ICCJ. Decizia nr. 2485/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2485/2011
Dosar nr. 3578/111/2008
Şedinţa publică de la 23 iunie 2011
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 30 iulie 2008, reclamanta SC I.V.D. SRL i-a chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local al municipiului Oradea - Administraţia Patrimoniului Imobiliar şi SC I.D. & C. SA solicitând obligarea pârâtului 1 la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare pentru imobilele situate în Oradea loturile EA 63, EA 78, ED 15, ED 16, EA 66, EC 16, EA 30, EC 65-EC 69 potrivit clauzelor stabilite în contractul de asociere în participaţiune încheiat la data de 6 iulie 2004 între cei doi pârâţi şi a contractului de execuţie cu plata pe stadii de execuţie nr. 9 din 1 februarie 2008 încheiat între ea şi pârâta 2, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că între pârâta 2 în calitate de antreprenor şi pârâtul 1 în calitate de asociat s-a încheiat un contract de asociere în participaţiune prin care prima se obliga să realizeze un ansamblu rezidenţial în zona de sud-vest a municipiul Oradea pe amplasamentul delimitat de drumul de centură vest, str. Umbrei şi Cimitirul municipal la sud-est, şi Universitatea Oradea la nord-est aparţinând domeniului privat al municipiul Oradea.
Aceeaşi pârâtă a încheiat cu ea un contract de execuţie având ca obiect realizarea de către executant pe cheltuiala sa a unui număr de 12 construcţii identificate în anexele 3-14 la contract pe terenul aflat în proprietatea Consiliului Local al municipiului Oradea, urmând ca acesta să fie cumpărat de către beneficiar. Pârâtul 1 s-a obligat iniţial să pună la dispoziţia antreprenorului cu titlu de folosinţă gratuită terenul în vederea executării construcţiilor, iar ulterior să îl vândă beneficiarilor de locuinţe la un preţ de 16 Euro/mp.
Contravaloarea terenului urma să fie încasată de autoritatea locală la preţul stabilit prin hotărârea Consiliului Local al municipiului Oradea. Cel din urmă tergiversează îndeplinirea obligaţiei cu toate că au fost executate construcţiile amintite, astfel încât se impune admiterea cererii.
Prin întâmpinarea depusă pârâtul 1 a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active arătând că părţi în contractul de asociere în participaţiune au fost numai el şi pârâta 2, astfel încât principiul relativităţii efectelor contractului se opune la invocarea clauzelor lui de către un terţ.
Pe aceeaşi cale a fost invocată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive susţinându-se că potrivit înscrierilor de carte funciară proprietar asupra terenului este Municipiul Oradea, astfel încât nu poate fi obligat la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte fondul cauzei s-a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiate şi nelegale arătând-se că potrivit art. 9 şi art. 10 din contractul de asociere în participaţiune pârâta 2 avea obligaţia de a construi locuinţele şi de a le vinde la un preţ de 335 Euro exclusiv TVA, iar principala sa obligaţie de a vinde terenul aferent la un preţ de 16 Euro fără TVA. Perioada de valabilitate a contractului a fost stabilită la patru ani începând cu data de 1 a lunii următoare intrării în vigoare.
Contractul a fost semnat la data de 2 iulie 2004 şi a fost aprobat de către Consiliul Local al municipiului Oradea, el încetând să-şi mai producă efectele de la data de 1 august 2008, astfel încât solicitarea formulată este inadmisibilă. În plus, pârâta 2 a procedat la vânzarea imobilelor la un preţ mult mai mare decât cel stabilit iniţial, încălcând prevederile art. 9 lit. h) din contract. Aceasta nu a comunicat niciodată în întregime contractele încheiate, iar includerea unor lucrări de adaptare la teren este abuzivă.
Tribunalul Bihor, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, prin sentinţa nr. 872 din 2 decembrie 2009 a respins ca nefondat excepţiile ridicate şi pe fond s-a respins acţiunea ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că din probele administrate în cauză rezultă că proprietar asupra terenului pe care au fost executate construcţiile ce au constituit obiectul derivat al contractului de execuţie construcţie cu plata pe stadii de execuţie nr. 9 din 1 februarie 2008 este pârâtul Municipiul Oradea. Stabilirea oricărei obligaţii de vânzare a unui bun pe cale judiciară nu poate fi concepută fără citarea în calitate de pârât a proprietarului bunului respectiv.
Admiterea soluţiei contrare ar echivala cu o veritabilă expropriere în interes privat a titularului dreptului real şi la încălcarea dreptului la apărare, astfel încât excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de acest pârât a fost considerată neîntemeiată.
