularul contractelor cu furnizorii de utilităţi este proprietara spaţiului SC S.A.I. SRL.
Măsura în care pretenţiile reclamantei sunt justificate nu a fost pe deplin stabilită de instanţe, care nu au fost preocupate în a verifica dacă facturile emise de reclamantă menţionau felul şi cuantumul utilităţilor solicitate, perioada pentru care acestea sunt datorate, dacă ele vizau spaţiul închiriat, dacă facturile au fost emise pe numele pârâtei şi dacă i-au fost comunicate acesteia, dacă pârâta a achitat sau nu contravaloarea facturilor emise, gradul de îndeplinire a obligaţiilor părţilor în raport de obiectul şi clauzele contractului şi a celorlalte obligaţii asumate de părţi, a plăţii chiriei pe parcursul derulării contractului.
Referitor la criticile invocate de recurenta reclamantă cu privire la activitatea desfăşurată de pârâtă privind necomercializarea băuturilor alcoolice în incinta spaţiului comercial închiriat, tulburarea liniştii publice în zonă şi incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 1418 alin. (1) C. civ., urmează a se verifica dacă activitatea de alimentaţie publică – bar se desfăşoară într-un spaţiu distinct de cel de jocuri electronice, cu respectarea clauzelor contractelor încheiate de părţile în cauză – contract de închiriere şi contract de colaborare şi de existenţa acordului reclamantei.
Cu privire la motivul de reziliere a contractului ce viza modalitatea de exploatare a spaţiului de către locatar pentru a se vedea dacă acesta a întrebuinţat lucrul închiriat ca un bun proprietar, conform art. 1429 alin. (1) C. civ. se va analiza starea în care se afla imobilul la data predării, amenajările şi modernizările efectuate de pârâtă pe parcursul desfăşurării activităţii în imobilul ce face obiectul litigiului, starea actuală a acestuia.
Faţă de această situaţie, Curtea va admite recursul reclamantei în temeiul art. 312 alin. (2) C. proc. civ. coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va casa Decizia şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Cu ocazia rejudecării cauzei, instanţa în temeiul art. 129 alin. (4) şi (5) C. proc. civ., urmează a răspunde criticilor formulate cu privire la situaţia de fapt şi motivarea în drept pe care părţile le invocă în susţinerea pretenţiilor şi apărărilor lor, şi să ceară părţilor să administreze probele pe care le consideră necesare de natură a-i forma convingerea în dezlegarea corectă a pricinii şi în stabilirea situaţiei reale ce urmează a fi apreciată în raport de clauzele convenite în contractul dintre părţi.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca împotriva deciziei nr. 18 din 7 februarie 2008 a Curţii de Apel Cluj, secţia comercială, contencios administrativ şi fiscal, pe care o casează şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 20 noiembrie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3477/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3479/2008. Comercial → |
|---|
