ICCJ. Decizia nr. 1660/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1660/2011
Dosar nr. 26301/3/2009
Şedinţa publică din 3 mai 2011
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, la data de 18 iunie 2009 sub nr. 26301/3/2009, reclamanta SC T.S.T. SA a chemat în judecată pe pârâta SC T.D.R.C. SRL, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Bucureşti, sector 3; obligarea pârâtei la plata sumei de 20.000 Euro/lună (1 Euro = 4,17 lei) adică 83.400 lei/lună, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiului respectiv, începând cu 01 iunie 2009 şi până la eliberarea şi predarea efectivă a spaţiului, precum şi a spaţiului în plus pe care îl ocupă în mod abuziv, cu cheltuieli de judecată aferente.
În motivarea demersului său judiciar reclamanta arată că a încheiat cu pârâta la data de 01 iunie 2006 un contract de închiriere înregistrat la Direcţia Impozite şi Taxe Locale a Sectorului 3 Bucureşti, sub nr. 156 din 01 iunie 2006, contract în baza căruia reclamanta a închiriat pârâtei pe un termen de 3 ani – 01 iunie 2006 – 01 iunie 2009 – o parte din spaţiul comercial aflat în interiorul imobilului-construcţie, proprietatea reclamantei, situat în Bucureşti, sectorul 3, şi anume o suprafaţă totală construită de 4207 mp, precum şi o suprafaţă de 5000 mp, teren din curtea imobilului respectiv.
Mai arată reclamanta că pe parcursul derulării contractului, pârâta a încălcat dispoziţiile art. 2 alin. (2.5), art. 5 alin. (5.3), art. 7 alin. (7.3) şi alin. (7.4), art. 9 alin. (9.3), art. 10 alin. (10.2), alin. (10.5) alin. (10.7) lit. d) din contract, motiv pentru care, în data de 01 noiembrie 2007, reclamanta a notificat-o pe pârâtă în vederea, încercării remedierii pe cale amiabilă a acestor aspecte negative, însă nu a reuşit.Întrucât contractul de închiriere a expirat la data de 01 iunie 2009, dat fiind şi refuzul pârâtei de a prelungi contractul în termenul stipulat şi însuşit de părţi prin art. 3 alin. (3.1) teza a III-a şi mai ales ţinând cont că reclamanta şi-a luat angajamentul faţă de o altă societate comercială de a-i preda spaţiul respectiv începând cu data de 01 iunie 2009 în baza unei chiriei de 24.000 Euro/lună, reclamanta a considerat că este îndreptăţită să aibă câştig de cauză.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 480, art. 1436 şi art. 1438 C. civ., art. 112, art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., art. 10 pct. 1 şi 2 C. proc. civ., toate raportate la art. 15 alin. (15.1) şi art. 12 alin. (12.1) din contractul de închiriere nr. 156 din 01 iunie 2006, art. 3 şi art. 4 C. com.
Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin sentinţa nr. 2940 din 10 martie 2010, a admis cererea formulată de reclamanta SC T.S.T. SA, în contradictoriu cu pârâta SC T.D.R.C. SRL, a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Bucureşti, sector 3, teren şi construcţie, a obligat pârâta să plătească reclamantei 20.000 Euro/lună contravaloarea lipsei de folosinţă de la introducerea cererii până la evacuarea efectivă, în lei la cursul BNR din ziua plăţii cu cheltuieli de judecată aferente.
În fundamentarea acestei soluţii instanţa a reţinut, în esenţă, faptul că, ulterior expirării contractului de închiriere înregistrat la Direcţia Impozite şi Taxe Locale a Sectorului 3 Bucureşti, sub nr. 156 din 01 iunie 2006, reclamanta a încheiat cu SC M.P.F. SRL un contract de închiriere pentru spaţiul închiriat pârâtei, în suprafaţă de 4207 mp construcţii şi teren de 5000 mp din totalul de 15.740 mp pentru o chirie de 20.000 Euro/lună, iar la data 28 septembrie 2007 a încheiat un alt contract de închiriere cu SC M.B.M.C. SRL la aceeaşi adresă un spaţiu comercial pentru o suprafaţă de 1250 mp, împreună cu 500 mp curte necesară parcării, pentru o chirie de 5000 Euro/lună (aranjamentul de plată convenit în primele 3 luni, cu diferenţa ce se achita ulterior, nu schimba chiria lunară de 5000 Euro/lună).
