ICCJ. Decizia nr. 1625/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALÄ.
Decizia nr. 1625/2011
Dosar nr. 20079/3/2009
Şedinţa publică de la 14 aprilie 2011
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin sentinţa comercială nr. 6496 din 27 mai 2010 a respins cererea principală precizată formulată de reclamanta pârâtă SC S.I. SRL Bucureşti în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC I.R.P. SRL Bucureşti şi pârâta B.R.G.G.S.G., Sucursala Mari Clienţi Corporativi Bucureşti.
A fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă SC I.R.P. SRL în contradictoriu cu reclamanta pârâtă SC S.I. SRL în sensul că a fost obligată reclamanta-pârâtă să predea pârâtei reclamante o garanţie bancară reconvenţionată, în vigoare până la 15 decembrie 2011 în suma chiriei şi taxelor de administrare pe 3 luni + TVA.
A mai fost obligată reclamanta pârâtă să plătească pârâtei reclamante: 733.088,13 lei contravaloare chirie şi celelalte costuri aferente utilizării spaţiului comercial în perioada noiembrie 2009 martie 2010 şi 20.091,34 lei penalităţi de întârziere la suma datorată, calculate până la 5 mai 2010 şi în continuare penalităţi de 0,03% până la achitarea debitului.
În fundamentarea acestei soluţii, instanţa de fond a reţinut, în esenţă, că reclamanta prin cererea principală aşa cum a fost precizată la termenul din 25 martie 2010, a solicitat încetarea contractului de închiriere încheiat între părţi începând cu 24 februarie 2008.
Contractul de discuţie are ca obiect spaţiul situat în Bucureşti, sector 1, cu o durată de 60 de luni, încheindu-se la data de 31 octombrie 2011, având amănunţit prevăzute condiţiile în care operează rezilierea de către locatar a contractului.
Reclamanta-pârâtă a pretins că prin notificarea înaintată acesteia din 28 ianuarie 2008 s-a reziliat unilateral de către locator contractul de închiriere.
Din cuprinsul acestei notificări rezultă că a fost făcută de locator în scopul recuperării debitului, solicitându-se achitarea facturilor şi a penalităţilor aferente, ea necuprinzând intenţia reală de reziliere a contractului.
Ulterior, la data de 8 februarie 2008 pârâta reclamantă a emis o notificare de reziliere prin care a solicitat locatarului ca în termen de 15 zile de la primirea notificării să evacueze şi să predea spaţiile închiriate.
Aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, care atestă corespondenţa părţilor şi din răspunsul la întrebarea nr. 21 la interogatoriu, spaţiul era eliberat la 12 aprilie 2009 iar cheile puse la dispoziţia locatorului.
În scopul continuării relaţiilor contractuale, după achitarea debitelor restante, reclamanta-pârâtă a emis scrisoarea de garanţie bancară din 18 martie 2008 pentru suma de 38.138 Euro reprezentând cuantumul chiriei pe 3 luni, al comisioanelor de administrare şi TVA, scrisoare care face referire expresă la dispoziţiile contractului de închiriere încheiat la 6 octombrie 2006, prin urmare locatarul înţelegând să folosească în continuare spaţiul închiriat.
Rezilierea/rezoluţiunea nu poate fi solicitată instanţei de partea aflată în culpă, aceasta putând fi invocată de creditorul obligaţiei neexecutate/executate necorespunzător, care are la îndemână fie acţiunea în reziliere, fie acţiunea în executarea contractului.
În ce priveşte cererea reconvenţională, s-a avut în vedere că termenul contractului de închiriere încheiat între părţi a expirat la data de 31 octombrie 2011, conform art. 5.1, până la această dată locatarul având obligaţia de a plăti contravaloarea chiriei şi a costurilor utilizării spaţiului, conform dispoziţiilor contractuale.
În speţă nu sunt incidente dispoziţiile art. 5.2 din contract potrivit cu care locatarul nu este îndreptăţit să restituie sau să anuleze contractul înainte de expirarea duratei de închiriere. Locatarul datorează în continuare locatorului pe perioada noiembrie 2009 â€" martie 2010 chiria şi taxa de service, conform art. 6 din contract, taxele, impozitele, cheltuielile de întreţinere şi funcţionare a spaţiilor închiriate, conform art. 8 din contract, în acest sens fiind emise facturile corespunzătoare.
În virtutea art. 12.3 din contract, care reprezintă legea părţilor potrivit art. 969 C. civ., locatarul şi-a asumat obligaţia de a preda o scrisoare de garanţie bancară, în suma chiriei şi taxelor de administrare pentru 3 luni + TVA.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, prin Decizia comercială nr. 518 din 2 noiembrie 2010 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta pârâtă SC S.I. SRL împotriva sentinţei comerciale nr. 6496 din 27 mai 2010 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, fiind preluate argumentele expuse anterior.
Împotriva deciziei comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, a promovat recurs reclamanta SC S.I. SRL Bucureşti, care a criticat pentru nelegalitate această hotărâre judecătorească, solicitând în temeiul art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. admiterea recursului, modificarea în întregime a deciziei atacate şi schimbarea în tot a sentinţei de fond, în sensul admiterii acţiunii principale astfel cum a fost precizată şi respingerii cererii reconvenţionale.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că părţile au stabilit posibilitatea rezilierii convenţionale a contractului, iar faptul că prin traducerea contractului nu s-a evidenţiat expres că rezilierea operează fără intervenţia instanţei judecătoreşti nu poate echivala cu punctul de vedere al intervenţiei instanţei judecătoreşti în rezilierea contractului.