Soluţia similară s-a avut în vedere şi în ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâtul Consiliul Local al municipiul Oradea – Administraţia Patrimoniului Imobiliar. Astfel, ca parte în contractul de asociere în participaţiune acesta şi-a asumat obligaţia de a proceda la vânzarea terenurilor pe care reclamanta s-a obligat să execute respectivele locuinţe. O atare obligaţie derivă în mod direct din atribuţiile pe care Legea nr. 215/2001 republicată i le stabileşte [art. 36 alin. (5) lit. b)], astfel încât apărarea formulată sub acest aspect nu poate fi primită.
Referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale active reţine că într-adevăr potrivit art. 973 C. civ. convenţiile nu au efect decât între părţile contractante. Nimic nu le împiedică pe acestea să stabilească în cuprinsul lui posibilitatea pentru terţi de a invoca prevederile lui atâta timp cât acestea le sunt favorabile. Or, prin art. 10 lit. d) din contractul de asociere în participaţiune s-a prevăzut tocmai posibilitatea pentru cumpărătorii locuinţelor executate de către pârâta 2 de a achiziţiona şi terenul pe care acestea sunt edificate, astfel încât excepţia este nefondată.
În ceea ce priveşte fondul cauzei trebuie precizat că pârâtul 1 şi-a asumat obligaţia prin contractul amintit de a vinde beneficiarilor de locuinţe terenul aferent acestora la un preţ de 16 Euro/mp astfel cum a fost aprobat prin HCL Oradea nr. 392 din 29 aprilie 2004. Reclamatei i-au fost predate cele 12 construcţii, la data de 20 ianuarie 2008 Primăria Municipiului Oradea eliberând şi autorizaţiile de luare în folosinţă a acestora.
La acel moment contractul de asociere în participaţiune era în vigoare, reclamanta putând invoca beneficiul stabilit în favoarea sa. Faptul că până la soluţionarea prezentei cereri a expirat termenul de 4 ani stabilit prin art. 6 alin. (1) de pârâtele 1-2 nu poate exclude dreptul amintit. Tocmai de aceea, instanţa consideră că sub acest aspect apărarea formulată de pârâta de rândul 1 nu poate fi primită.
Pe de altă parte, prin dispoziţiile art. 10 lit. d ) din contractul de asociere în participaţiune s-a născut în favoarea beneficiarilor locuinţelor în mod direct dreptul de a cumpăra terenul la preţul amintit. Absenţa intervenţiei în faza încheierii contractului a terţului beneficiar, precum şi obligaţia asumată cu titlu general de către pârâtul 1 de a vinde terenul acestuia conduce la concluzia că respectiva clauză reprezintă o veritabilă stipulaţie pentru altul.
Aşa fiind, dobândirea dreptului de a cumpăra terenul de către reclamantă a avut loc în momentul încheierii contractului de asociere în participaţiune, concretizarea lui prorogându-se până la finalizarea construcţiilor. În baza raportului juridic contractual pârâtul 1 a devenit debitor al obligaţiei şi reclamanta creditoarea ei. Din această postură cea din urmă este îndreptăţită să solicite promitentului executarea prestaţiei la care s-a angajat în condiţiile stabilite în contractul încheiat cu stipulantul.
Originea convenţională a obligaţiei asumate de către pârâtul 1 dă dreptul acestuia de a recurge la o serie de mijloace juridice pe care le poate opune atât stipulantului, cât şi beneficiarului promisiunii. Caracterul reciproc şi interdependent al obligaţiilor asumate prin contractul de asociere în participaţiune de către pârâţi conduce la concluzia că acesta este unul sinalagmatic, astfel încât este posibilă invocarea de către oricare dintre părţi a excepţiei de neexecutare a contractului. Concluzia se impune întrucât neîndeplinirea întocmai a obligaţiilor asumate de către una dintre părţi lipseşte de fundament juridic obligaţia corelativă a cocontractantului.
Răspunzând criticilor formulate de apelanta SC I.D.V. SRL Voluntari, Curtea de Apel Oradea, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, prin decizia nr. 49 din 4 mai 2010 a respins apelul ca nefondat.
În fundamentarea soluţiei, instanţa de control judiciar, a reţinut că printre obligaţiile părţilor s-a prevăzut pentru antreprenor respectarea preţului de 335 Euro/mp, exclusiv TVA, acest preţ putând fi depăşit doar în măsura în care beneficiarul solicită modificarea specificaţiilor tehnice care măresc costul metru pătrat construit, iar pentru autoritatea publică să vândă beneficiarilor de locuinţe terenul aferent locuinţei la un preţ de 16 Euro/mp, aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004.
