ICCJ. Decizia nr. 2437/2010. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2437/2010
Dosar nr.3280/85/2008
Şedinţa publică din 24 iunie 2010
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 585/C din 13 aprilie 2009 a Tribunalului Sibiu, secţia comercială, şi de contencios administrativ, a fost admisă acţiunea reclamantei SC R. SRL Sibiu iar pârâţii L.G. şi L.L. au fost obligaţi să plătească reclamantei suma de 60.000 euro, echivalent în ron la data plăţii, curs BNR, suma reprezentând comision datorat în temeiul contractului de intermediere imobiliară încheiat între părţi, plus 6.815,60 ron cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a avut în vedere dispoziţiile art. 969 C. civ., clauzele stipulate în contractul de intermediere imobiliară pentru vânzarea imobilului din Sibiu, durata contractului, precum şi art. V din contract şi depoziţiile martorilor audiaţi în cauză, toate acestea ducând la concluzia că agenţia imobiliară reclamantă şi-a îndeplinit obligaţiile asumate şi care au condus la găsirea unui cumpărător pentru imobilul afectat, în timp ce pârâţii nu şi-au onorat obligaţia de a achita comisionul de intermediere la care s-au obligat.
Împrejurarea că perfectarea tranzacţiei imobiliare s-a finalizat după expirarea termenului contractual a fost apreciată ca nefiind imputabilă agenţiei, astfel încât, refuzul pârâţilor de a achita comisionul de intermediere a fost apreciat ca fiind contrar dispoziţiilor art. 970 C. civ.
Apelul declarat de pârâţi împotriva acestei sentinţe a fost respins prin Decizia comercială nr. 95/A din 6 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Alba Iulia, secţia comercială.
Instanţa de apel a reţinut în argumentarea acestei soluţii că apelanţii nu au contestat conţinutul contractului şi nici nu au invocat nulitatea vreuneia dintre clauzele convenite sau că ar avea caracter abuziv raportat la Legea nr. 193/2000, aşa încât, ei sunt ţinuţi să-şi îndeplinească obligaţia plăţii comisionului de intermediere stipulat în art. IV din contract.
Apărările apelanţilor privitoare la neexecutarea obligaţiilor asumate de agenţie nu au fost primite de instanţa de apel, deoarece, din probe, a rezultat că reclamanta a căutat potenţiali cumpărători pentru imobil, a făcut publicitate corespunzătoare, iar în ceea ce priveşte SC F. SRL instanţa a reţinut că la 26 martie 2007 agenţia a primit o ofertă de cumpărare de 400.000 euro şi cu toate că acest preţ era mai mare cu 30.000 euro decât cel convenit între apelanţi şi agenţie, aceştia nu şi-au manifestat intenţia de a încheia vânzarea-cumpărarea, iar ulterior la 1 august 2007 au încheiat cu această cumpărătoare un antecontract pentru preţul de 300.000 euro, sub cel oferit agenţiei, perfectând actul de vânzare-cumpărare.
Faptul că tranzacţia s-a perfectat după expirarea contractului încheiat cu agenţia a fost apreciat şi de instanţa de apel ca irelevant din moment ce cumpărătorul era unul dintre clienţii ce au vizionat imobilul în perioada contractuală, iar prin art. IV lit. b) apelanţii şi-au asumat obligaţia plăţii comisionului şi în acest caz.
Nici împrejurarea că agenţia oferta pe piaţă imobilul la preţuri mai mari decât cele convenite cu pârâţii n-a fost considerată ca o încălcare a obligaţiilor contractuale din partea acesteia din moment ce o atare situaţie era în favoarea pârâţilor, aşa încât s-a apreciat că temeinic şi legal au fost obligaţi la plata comisionului convenit.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii solicitând modificarea ei pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9, 8, 6 şi 7 C. proc. civ. iar pe fond respingerea acţiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată pentru toate etapele procesuale.
În motivarea recursului, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenţii critică interpretarea clauzelor contractuale, arătând că acest contract, potrivit art. III, şi-a încetat efectele la 5 iulie 2007, ea notificând reclamanta la 28 iunie 2007 că nu înţelege să prelungească contractul.
În atare situaţie instanţa de apel greşit a apreciat că ei datorează comisionul de intermediere şi după expirarea contractului, făcând o interpretare şi aplicare greşită a art. IV lit. b) din contract.
