ICCJ. Decizia nr. 2161/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALÄ.
Decizia nr. 2161/2011
Dosar nr. 1196/30/2006
Şedinţa publică de la 2 iunie 2011
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Reclamanţii Municipiul Timişoara reprezentat prin Primar, Consiliul Local Timişoara şi Primăria Municipiului Timişoara, prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş în contradictoriu cu pârâta SC O.I. SRL Timişoara, au solicitat să se constate încetat contractul de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997 încheiat între RA U. şi pârâtă pentru spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din Timişoara, în suprafaţă de 316,75 mp, evacuarea necondiţionată a pârâtei din spaţiul amintit mai sus, obligarea pârâtei la plata debitului de 290.840,48 RON reprezentând despăgubiri pentru folosinţa spaţiului pe perioada 01 martie 1999-01 decembrie 2005, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 33 din 19 ianuarie 2010 pronunţată de Tribunalul Timiş s-a admis în parte cererea principală formulată de reclamanţii Municipiul Timişoara prin Primar, Consiliul Local Timişoara şi Primăria Municipiului Timişoara, împotriva pârâtei SC O.I. SRL Timişoara, s-a constatat încetat contractul de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997 şi s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut obiectul contractului, situat în Timişoara, în suprafaţă de 316,75 mp.
Totodată, a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 398.528,12 lei cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului în perioada 21 aprilie 2003 - 8 septembrie 2010 (data precizării de acţiune), s-a respins cererea privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor aferente perioadei 1 martie 1999 â€" 21 aprilie 2003, ca fiind prescris dreptul la acţiune, s-a respins cererea reconvenţională formulată de SC O.I. SRL Timişoara, ca fiind prematură precum şi cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii H.Z.O. şi G.C.D., ca fiind inadmisibilă, pârâta fiind obligată să plătească reclamantei suma de 18 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond examinând actele şi lucrările dosarului a reţinut că între părţi a fost încheiat contractul de închiriere pentru suprafeţe cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, cu numărul 2117 din 21 mai 1997.
Termenul închirierii a fost stabilit la 3 ani cu începere de la data de 1 septembrie 1995, până la 1 septembrie 1998.
Potrivit clauzei inserate la punctul 8, chiriaşul â€" pârâta reclamantă reconvenţională â€" a fost scutită de plata chiriei pentru perioada prevăzută în autorizaţia de construire, dar nu mai mult de 24 de luni de la data începerii lucrărilor, iar art. 9 interzice prelungirea perioadei de scutire de la plata chiriei la o eventuală prelungire a autorizaţiei de construire.
Prevalându-se de expirarea termenului locaţiunii, reclamanta a solicitat să se constate încetarea contractului de închiriere mai sus identificat, să fie obligată pârâta la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului începând cu anul 1999 şi evacuarea acesteia din spaţiu.
Observând durata locaţiunii stabilită de către părţi, faptul că nu s-a făcut dovada prelungirii contractului, iar tacita relocaţiune este expres interzisă potrivit clauzei inserate la art. 12 lit. e), cererea reclamantei a fost admisă şi s-a constatat încetarea contractului cu numărul 2117 din 21 mai 1997.
Cât priveşte petitele privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor şi evacuarea acesteia din imobil, având în vedere interdependenţa cu pretenţiile formulate pe calea cererii reconvenţionale, acestea au fost analizate în paralel.
Obiectul cererii reconvenţionale vizează constatarea dreptului de proprietate pe care reclamanta reconvenţională l-ar fi dobândit prin construire asupra construcţiei înscrisă în C.F. nr. 14585 Timişoara nr.top.306 - situată în Timişoara, rectificarea înscrierilor în mai sus identificata carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului Român şi înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei reconvenţionale, obligarea reclamantei reconvenţionale la plata de despăgubiri către reclamantă echivalente cu contravaloarea resturilor construcţiilor existente pe locul identificat la 21 mai 1997, obligarea reclamantei pârâte reconvenţionale la despăgubiri (cuantificate prin Precizarea aflată la fila 393 a dosarului la suma de 290.840 lei) pentru lipsa de folosinţă a imobilului descris în primele două capete de cerere.
În subsidiarul cererii, reclamanta reconvenţională solicită să fie obligată pârâta reconvenţională să efectueze recepţia lucrărilor realizate la imobilul în discuţie, a mansardei nou construite cu destinaţia de locuinţă, intabularea acesteia, în urma efectuării unor lucrări de dezmembrare, în proprietatea reclamantei reconvenţionale, restul imobilului rămânând în proprietatea Statului Român, obligarea reclamantei să încheie contract de închiriere cu pârâta şi, ulterior, să vândă imobilul în temeiul Legii nr. 550/2002.
