ICCJ. Decizia nr. 3631/2008. Comercial. Evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 3631/2008
Dosar nr. 35818/2/2005
Şedinţa publică de la 3 decembrie 2008
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin sentinţa comercială nr. 4341 din 24 octombrie 2005, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a admis în parte cererea principală completată formulată de reclamanta A.F.I. împotriva pârâţilor M.S., D.V. şi D.G., a dispus evacuarea pârâţilor M.S. şi D.V. din spaţiul situat în str. Străpungerea Mărăşeşti, tronson II, sector 3 Bucureşti, a respins cererea principală având ca obiect evacuarea pârâtului D.G. şi cererea în pretenţii, ca neîntemeiate, a respins, ca neîntemeiate, cererile reconvenţionale formulate de pârâţii-reclamanţi M.S. şi D.G. şi i-a obligat pe pârâţii M.S. şi D.V. la plata sumei de 94.000 rol către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că, prin contractul de închiriere pentru suprafeţe locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nr. 77 din 18 noiembrie 1999, pârâţii au dobândit folosinţa spaţiului comercial situat în Bucureşti, Str. Străpungerea Mărăşeşti, tronson II, magazinul nr. 3, pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la 8 decembrie 1998 la 8 decembrie 2003. Preţul închirierii a fost stabilit la suma de 2.596.271 lei, plătibil până la data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs. Locatorului i s-a permis să recalculeze chiria, în cazul modificării tarifelor locale, pârâţii obligându-se să accepte chiria recalculată. Conform art. 9 lit. e), chiriaşul s-a obligat să plătească chiria la termenul scadent, iar pentru neplata chiriei s-a obligat să achite penalităţi de întârziere de 0,15 % pe zi şi 0,3 % pentru neplata la termen a TVA-ului.
A mai reţinut că după expirarea duratei contractului (8 decembrie 2003) pârâţii au folosit în continuare spaţiul comercial în litigiu, achitându-se 2/3 din chirie şi că reclamanta a recunoscut la 26 aprilie 2004 că în speţă a operat o tacită relocaţiune, faţă de adresa nr. 802 din 26 aprilie 2004. La data de 11 ianuarie 2005 reclamanta a notificat pârâţilor concediul contractului, în termen de 15 zile, denunţând unilateral contractul. Înainte de expirarea termenului contractual, la 24 iunie 2003, pârâtul D.G. a comunicat reclamantei că nu mai înţelege să plătească chirie, deoarece este proprietar.
Prima instanţă a apreciat că faţă de D.G. nu poate opera sancţiunea evacuării, întrucât acesta se consideră proprietar al unei părţi din imobilul închiriat (invocând sentinţele judecătoreşti nr. 4895/2001 şi 2434/2003 ale Judecătoriei Sector 3 şi H.G. nr. 505/1998), iar la 24 iunie 2003 a negat dreptul de proprietate al reclamantei asupra a 1/3 din spaţiul închiriat. S-a considerat că neplata chiriei reprezintă o formă de rezistenţă la exerciţiul dreptului de proprietate invocat de reclamantă (art. 1858 C. civ.), intervertirea titlului precar al acestui pârât având loc prin notificarea din 24 iunie 2003 şi refuzul pârâtului de a mai plăti chiria. În ceea ce priveşte acţiunea în evacuare îndreptată împotriva pârâţilor M.S. şi D.V., instanţa de fond a considerat că aceasta este întemeiată deoarece a expirat termenul locaţiunii, iar tacita relocaţiune nu putea opera decât cu consimţământul tacit al tuturor părţilor contractante, iar reclamanta a denunţat unilateral contractul la data de 11 ianuarie 2005, cu preaviz.
Cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant M.S. a fost respinsă, ca neîntemeiată, avându-se în vedere poziţia reclamantei care l-a acţionat în judecată pe pârât şi inexistenţa unui drept al pârâtului-reclamant la reînnoirea contractului.
Referitor la cererea de obligare a pârâţilor în solidar la plata chiriei, s-a reţinut că intervertirea titlului pârâtului D.G. din detenţie precară în posesie în iunie 2003, împiedică obligarea pârâţilor la plata diferenţelor de chirie neachitată în perioada iulie 2003 – august 2005, prin sentinţele nr. 4895/2001 şi 2434/2003 ale Judecătoriei Sector 3, atestându-se cu putere de lucru judecat divizibilitatea dreptului de folosinţă asupra spaţiului închiriat, deci şi divizibilitatea obligaţiei de plată a chiriei. S-a constatat că schimbarea de voinţă a pârâtului D.G. a fost evidentă şi neîndoielnică, astfel încât acesta nu poate fi obligat la plata diferenţei de chirie. Cererea reconvenţională formulată de acest pârât a fost respinsă însă, reţinându-se că până la denunţarea titlului de locaţiune (24 iunie 2003) şi intervertirea detenţiei precare în posesie pârâtul nu a contestat calitatea de chiriaş, ceea ce înseamnă că avea obligaţia de a plăti chirie.