De asemenea, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. recurenţii apreciază că instanţa de apel a schimbat înţelesul vădit neîndoielnic al clauzei stipulate în art. IV lit. b), plata comisionului de 60.000 euro fiind datorată doar în cazul când imobilul era vândut în termenul prevăzut de contract sau de vreo altă prelungire a acestuia, or, în speţă, vânzarea imobilului s-a produs după expirarea contractului.
Mai mult, atât instanţa de fond cât şi cea de apel au apreciat greşit că obligaţia asumată de agenţie era una de diligenţă şi nu de rezultat, ce trebuia îndeplinită în termenul contractual de 8 luni, aspect ce rezulta cu prisosinţă din cele stipulate în art. V lit. e), f) din contract.
De asemenea instanţa de apel a ignorat că tot timpul agenţia a promovat spre vânzare un imobil alcătuit din 3 apartamente dintre care doar unul singur era al lor, numai astfel putându-se explica diferenţele de preţ din oferta pe piaţă lansată de reclamantă şi cea convenită cu ei, reclamanta încălcând astfel art. V lit. d) şi art. VII lit. b) din contract.
Invocând dispoziţiile art. 306 alin. (2) C. proc. civ. recurenţii invocă nulitatea clauzelor art. IV lit. b), d) şi art. V lit. c), f) din contract, prin prisma dispoziţiilor Legii nr. 193/2000, dispoziţii pe care instanţa ar fi trebuit să le pună în discuţie din oficiu şi nu doar să se refere la această lege specială în considerentele deciziei.
Prin ce-a de-a treia critică, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. recurenţii arată că instanţele nu au ţinut cont de precizarea acţiunii făcută la dosar fond, obligându-i la plata sumei de 60.000 euro şi nu la 212.850 ron cum a solicitat reclamanta.
În final, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. recurenţii critică interpretarea eronată a probelor administrate şi reţinerea îndeplinirii obligaţiilor asumate de reclamantă.
Odată cu recursul recurenţii au solicitat şi suspendarea executării deciziei recurate, cerere respinsă de Curte prin încheierea din 11 martie 2010 dată în dosar.
Prin întâmpinare intimata reclamantă a solicitat respingerea recursului ca nefondat, aceasta fiind citată în recurs prin administratorul său judiciar, faţă de împrejurarea că prin sentinţa comercială nr. 1844/C din 24 noiembrie 2009 a Tribunalului Sibiu, secţia comercială, şi de contencios administrativ, s-a dispus deschiderea procedurii generale de insolvenţă în ce o priveşte.
Recursul pârâţilor este întemeiat, urmând a fi admis, pentru următoarele considerente:
Potrivit dispoziţiilor art. 969 C. civ. convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, părţile fiind ţinute să execute cu bună-credinţă cele convenite, după cum se stipulează în dispoziţiile art. 970 C. civ.
Deşi instanţele au plecat de la aceste premise şi de la cele stipulate de părţi în contractul încheiat între ele, prin interpretarea clauzelor contractuale au ajuns la concluzia greşită că pârâţii sunt ţinuţi de obligaţiile asumate prin contract şi după expirarea duratei contractuale, criticile recurenţilor întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ. fiind întemeiate.
Astfel, aşa cum rezultă din art. I şi art. II din contract, convenţia părţilor viza intermedierea vânzării unui apartament în suprafaţă de 101,54 mp situat în Sibiu,compus din 3 camere, bucătărie, baie şi antreu, cu preţul de 370.000 euro, durata contractului încheiat fiind conform art. III de 8 luni de la data semnării lui, perioadă ce putea fi prelungită automat cu aceeaşi perioadă de timp dacă nici una dintre părţi nu notifica în scris cu 7 zile înainte încetarea lui.
Or, în speţă, este de necontestat că pârâţii au notificat reclamantei la 28 iunie 2007 încetarea contractului începând cu 5 iulie 2007.
Potrivit art. IV din contract pârâţii şi-au asumat obligaţia de plată către reclamantă a unui comision de 60.000 euro în care era inclus şi TVA-ul dacă erau îndeplinite una dintre condiţiile stipulate de părţi la pct. a – pct. d din acelaşi articol.
