ICCJ. Decizia nr. 1106/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1106/2011
Dosar nr. 28847/3/2009
Şedinţa publică din 15 martie 2011
Prin cererea înregistrată la 1 iulie 2009, reclamanta SC T.S.T. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC U.G. SA, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 93.621 euro cu titlu de chirie aferentă perioadei 1 mai 2009-23 martie 2010.
Acţiunea a fost respinsă prin Sentinţa comercială nr. 354 din 19 ianuarie 2010 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, care a reţinut încetarea raporturilor locative prin acordul de voinţă al părţilor, anterior duratei contractului, în temeiul art. 12.1 lit. a) din contract şi al art. 969 C. civ., prin aceea că reclamanta a acceptat tacit, dar fără echivoc, prin semnarea procesului-verbal încheiat la data de 26 mai 2009, propunerea pârâtei de încetare a contractului, formulată prin notificarea expediată la 23 martie 2009.
S-a mai reţinut că existenţa acestui acord tacit împiedică aplicarea art. 7.2 din contractul de locaţiune în temeiul căruia reclamanta solicită achitarea chiriei pe 12 luni, calculate de la momentul trimiterii notificării, 23 martie 2009.
Întrucât pârâta datorează chirie doar pe perioada 1 mai - 26 mai 2009, pe care a achitat-o după promovarea acţiunii, în baza art. 274 şi art. 275 C. proc. civ. a fost obligată la plata sumei de 1975,29 RON cheltuieli de judecată reprezentând taxe de timbru aferente pretenţiilor reclamantei respinse ca fără obiect, reţinându-se că faţă de calitatea de comerciant al pârâtei, aceasta este de drept în întârziere, potrivit art. 1088 alin. (2) C. civ. şi art. 43 C. com.
Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentinţe a fost admis prin Decizia comercială nr. 371 din 8 octombrie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, care a schimbat sentinţa în întregime şi a admis în parte acţiunea. În consecinţă, pârâta a fost obligată la plata echivalentului în lei la cursul de schimb BNR din ziua plăţii, a sumei de 84.910 euro, reprezentând contravaloare chirie pentru perioada 1 iunie 2009 - 23 martie 2010, precum şi 10.697 RON cheltuieli de judecată în primă instanţă şi apel.
În considerentele Deciziei nr. 371 din 8 octombrie 2010 instanţa a reţinut că, în speţă nu sunt incidente dispoziţiile art. 12 lit. g) şi art. 12.3 din contract, aşa cum eronat a reţinut prima instanţă, ci sunt pe deplin aplicabile prevederile art. 7 pct. 7.2, conform cărora denunţarea unilaterală a contractului poate avea loc cu notificarea prealabilă, respectiv cu 12 luni anterior datei propuse pentru încetarea contractului, clauză nerespectată de către pârâta, care a părăsit spaţiul înainte de data la care a fost convocată la conciliere, 25 iunie 2009 şi unde nu s-a prezentat, locatorul preluând în mod firesc spaţiul.
Împotriva Deciziei nr. 371 din 8 octombrie 2010 pârâta a declarat recurs, susţinând că a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii.
În dezvoltarea motivelor de recurs se invocă încălcarea art. 129 alin. (5) C. proc. civ., imputându-se instanţei de apel neadministrarea probelor utile, pe care le putea ordona din oficiu, pentru dovedirea situaţiei de fapt invocată de pârâtă în notificarea din 23 martie 2009, cu trimitere la art. 12 lit. g) din contractul de locaţiune.
O altă critică vizează interpretarea greşită a art. 969 C. civ., prin raportare la situaţia de fapt, respectiv faptul că greşit s-a reţinut art. 12 lit. g) ca temei invocat şi nedovedit al încetării contractului, când, de fapt, temeiul l-a constituit acordul părţilor, materializat prin încheierea procesului-verbal din 26 mai 2009.
De asemenea, invocă interpretarea greşită a legii referitoare la puterea probatorie a înscrisului sub semnătură privată, în condiţiile art. 1177 alin. (1) C. civ. şi art. 177 alin. (1) C. proc. civ. În concret se susţine că procesul-verbal face dovada predării spaţiului chiar şi în lipsa semnăturii pârâtei pe acest înscris.
Recurenta mai susţine că specific contractului de locaţiune este obligaţia locatorului de a asigura folosinţa bunului, iar predarea bunului conform procesului-verbal semnifică încetarea acestuia şi, odată cu acesta, încetarea tuturor drepturilor şi obligaţiilor părţilor.
Prin întâmpinarea înregistrată la 9 martie 2011 intimata a solicitat respingerea recursului.
În apărare arată că hotărârea din apel este legală şi temeinică, instanţei nu-i poate fi imputată încălcarea rolului activ, părţii asigurându-i-se dreptul la apărare şi posibilitatea probării susţinerilor, faptul că dificultăţile financiare invocate nu pot constitui elementele unui caz fortuit sau de forţă majoră, neexistând un acord de voinţă al părţilor pentru încetarea contractului de locaţiune, astfel că, în mod corect s-a reţinut cu referire la Procesul-verbal din data de 26 mai 2009 că cele consemnate nu pot constitui fundamentul unei acceptări tacite ale încetării contractului.