Prin decizia comercială nr. 256 din 17 mai 2007, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a respins, ca nefondate, apelurile formulate de pârâtul D.G., reclamanta A.F.I. Bucureşti şi pârâtul M.S. împotriva sentinţei mai sus menţionate.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut că pârâtul-apelant D.G. a solicitat restituirea chiriei achitate în perioada 2000 – 2003, cu motivarea că a denunţat titlul de locaţiune al intimatei-reclamante. Această denunţare a avut loc însă la 24 iunie 2003, când pârâtul i-a comunicat reclamantei că nu mai înţelege să plătească chirie deoarece este proprietar, astfel încât, aşa cum a reţinut în mod corect şi instanţa de fond, câtă vreme până la acea dată pârâtul nu a contestat calitatea de chiriaş, avea obligaţia de a plăti chiria. În plus, însuşi reclamantul susţine că are dreptul să obţină dreptul de proprietate pentru 1/3 din spaţiu, deoarece a achitat o treime din preţul bunului şi că P.M.B. – A.F.I. nu a executat hotărârile judecătoreşti prin care a fost obligată de către instanţă să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru cota sa.
În considerarea dispoziţiilor art. 1858 pct. 2 C. civ., care prevăd situaţia în care deţinătorul lucrului neagă dreptul celui de la care deţine posesia prin acte de rezistenţă la exerciţiul dreptului său, instanţa de fond a constatat, în mod corect, că la data de 24 iunie 2003 prin notificarea adresată de pârâtul D.G. reclamantei şi prin refuzul acestuia de a mai plăti chiria, a avut loc intervertirea titlului precar al pârâtului, astfel încât acţiunea în evacuare, aplicabilă raporturilor locative nu îi mai putea fi opusă acestui pârât, contrat celor susţinute de reclamanta-intimată, neavând relevanţă în prezenta speţă stabilirea titularului acţiunii în revendicare ce ar putea fi îndreptată împotriva pârâtului D.G.
Instanţa de apel a mai constatat şi că, la data de 11 ianuarie 2005, prin adresa nr. 8802 din 26 aprilie 2004, reclamanta a notificat pârâţilor concediul contractului, în termen de 15 zile, denunţând unilateral contractul, ulterior promovând prezenta acţiune în evacuare. Susţinerile pârâtului-apelant M.S. se grefează pe un act în care nu figurează ca parte intimata-reclamantă (procesul verbal nr. 30 din 17 martie 2000), neprezentându-se nicio dovadă în sensul că s-ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare pentru cota-parte ce îi revenea din imobilul în litigiu. Chiar dacă după data de 8 decembrie 2003, la care expira durata contractului de închiriere, a operat tacita relocaţiune, aspect recunoscut de însăşi intimata-reclamantă, în data de 11 ianuarie 2005 locatorul a denunţat unilateral contractul, pârâtul-apelant nefăcând dovada existenţei vreunui drept al său la reînnoirea contractului.
Şi cererea de obligare a pârâţilor, în solidar, la plata chiriei pe perioada iulie 2003 – august 2005 a fost respinsă în mod corect de prima instanţă, care a reţinut că atestarea, prin hotărâre judecătorească, a divizibilităţii dreptului de folosinţă asupra spaţiului închiriat atrage şi divizibilitatea obligaţiei de plată a chiriei. Ca efect al intervertirii precarităţii, pârâtul D.G. nu poate fi obligat la plata diferenţei de chirie, ceea ce înseamnă că faţă de modul în care a fost formulat capătul de cerere privind obligarea pârâţilor în solidar la plata chiriei, soluţia instanţei de fond apare ca fiind legală şi temeinică.
Împotriva deciziei curţii de apel au declarat recurs reclamanta A.F.I. Bucureşti şi pârâţii D.G. şi M.S.
Reclamanta A.F.I. Bucureşti îşi întemeiază recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. şi solicită admiterea recursului aşa cum a fost formulat, modificarea în parte a deciziei curţii de apel, în sensul admiterii apelului său, schimbării în parte a sentinţei tribunalului şi evacuării şi a pârâtului D.G. din spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situat în str. Străpungerea Mărăşeşti, tronson II, sector 3 Bucureşti şi obligarea tuturor pârâţilor, în solidar, la plata sumei totale de 17.901 lei reprezentând chirie restantă, TVA restant şi penalităţi de întârziere aferente perioadei 1 iulie 2003 – 31 august 2005 inclusiv.