În speţă atât reclamanta prin argumentarea cererii cât şi instanţele care au admis cererea reclamantei au avut în vedere clauza stipulată în art. IV lit. b), respectiv, datorarea comisionului dacă „proprietatea era vândută/transferată sau schimbată/intermediată de către proprietari sau alţii, în termenul prevăzut de contract sau de vreo prelungire a acestuia, oricărei persoane care a luat la cunoştinţă de proprietate (prin vizionare, negociere a preţului proprietăţii sau în orice alt mod) prin intermediul agenţiei sau nu.
Or, în speţă, pârâţii au vândut imobilul în discuţie după încetarea contractului încheiat cu reclamanta, respectiv la 24 septembrie 2007, data autentificării actului de înstrăinare, după ce anterior, la 1 august 2007, încheiase o promisiune de vânzare.
În atare situaţie instanţa de apel a interpretat greşit clauza stipulată în art. IV lit. b) din contract, ignorând condiţia datorării comisionului legală de înstrăinarea imobilului „în termenul prevăzut de contract sau de vreo prelungire a acestuia", condiţie neîndeplinită în speţa de faţă.
Cât priveşte celelalte critici invocate de recurenţi Curtea le apreciază ca neîntemeiate întrucât recurenţii susţin greşit că instanţele s-ar fi pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv fără a ţine seama de precizarea cererii de la fila dosar fond.
Or, prin acea precizare, reclamanta a indicat, valoarea în lei a comisionului, stipulat în euro în contract, la data promovării acţiunii, tocmai având în vedere că prin cererea iniţială ceruse echivalentul în lei a 60.000 euro, la data plăţii, la cursul BNR, cerere asupra căreia instanţele s-au pronunţat potrivit investirii şi nicidecum că şi-ar fi modificat cererea iniţială.
De asemenea, criticile întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sunt apreciate de Curte ca vizând netemeinicia deciziei recurate şi nu nelegalitatea ei, recurenţii criticând interpretarea probelor administrate în cauză, aspecte ce nu mai pot forma obiectul controlului judiciar pe calea recursului după abrogarea dispoziţiilor art. 304 pct. 11 C. proc. civ.
Nici nulitatea clauzelor contractuale prin prisma reglementărilor Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive în contractele comerciale invocată pentru prima dată în recurs Curtea apreciază că nu poate fi pusă în discuţie de către recurenţi având în vedere temeiul cererii reclamantei şi apărările formulate de pârâţi în celelalte etape procedurale, instanţa de apel făcând pe acest aspect o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., aşa încât criticile recurenţilor vizând aceste aspecte sunt apreciate ca neîntemeiate.
În consecinţă, Curtea va admite recursul pârâţilor în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1), (3) C. proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ., va modifica Decizia din apel în sensul admiterii apelului aceloraşi părţi şi va schimba în tot sentinţa de fond în sensul respingerii acţiunii reclamantei.
În temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ. Curtea va obliga intimata-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată pentru toate fazele procesuale, ce însumează 39.290,66 ron, ele reprezentând taxele de timbru şi onorariile apărătorului ales, dovedite cu actele aflate în dosar.
Având în vedere cererea recurenţilor formulată astăzi privind restituirea cauţiunilor achitate în dosar, precum şi dispoziţiile art. 7231 alin. (3) C. proc. civ. Curtea va dispune restituirea cauţiunilor ce însumează 35.000 ron, consemnate în cererile pentru suspendarea executării silite, conform recipiselor aflate în registrul de valori.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâţii L.L. şi L.G. împotriva deciziei nr. 95/A/2009 din 6 noiembrie 2009 pronunţată de Curtea de Apel Alba lulia, secţia comercială, modifică Decizia în sensul că admite apelul aceloraşi părţi şi schimbă în tot sentinţa nr. 585/C din 13 aprilie 2009 a Tribunalului Sibiu, secţia comercială, şi contencios administrativ, în sensul respingerii acţiunii reclamantei. Obligă reclamanta la plata sumei de 39.290,66 ron către pârâţi reprezentând cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale. Dispune restituirea cauţiunilor în sumă totală de 35.000 ron consemnate cu recipisa din 2010 din Registrul de Valori şi recipisa din 2009 din acelaşi registru.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 iunie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2436/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2439/2010. Comercial → |
|---|
