ICCJ. Decizia nr. 1610/2010. Comercial
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1610/2010
Dosar nr. 4317/86/2007
Şedinţa publică de la 7 mai 2010
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Suceava, reclamanta SC S.U.C.T. SA SUCEAVA a solicitat instanţei să dispună evacuarea pârâtului C.G. din imobilul în care acesta locuieşte şi care este proprietatea reclamantei.
În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că a dobândit dreptul de proprietate asupra garsonierei nr. 14 situată în Aleea Jupiter din Municipiul Suceava, în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 1 din 23 mai 2006, încheiat cu SC C. SA SUCEAVA, contract încheiat în baza procesului verbal de licitaţie din 28 decembrie 2005. Pârâtul locuieşte în imobilul sus menţionat fără forme legale, fiind notificat să părăsească imobilul.
Acţiunea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile Legii nr. 114/1996.
Prin sentinţa civilă nr. 3345 din 10 octombrie 2006, Judecătoria Suceava a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu.
Tribunalul Suceava, secţia comercială contencios administrativ şi fiscal, prin decizia nr. 5 din 14 martie 2007, a admis apelul declarat de pârât, a anulat sentinţa civilă nr. 3345 din 10 octombrie 2006 a Judecătoriei Suceava şi a reţinut cauza spre competentă soluţionare.
În considerentele deciziei, tribunalul a analizat excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Suceava în soluţionarea fondului cauzei, şi a reţinut că în raport de obiectul nepatrimonial al acţiunii şi de calitatea de comerciant a reclamantei, devin aplicabile dispoziţiile art. 56 C. com., competenţa de soluţionare aparţinând, conform art. 2 alin. (1) lit. a) C. proc. civ., tribunalului.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava sub nr. 4317/86/2007, la data de 12 iunie 2007, iar pârâtul a formulat cerere reconvenţională, prin care a arătat că înţelege să cheme în judecată pe SC S.U.C.T. SA SUCEAVA şi SC C. SA SUCEAVA, pentru ca instanţa să constate rezilierea de drept a contractului nr. 1 din 23 mai 2006, conform pactului comisoriu de gradul IV, inserat în contract, pentru neplata preţului şi în consecinţă să se constate că părţile sunt repuse de drept în situaţia anterioară şi de asemenea să se constate nulitatea absolută, parţială a contractului de vânzare cumpărare nr. 1, întrucât în urma licitaţiei s-au adjudecat către SC S.U.C.T. SA activele reprezentate de garsonierele nr. 13, 52 şi 61 din blocul 100.
Tribunalul Suceava, secţia comercială, contencios administrativ şi fiscal, prin sentinţa nr. 79 din 25 ianuarie 2008, a respins excepţia prematurităţii formulării acţiunii; a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtului; a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtului de a formula cererea de rezoluţiune a contractului de vânzare cumpărare nr. 1 din 23 mai 2006; a respins cererea de rezoluţiune a contractului de vânzare cumpărare nr. 1/2006 ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă şi a respins cererea privind constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare nr. 1/2006.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut următoarea situaţie de fapt: între SC C. SA prin lichidator judiciar şi SC S.U.C.T. SA SUCEAVA a intervenit contractul de vânzare cumpărare nr. 1/2006 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra garsonierei nr. 14, situată în aleea Jupiter, autentificat prin încheierea din 21 iunie 2006 pronunţată de judecătorul sindic în dosarul nr. 98/F/2004 al Tribunalului Suceava. Pârâtul a deţinut contractul de închiriere nr. 1907 din 24 februarie 1982, termenul închirierii fiind prelungit prin Legea nr. 17/1994. În această calitate pârâtul a formulat acţiune privind obligarea SC C. SA SUCEAVA la încheierea contractului de vânzare cumpărare a garsonierei, acţiune admisă prin sentinţa civilă nr. 7645 din 3 noiembrie 1998 a Judecătoriei Suceava, rămasă definitivă şi irevocabilă, contract care nu a fost încheiat.