Ambele instanţe au interpretat greşit clauzele contractuale ca fiind un pact comisoriu de gradul I, în realitate părţile prevăzând expres un pact comisoriu de gradul IV. Interpretarea contractelor se face potrivit intenţiei comune a părţilor, astfel că, dacă prin clauzele contractuale s-a reglementat şi posibilitatea rezilierii unilaterale, ele vor fi respectate.
Notificarea de reziliere a contractului putea fi lipsită de eficacitate juridică numai în condiţiile în care părţile încheiau un alt act juridic prin care stabileau continuarea relaţiilor contractuale, ceea ce nu s-a întâmplat, deoarece părţile au fost de acord că în cauză a operat rezilierea convenţională.
S-a considerat în mod greşit rămânerea în spaţiu ca o continuare a acelui contract şi ca o anulare a efectelor pactului comisoriu.
După încetarea contractului, calitatea recurentei a fost aceea de detentor precar, riscul evacuării de către locator existând pe toată perioada folosirii spaţiului după reziliere.
Intimata-pârâtă SC I.R.P. SRL a depus întâmpinare prin care a cerut respingerea recursului.
Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de reclamanta-pârâtă prin cererea de recurs, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge recursul ca nefondat, pentru următoarele considerente.
Este de necontestat că între SC I.R.P. SRL în calitatea de locator şi SC S.I. SRL în calitatea de locatar la data de 6 octombrie 2006 a fost încheiat contractul de închiriere având ca obiect o parte din imobilul situat în Bucureşti sector 1, pe o durată de 60 de luni cu începere de la 1 noiembrie 2006 şi finalizând cu 31 octombrie 2011, în scopul administrării unui birou de afaceri, redactarea textului fiind făcută în limba engleză.
Printr-o integrală şi completă apreciere a probelor, instanţele judecătoreşti anterioare, au stabilit cu rigurozitate adevăratele raporturi juridice dintre părţi, cu reala întindere a drepturilor şi obligaţiilor asumate reciproc, fiind dată o corectă interpretare a clauzelor contractuale vizând chiria şi modalitatea ei de plată, despăgubirile, compensările şi condiţiile de reziliere a contractului.
Astfel la art. 11.1 din contractul de închiriere s-a menţionat că dacă una dintre părţile contractante încalcă oricare din prevederile sale, partea lezată va fi îndreptăţită la toate despăgubirile legale, fără derogare de la prevederile acestui contract.
În continuare la art. 11.2.2 a fost definită orice întârziere a oricărei plăţi pe care locatarul trebuie să o efectueze, respectiv întârzierea plăţii pentru o perioadă de mai mult de 15 zile faţă de data stabilită.
De asemenea, potrivit art. 11.3 locatorul va fi îndreptăţit să rezilieze acest contract de închiriere şi să ceară locatarului să evacueze spaţiile închiriate în termen de cel puţin 15 zile calendaristice şi prin urmare să înapoieze posesia acestora locatorului.
În contextul celor expuse anterior, pârâta-reclamantă SC I.R.P. SRL, la data de 8 februarie 2008 a notificat-o pe reclamanta-pârâtă SC S.I. SRL, ca de la expirarea celor 15 zile de la primirea corespondenţei să evacueze şi să predea toate spaţiile închiriate, contractul de închiriere fiind considerat reziliat. S-a reproşat locatarului că facturile emise în decembrie 2007 au fost achitate cu o întârziere mai mare de 15 zile şi numai în baza notificării nr. 113 din 28 ianuarie 2008 fapt ce constituie o încălcare fundamentală a contractului aşa cum se regăseşte reglementat în art. 11.2.2, aceiaşi situaţie având-o şi penalităţile aferente, a căror scadenţă a fost la 31 ianuarie 2008.
De remarcat însă, că deşi notificarea de reziliere din 8 februarie 2008 a fost comunicată locatorului, ambele părţi au acceptat ca efectele contractului de închiriere iniţial să-şi producă aceleiaşi efecte, în limitele aceloraşi clauze, până în luna aprilie 2009.
De esenţa unei corecte stabiliri a situaţiei de fapt şi de drept este şi aprecierea instanţei de apel potrivit căreia regula în materie este rezilierea judiciară, în timp ce rezilierea convenţională trebuie să fie expres prevăzută în pacte comisorii care sunt de strictă interpretare, astfel încât rezilierea convenţională trebuie să rezulte neechivoc din cuprinsul pactului comisoriu şi nicidecum din interpretarea de ansamblu a dispoziţiilor contractuale.
Este unanim admis că cel mai energetic pact comisoriu, cel de gradul IV, trebuie să prevadă cu maximă claritate şi fără a fi susceptibil de interpretare, voinţa liber exprimată a părţilor, că în cazul neexecutării contractului, acesta se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice alte formalităţi prealabile.
Din această perspectivă, în cauză operează pactul comisoriu de gradul I, jurisprudenţa statuând că pactele comisorii exprese trebuia interpretate restrictiv, iar nu extensiv, întrucât asemenea pacte au un caracter excepţional.
Nu pot fi primite criticile recurentei nici cu privire la modul în care a fost soluţionată cererea reconvenţională, deoarece contractul de închiriere, aşa cum s-a probat, a produs efecte şi după notificarea de reziliere din 8 februarie 2008, locatarul folosind spaţiul închiriat şi datorând în continuare toate obligaţiile asumate contractual.
Pentru aceste raţiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC S.I. SRL Bucureşti împotriva deciziei comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerinţă din cele prevăzute de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC S.I. SRL Bucureşti împotriva deciziei comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 14 aprilie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1624/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1837/2011. Comercial → |
|---|