În motivarea recursului arată că ea nu este proprietara imobilelor ce fac parte din fondul imobiliar de stat al M.B. şi nu are calitatea de a încheia contracte de vânzare-cumpărare, această calitate având-o doar consiliul local al sectorului 3 al M.B., care are în patrimoniu spaţiul respectiv; drept urmare, hotărârea judecătorească de care se prevalează pârâtul D.G. nu constituie titlu de proprietate, prin aceasta dispunându-se doar obligarea la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare şi, în consecinţă, s-ar fi impus şi evacuarea acestuia.
Mai arată că în mod greşit a fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului D.G. la plata chirie restante, deoarece sentinţa nr. 4895/2001 nu ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, abia după încheierea unui astfel de contract putându-se sista calcularea chiriei şi, având în vedere că toţi cei trei pârâţi au avut calitatea de titulari ai contractului de închiriere, în sarcina acestora s-a născut obligaţia de plată în solidar a chiriei şi, deci, şi pârâtul D.G. trebuie constrâns să plătească chiria restantă acumulată în seama sa.
Pârâtul D.G. critică pentru nelegalitate decizia curţii de apel, întemeindu-se pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. şi solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului său, schimbarea în parte a sentinţei tribunalului şi, pe fond, admiterea cererii sale reconvenţionale, prin care a solicitat restituirea sumei achitate cu titlu de chirie către P.M.B. - A.F.I., pentru perioada 2000 – 2003.
Susţine astfel, în esenţă, în motivarea recursului, că, recunoscându-i-se dreptul asupra cotei de 1/3 din spaţiul comercial situat în Bucureşti Str. Străpungerea Mărăşeşti tronson II, de către instanţa judecătorească, printr-o hotărâre irevocabilă din anul 2001, aprecierea ca neîntemeiată a cererii sale reconvenţionale pe motiv că denunţarea titlului de locaţiune a avut loc la 24 iunie 2003, iar el nu a contestat calitatea de chiriaş este neîntemeiată, întrucât între părţi exista un acord de voinţă – procesul verbal nr. 30 din 17 martie 2000 şi preţul stabilit de către cele două părţi a fost achitat în integralitate, conform cotei ce-i revenea.
Pârâtul M.S. îşi întemeiază recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi solicită admiterea recursului şi modificarea deciziei curţii de apel, în sensul respingerii cererii principale şi admiterii cererii sale reconvenţionale.
În motivarea recursului, recurentul susţine, în esenţă, că hotărârea dată în apel este nelegală, întrucât fără nicio justificare instanţa a ignorat efectele procesului-verbal de negociere directă a preţului pe care l-a încheiat cu P.M. Bucureşti, cum, de asemenea, şi faptul dovedit că a achitat în întregime preţul, iar împrejurarea că A.F.I. nu a fost parte în operaţiunea de stabilire a preţului de vindere-cumpărare a fost greşit considerată de instanţa apelului ca motivaţiune a admiterii cererii de evacuare şi a respingerii cererii reconvenţionale, cunoscând că actul de vânzare-cumpărare, legalmente, se încheie între P.M.B., în calitate de proprietar şi pârât, în calitate de chiriaş, A.F.I. având numai calitatea de mandatar al P.
Mai susţine că hotărârea atacată se vădeşte a fi nelegală şi ca urmare a nereţinerii refuzului A.F.I. de a face demersurile necesare pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, prin trimiterea la P.M. Bucureşti, parte cu care urma să se încheie actul autentic.
Recursurile nu sunt fondate.
În ce priveşte recursul reclamantei
Din examinarea actelor dosarului, se constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 4895 din 8 iunie 2001 a Judecătoriei sectorului 3 Bucureşti, pârâta P.M.B. – D.G.A.F.I. a fost obligată să încheie cu reclamantul D.G. contract de vânzare-cumpărare pentru cota indiviză de 1/3 din dreptul de proprietate asupra spaţiului închiriat, instanţa reţinând că reclamantul D.G. a achitat 30 % din preţul bunului închiriat, având dreptul să obţină titlu de proprietate pentru 1/3 din spaţiu, conform H.G. nr. 505/1998, sentinţa fiind menţinută prin decizia civilă nr. 1045/2002 a Curţii de Apel Bucureşti.
Prin sentinţa civilă nr. 2434 din 3 aprilie 2003 a Judecătoriei sectorului 3 Bucureşti, pârâta P.M.B. a fost obligată la solicitarea pârâtului D.G. să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru lotul identificat în raportul de expertiză, această sentinţă fiind menţinută prin decizia civilă nr. 747 din 2 iunie 2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă.
La data de 24 iunie 2003, D.G., pârât în prezenta acţiune, i-a comunicat reclamantei că nu mai înţelege să plătească chirie deoarece se consideră proprietar, invocând drept temei sentinţele judecătoreşti mai sus menţionate, precum şi dispoziţiile H.G. nr. 505/1998.
