ICCJ. Decizia nr. 1927/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1927/2011
Dosar nr. 1309/1285/2009
Şedinţa publică din 18 mai 2011
Asupra recursurilor de faţă,
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
La data de 17 iunie 2004, reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca a chemat-o în judecată pe pârâta SC A. SA, cerând instanţei ca prin hotărârea ce o va da să se dispună evacuarea ei din imobilul situat în Cluj-Napoca şi la plata cheltuielilor de judecată.
Prin Sentinţa comercială nr. 6120 din 24 noiembrie 2010 a Tribunalului Comercial Cluj, s-a admis acţiunea formulată de către reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca, în contradictoriu cu pârâta SC A. SA.
S-a constatat încetat prin denunţare unilaterală la data de 17 iunie 2004 contractul de închiriere încheiat de părţi sub nr. 852 din 6 iulie 1995, „având ca obiect o suprafaţă locativă cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situată în imobilul din Cluj-Napoca, compusă din 35 de încăperi folosite ca birouri şi dependinţe, plus garaj, spaţii cu suprafaţă totală de 582,85 m2.
S-a admis excepţia invocată de pârâtă şi s-au constatat prescrise extinctiv pretenţiile băneşti solicitate pentru perioada ianuarie 1999 - septembrie 2001 inclusiv.
A fost obligată pârâta să-i plătească reclamantului suma de 58067,46 RON cu titlu de chirie restantă pentru perioada începând cu luna octombrie 2001 până în luna iunie 2004 inclusiv şi suma de 58067,46 RON cu titlu de penalităţi de întârzieri contractuale de 0,5% pe zi, calculate până la concurenţa debitului principal.
S-a dispus indexarea debitului principal, constând în chiria lunară de 1759,62 RON, pentru perioada începând cu luna octombrie 2001 până în luna iunie 2004 inclusiv, cu rata oficială a inflaţiei.
S-a dispus evacuarea pârâtei din suprafaţa locativă cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, situată în imobilul din Cluj-Napoca, obiect al Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995.
A fost obligată pârâta să-i plătească reclamantului suma de 609,50 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a avut în vedere actele dosarului şi dispoziţiile legale aplicabile în cauză.
Prin Decizia civilă nr. 163 din 2 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Cluj, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, s-a admis apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei tribunalului care a fost schimbată în parte, în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată şi a fost obligată pârâta la plata sumei de 52788,60 RON chirie restantă şi 52788,60 RON penalităţi de întârziere.
A fost obligată pârâta la plata sumei de 150 RON cheltuieli de judecată.
Au fost menţinute în rest dispoziţiile sentinţei.
A fost obligat intimatul la plata sumei de 300 RON cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut în considerente că:
Este reală susţinerea conform căreia nu pot funcţiona 2 contracte de închiriere pentru acelaşi spaţiu şi mai mult, reclamantul intimat nu poate pretinde chirie de la apelantă după această dată deoarece îşi invocă propria culpă, neputând cere în acelaşi timp chirie de la doi locatori. Drept urmare, data de 14 aprilie 2004 este considerată de către instanţă de recurs ca data limită până la care se poate solicita chirie.
În consecinţă, din suma totală stabilită de către prima instanţă se impune a se scădea chiria aferentă pentru trei luni, pentru intervalul aprilie - iunie 2004, rezultând suma de 52788,60 RON chirie restantă şi 52788,60 RON penalităţi de întârziere.
În mod întemeiat a reţinut prima instanţă faptul că HCL privind preţurile de închiriere nu pot suplini acordul de voinţă al părţilor. Reclamantul nu a dovedit un alt cuantum negociat şi acceptat al chiriei, la nivelul celui aprobat pentru locator prin HCL, respectiv 52.788.570 ROL, dar care prevăd un cuantum majorat nu au fost semnate de către ambele părţi şi sunt doar acte unilaterale ale locatorului care nu pot modifica contractul părţilor.
În concluzie, instanţa a apreciat că nu sunt întemeiate pretenţiile reclamantului raportat la chiria majorată de 52.788.570 ROL/lună, ci doar raportat la o chirie lunară de 17.596.190 ROL, respectiv 1.759,62 RON/lună. Aceste pretenţii cu titlu de chirie au fost calculate de către prima instanţă la suma de 58067,46 RON, respectiv 33 de luni calenmdaristice a câte 1.759,62 RON/lună.
