ICCJ. Decizia nr. 2021/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2021/2009
Dosar nr. 6902/101/2007
Şedinţa publică din 24 iunie 2009
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa nr. 80 din 12 februarie 2008, pronunţată de Tribunalul Mehedinţi în Dosarul nr. 6902/101/2007, s-a admis acţiunea formulată de reclamanta A.C.A. împotriva pârâtei SC ROCLIP PROD SERV SRL. S-a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi la data de 1 septembrie 1998. Pârâta a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că între părţi s-a încheiat la data de 1 septembrie 1998 un contract de închiriere pentru imobilul situat în Drobeta Turnu Severin, compus din teren în suprafaţă de 900 mp şi construcţie, pe o perioadă de 25 de ani, cu o chirie de 500.000 lei lunar.
Potrivit art. 4 din contract, chiriaşul are dreptul să construiască pe terenul închiriat un spaţiu de producţie, depozitare, desfacere şi birouri, construcţie solidă, construcţii ce vor rămâne în proprietatea locatorului la expirarea termenului contractual. Interpretând această clauză, potrivit art. 977 şi art. 983 C. civ., prima instanţă a apreciat că intenţia reală a părţilor a fost aceea de a stabili o obligaţie a chiriaşului, în acest sens fiind şi clauzele referitoare la termenul de 25 de ani şi la un cuantum relativ mic al chiriei.
În plus, s-a reţinut şi Decizia nr. 47/R/C din 28 aprilie 2005 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi în Dosarul nr. 663/2005, prin care s-a majorat chiria tocmai avându-se în vedere nerespectarea de către chiriaş a obligaţiei de edificare a construcţiilor. Aceeaşi interpretare rezultă şi din adeverinţa nr. 88 din 13 decembrie 2001 emisă de pârâta SC R.P.S. SRL. Întrucât pârâta în aproximativ 10 ani nu a efectuat decât o construcţie demontabilă, se reţine neexecutarea obligaţiilor.
Din declaraţiile martorilor Ş.F. şi Z.N. şi din planşele fotografice depuse la filele nr. 35-41 rezultă că pârâta nu şi-a respectat nici obligaţia de a întreţine imobilul. Schimbarea destinaţiei spaţiului nu a fost dovedită.
În consecinţă, se impune rezilierea contractului de închiriere şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta SC R.P.S. SRL, care a invocat nelegalitatea şi netemeinicia şi a susţinut că instanţa de fond a interpretat greşit clauzele contractuale. Contractul încheiat reprezintă o închiriere, iar art. 4 prevede un drept, şi nicidecum o obligaţie de a construi. Nu există vreo convenţie privind construirea ori predarea vreunui imobil înainte de expirarea termenului de 25 de ani. Chiar dacă s-ar aprecia că art. 4 prevede o obligaţie, nu se justifică rezilierea, pentru că mai sunt 17 ani până la expirarea contractului.
Argumentarea instanţei referitoare la neîntreţinerea imobilului este contrazisă chiar de procesul verbal încheiat la data de 29 octombrie 2007 de către intimata-reclamantă şi în care se evidenţiază aspectul corespunzător al clădirii. Apelanta-pârâtă a depus la dosar dovezi privind construirea unui grup sanitar, construirea unui şopron pe schelet metalic, edificarea unor porţi metalice, înlocuirea acoperişului vechi cu unul nou, realizat din tablă zincată, înlocuirea tâmplăriei vechi cu tâmplărie nouă, din aluminiu, cu geam termopan, încărcarea şi îndreptarea pereţilor, finisaje, alimentarea cu apă în clădire.
La data de 15 mai 2008, intimata-reclamantă A.C.A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat şi a susţinut că prima instanţă a interpretat corect clauzele contractului şi că pârâta a recunoscut în întâmpinarea de la fond că şi-a asumat obligaţia de a construi. Părţile au mai încheiat două contracte, în 1995 şi 1996 dar, deoarece s-a dorit executarea unor construcţii solide, s-a încheiat un nou contract în 1998, pentru ca pârâta să poată executa o construcţie solidă. În condiţii de eficienţă, pentru ca pârâta să aibă timp să amortizeze investiţiile, construcţiile trebuiau executate. Apelanta-pârâtă a recunoscut această obligaţie şi prin adresa din 13 decembrie 2001.