În mod corect prima instanţă a reţinut că obligaţia intimatului Consiliul Local Oradea de a vinde terenul beneficiarilor locuinţelor la preţul de 16 Euro /mp reprezintă o stipulaţie pentru altul.
Refuzul Consiliului Local Oradea de a vinde apelantei la preţul de 16 Euro/mp terenul aferent construcţiilor cumpărate de aceasta de la SC I.D. & C. SA s-a întemeiat pe faptul că antreprenorul nu şi-a respectat obligaţia de a vinde construcţiile la preţul stipulat în contractul de asociere în participaţiune, că nici autoritatea locală nu poate fi obligată la respectarea preţului de 16 Euro /mp invocându-se de fapt excepţia neexecutării contractului.
Din contractul de execuţie construcţie nr. 9 din 1 februarie 2008 încheiat între reclamanta apelantă, în calitate de beneficiar şi SC I.D. & C. SA, în calitate de executant, precum şi din anexele la acest contract rezultă că obiectul acestuia l-a constituit realizarea de către executant a unui număr de 12 construcţii, identificate în anexe, precum şi a reţelelor aferente la valoarea totală de 4.336.356 Ron plus TVA, reprezentând contravaloarea construcţiilor, iar în această valoare a fost inclusă şi contravaloarea lucrărilor de adaptare la teren, suplimentare. În anexa 14 la contract s-a prevăzut că preţul aferent lucrărilor de adaptare la teren şi a lucrărilor suplimentare, solicitate de Beneficiar, aferente construcţiilor este de 1.818.951 Ron plus TVA.
Potrivit calculului efectuat de către instanţa de fond, necontestat de către apelantă şi însuşit şi de către instanţa de apel, diferenţa dintre preţul stabilit prin contractul de execuţie lucrări nr. 9/2008 şi preţul maxim stabilit prin contractul de asociere în participaţiune pe care pârâta intimată SC I.D. & C. SA era îndreptăţită să-l obţină pentru cele 12 construcţii este de 610.894, 75 Euro şi prin urmare se constată o nerespectare de către SC I.D. & C. SA a prevederilor contractului de asociere în participaţiune în privinţa preţului stabilit pe mp .
Susţinerea apelantei potrivit căreia neexecutarea contractului de către SC I.D. & C. SA nu i se poate opune deoarece nu are nici o culpă, nu poate fi primită având în vedere faptul că dreptul terţului beneficiar din cadrul unei stipulaţii pentru altul are ca izvor contractul încheiat între stipulant şi promitent, astfel că promitentul poate să invoce faţă de terţul beneficiar toate excepţiile pe care, în virtutea contractului, ar fi putut să le invoce şi împotriva stipulantului pentru a-şi motiva refuzul de executare.
Referitor la faptul că nerespectarea contractului de asociere în participaţiune în privinţa preţului de vânzare a locuinţelor de către SC I.D. & C. SA ar constitui doar o neexecutare parţială şi minoră a contractului care nu l-ar îndritui pe pârâtul intimat să refuze îndeplinirea propriilor obligaţii, s-a apreciat că această neexecutare nu poate fi considerată drept minoră, având în vedere că între cele două părţi s-a încheiat contractul de asociere în participaţiune în urma unei licitaţii, iar la stabilirea SC I.D. & C. SA drept câştigătoare a licitaţiei o pondere importantă a avut şi preţul oferit pe metru pătrat de construcţie.
Împotriva acestei soluţii a declarat recurs SC I.V.D. SRL, criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Se susţine că actul de asociere în participaţiune sub nr. 14519 din 6 iulie 2004 nu reprezintă o stipulaţie pentru altul, întrucât nu a fost stabilită persoana terţului beneficiar, situaţie în care acest contract este doar un simplu contract bilateral sinalagmatic.
Prin încheierea contractului de antrepriză cu SC I.D. & C. SA, susţine recurenta, nu a făcut altceva decât să accepte în mod expres oferta de vânzare a terenurilor lansată de intimatul-pârât Municipiul Oradea.
De asemenea se susţine că pretinsa vânzare a locuinţelor de către SC I.D. & C. SA Voluntari la un preţ mai mare decât cel stabilit în contractul de asociere în participaţiune nu prejudiciază pe proprietarul terenului care şi-a asumat obligaţia de vânzare a terenului la preţul de 16 Euro/mp.
Recursul este fondat.