Ţinând cont de clauza inserată în art. 10, în sensul că penalităţile (majorările) de întârziere nu pot depăşi cuantumul chiriei restante, prima instanţă a apreciat că sunt întemeiate cu acest titlu doar pretenţii în cuantum de 58067,46 RON până la concurenţa pretenţiilor admise ca debit principal, deşi potrivit expertizei acestea ar totaliza o sumă mai mare pentru intervalul analizat.
Apelanta a adus o critică parţial întemeiată sentinţei în ceea ce priveşte penalităţile datorate la suma stabilită ca debit principal. Într-adevăr trebuia să observe în ultima fişă de calcul a chiriei şi anume aceea din 1 iulie 1999 prin care chiria se stabileşte la 1759,62 RON, despre care instanţa vorbeşte în sentinţa apelată, că nivelul penalităţilor era de 0,1%, deci de cinci ori mai mic decât a acordat instanţa în mod nelegal. Consecinţele asupra soluţiei pronunţate sunt însă inexistente, în ciuda acestei inadvertenţe, deoarece chiar şi în condiţiile acestui cuantum mult mai redus al penalităţilor, valoarea lor totală depăşeşte cu mult cuantumul debitului la care sunt calculate şi se reduc la valoarea acestuia, în concret suma fiind aceeaşi.
Art. 4 din contract stipulează în sensul indexării chiriei cu rata oficială a inflaţiei, iar la art. 22 prevede că acest contract se completează cu reglementările legale în vigoare. Indexarea debitului principal constând în chiria lunară de 1759,62 RON, pentru intervalul analizat se poate realiza şi în faza de executare.
În ceea ce priveşte evacuarea pârâtei din spaţiu, instanţa a apreciat în mod legal şi temeinic că şi această cerere este întemeiată, nefiind lipsită de obiect aşa după cum susţine pârâta, deoarece potrivit art. 12 lit. b) din contract, locatarul s-a obligat să comunice locatorului suprafaţa locativă pe care o eliberează cu cel puţin 20 de zile înainte de data eliberării şi să o predea în stare de folosinţă şi curăţenie, iar pârâta nu a răsturnat afirmaţia reclamantului în sensul că şi-ar fi îndeplinit obligaţia de predare a spaţiului sau că ar fi făcut demersuri în acest sens. Simplu fapt că pârâta nu mai are sediul la adresa imobilului sau că nu mai desfăşoară activitate în imobil nu echivalează cu predarea acestuia către locator. Obligaţia de a preda suprafaţa care i-a fost închiriată în conformitate cu prevederile contractului este totodată şi o obligaţie principală şi general reglementată în sarcina locatarului de art. 1431 C. civ.
Cu privire la cheltuielile de judecată la plata cărora a fost obligată pârâta în primă instanţă, instanţa de apel a reţinut că este întemeiată critica apelantei deoarece a fost obligată la plata sumei totale solicitate, deşi cererea de chemare în judecată a fost admisă doar într-o mică parte. Într-adevăr, faţă de totalul pretenţiilor formulate, prin sentinţa apelată pârâta a fost obligată la plata unei sume de aproximativ 25% din ceea ce s-a solicitat iniţial. În baza dispoziţiile art. 276 C. proc. civ. cuantumul sumei la plata căreia pârâta a fot obligată cu titlu de cheltuieli de judecată a fost modificat de la suma de 609 RON la suma de 150 RON, proporţional cu admiterea cererii de chemare în judecată.
Pentru considerentele reţinute apelul declarat a fost admis de instanţa de apel, care a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată şi a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 52788,60 RON chirie restantă şi 52788,60 RON penalităţi de întârziere.
Împotriva deciziei curţii de apel au declarat recurs atât reclamantul, cât şi pârâta.
Recurentul reclamant Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca prin Primar invocă dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. şi solicită admiterea recursului şi modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă, cu consecinţa menţinerii ca legală şi temeinică a sentinţei pronunţate de tribunal.
Recurentul reclamant consideră că instanţa de apel, în mod greşit, a reţinut prin Decizia atacată, că pentru spaţiul în litigiu reclamantul pretindea în acelaşi timp chirie de la doi locatari. Menţionează faptul că doar după constatarea încetării Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995 încheiat cu pârâta SC A. SA, a fost întocmit Contractul de închiriere nr. 2436/453 din 14 aprilie 2004 cu Direcţia Judeţeană pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală Cluj. Mai mult, învederează că acest contract nu a intrat niciodată în vigoare şi nu a produs efecte, deoarece spaţiul în litigiu nu a fost predat prin proces verbal de predare primire. Obiceiul locului este ca închirierea să producă efecte, de orice natură, de la data la care are loc predarea spaţiului către locatar, data la care contractul de închiriere trebuie să fie semnat şi însuşit de către acesta.