Cererile reclamantei reconvenţionale sunt susţinute prin aceea că, acţionând potrivit prevederilor contractului de închiriere, a obţinut autorizaţia de construire nr. 83 din 27 februarie 1998 şi restul avizelor necesare, demarând lucrările de construire la imobilul închiriat în temeiul contractului de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997, imobil care se afla într-o stare de degradare care excludea orice folosinţă.
Starea imobilului şi amploarea lucrărilor impuse pentru reconstrucţie, au determinat depăşirea termenului de locaţiune, iar lipsa unei prelungiri exprese au determinat pentru societatea reclamantă reconvenţional lipsirea de finalitatea încheierii contractului de închiriere, aceea de folosinţă a imobilului în scopul obţinerii de profit, context în care, se impune înlăturarea situaţiei injuste, în forma mai sus redată.
Aşa cum arată amândouă părţile în proces, în cursul anului 1999 s-a declanşat procedura de revendicare a imobilului de către numiţii H.Z.O. şi G.M.
Copia notificării adresate Primăriei Municipiului Timişoara (fila 400 dosar), a sentinţei civile nr. 1168/PI din 12 mai 2006 pronunţată de către Tribunalul Timiş, susţin acest aspect, iar în prezent, cererea celor doi sus nominalizaţi se află în curs de soluţionare la Primăria Municipiului Timişoara.
Reluarea rezumativă a obiectului cererii reconvenţionale relevă aspectul că reclamanta reconvenţională tinde la efectuarea unor operaţiuni ce se circumscriu sferei actelor de dispoziţie materială şi juridică asupra imobilului.
Existenţa cererii de restituire în natură a imobilului în temeiul Legii nr. 10/2001 atrage incidenţa prevederilor art. 21 alin. (5) din acest act normativ.
Potrivit textului de lege mai sus amintit, forma în vigoare la data învestirii instanţei cu soluţionarea cererii reconvenţionale â€" (5) Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi.
În consecinţa celor de mai sus, văzând că textul interzice orice act de dispoziţie materială sau juridică înainte de soluţionarea procedurilor de restituire în temeiul legii speciale, prima instanţă a conchis că excepţia prematurităţii dreptului la acţiune în acest sens este întemeiată, motiv pentru care, cererea reconvenţională a fost respinsă ca prematur formulată.
Ulterior datei de 01 septembrie 1998, când, în considerarea duratei locaţiunii prevăzute în contract, a interzicerii tacitei locaţiuni şi lipsei prelungirii raporturilor contractuale, continuarea folosinţei imobilului de către reclamanta reconvenţională, rămâne lipsită de suportul unui titlu valabil.
În acest context, văzând consideraţiile referitoare la cererea reconvenţională, cererea privind evacuarea pârâtei din imobil apare a fi întemeiată, astfel că a fost admisă.
Derularea unor discuţii între părţi în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, invocatul aspect de către reclamanta reconvenţională că amploarea lucrărilor necesare nu ar justifica încheierea unui contract de închiriere doar pentru o durată scurtă de timp, nu justifică ignorarea situaţiei de drept, mai ales că, aşa cum însăşi reclamanta reconvenţională recunoaşte, imposibilitatea încheierii unui nou contract a avut la bază intervenţia cererii de restituire în natură a imobilului de către moştenitorii fostului proprietar, în considerarea impedimentelor legale ce intervin, fără a putea fi imputate reclamantei.
Mai mult, la încheierea contractului, reclamanta reconvenţională a cunoscut despre amploarea şi impactul clauzei prin care a fost stabilită durata locaţiunii, acceptând totuşi termeni contractuali actualmente repudiaţi.
În consecinţă, cererea reclamantei de reparare a prejudiciului încercat prin lipsirea de folosinţă a imobilului, apare a fi întemeiată.
Cuantumul acestor despăgubiri a fost stabilit prin expertiza administrată în cauză.
În stabilirea întinderii obligaţiei s-a avut în vedere aspectul că pârâta a invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.
Potrivit art. 1 din Decretul nr. 167/1958, Dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul prevăzut de lege, iar art. 3 din acelaşi act normativ prevede că termenul prescripţiei este de 3 ani.
Art. 8 din Decretul nr. 167/1958 consacră regula potrivit cu care prescripţia extinctivă începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba şi pe cel care răspunde de ea.
În consecinţa celor de mai sus, excepţia dreptului la acţiune invocată de către pârâtă a fost admisă, iar cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor aferente perioadei 01 martie 1999-21 aprilie 2003, a fost respinsă ca prescrisă.
În ce priveşte perioada 21 aprilie 2003, până la data precizării de acţiune a reclamantei â€" 8 septembrie 2009, văzând concluziile lucrării de specialitate, pârâta a fost obligată să plătească reclamantei suma de 398.528,12 lei cu acest titlu.
Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială, prin Decizia nr. 20/A din 24 ianuarie 2011 a admis apelurile formulate de pârâta-reclamantă reconvenţională SC O.I. SRL şi intervenienţii principali G.C.D. şi H.Z.O. împotriva sentinţei civile nr. 33 din 10 ianuarie 2010 pronunţată de Tribunalul Timiş pe care a anulat-o şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
În argumentarea acestei soluţii instanţa de apel a constatat că prima instanţă a respins în mod greşit ca fiind inadmisibilă cererea reconvenţională a pârâtei SC O.I.SRL, reţinând că sunt aplicabile dispoziţiile art. 21, alin. (5) din Legea 10/2001 însă nu faţă de toate petitele cererii reconvenţionale, ci doar faţă de acelea care tind la înstrăinarea imobilului sau la închirierea sa.
Celelalte petite, însă nu tind decât la lămurirea situaţiei juridice şi faptice a imobilului. Astfel, nu i se poate nega, de plano, pârâtei SC O.I.SRL dreptul de a se constata că vechea clădire nu mai exista şi că a reconstruit-o, adăugându-i totodată şi o mansardă, întrucât de aceste împrejurări se pot lega efecte însemnate. La fel, soluţionarea aspectelor ce privesc recepţia lucrărilor de construcţie nu pot avea în niciun caz efectul pe care dispoziţiile mai sus citate din Legea 10/2001 îl sancţionează cu nulitatea absolută. Astfel, recepţia şi întabularea lucrărilor de construcţie nu fac decât să conserve imobilul şi să constate că lucrările de construcţie s-au finalizat şi sunt conforme cu proiectul de construcţii şi cu autorizaţia de construcţie. Prin aceste formalităţi nu se aduce atingere nici proprietăţii imobilului ce a făcut obiectul notificării intervenienţilor şi nici nu se acordă pârâtei SC O.I. SRL un drept de locaţiune.
De asemenea, dreptul de retenţie invocat de către pârâta SC O.I. SRL este, faţă de obiectul cererii introductive, o veritabilă formă de apărare, care nu se poate judeca decât conjunct. O procedură de judecată în care cererea introductivă de evacuare este admisă, fără a i se da pârâtei posibilitatea să se apere, inclusiv prin invocarea dreptului de retenţie ar fi profund inechitabilă.
Aşadar, conchide instanţa de apel, în rejudecare, prima instanţă va trebui să analizeze pe fond cererea reconvenţională, fără a contraveni, totuşi, dispoziţiilor speciale ale Legii 10/2001.
Legat de incidenţa acestei legi, instanţa de apel a observat că intervenienţii au formulat notificare, solicitând restituirea în natură a imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere. Deşi, iniţial, această notificare a fost respinsă, prin sentinţa civilă nr. 1168 din 12 mai 2006, pronunţată de Tribunalul Timiş şi devenită irevocabilă prin Decizia nr. 4912 din 14 iunie 2007 s-a dispus Primarului Municipiului Timişoara să o soluţioneze.
Întrucât această notificare nu a fost soluţionată, titularii ei s-au adresat direct justiţiei, formulând cerere de intervenţie în prezenta cauză.
Această cerere de intervenţie a fost respinsă de prima instanţă fără însă a oferi şi considerentele pentru care a pronunţat această soluţie. În lipsa respectivelor considerente, instanţa de apel a considerat că prima instanţă nu a examinat pe fond cererea de intervenţie principală, fapt care atrage şi el anularea sentinţei.
Instanţa de apel a recomandat ca în rejudecare, să se aprecieze şi asupra împrejurării dacă cererea de intervenţie poate fi sau nu judecată în cadrul aceleiaşi proceduri desfăşurată între reclamanţi şi pârâta SC O.I. SRL, având în vedere natura ei juridică total diferită, eminamente civilă. Astfel, între părţile iniţiale s-a conturat un cadru procesual ce ţine de răspunderea contractuală de natură comercială, iar cererea de intervenţie principală este de natură strict civilă, ea detaşându-se de relaţiile contractuale dintre părţile iniţiale ale litigiului.
Împotriva acestei decizii reclamanţii Primarul Municipiului Timişoara, Municipiul Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 punctele 8 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs indicate recurenţii au susţinut că potrivit contractului de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997 intervenit între ei şi pârâtă, cu termen stabilit de 3 ani de la data de 1 septembrie 1995 până la 1 septembrie 1998, pct.8, chiriaşul era scutit de la plata chiriei pentru perioada prevăzută în autorizaţia de construire dar nu mai mult de 24 de luni de la data începerii lucrărilor.
Conform art. 9 al aceluiaşi contract, se interzice prelungirea perioadei de scutire de la plata chiriei la o eventuală prelungire a autorizaţiei de construire, iar prin art. 12 lit. e) se interzice tacita relocaţiune.