În aceste împrejurări, ambele instanţe corect au apreciat că neplata chiriei reprezintă o formă de rezistenţă la exerciţiul dreptului de proprietate al reclamantei asupra 1/3 din spaţiul închiriat şi, în considerarea dispoziţiilor art. 1858 pct. 2 C. proc. civ., au constatat că a avut loc intervertirea titlului precar al pârâtului, astfel încât faţă de acesta nu poate opera sancţiunea evacuării, aplicabilă raporturilor locative, reclamanta având deschisă numai acţiunea în revendicare, acţiune cu care însă instanţa nu a fost investită şi care nici nu are relevanţă în prezenta cauză.
În ce priveşte capătul de cerere privind obligarea pârâtului D.G. la plata chiriei restante, se reţine că, de asemenea, a fost corect soluţionat de instanţele care s-au pronunţat în cauză, întrucât intervertirea titlului pârâtului D.G. din detenţie precară în posesie împiedică obligarea pârâţilor la plata diferenţei de chirie neachitate pentru perioada iulie 2003 – august 2005, în solidar, sentinţele judecătoreşti nr. 4895/2001 şi 2434/2003 ale Judecătoriei Sectorului 3 atestând cu putere de lucru judecat divizibilitatea dreptului de folosinţă asupra spaţiului închiriat, aşa cum judicios a apreciat şi instanţa de fond.
În consecinţă, faţă de cele mai sus arătate, recursul reclamantei se va respinge, ca nefondat.
Referitor la recursul formulat de pârâtul D.G. se constată următoarele:
Critica acestuia privind greşita respingere a cererii sale reconvenţionale, având ca obiect restituirea sumei achitate cu titlu de chirie către P.M.B. – A.F.I. pentru perioada 2000 – 2003 nu este întemeiată.
Astfel, se reţine că şi această cerere formulată de pârâtul D.G. a fost soluţionată corect, deoarece, într-adevăr, acesta a denunţat titlul de locaţiune al reclamantei, dar această denunţare a avut loc la data de 24 iunie 2003 şi până la acest moment pârâtul nu a contestat calitatea de chiriaş, ci mai mult, începând cu această dată a susţinut că are dreptul să obţină dreptul de proprietate pentru 1/3 din spaţiu, având în vedere achitarea a 1/3 din preţul bunului şi faptul că P.M.B. – A.F.I. nu a executat hotărârile judecătoreşti prin care a fost obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru cota sa.
Drept urmare, recursul pârâtului D.G. va fi respins şi el, ca nefondat.
În ce priveşte recursul pârâtului M.S.
Examinând soluţiile pronunţate de instanţe în raport de actele dosarului, se reţine că susţinerile formulate de acest pârât în recurs nu pot fi primite, întrucât se constată că în mod corect a fost admisă cererea de evacuare a acestuia şi respinsă cererea sa reconvenţională.
Astfel, acţiunea în evacuare privind pe pârâţii M.S. şi D.V. este întemeiată, întrucât la data de 8 decembrie 2003 a expirat termenul locaţiunii, iar la data de 11 ianuarie 2005, reclamanta a notificat pârâţilor concediul, denunţând unilateral contractul şi, ulterior, a formulat acţiunea în evacuare.
Pe parcursul judecării acesteia, contrar susţinerilor pârâtului, care invocă procesul verbal nr. 30 din 17 martie 2000, acesta nu a produs nicio dovadă că s-ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare pentru cota-parte ce-i revenea din imobilul în litigiu.
Pe de altă parte, în condiţiile în care locatorul a denunţat unilateral contractul, la 11 ianuarie 2005, pârâtul nu a făcut dovada existenţei vreunui drept al său la reînnoirea contractului având ca obiect spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, împrejurare în care se reţine că cererea reconvenţională formulată de acest pârât a fost corect respinsă.
În consecinţă, se va respinge, ca nefundat, şi recursul formulat de pârâtul M.S.
În fine, concluzionând asupra celor mai sus arătate, având în vedere că niciunul dintre recurenţi nu au formulat vreun motiv de recurs întemeiat, de natură să conducă la desfiinţarea deciziei curţii de apel, în raport de dispoziţiile expres şi limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ., decizia curţii de apel va fi menţinută şi vor fi respinse recursurile declarate în cauză, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursurile declarate de reclamanta P.M.B. – A.F.I. Bucureşti şi pârâţii D.G. şi M.S. împotriva deciziei comerciale nr. 256 din 17 mai 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 3 decembrie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3598/2008. Comercial. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3736/2008. Comercial. Pretenţii. Recurs → |
|---|