A reţinut instanţa că, neavând titlu, pârâta trebuie să fie evacuată, dat fiind faptul că evacuarea este o prerogativă implicită a celui care deţine titlul, chiar cu concursul forţei publice, dacă este necesar. Tribunalul a apreciat că ocuparea spaţiului este abuzivă, în condiţiile art. 998-999 C. civ., temei invocat indirect de reclamant prin acţiune întrucât, nemaiexistând contract, răspunderea se situează pe tărâm delictual.
Tribunalul nu a abordat problema reparaţiilor invocate de pârâtă, întrucât aceasta nu a formulat cerere reconvenţională cu privire la acest aspect.
Pentru a calcula daunele interese pentru lipsa de folosinţă, instanţa de fond s-a raportat şi la contractul cu SC M.B.M.C. SRL încheiat în 25 septembrie 2007 pentru a determina chiria reală pe mp de construcţie şi mp de teren la adresa menţionată. Tribunalul a considerat că nu se impunea un calcul la valoarea de piaţă a chiriei, întrucât contractele prezentate reprezentau suficiente criterii pentru a înţelege la ce chirie încheia contracte reclamanta cu eventuali locatari interesaţi de spaţii comerciale la adresa din sector 3: între 4,37 şi 7 Euro/lună/mp combinat construcţie si teren.
În aplicarea art. 274 C. proc. civ. pârâta a fost obligată să plătească reclamantei 6000 lei onorariu avocaţial şi 6615 lei cheltuieli judiciare.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta SC T.D.R.C. SRL, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Apelanta - pârâtă a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei cu privire la capătul de cerere privind evacuarea de pe terenul ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 156 din 01 iunie 2006, motivat de faptul că reclamanta nu are calitatea de proprietar al terenului şi excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată în raport de faptul că cel de-al doilea capăt de cerere prin care se solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 250.200 lei este o pretenţie bănească ce implică parcurgerea obligatorie a procedurii de conciliere directă.
Pe fondul cauzei, apelanta invocă faptul că potrivit dispoziţiilor art. 9.8 din contract, locatorul avea obligaţia anunţării în scris a intenţiei de vânzare a imobilului ce face obiectul contractului de închiriere, aspect realizat prin adresa nr. 229 din 14 noiembrie 2007. Potrivit aceluiaşi articol, pârâta invocă şi faptul că prin adresa 1324 din 22 noiembrie 2007 a răspuns reclamantei, în sensul că îşi exprimă dreptul de preemţiune pentru vânzarea acestui imobil, fiind un drept prioritar stabilit de părţi prin acordul lor de voinţă, un drept de natură contractuală, împrejurare faţă de care pârâta consideră că şi-a acoperit obligaţia prevăzută în contractul de închiriere la art. 3.1, în sensul prelungirii contractului cu încă 1 an, aspecte invocate de altfel şi în faţa instanţei de fond.
În ceea ce priveşte capătul de cerere privind pretenţiile formulate de reclamantă pentru lipsa de folosinţă a imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 156/2006, pârâta apelantă invocă faptul că instanţa de fond a dat mai mult decât s-a cerut de către reclamantă, având în vedere cererea precizatoare şi taxa de timbru achitată, nefiind achitată o taxă de timbru aferentă despăgubirilor acordate de instanţa de fond.
Au mai fost invocate şi alte aspecte aduse şi în faţa primei instanţe, în sensul că este un contract „pro causa" contractul în temeiul căruia reclamanta solicită pretenţii pentru lipsa folosinţei.
Apelanta a mai solicitat şi suspendarea apelului până la soluţionarea în mod irevocabil a cauzei ce face obiectul dosarului nr. 10701/3/2010, în temeiul art. 244 pct. 1 C. proc. civ., având în vedere că pârâta a formulat acţiunea în pretenţii distinctă împotriva intimatei reclamante, solicitând şi constituirea unui drept de retenţie asupra bunului ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 156 din 01 iunie 2006.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, prin Decizia nr. 465 din 7 octombrie 2010, a respins, ca nefondat apelul pârâtei, reţinând, în esenţă „că excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei intimate nu operează întrucât, fiind vorba despre un contract de închiriere, nu are relevanţă dreptul de proprietate, respectiv calitatea de proprietar a reclamantei, iar pe de altă parte, dacă apelanta ar fi fost preocupată de acest aspect, ar fi denunţat contractul".