La data de 6 iulie 2004 s-a încheiat între recurenta-reclamantă în calitate de antreprenor şi pârâta-intimată în calitate de asociat contractul de asociere în participaţiune având ca obiect realizarea de către Antreprenor a unui ansamblu rezidenţial (cartier Europa), alcătuit din locuinţe, dotări şi infrastructură în zona de sud-vest a municipiului Oradea, pe amplasamentul delimitat de drumul de centura la vest, şi cimitirul municipal la sud-est, şi Universitatea Oradea la nord-est, aparţinând domeniului privat al municipiului Oradea.
De asemenea, între SC I.D. & C. SA Voluntari, în calitate de executant şi SC I.V.D. SRL, în calitate de Beneficiar, s-a încheiat contractul de execuţie construcţie cu plata pe stadii de execuţie nr. 9 din 1 februarie 2008 având ca obiect realizarea de către Executant, pe cheltuiala beneficiarului, a unui nr. de 12 de construcţii, identificate în anexele nr. 3-14 la contractul menţionat mai sus pe terenul aflat în proprietatea Consiliului Local Oradea, urmând ca acesta să fie cumpărat de către Beneficiar de la Consiliul Local Oradea (art. 3 şi art. 4 din Anexele menţionate anterior).
Astfel, pârâtul Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Administraţia Patrimoniului Imobiliar s-a obligat să pună la dispoziţia antreprenorului, cu titlu de folosinţă gratuită pe perioada executării lucrărilor, terenul în vederea executării locuinţelor şi infrastructurii, să realizeze, pe cheltuiala sa, infrastructura necesară furnizării utilităţilor până la limita amplasamentului şi să vândă beneficiarilor de locuinţe terenul aferent locuinţei, respectiv SC I.V.D. SRL, la un preţ de 16 Euro/mp aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004.
În baza acestui contract de asociere în participaţiune, în ansamblul rezidenţial ce se edifica, I. urma să realizeze construcţia de locuinţe şi să la vândă apoi beneficiarilor, iar CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA prin Administraţia Patrimoniului Imobiliar urma să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru terenurile aferente locuinţelor contractate de către beneficiari (menţionate în petitul acestei cereri).
Astfel, autoritatea locală urma să încaseze, conform prevederilor art. 12 lit. b), contravaloarea terenului vândut direct beneficiarilor de locuinţe, la preţul stabilit prin hotărâre a Consiliului Local al Municipiului Oradea, contravaloarea terenului urmând a fi recuperată de către Consiliul Local Oradea odată cu încasarea preţului de vânzare a locuinţelor de la viitorii beneficiari.
Lucrările de construcţii au fost executate şi recepţionate de către beneficiar, instanţele anterioare considerând nejustificat că nu au obligaţia de a vinde terenul având în vedere că contractul în folosul unei terţe persoane (stipulaţia pentru altul) este o veritabilă excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului şi este definit ca fiind acel contract prin care o parte – stipulant, dispune ca cealaltă parte denumită promitent, să dea, să facă sau să nu facă ceva în folosul unei terţe persoane, străină de contract, denumită terţ beneficiar.
În speţă, ţinând cont de prevederile contractului de asociere în participaţiune, art. 10 lit. d), calitatea de stipulant o are pârâta SC I.D. SRL, cea de promitent îi revine Consiliul Local al Municipiului Oradea – API, iar cea de terţ beneficiar, reclamantei apelantă.
Aşadar, o consecinţă a raporturilor care se nasc prin stipulaţie pentru altul, între promitent şi terţul beneficiar, este şi aceea că cel din urmă dobândeşte direct şi nemijlocit dreptul creat în folosul său (în cauză dreptul de a cumpăra terenul), chiar dacă nu este parte contractantă, având în această privinţă o acţiune directă împotriva promitentului pentru satisfacerea dreptului său.
Ca atare, reclamanta este îndreptăţită să formuleze acţiune, constând în obligaţia de a face.
Se apreciază ca fiind eronate susţinerile instanţelor referitoare la faptul că, contractul de asociere în participaţiune a încetat să producă efecte datorită ajungerii la termen, aşa încât obligarea pârâtului intimat Consiliului Local al Municipiului Oradea – API, după această dată, la executarea obligaţiei stabilite prin convenţia părţilor, este inadmisibilă.
Pe de altă parte, dreptul reclamantei de a se adresa instanţei, s-a născut doar în momentul refuzului pârâtului intimat Consiliul Local al Municipiului Oradea de a-şi îndeplini obligaţia contractuală, anterior acestui moment nu i se poate refuza acest drept reclamantei.
Potrivit art. 10 lit. d) din contract, una dintre obligaţiile autorităţii publice locale este aceea de a vinde beneficiarilor de locuinţe, terenul aferent locuinţei, la un preţ de 16 Euro, aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004, iar art. 12 lit. b), stabileşte că, autoritatea locală va încasa contravaloarea terenului, vândut direct beneficiarilor de locuinţe, la preţul stabilit prin hotărârea consiliului local.