Referindu-se la cererea reconvenţională, recurenţii consideră că instanţa de fond s-a pronunţat asupra acesteia descriind pe larg care este motivul susţinut de reclamanta reconvenţională şi care este motivul pentru care această cerere este neîntemeiată, astfel încât nu se impune rejudecarea litigiului cu privire la aceste aspecte.
Recurenţii consideră că în mod întemeiat au fost respinse cererile de intervenţie ca inadmisibile având în vedere faptul că intervenienţii în interes propriu nu sunt parte în contractul ce se dispută în prezentul litigiu, astfel încât nu pot avea calitate de parte în prezentul dosar.
Pentru aceste motive recurenţii au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelurilor şi menţinerea sentinţei instanţei de fond ca temeinică şi legală.
Prin concluziile scrise depuse la dosar intimata pârâtă, iar intimaţii intervenienţi prin întâmpinare, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Recursul va fi admis pentru următoarele considerente.
Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când instanţa a interpretat greşit actul dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia. Examinarea acestui motiv vizează convenţia şi puterea de lege a convenţiei legal făcute pentru părţile contractante, principiu care este pus în valoare de art. 969 C. civ. Prin urmare intervenţia instanţei se rezumă la examinarea clauzelor contractului şi la aplicarea lor aşa cum au fost concepute de părţi şi de interpretarea regulilor prevăzute de art. 977 şi urm. C. civ.
Din acest punct de vedere se constată din cuprinsul contractului de închiriere că au fost stipulate clauze clare atât în ce priveşte destinaţia suprafeţei închiriate cât şi termenul închirierii. Observând durata locaţiunii stabilită de către părţi, faptul că nu s-a făcut dovada prelungirii contractului, iar tacita relocaţiune este expres interzisă potrivit clauzei inserate la art. 12 lit. e) instanţa de fond în mod corect a admis cererea reclamanţilor şi a constatat încetarea contractului de închiriere nr. 2117 din 21 mai 1997.
Corect a fost soluţionată şi cererea de intervenţie formulată de intervenienţii G.C.D. şi H.Z.O., în raport de cadrul procesual creat prin cererea de chemare în judecată respectiv evacuarea pârâtei SC O.I. SRL din spaţiul ce urma să fie retrocedat.
Cât priveşte criticile încadrate în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va reţine mai întâi că litigiul de faţă nu are ca obiect stabilirea dreptului de proprietate asupra spaţiului în discuţie, aşa încât această chestiune nu poate fi examinată distinct pentru a se statua asupra acestui drept.
Astfel, în mod corect s-a reţinut prematuritatea cererii pârâtei SC O.I. SRL întrucât prin cererea reconvenţională s-a solicitat în principal să se constate dreptul de proprietate asupra imobilului şi terenului, capete din cerere ce nu pot fi soluţionate în raport de prevederile Legii nr. 10/2001 în condiţiile în care intervenientele beneficiază de o hotărâre irevocabilă de retrocedare a imobilului.
În cauză, dreptul de proprietate al reclamantei asupra construcţiei nu este contestat, obiecţiile pârâtei vizând dreptul de proprietate asupra imobilului şi terenului aferent construcţiei, nu fac obiectul evacuării.
Astfel, trimiterea cauzei de către instanţa de apel pentru soluţionarea pe fond a cererii reconvenţionale în situaţia în care prin această cerere s-a solicitat, în principal, constatarea dreptului de proprietate a unui imobil şi teren aferent, când există cereri de revendicare formulate de interveniente, nu se justifică în raport de incidenţa prevederilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 dispoziţii ce interzic orice act de dispoziţie materială sau judiciară înainte de soluţionarea procedurilor de restituire în temeiul legii speciale.
În contextul arătat Decizia pronunţată de instanţa de apel este lipsită de fundament juridic sau altfel spus de bază legală.
În consecinţă faţă de cele ce preced şi având în vedere prevederile art. 304 alin. (8), (9) şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ., recursul se va admite iar Decizia va fi modificată în sensul dispozitivului. Văzând şi dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., intimatele vor fi obligate şi la plata cheltuielilor de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanţii Primarul Municipiului Timişoara, Municipiul Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara împotriva deciziei nr. 20/A din 24 ianuarie 2011 a Curţii de Apel Timişoara, secţia comercială.
Modifică Decizia recurată în sensul că respinge apelurile formulate de pârâta SC O.I. SRL Timişoara şi intervenienţii G.C.D. şi H.Z.O. împotriva sentinţei civile nr. 33 din 19 ianuarie 2010 a Tribunalul Timiş, secţia comercială şi de contencios administrativ.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 iunie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2158/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2164/2011. Comercial → |
|---|