De asemenea, tribunalul a reţinut în mod just că Decizia nr. 47/R/C din 28 aprilie 2005 a stabilit cu putere de lucru judecat aceeaşi obligaţie. Apărarea apelantei pârâte referitoare la faptul că ar mai exista încă 17 ani pentru edificarea construcţiilor nu poate fi primită, în condiţiile în care în cauză s-a dovedit că nu mai foloseşte clădirea închiriată de 2 ani, iar terenul este utilizat doar pentru depozitarea unor cantităţi mici de lemne. În realitate, apelanta-pârâtă doreşte să subînchirieze spaţiul.
Nici obligaţia de întreţinere nu este respectată. Terenul este nefolosit şi neîntreţinut, cu ierburi şi mărăcini, gard neîntreţinut, dependinţe deteriorate, materiale în dezordine. Susţinerea referitoare la executarea unor lucrări nu poate fi reţinută, deoarece lucrările pretinse nu au făcut obiectul contractului.
Analizând apelul, în raport de criticile formulate Curtea de Apel Craiova, prin Decizia nr. 184 din 12 iunie 2008, a admis apelul, schimbând sentinţa, în sensul respingerii acţiunii ca nefondată.
Pentru a pronunţa această decizie instanţa, a reţinut:
Între părţi s-au încheiat mai multe contracte de închiriere pentru acelaşi imobil, la 24 iulie 1995, 27 decembrie 1995, 21 iunie 1996 (filele 68-71 din dosarul de fond) şi 1 septembrie 1998 (fila nr. 8). Interpretarea clauzei prevăzute de părţi în art. 4 al ultimului contract, referitoare la dreptul chiriaşului de a edifica o construcţie solidă, care la expirarea închirierii să revină asociaţiei în proprietate, a fost realizată de Tribunalul Mehedinţi prin Decizia nr. 47/R/C din 28 aprilie 2005 pronunţată în dosarul nr. 663/2005, hotărâre care a intrat în puterea lucrului judecat.
În considerentele acestei decizii, s-a reţinut că prevederile art. 4 şi art. 6 ale contractului părţilor se interpretează, potrivit art. 977 şi art. 982 C. civ., în sensul că obligaţia realizării construcţiilor trebuia îndeplinită de îndată, adică pârâta SC R.P.S. SRL trebuia să înceapă demersurile pentru obţinerea autorizaţiei încă din momentul perfectării contractului. Întrucât, în măsura în care pârâta nu a efectuat lucrările de îndată, nu a obţinut autorizaţia şi nu a făcut demersurile corespunzătoare încă din momentul perfectării contractului, nu mai intră în discuţie îndeplinirea acestei obligaţii, se impune înlocuirea acesteia cu o majorare de chirie, la 200 dolar SUA lunar.
Această hotărâre judecătorească s-a pronunţat la iniţiativa locatorului A.C.A., care a solicitat prin acţiunea introductivă în principal mărirea chiriei la 200 dolar SUA lunar (şi doar în subsidiar rezilierea contractului) şi în acord cu voinţa chiriaşului care, în adresa din 13 decembrie 2001, referindu-se la raporturile stabilite iniţial prin art. 4 din contractul de închiriere a recunoscut că nivelul redus al chiriei a fost convenit avându-se în vedere că la expirarea contractului investiţiile sale vor rămâne cu titlu gratuit proprietarului. Modificarea astfel adusă contractului a fost executată de bună-voie de către părţi, în sensul că intimata-reclamantă a permis în continuare folosirea imobilului, iar apelanta-pârâtă a achitat chiria majorată.
În aceste condiţii, Curtea constată că drepturile şi obligaţiile stabilite de părţi prin contractul de închiriere încheiat la data de 1 septembrie 1998 s-au modificat, în sensul că, în locul obligaţiei chiriaşului de a efectua lucrări de construcţie şi de a plăti o chirie lunară de 500.000 lei vechi, s-a stabilit o nouă şi unică obligaţie, de plată a unei chirii de 200 dolar SUA pe lună, apreciată în considerentele deciziei analizate drept normală pentru imobilul din litigiu.
Prin urmare, intimata-reclamantă A.C.A. nu mai poate invoca în prezent obligaţia înlăturată din raporturile juridice ale părţilor chiar la iniţiativa sa.
De altfel, se constată că susţinerile referitoare la recunoaşterea obligaţiei de către apelanta-pârâtă SC R.P.S. SRL sunt lipsite de suport, deoarece atât în întâmpinarea formulată la fond (fila nr. 30) cât şi în motivele de apel, locatarul a contestat obligaţia, susţinând doar ipotetic că, în măsura în care s-ar aprecia că prevederile art. 4 sunt totuşi de natură obligaţională, trebuia reţinut că mai sunt aproximativ 17 ani până la expirarea contractului, astfel încât nu se justifică rezilierea.
