ICCJ. Decizia nr. 497/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALÄ.
Decizia nr. 497/2011
Dosar nr. 8437/63/2008
Şedinţa publică de la 3 februarie 201.
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin încheierea de şedinţă pronunţată de Judecătoria Craiova la data de 12 februarie 2008 s-a dispus disjungerea cererii formulată de reclamantul B.M. în contradictoriu cu pârâta SC C.F. CRAIOVA SA privind constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24 din 872 din 28 februarie 2005, formându-se un nou dosar înregistrat sub nr. 4083/215/2008.
La termenul din data de 15 aprilie 2008 instanţa a invocat, din oficiu, excepţia de necompetenţă materială a Judecătoriei Craiova, având în vedere că obiectul cauzei este de natură comercială întrucât, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 încheiat între cele două societăţi s-a vândut activul SC C.F. CRAIOVA SA, iar obiectul acţiunii este neevaluabil în bani.
Prin sentinţa nr. 5691 din 15 aprilie 2008 Judecătoria Craiova a dispus declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Dolj, având în vedere că în cauză sunt incidente prevederile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., potrivit cu care tribunalele judecă, în primă instanţă, procesele şi cererile în materie comercială al căror obiect este neevaluabil în bani.
Pe rolul Tribunalului Dolj, cauza a fost înregistrată sub nr. 8437/63/2008, şi s-a dispus efectuarea unei adrese pârâtei SC C.F. CRAIOVA SA cu menţiunea prezentării copiei cererii de prelungire a contractului de închiriere şi a situaţiei juridice a imobilului în litigiu, aceasta depunând la dosar în copie contractul de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005, proces-verbal din 16 februarie 2005, protocol privind vânzarea activului Organizare de şantier a lotului de instalaţii Craiova", Anexa 1, chitanţe, decizie nr. 24/628 din 11 februarie 2005, anunţuri în ziare.
La data de 13 ianuarie 2009, reclamantul a depus la dosarul cauzei precizări, prin care a solicitat ca în contradictoriu cu pârâtele SC C.F. CRAIOVA SA şi SC S.C.S. SRL, să se constate nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 încheiat între cele două pârâte.
În susţinerea cererii introductive precizate reclamantul a invocat dispoziţiile art. 6 şi art. 7 din Legea nr. 75/1992, potrivit cu care susţine reclamantul, legiuitorul a înţeles că locuinţele de stat să fie vândute chiriaşilor la cererea acestora, singura condiţie cerută de lege fiind acea ca beneficiarii legali să aibă calitatea de chiriaşi la data solicitării.
S-a mai arătat de către reclamant că din înscrisurile depuse la dosar reiese calitatea sa de chiriaş la momentul vânzării, conform contractului de închiriere nr. 24/4621 din 20 iunie 2008 prelungit la data de 31 decembrie 2004 prin actul adiţional nr.1, ambele încheiate între reclamantul B.M.I. şi pârâta SC C.F. CRAIOVA SA, imobilul ce a făcut obiectul contractului menţionat fiind folosită în mod legal de reclamant, care a achitat toate obligaţiile ce le avea către locator.
De asemenea, reclamantul a mai arătat că pârâta SC C.F. CRAIOVA SA a prevăzut în actul adiţional nr.1 posibilitatea prelungirii contractului de închiriere, astfel că şi la data vânzării imobilului la licitaţie reclamantul avea calitatea de chiriaş, beneficiind în acest fel de prevederile Legii nr. 85/1992, cu atât mai mult cu cât pârâta a perceput chirie până la data vânzării imobilului, ceea ce a echivalat cu exprimarea consimţământului său tacit pentru exprimarea relocaţiunii.
Totodată, prin cererea sa precizată reclamantul a solicitat obligarea pârâtei SC C.F. CRAIOVA SA să încheie în favoarea sa contractul de vânzare-cumpărare a spaţiului cameră şi hol din Craiova, jud. Dolj.
În drept reclamantul a invocat dispoziţiile art. 19 din Legea nr. 85/1992, art. 7 din Legea nr. 85/1992 şi art. 1073 şi urm. C. civ.
La data de 27 ianuarie 2009 pârâta SC C.F. SA Craiova a depus la dosar răspuns la precizarea reclamantului, arătând că cererea reclamantului este neîntemeiată având în vedere că reclamantul a avut cunoştinţă de efectuarea licitaţiei de vânzare a imobilului, comisia de licitaţie şi-a desfăşurat activitatea în mod transparent şi a publicat în presa scrisă anunţul de licitaţie pentru vânzarea în bloc a construcţiilor, dar reclamantul a precizat că doreşte să achiziţioneze numai una dintre clădirile ce fac obiectul licitaţiei şi nicidecum ansamblul organizării de şantier cum s-a prevăzut în publicarea licitaţiei.