În ce priveşte excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată, instanţa de control judiciar a reţinut că aceasta a fost soluţionată în mod irevocabil prin încheierea din 20 ianuarie 2010 a instanţei de fond, care nu a fost apelată.
Pe fondul cauzei instanţa de apel a reţinut, în esenţă, legalitatea deciziei recurate sub aspectul criticilor formulate.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC T.D.R.C. SRL criticând-o pentru nelegalitate.
Recurenta-pârâtă îşi subsumează criticile motivului de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi vizează următoarele aspecte:
- aplicarea greşită de către instanţa de control judiciar a legii în soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi a celei privind prematuritatea cererii de chemare în judecată;
- pe fondul cauzei recurenta-pârâtă arată că, în opinia sa în speţă a operat - în raport de prevederile contractului - tacita relocaţiune, aspect neavut în vedere de ambele instanţe dat fiind faptul că acestea au făcut o interpretare eronată a clauzelor contractuale.
O altă critică adusă deciziei atacate vizează modul de calcul al daunelor interese, cuantumul stabilit de instanţă, nu şi pretenţia în sine.
Intimata-reclamantă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Înalta Curte, examinând Decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a precizărilor făcute astăzi de apărătorul recurentei, constată că recursul este nefondat pentru motivele ce se vor arăta.
Ambele părţi au confirmat faptul că evacuarea recurentei-pârâte din spaţiul în litigiu a fost executată silit, astfel cum rezultă şi din procesul verbal de evacuare încheiat la 26 noiembrie 2010 de executorul judecătoresc (fila 38 dosar) .
Faţă de această situaţie rămân supuse analizei instanţei criticile vizând greşita aplicare a legii în ceea ce priveşte soluţionarea excepţiilor prematurităţii introducerii acţiunii respectiv cea a lipsei calităţii procesuale active şi cea vizând cuantumul daunelor interese stabilit de instanţe sub aspectul determinării sale.
În ceea ce priveşte prima critică, aceasta este nefondată întrucât instanţa de apel a reţinut în mod legal că încheierea prin care instanţa de apel a soluţionat excepţia prematurităţii acţiunii a devenit irevocabilă în aplicarea art. 282 alin. (2) C. proc. civ., dat fiind caracterul interlocutoriu al încheierii din 20 ianuarie 2010.
Decizia este legală şi sub aspectul soluţiei pronunţate cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale active faţă de faptul că este irelevantă calitatea de proprietar a reclamantei în contextul în care raporturile litigioase de faţă derivă dintr-un contract de închiriere.
Cea de-a doua critică urmează, de asemenea, a fi respinsă întrucât supune analizei instanţei un aspect de ordin tehnic şi nu legal, respectiv algoritmul de calcul avut în vedere de instanţe în stabilirea cuantumului daunelor interese, recurenta-pârâtă recunoscând că îi incumbă obligaţia de plată a daunelor interese pentru lipsa de folosinţă a spaţiului dar numai în reperele pretins obiective pe care le indică în cererea de recurs, respectiv zona de amplasare a imobilului, anul în care se pretinde încheierea noului contract de închiriere şi starea imobilului.
Cât priveşte absenţa unor probe relevante sub aspectul cuantumul daunelor-interese, întrucât contractul de închiriere încheiat cu SC M.P.F. SRL a fost încheiat pro causa, fiind denunţat în faţa instanţei penale, Înalta Curte reţine că şi această critică este nefondată, instanţele de fond analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, între care şi contractul de închiriere încheiat cu SC M.B.M.C. SRL.
Cum această din urmă critică vizează aspecte de netemeinicie, ea nu poate forma obiectul examenului de legalitate în această fază procesuală în raport de conţinutul şi formele motivelor de nelegalitate cuprinse în art. 304 C. proc. civ.
Aşa fiind, în temeiul art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta SC T.D.R.C. SRL BUCUREŞTI împotriva deciziei nr. 465 din 7 octombrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 3 mai 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1645/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1663/2011. Comercial → |
|---|