Astfel, intimata susţine că părăsirea spaţiului cu nerespectarea clauzelor contractuale incumbă obligaţia intimatei de a plăti contravaloarea chiriei calculată până la data expirării termenului de un an calculat începând cu data notificării intenţiei de încetare a contractului.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate se vor reţine următoarele:
La data de 2 decembrie 2005, între reclamanta SC T.S.T. SRL în calitate de locator şi pârâta SC U.G. SA, locatar, s-a încheiat un contract de locaţiune pe o perioadă de 5 ani începând cu data de 1 ianuarie 2006, având ca obiect un spaţiu cu destinaţie de birouri în suprafaţă totală de 709,25 m2 pentru o chirie lunară de 8.511 euro plus TVA.
Părţile au prevăzut, de comun acord, la art. 7 pct. 7.2 că durata contractului poate fi redusă din iniţiativa locatarului cu o notificare prealabilă a locatorului, cu 12 luni înainte de data propusă pentru încetarea contractului, dar nu mai devreme de 3 ani de la intrarea în vigoare a acestuia.
De asemenea, la art. 12 lit. a) şi g) s-a prevăzut posibilitatea încetării contractului prin acordul de voinţă al părţilor, precum şi în cazul apariţiei unui caz fortuit sau a unei cauze de forţă majoră, cu notificarea prealabilă a motivului de care partea se prevalează, cu cel puţin 30 de zile înainte de data la care încetarea raportului contractual urmează să producă efecte.
Pârâta a susţinut că, deşi i-a comunicat reclamantei printr-o adresă la data de 23 martie 2009 intenţia de încetarea a contractului de locaţiune ca urmare a dificultăţilor economico-financiare pe care le înregistrează, în contextul economic general al actualei crize financiare, totuşi, încetarea contractului nu a avut loc prin incidenţa art. 12 lit. g) din contract, ci, ca urmare a voinţei părţilor, aşa cum corect a reţinut şi prima instanţă.
Cele două instanţe au avut viziuni diferite asupra înscrisului intitulat "proces-verbal de preluare a spaţiului" încheiat la data de 26 mai 2009 de prepuşii reclamantei.
Prima instanţa i-a acordat caracterul unui acord de voinţă exprimat în sensul încetării raporturilor locative cu acea dată, în virtutea dispoziţiilor art. 12.1 lit. a) din contract, în timp ce instanţa de apel nu i-a recunoscut valoarea de acceptare tacită şi fără echivoc din partea locatorului în sensul încetării contractului, de vreme ce însăşi partea care a propus această modalitate a refuzat să semneze.
Soluţia adoptată de cea din urmă instanţă este cea legală.
Astfel, înscrisul contestat, aşa cum rezultă din conţinutul său, constată debitul locatarului calculat până la momentul încheierii lui, respectiv 26 mai 2009 şi menţionează explicit, fără a lăsa loc de interpretare, faptul că procesul-verbal reprezintă doar o constatare a stării spaţiului şi nu o preluare în conformitate cu contractul de locaţiune.
Prin urmare, în mod expres locatorul a precizat că nu înţelege să preia spaţiul, prin aceasta, acordul său la încetarea contractului de locaţiune în baza art. 12.1 lit. a) nu a fost dat,,tacit" aşa cum a reţinut greşit prima instanţă, ci, dimpotrivă, a menţionat că predarea spaţiului, şi prin aceasta înţelegând încetarea contractului, urmează a se face, din punctul său de vedere, conform contractului.
Aşa cum s-a reţinut anterior, contractul prevede ca modalităţi de încetare acordul de voinţă, cazul fortuit sau forţa majoră, precum şi notificarea cu 12 luni prealabil datei propuse pentru încetarea raporturilor locative.
Cum primele două modalităţi de încetare nu sunt operante pentru cele arătate, în mod legal, prin aplicarea art. 7 pct. 7.2 din contract, raportat la art. 969 C. civ., instanţa de apel a reţinut că, faţă de notificarea pârâtei din 23 martie 2009, aceasta datorează chirie până la data de 23 martie 2010, începând cu 1 iunie 2009, de când locatarul nu a mai efectuat plăţi.
Aceste considerente răspund global motivelor de recurs invocate de pârâtă cu privire la greşita aplicare a art. 969 C. civ., a art. 1177 alin. (1) C. civ., art. 177 C. proc. civ., precum şi a prevederilor în materie locativă, iar în ceea ce priveşte exercitarea rolului activ prin prisma art. 129 alin. (5) C. proc. civ. se reţine că, instanţa este chemată, în egală măsură să respecte principiul disponibilităţii care guvernează procesul civil, şi că, potrivit art. 129 alin. (1) teza finală C. proc. civ., părţile au în primul rând îndatorirea să-şi probeze pretenţiile şi apărările. Nu în ultimul rând, reţine că instanţa nu şi-a bazat soluţia pronunţată, de admitere a pretenţiilor reclamantei, pe considerentul că pârâta nu şi-a probat apărarea întemeiată pe incidenţa motivului de încetare a locaţiunii prevăzut de art. 12.1 lit. g) din contract, ci, reţinând incidenţa altui motiv de încetare a raporturilor locative, respectiv cel prevăzut de art. 7 pct. 7.2 din contract. De asemenea, în condiţiile în care însăşi recurenta arată că nu a susţinut incidenţa literei,,g", ci a literei,,a" din art. 12, criticile sale sub acest aspect sunt lipsite de interes.
În consecinţă, nefiind fondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtei se va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC U.G. SA Bucureşti împotriva Deciziei comerciale nr. 371 din 8 octombrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 15 martie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1024/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1643/2011. Comercial → |
|---|