Tribunalul a apreciat că de la data rămânerii definitive şi irevocabile a acestei sentinţe, pârâtul a pierdut calitatea de chiriaş şi a devenit potenţial cumpărător, şi nu a beneficiat de prelungirea contractelor de închiriere de drept prin O.U.G. nr. 40/1999. Pentru aceste motive a fost respinsă excepţia prematurităţii acţiunii şi a admis acţiunea reclamantei.
Cu privire la cererea reconvenţională, tribunalul a analizat cu prioritate excepţia lipsei calităţii procesual active a pârâtului reclamant şi a reţinut că reclamantul nu este parte în contractul de vânzare cumpărare. În ceea ce priveşte cererea pârâtului privind anularea contractului sus menţionat, tribunalul a constatat că pârâtul la data vânzării garsonierei nu mai avea calitatea de chiriaş ci de promitent cumpărător, drept pe care trebuia să îl valorifice, şi drept urmare nu mai beneficia de dreptul de preemţiune prevăzut de art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul, iar Curtea de Apel Suceava, secţia comercială, contencios, administrativ şi fiscal, prin decizia nr. 157 din 10 decembrie 2008, a respins, ca nefundat, apelul declarat de pârât.
Analizând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate, instanţa de apel a reţinut că urmare nepunerii în executare a hotărârilor judecătoreşti şi datorită neformulării unei cereri de prelungire a contractului de închiriere la expirarea duratei acestuia, pârâtul nu mai deţine nici un titlu legal pentru ocuparea garsonierei în litigiu. În condiţiile în care reclamanta a dobândit proprietatea asupra imobilului în litigiu, în mod legal a fost admisă acţiunea reclamantei, pârâtul fiind evacuat din imobil, fiind respinsă şi excepţia prematurităţii acţiunii.
Cu privire la cererea reconvenţională, instanţa de apel a apreciat că în mod corect a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale active, reclamantul nefiind parte în contractul de vânzare cumpărare dintre SC C. SA SUCEAVA şi SC S. SA . De asemenea, corect s-a apreciat că pârâtul nu beneficiază de dreptul de preemţiune prevăzut de art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, acesta fiind un drept recunoscut exclusiv în persoana chiriaşilor.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul în temeiul art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurată şi trimiterea cauzei spre rejudecare, iar pe fond admiterea cererii reconvenţionale şi respingerea cererii de chemare în judecată.
Prin criticile de nelegalitate, recurentul a susţinut că locuieşte în garsoniera nr. 14, începând cu data de 24 februarie 1982, în baza contractului de închiriere nr. 1907/1982, încheiat cu SC C. SA, contractul fiind prorogat legal în baza Legii nr. 17/1994, conform sentinţei civile nr. 7645/1998 a Judecătoriei Suceava. În continuarea arată că acest contract de închiriere a fost prelungit de drept, pe o durată de 5 ani, socotiţi de la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, din moment ce nu a fost notificat de către proprietar cu privire la refuzul de reînnoire a contractului de închiriere. În acest sens invocă dispoziţiile art. 22 alin. (1) şi (3) şi art. 14 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999.
Conform art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei, condiţii în care lichidatorul era obligat să îmi înainteze o ofertă de vânzare a locuinţei prin executor judecătoresc şi doar în condiţiile refuzului de a cumpăra locuinţa putea solicita judecătorului sindic vânzarea prin licitaţie a garsonierei.
Recurentul susţine că prin hotărârile judecătoreşti invocate s-a reţinut cu autoritate de lucru judecat prorogarea contractului de închiriere şi calitatea acestuia de chiriaş.