În concluzie, din cuprinsul prevederilor enunţate rezultă fără putinţă de tăgadă, obligaţia Consiliului Local al Municipiului Oradea de a vinde terenurile aferente locuinţelor la preţul de 16 Euro mp, aprobat prin HCL nr. 392 din 29 aprilie 2004.
În acest sens, este neîntemeiat refuzul intimatului Consiliului Local al Municipiului Oradea, de a vinde terenul aferent locuinţelor, datorită nerespectării de către SC I.D. & C. SA, a preţului de 335 Euro/mp. stabilit în baza art. 9 lit. h) din contractul de asociere în participaţiune, respectiv a prevederilor punctului III din caietul de sarcini, preţ la care a adăugat, pentru justificarea majorării valorii construcţiei „lucrări de adaptare la teren”.
Reclamanta apelantă a făcut dovada efectuării acestor lucrări de adaptare, care potrivit procesului – verbal nr. 22755 din 28 octombrie 2004, anexă la contractul de asociere în participaţiune nr. 14519 din 6 iulie 2004, aflat la fila 103 în dosarul tribunalului, îi reveneau intimatului pârât Consiliul Local al Municipiului Oradea – prin Administraţia Patrimoniului Imobiliar.
Ca atare, intimata pârâtă 1 invocă propria neglijenţă în executarea contractului.
Pentru a opera excepţia de neexecutare a contractului, ca mijloc de apărare invocat de intimată, este necesară îndeplinirea mai multor cerinţe, printre care şi aceea, ca neexecutarea să nu se datoreze faptei însăşi a celui ce invocă excepţia. Aşadar, Consiliul Local – Administraţia Patrimoniului Imobiliar, nu se poate prevala de excepţia neexecutării contractului, având în vedere că ea însăşi, nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată.
Pe de altă parte, chiar dacă s-ar accepta că operează excepţia de neexecutare, intimata pârâtă 1 nu a dovedit că, neexecutarea din partea celeilalte părţi contractante este suficient de importantă, pentru ca ea însăşi să refuze executarea obligaţiei.
Intimaţii Consiliul Local Oradea – API şi Municipiul Oradea, în întâmpinările formulate au precizat că, prin HCL nr. 545 din 28 iulie 2005 au fost modificate dispoziţiile art. 11 din contractul de asociere în participaţiune, potrivit cărora, încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru teren se face numai după încheierea de către beneficiar a contractului de execuţie cu antreprenorul, aşa încât din moment ce beneficiarul a recunoscut finalizarea executării lucrărilor, cu atât mai mult nu se justifică refuzul celor dintâi, de a-şi executa obligaţia de vânzare a terenului.
Ca atare, afirmaţiile ulterioare ale acestora, conform cărora obligaţia lor se naşte numai în urma executării de către SC I.D. & C. SA a obligaţiilor prevăzute la art. 9 lit. h) din contractul de asociere în participaţiune, sunt contrazise de art. 11, aşa cum a fost modificat.
Nu în ultimul rând, se mai impune a se arăta că HCL nr. 392/2004, prin care s-a aprobat preţul terenului de 16 Euro/mp, stabilit în contractul de asociere în participaţiune, nu a fost contestată şi nici modificată.
De asemenea, la dosarul cauzei s-a făcut dovada că, în privinţa altor terenuri aferente locuinţelor din Cartierul Europa, autoritatea publică a încheiat contracte de vânzare-cumpărare, în condiţiile stipulate în contractele de asociere, aşa încât este inechitabil faţă de reclamantă, ca în temeiul aceleaşi convenţii, necontestată în instanţă, deci valabilă sub aspectul drepturilor şi obligaţiilor la care dă naştere, să se refuze vânzarea terenului.
În aceste condiţii văzând dispoziţiile art. 312 C. proc. civ.,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta SC I.V.D. SRL Voluntari împotriva deciziei nr. 49/2010-A/C de la 4 mai 2010 pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia comercială.
Modifică decizia, admite apelul, schimbă în tot sentinţa nr. 872/2009 de la 2 decembrie 2009 pronunţată de Tribunalul Oradea, secţia comercială.
Admite acţiunea şi obligă pârâtul Consiliul Local al Municipiului Oradea la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare pentru imobilele situate în Oradea, loturile EA 63, EA 78, ED 15, ED 16, EA 66, EC 16, EA 30, EC 65, EC 66, EC 67, EC 68, EC 69.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 23 iunie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2493/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 242/2011. Comercial → |
|---|