Apreciază că instanţa de fond, în mod corect, a reţinut, prin sentinţa comercială pronunţată că sunt întemeiate pretenţiile reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu titlu de chirie, raportat la o chirie lunară de 1759,62 RON pe o perioadă de 33 luni calendaristice, care totalizează suma de 58067,46 RON.
Faptul că pârâta nu s-a opus admiterii în parte a acţiunii, în sensul că a recunoscut că datorează chiria pentru perioada octombrie 2001 – februarie 2004, iar prin apelul înregistrat, a contestat acest fapt, în opinia sa denotă că pârâta nu este consecventă în declaraţiile şi demersurile sale.
Recurenta pârâtă SC A. SA îşi întemeiază recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ. şi solicită admiterea recursului şi modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii acţiunii reclamantului, ca inadmisibilă, iar în subsidiar modificarea hotărârii atacate, în conformitate cu cele prezentate în motivele de recurs.
Recurenta pârâtă formulează în esenţă următoarele critici:
Invocă excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a Consiliului Local Cluj-Napoca şi deci a lipsei calităţii de proprietar al spaţiilor ce au făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995, neputând fi legal parte în acest contract, astfel că potrivit art. 969 C. civ., acest contract este nul de drept.
Critică Decizia recurată pentru faptul că instanţa de apel deşi a reţinut că art. 20 din contract prevede 2 situaţii de încetare a contractului reţine existenţa unei relocaţiuni tacite, contrar celor susţinute de pârâtă în apel ca de altfel şi de reclamant.
Critică Decizia recurată şi în ceea ce priveşte reţinerile instanţei de apel potrivit cărora pârâta apelantă recunoaşte faptul că în cauză a operat relocaţiunea tacită, argumentând prin aceea că pârâta a depus la dosar în probaţiune ultimele facturi emise de Consiliul Local în cursul anului 2004 şi, de asemenea, că data încetării contractului este 14 aprilie 2004.
Critică Decizia atacată şi pentru faptul că instanţa de apel a acordat reclamantului cu titlu de penalităţi o sumă de 52788,60 RON, în condiţiile în care a admis că procentul de calcul al penalităţilor de 0,5% prevăzut în contract, s-a modificat conform fişei de calcul a chiriei, iar din 1 iulie 1999 este cel prevăzut de legislaţia în vigoare şi a precizat că în 2004 acesta era de 0,1%, dar a reţinut că oricum aceste penalităţi ar fi mai mari decât debitul acordat, aşa încât vor fi acordate la nivelul debitului care este de 52788,60 RON. Consideră că această apreciere a instanţei de apel este total greşită, ca şi faptul că a dispus evacuarea pârâtei în 2011 dintr-un spaţiu din care aceasta a ieşit de vreo unsprezece ani, lucru precizat şi-n instanţa de fond şi-n cea de apel.
Din examinarea motivelor de recurs formulate de reclamant şi de pârâtă, în raport de actele dosarului, precum şi de dispoziţiile legale incidente în speţă, se constată următoarele:
În ce priveşte recursul reclamantului, se constată că susţinerea recurentului potrivit căreia în mod greşit s-a reţinut de către curtea de apel, prin Decizia criticată, că reclamantul a pretins în acelaşi timp chirie de la doi locatari, nu este întemeiată.
Astfel, de vreme ce reclamantul a întocmit un proiect de hotărâre pe care a adoptat-o la data de 24 martie 2004, atribuind spaţiul ce face obiectul cauzei Direcţiei Judeţene pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală Cluj şi încheind în acest sens Contractul de închiriere nr. 2436 din 14 aprilie 2004, în mod corect instanţa de apel a apreciat că reclamantul nu poate pretinde în acelaşi timp chirie de la doi locatori.
