ICCJ. Decizia nr. 2233/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2233/2011
Dosar nr. 34666/3/2008
Şedinţa publică din 8 iunie 2011
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa comercială nr. 7336 din 13 mai 2009 pronunţată de către Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în dosarul nr. 34666/3/2008, a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea promovată de reclamanta SC M.P. SRL având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 220 din 21 februarie 2008 privind imobilul teren situat în Sector 6 pentru neplata tranşei de preţ în valoare de 4.335.409 Euro, plata despăgubirilor în valoare de 1.790.570,66 lei şi radierea din Cartea Funciară a notării privitoare la antecontract, în contradictoriu cu pârâta SC D.P.I. SRL.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că părţile au încheiat antecontractul autentificat sub nr. 220 din 21 februarie 2008 prin care s-au obligat să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul teren situat în Bucureşti, sector 6, modalitatea de plată a preţului fiind detaliată în cuprinsul art. 3 din acest act.
Analizând conţinutul acestei clauze, prima instanţă a considerat că plata tranşei de preţ era condiţionată, în sensul că urma a fi efectuată după verificarea juridică a documentelor de proprietate, efectuarea expertizelor tehnice de specialitate solicitate de cumpărător, efectuarea schimbului notarial de proprietate cu SC D.Z.S. SRL pentru obţinerea unei suprafeţe de teren, ce ar fi întregit imobilul vândut pârâtei, şi obţinerea acordului autorităţilor locale privind căile de acces necesare aprobării proiectului.
În acest cadru, s-a reţinut că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii propriilor obligaţii asumate care condiţionau plata tranşei de preţ privitoare la schimbul de terenuri şi obţinerea acordului autorităţilor pentru căile de acces, respectiv a culpei pârâtei în legătură cu neplata tranşei de preţ, apreciindu-se că, dimpotrivă, aceasta era îndreptăţită să refuze această plată.
Astfel, instanţa a constatat că promisiunea bilaterală de schimb nr. 1244 din 22 mai 2008 depusă de reclamantă la dosar nu face dovada îndeplinirii primei obligaţii, deoarece nu a avut drept efect dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra porţiunii de teren indicate.
Pe de altă parte, instanţa a reţinut faptul că obligaţia de a obţine acordul autorităţilor cu privire la căile de acces nu putea reveni decât reclamantei în calitate de titulară a dreptului de proprietate asupra terenului ce urma a fi vândut pârâtei şi nu a fost respectată, conform convenţiei.
Totodată, a reţinut că radierea menţiunilor din Cartea Funciară nu poate fi dispusă, potrivit art. 36 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, cât timp nu au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea.
Împotriva acestei soluţii, a declarat apel reclamanta SC M.P. SRL, solicitând schimbarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii formulate.
Prin Decizia comercială nr. 279 din 9 iunie 2010, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a respins, ca nefondat apelul.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că instanţa de fond a dat o interpretare corectă clauzei inserate la pct. 3 din contract privind partea căreia îi revine obligaţia de obţinere a acordului autorităţii locale privind căile de acces necesare aprobării proiectului, fixată drept condiţie pentru plata tranşei de preţ, conform art. 978 C. civ., în sensul că executarea acestei obligaţii a fost prevăzută de părţi anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, drept condiţie a încheierii acestui act.
Or, în această perioadă, orice acord privind realizarea unei eventuale construcţii, cu asigurarea căilor de acces nu putea fi obţinut decât de titularul dreptului de proprietate asupra terenului, care este încă promitentul vânzător şi îşi avea finalitatea în asigurarea înstrăinării unui teren destinat realizării unor construcţii.
Această destinaţie rezulta în mod expres nu numai din inserarea acestei obligaţii, ci şi din posibilitatea prevăzută de părţi în ceea ce priveşte plata a 45 % din valoarea totală a terenului prin transferul a 11 % din totalul suprafeţei construite, nu mai puţin de 10.000 mp.