Recurentul arată că soluţiile pronunţate sunt nelegale întrucât contractul de închiriere şi calitatea de chiriaş s-a perpetuat prin efectul legii, normele prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999 fiind imperative şi nesusceptibile de interpretare. Sentinţa nr. 7645/1998 a rămas definitivă şi irevocabilă, la data de 15 mai 2001, iar obligaţia încheierii contractului de vânzare cumpărare a fost transmisă lichidatorului, iar lichidatorul nu putea vinde această garsonieră decât după notificarea pârâtului şi exprimarea refuzului acestuia de a încheia contract de vânzare cumpărare.
Buna credinţă a vânzătoarei şi cumpărătoarei nu puteau fi invocate, ambele urmărind o cauză ilicită.
Contractul de vânzare cumpărare nr. 1/2006 este reziliat de plin drept, în temeiul pactului comisoriu de gradul IV, pârâtul solicitând constatarea acestei rezilieri.
Ambele instanţe au interpretat greşit în sensul că s-a solicitat rezoluţiunea contractului, în realitate instanţele nu s-au pronunţat asupra cererii pârâtului.
De asemenea, capătul de cerere privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare a fost respins în mod nelegal, întrucât calitatea de chiriaş nu încetează decât fie la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, fie la data când chiriaşul refuză încheierea contractului de vânzare cumpărare. Lichidatorul judiciar trebuia să notifice pârâtul pentru cumpărarea imobilului.
În final susţine că decizia recurată este nelegală întrucât contractul de vânzare cumpărare încalcă dispoziţiile art. 18 din Legea nr. 448/2006, având în vedere că pârâtul este o persoană cu handicap, ambele instanţe nepronunţându-se asupra acestei apărări.
Instanţele au apreciat greşit că nu s-a făcut proba relei credinţe a vânzătorului şi cumpărătorului.
Examinând recursul prin prisma criticilor aduse deciziei şi în raport de motivele de nelegalitate invocate, Înalta Curte constată că nu este fondat pentru următoarele considerente:
Prealabil examinării motivelor de recurs, Înalta Curte reţine următoarele:
Pârâtul a ocupat garsoniera nr. 14 situată în Aleea Jupiter, municipiul Suceava, în baza contractului de închiriere nr. 1907 din 24 februarie 1982 încheiat cu SC C. SA SUCEAVA.
Prin sentinţa civilă nr. 7645 din 3 noiembrie 1998, pronunţată de Judecătoria Suceava, rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia nr. 1219 din 15 mai 2001 a Curţii de Apel Suceava, a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul C.G. şi a fost obligată pârâta SC C. SA să încheie contractul de vânzare cumpărare având ca obiect apartamentul sus menţionat.
În considerentele sentinţei sus evocată, s-a reţinut că termenul închirierii a fost prorogat legal conform Legii nr. 17/1994 privind prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative, şi având în vedere dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 a fost obligată pârâta SC C. SA să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru spaţiul ocupat de reclamant.
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1 din 23 mai 2006, SC C. SA SUCEAVA, prin lichidator judiciar a înstrăinat dreptul de proprietate asupra garsonierei către SC S.U.C.T. SA SUCEAVA.
1. În raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul a susţinut aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1, art. 14 şi art. 22 din O.U.G. nr. 40/1999, în ceea ce priveşte perpetuarea calităţii sale de chiriaş prin efectul legii.
Critica este nefondată, în raport de următoarele considerente:
Prin art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999: „ Contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, precum şi cele folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partide politice, de sindicate şi de alte organizaţii neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleaşi condiţii, cu excepţia nivelului chiriei.”
Din interpretarea acestui text legal rezultă că sunt aplicabile dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă sus menţionată, contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, aflate în curs de executare la data publicării Ordonanţei, respectiv 8 aprilie 2001.
În lumina acestor dispoziţii, raportat la situaţia de fapt reţinută, Înalta Curte constată că pârâtul a deţinut garsoniera nr. 14 în baza unui contract de închiriere, încheiat în baza Legii nr. 5/1973, contract al cărui termen a fost prelungit de drept prin Legea nr. 17/1994, pe o durată de 5 ani, respectiv până în anul 1999. Întrucât, în cursul derulării contractului de închiriere, pârâtul şi-a exprimat intenţia de a deveni proprietarul garsonierei, iar în urma obţinerii hotărârii prin care SC C. SA fost obligată la vânzarea garsonierei, acesta a dobândit calitatea de promitent cumpărător, drept care nu a fost valorificat de către pârâtul C.G.