Nici cealaltă obligaţie, referitoare la întreţinerea imobilului nu a fost încălcată de către apelanta-pârâtă SC R.P.S. SRL.
Curtea constată că intimata-reclamantă nu a contestat lucrările de amenajare şi renovare invocate de pârâtă în apel (construirea unui grup sanitar, construirea unui şopron pe schelet metalic, edificarea unor porţi metalice, înlocuirea acoperişului vechi cu unul nou, realizat din tablă zincată, înlocuirea tâmplăriei vechi cu tâmplărie nouă, din aluminiu, cu geam termopan, încărcarea şi îndreptarea pereţilor, finisaje, alimentarea cu apă în clădire), astfel încât aspectul neplăcut dat de ierburi şi mărăcini nu poate fi interpretat ca o nerespectare a obligaţiei de întreţinere, deoarece părţile au prevăzut în art. 6 din contract că întreţinerea se referă la menţinerea imobilului fără stricăciuni şi degradări. De altfel, nemulţumirea exprimată de către intimata-reclamantă în întâmpinarea formulată în apel (file 13-14) este tot referitoare la nerealizarea construcţiilor convenite la data de 1 septembrie 1998.
Curtea reţine şi faptul că intimata-reclamantă nu a mai susţinut în apel nemulţumirea referitoare la schimbarea destinaţiei spaţiului închiriat, precum şi împrejurarea că simpla temere cu privire la intenţia chiriaşului de a subînchiria în viitor imobilul nu constituie o neexecutare culpabilă a obligaţiilor prevăzute în art. 6 din contract.
Împotriva acestei decizii în termen legal a introdus recurs, reclamanta A.C.A., solicitând ca în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ. să se dispună modificarea în tot a deciziei, în sensul respingerii apelului şi menţinerea sentinţei.
În motivarea în fapt, recurenta a susţinut în esenţă că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor legale prevăzute la art. 969 şi art. 1410 şi urm. C. civ., deoarece nu s-a conformat însă dispoziţiilor art. 129 C. proc. civ., în sensul că nu a urmărit şi nu a manifestat interes pentru stabilirea situaţiei de fapt.
Procedând în acest mod instanţa, reţine nejustificat că, urmare Deciziei nr. 47/R/C din 28 aprilie 2005 pronunţată în Dosarul nr. 663/2005 s-a modificat contractul încheiat de părţi, în sensul că în locul obligaţiei asumate prin contract, aceea de a edifica nişte construcţii şi o chirie de 500.000 lei, a fost modificată, prin plata unei chirii de 200 dolar SUA/lunar.
Analizând critica, urmează a se reţine că, nu se subsumează motivului de recurs invocat.
Art. 304 pct. 1 C. proc. civ., vizează două ipoteze:
1. hotărârea este lipsită de temei legal
2. hotărârea este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii
Din analiza considerentelor deciziei, se desprinde o altă situaţie de fapt, decât cea avută în vedere de prima instanţă.
Astfel, analizând devolutiv probele administrate, instanţa a reţinut corect că, în litigiu anterior, avut de părţi cu privire la nerespectarea obligaţiilor din contractul de închiriere încheiat la 1 septembrie 1998, s-a stabilit prin Decizia nr. 47/R/C/28 aprilie 2005 a Tribunalului Mehedinţi, rămasă irevocabilă, că stabilindu-se ca imposibil de edificat construcţiile de către chiriaş, s-a stabilit o nouă obligaţie, aceea de a plăti o chirie majorată.
Aşa fiind, corect s-a apreciat că instanţa făcând o interpretare a prevederilor art. 4 şi art. 6 din contract a considerat că, obligaţia chiriaşului de a edifica de îndată construcţiile convenite, nu mai poate fi executată, faţă de termenul convenit şi se impune majorarea chiriei.
Cum această decizie, îi este opozabilă recurentei, intrând în puterea lucrului judecat, nu se mai poate repune în discuţie, în litigiul de faţă, neexecutarea obligaţiei de edificare a construcţiilor.
Aşa fiind faţă de cele ce preced, în baza art. 312 C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta A.C.A. Drobeta. Turnu Severin împotriva Deciziei nr. 184 din 12 iunie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Craiova, secţia comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 iunie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2020/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2022/2009. Comercial → |
|---|