Susţinerea recurentului conform căreia este corectă soluţia pronunţată de tribunal şi nu cea dată de curtea de apel, având în vedere că prima instanţă a reţinut judicios ca fiind întemeiate pretenţiile reclamantului cu titlu de chirie, raportat la o chirie lunară de 1759,62 RON pe o perioadă de 33 de luni calendaristice, însumând 58067,46 RON, este, de asemenea neîntemeiată, atât timp cât, se constată că instanţa de apel a procedat corect, în baza probatoriului administrat, la reducerea sumei acordate reclamantului de către instanţa de fond cu titlu de chirie totalizând 58067,46 RON, prin scăderea chiriei aferente intervalului aprilie-iunie 2004, aşa încât a rezultat suma de 52788,60 RON chirie restantă şi 52788,60 RON penalităţi de întârziere, reduse şi acestea, potrivit legii, la valoarea debitului reprezentând chirie, al cărui cuantum nu poate fi depăşit de cuantumul penalităţilor calculate, conform art. 10 din contractul părţilor.
Cât priveşte afirmaţia recurentului potrivit căreia s-ar fi impus ca instanţa de apel să aibă în vedere inconsecvenţa inacceptabilă a pârâtei în declaraţiile şi demersurile sale, - se constată că atitudinea inconsecventă a pârâtei a fost reţinută de instanţă odată cu aprecierea probelor administrate, astfel cum rezultă din soluţia pronunţată.
Ca atare, întrucât reclamantul nu a formulat nicio critică întemeită, care să fie de natură a conduce la modificarea deciziei curţii de apel, în condiţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., recursul reclamantului se va respinge ca nefondat.
Referitor la recursul pârâtei, se constată următoarele:
În ce priveşte excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a reclamantului, invocată de recurenta-pârâtă, se observă că nu este întemeiată, deoarece, având în vedere dispoziţiile art. 2 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 554/2004, coroborate cu cele ale art. 12 alin (4) din Legea nr. 213/1998 rezultă că, atunci când sunt puse în discuţie bunuri ce fac parte din domeniul statului, aflate în administrarea Consiliului Local, această autoritate a administraţiei publice locală, ca autoritate deliberativă are calitate procesuală, aşa cum este cazul şi în prezentul litigiu dedus judecăţii, în care reclamantul are calitate procesuală activă, contrar susţinerilor recurentei-pârâte.
Drept urmare, critica recurentei-pârâte potrivit căreia datorită lipsei calităţii reclamantului de proprietar al spaţiilor ce au făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995, acesta nu poate fi parte în contract, iar contractul este nul de drept, în conformitate cu dispoziţiile art. 969 C. civ., nu poate fi primită.
Având în vedere cele mai sus arătate, se constată că instanţa de apel a reţinut corect că ne aflăm în prezenţa unui contract valabil încheiat între părţi.
Critica recurentei-pârâte conform căreia ar exista neconcordanţe între considerentele deciziei curţii de apel, (considerente contradictorii) care reţin pe de-o parte tacita relocaţiune, iar pe de altă parte, încetarea contractului la data de 14 aprilie 2004 este de asemenea neîntemeiată, deoarece ambele instanţe au apreciat şi chiar pârâta a susţinut într-o anumită etapă, ca argument în sprijinul respingerii cererii de evacuare, că în cauză a operat tacita relocaţiune, iar data de 14 aprilie 2004 a fost considerată ca fiind data limită până la care în speţă se poate pretinde pârâtei chiria.
În ce priveşte evacuarea pârâtei din spaţiu s-a reţinut corect că cererea reclamantului nu este lipsită de obiect, atât timp cât pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a preda spaţiul conform prevederilor contractuale şi dispoziţiilor art. 1431 C. civ., iar simplul fapt că pârâta nu mai are sediul la adresa imobilului în care a închiriat spaţiul sau că nu-şi mai desfăşoară activitatea în imobilul respectiv nu echivalează cu predarea spaţiului către locator.
În fine, susţinerile recurentei-pârâte vizând modul de calcul al penalităţilor la care a fost obligată şi a cuantumului acestora sunt neîntemeiate,astfel cum s-a arătat cu ocazia examinării criticii recurentului-reclamant sub acest aspect, - Decizia curţii de apel fiind corectă şi în ce priveşte suma acordată reclamantului, cu titlu de penalităţi aferente chiriei restante.
În consecinţă, întrucât recurentele nu au formulat niciun motiv de recurs, de nelegalitate, întemeiat, care în raport de dispoziţiile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., să justifice modificarea deciziei curţii de apel, aceasta va fi menţinută ca fiind legală şi vor fi respinse ambele recursuri, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile declarate de reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca prin Primar şi pârâta S.C. A. S.A. împotriva Deciziei civile nr. 163 din 2 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Cluj, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 18 mai 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1926/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1928/2011. Comercial → |
|---|