Cu alte cuvinte, pârâtul nu a beneficiat de prelungirea ope legis a contractului de închiriere, întrucât la data publicării Ordonanţei, astfel cum a fost modificată prin Legea de aprobare nr. 241/2001, nu beneficia de un contract aflat în curs de executare (art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999) nici de un contract prelungit la cererea sa (art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999) nici de un nu nou contract de închiriere ( art. 5 din O.U.G. nr. 40/1999). În speţa de faţă, prorogarea nu a operat, datorită culpei fostului chiriaş, care nu şi-a manifestat voinţa în sensul valorificării dreptului de cumpărare a locuinţei.
Invocarea de către recurent a dispoziţiilor art. 22 din O.U.G. nr. 40/1999, sunt lipsite de temei legal, întrucât pârâtul nu se poate prevala de acest text legal, întrucât pe de o parte acesta nu şi-a manifestat intenţia de a reînnoi contractul de închiriere, în condiţiile art. 2 şi 5 din O.U.G. nr. 40/1999, iar pe de altă parte nu a beneficiat de prelungirea contractului de închiriere potrivit acestei ordonanţe. În aceeaşi ordine de idei se înscrie şi invocarea art. 14 din aceeaşi ordonanţă.
2. Critica privind nepronunţarea instanţei de apel asupra capătului din cererea reconvenţională privind constatarea de drept a rezilierii contractului de vânzare cumpărare, în temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract este nefondată.
Confuzia pârâtului în ceea ce priveşte distincţia dintre rezoluţiune şi reziliere nu poate constitui motiv de nelegalitate a deciziei .
Astfel, prin rezoluţiune se înţelege desfiinţarea pe cale judiciară sau convenţională a unui contract cu executare uno ictu, în cazul în care nu sunt îndeplinite în mod culpabil obligaţiile asumate prin convenţie, desfiinţare care produce efecte retroactive.
Ori, în speţa de faţă contractul de vânzare cumpărare a cărui rezoluţiune se solicită a fost încheiat între SC C. SA SUCEVA în calitate de vânzător şi SC S.U.C.T. SA SUCEAVA în calitate de cumpărător, pârâtul nefiind parte în acest contract de vânzare cumpărare, neexistând identitate între acesta şi titularul dreptului afirmat. Având în vedere că temeiul juridic al rezoluţiunii este reprezentat de reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor din contractul sinalagmatic iar în situaţia de faţă nu ne aflăm în situaţia unei excepţii de la principul relativităţii efectelor contractului, se constată că în mod corect, faţă de acest capăt al cererii reconvenţionale, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtului reclamant.
3. În ceea ce priveşte motivul de nelegalitate privind aplicarea greşită a art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, se constată că dreptul de preemţiune este definit ca fiind „facultatea recunoscută unei persoane sau entităţi administrative, în virtutea unui contract sau a unei dispoziţii legale, de a dobândi proprietatea unui bun, în cazul înstrăinării sale, cu preferinţă faţă de orice alt cumpărător”.
Din interpretarea acestor dispoziţii, se constată că pârâtul nu se poate prevala de aceste dispoziţii, în condiţiile în care astfel cum s-a demonstrat acesta nu a beneficiat de prorogarea de drept a contractului de închiriere, din moment ce nu a beneficiat de un contract prelungit sau reînnoit, aflat în curs de executare, pentru a beneficia de acest drept de preemţiune.
În raport de aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul C.G. împotriva deciziei nr. 157 din 10 decembrie 2008 a Curţii de Apel Suceava, secţia comercială, contencios, administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 mai 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1609/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1614/2010. Comercial → |
|---|