În ceea ce priveşte obligaţia de realizare a unui schimb de teren cu SC D.Z.S. SRL, reluată la art. 4 lit. B), instanţa a constatat că apelanta nu a contestat asumarea acestei obligaţii, dar a insistat asupra dovedirii îndeplinirii acesteia, or, afirmaţiile sale în acest sens nu au fost confirmate de probele administrate în cauză, concluziile primei instanţe cu privire la valoarea promisiunii bilaterale de schimb menţinându-se şi cu prilejul judecării apelului în condiţiile în care apelanta nu a depus dovada transferului dreptului de proprietate asupra acestui teren, ce trebuia dobândit de la SC S.V. SRL, ci doar a prelungirii termenului fixat în vederea semnării contractului de schimb imobiliar.
Pe de altă parte, nu se poate reţine argumentul apelantei privind asumarea exclusiv a obligaţiei de a vinde terenul ce se afla deja în proprietatea sa, independent de acest schimb, părţile înţelegând să fixeze în mod expres această condiţie pentru îndeplinirea obligaţiei de plată a tranşei de 20 % din diferenţa de preţ.
În fine, curtea de apel a înlăturat şi apărările potrivit cărora intimata ar fi achiesat necondiţionat la cererea de rezoluţiune a promisiunii de vânzare-cumpărare faţă de conţinutul răspunsului la interogatoriu.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs, în termenul legal, reclamanta, invocând critici circumscrise motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului şi modificarea hotărârii în sensul admiterii apelului.
În cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. a arătat că instanţa de apel a interpretat greşit efectele promisiunii bilaterale de schimb încheiată între recurenta - reclamantă şi SC D.Z.S. SRL din perspectiva art. 3 pct. 2 lit. a), paragraful 3 în care se prevede obligaţia de a „efectua schimbul notarial" şi a art. 4 lit. B) pct. 3 în care se menţionează „Încheierea unui acord notarial" de schimb şi nicidecum a unui contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la cele două terenuri, înaintea achitării celei de a doua rate din contract.
În consecinţă, obligaţia încheierii unui acord notarial trebuia considerată ca îndeplinită prin încheierea promisiunii bilaterale de schimb în forma autentică.
În momentul în care se semnează o promisiune bilaterală în formă autentică, părţile îşi exprimă în mod irevocabil intenţia de a înstrăina bunul, neputând reveni ulterior asupra acestei intenţii, potrivit dispoziţiilor art. 1073 – 1077 C. civ., iar scopul de a ajunge la realizarea schimbului de terenuri a fost atins, cel care refuză putând fi obligat pe cale judecătorească.
A mai arătat, că în prezent se îndeplinesc formele de încheiere a actului juridic de schimb.
În privinţa interpretării clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată între reclamantă şi intimata-pârâtă SC D.P.I. SRL din perspectiva art. 3 pct. 2 lit. a) paragraful 4 din antecontract, plata celei de a doua tranşe din preţul terenului a fost condiţionată de „obţinerea acordului autorităţilor locale competente privind căile de acces necesare pentru aprobarea proiectului", a arătat că prin convenţie nu s-a menţionat căreia dintre părţi îi revenea această obligaţie.
Or, dând eficienţă art. 977 – 985 C. civ., instanţele de judecată nu puteau stabili în interpretarea corectă decât că această obligaţie cade în sarcina intimatei-pârâte, deoarece din conţinutul obligaţiei, rezultă că „obţinerea acordului autorităţilor locale competente" priveşte „căile de acces necesare pentru aprobarea proiectului", proiect imobiliar la care se referă clauza aparţinând intimatei-pârâte care nu a fost prezentat niciodată recurentei-reclamante.
În acest sens, trebuie avute în vedere şi demersurile iniţiate de intimata-pârâtă imediat după semnarea antecontractului (vezi contract nr. 10 din 21 februarie 2008 pentru servicii de consultanţă pentru viabilizarea unei căi de acces şi solicitarea întocmirii Planului Urbanistic de Detaliu), iar negarea acestei obligaţii a fost cu scopul exclusiv de a stabili o culpă în sarcina recurentei-reclamante, deoarece intimata-pârâtă nu mai doreşte încheierea actului de vânzare-cumpărare.
În privinţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a arătat că, instanţa de apel, în aprecierea greşită a obligaţiei de a obţine acordul pentru căile de acces ca fiind în sarcina recurentei-reclamante, a aplicat greşit dispoziţiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcţii care prevăd la art. 1 că autorizaţia de construcţie se emite la solicitarea titularului unui drept real asupra imobilului, or obligaţia din art. 3 pct. 2 lit. a) paragraful 4 se referă la un acord preliminar constituirii efective a căilor de acces care putea fi solicitat de la autorităţile competente pe baza proiectului, de către intimata-pârâtă, eventual şi cu sprijinul recurentei-reclamante.
Intimata-pârâtă a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat.
Analizând recursul se găseşte nefondat.
În privinţa criticilor subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., rezultă clar din conţinutul art. 3 pct. 2 lit. a) paragraful 3, că părţile au convenit ca o condiţie de plată a tranşei a doua din preţ de către intimata-pârâtă, realizarea unui schimb notarial de proprietate între recurenta-reclamantă şi SC D.Z.S. SRL, sensul clar fiind acela al transferului dreptului de proprietate prin schimb de terenuri şi nu prin vânzare, aceeaşi interpretare trebuind să primească şi sintagma „schimb notarial" prevăzută în conţinutul art. 4 lit. B) pct. 3, iar în privinţa efectelor promisiunii bilaterale de schimb încheiată, instanţa de apel a stabilit corect că faţă de încheierea doar a unei astfel de convenţii nu se poate reţine că la data promovării acţiunii în rezoluţiune obligaţia ce cădea în sarcina recurentei – reclamante era corespunzător îndeplinită.
În această situaţie, susţinerea îndeplinirii ulterioare a obligaţiei, în recurs, deşi nu s-a produs o astfel de dovadă, nu face decât să demonstreze odată în plus culpa recurentei – reclamante la momentul introducerii acţiunii şi să confirme legalitate hotărârii primei instanţe menţinută în apel, prin care s-a respins acţiunea în rezoluţiune bazată pe culpa intimatei – pârâte.
Obligaţia intimatei – pârâte era condiţionată de îndeplinirea corelativă a obligaţiei recurentei – reclamante, neîndeplinită de aceasta din urmă la momentul introducerii acţiunii, or, este de principiu că acţiunea în rezoluţiune aparţine creditorului şi nu debitorului obligaţiei neîndeplinite.
În privinţa interpretării obligaţiei prevăzută în art. 3 pct. 2 lit. a) paragraful 4 din contract, este adevărat că prin această clauză nu s-a prevăzut expres cui îi revine această obligaţie, dar acest fapt nu exclude interpretarea corectă dată de către instanţa de apel prin raportare la calitatea de titulară a dreptului de proprietate a recurentei – reclamante şi a obligaţiei ambelor părţi de a executa contractul cu bună – credinţă în scopul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, or, din această perspectivă, demersurile intimatei – pârâte sunt de natură a întări o astfel de interpretare, iar sarcina probei că nu s-a putut obţine acordul privind căile de acces necesare din culpa intimatei – pârâte în sensul că a refuzat să îi prezinte proiectul de execuţie a construcţiei, revenea recurentei – reclamante.
În privinţa, motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că recurenta- reclamantă face trimitere la dispoziţiile Legii nr. 50/1991 şi susţine că acestea au fost aplicate greşit deşi, din economia întregii legi şi recunoaşterea recurentei – reclamante prin motivele de recurs, rezultă că obţinerea şi a unor astfel de avize, fie ele şi prealabile nu se putea face fără acordul şi documentaţia privind dreptul de proprietate aflate în posesia recurentei – reclamante, ca titulară a dreptului.
Aşa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. recursul va fi respins ca nefondat, iar hotărârea instanţei de apel va fi menţinută ca temeinică şi legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de reclamanta SC M.P. SRL Bucureşti, împotriva deciziei Curţii de Apel Bucureşti nr. 279 din 9 iunie 2010, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 8 iunie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2232/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2234/2011. Comercial → |
|---|