De asemenea, pârâta a mai arătat că legea invocată de reclamant se referă numai la spaţiile construite în scopul de a servi ca suprafaţă locativă prin însăşi natura lor, spaţiile care au fost destinate a servi unui scop industrial nu fac obiectul acestor legi, cu atât mai mult cu cât obiectul contractului de închiriere este o cameră, o simplă încăpere, fără alte dependinţe şi un hol, ce anterior servise unui scop industrial.
Tribunalul Dolj, secţia comercială, prin sentinţa nr. 2624 din 24 noiembrie 2009 a respins acţiunea precizată ca nefondată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că la data de 16 februarie 2005, s-a scos la vânzare prin licitaţie activul Organizare de şantier - lot instalaţii Craiova - participând la licitaţie reclamantul şi pârâta SC S.C.S. SRL prin reprezentantul său.
Licitaţia a fost câştigată de către SC S.C.S. SRL încheindu-se ulterior contractul de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005.
În cuprinsul acestui contract s-a menţionat faptul că obiectul acestuia îl reprezintă Organizarea de Şantier a Lotului de Instalaţii Craiova compusă din bunurile identificate în Anexa 1 care face parte integrantă din contract. În această anexă, respectiv la pct. 9 este menţionată o baracă zidărie dormitor, spaţiul ocupat de către reclamant făcând parte din această clădire.
În urma probelor administrate, inclusiv raportul de expertiză instanţa de fond a apreciat că în evidenţele pârâtei SC C.F. CRAIOVA SA clădirea în care se află spaţiul ocupat de către reclamant nu a fost vreodată evidenţiată ca imobil compus din locuinţe acordate spre închiriere salariaţilor, ci ca o baracă folosită ca şi dormitor comun pentru muncitorii lucrând ocazional în organizarea de şantier ce a format obiectul vânzării cumpărării prin licitaţie.
În plus, camera închiriată reclamantului nu poate fi considerată ca şi locuinţă în sensul Decretului-lege nr. 61/1990, de vreme ce aceasta nu prezintă structura evidenţiată în art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 şi care este caracteristică pentru o locuinţă, respectiv una sau mai multe camere, baie, bucătărie, şi alte dependinţe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcţia sa.
În consecinţă, s-a considerat că spaţiul ocupat de către reclamant nu poate fi încadrat categoriei locuinţelor construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat ce puteau fi vândute titularilor contractelor de închiriere, reţinând astfel doar parţial concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză cu privire la structura spaţiului ocupat de către reclamant şi înlăturând susţinerile expertului referitoare la natura acestui spaţiu ca şi garsonieră individuală pentru personalul angajat permanent. De altfel, aceste susţineri ale expertului sunt contradictorii restului probatoriului administrat, respectiv înscrisurilor depuse la dosar ce relevă faptul că de la momentul edificării sale şi până în prezent clădirea în litigiu evidenţiată ca şi baracă din zidărie folosită ca dormitor comun, iar nu ca o clădire cu mai multe locuinţe pentru salariaţii pârâtei, dar şi depoziţiilor martorilor audiaţi în cauză, care a arătat faptul că spaţiile închiriate salariaţilor erau compuse doar dintr-o cameră şi un hol, destinaţia acestuia din urmă fiind schimbată de către unii dintre aceştia printre care şi reclamantul în bucătărie.
Totodată, instanţa reţine că pentru a fi putut beneficia de prevederile Legii nr. 85/1992, reclamantul ar fi trebuit să dovedească nu doar faptul că spaţiul pe care îl ocupă este o locuinţă în sensul dispoziţiilor legale sus-menţionate, ci şi faptul că la momentul vânzării acestuia avea calitatea de chiriaş. Or, potrivit actului adiţional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 4621 din 20 iunie 2001 (fila 42), spaţiul ocupat de către reclamant a fost închiriat acestuia până la data de 31 decembrie 2004, cu posibilitatea prelungirii cu acordul ambelor părţi prin act adiţional. Prin urmare, prelungirea duratei contractului de închiriere încheiat între părţi nu se putea face decât în mod expres, prin act adiţional încheiat între acestea, iar nu prin tacita relocaţiune. Faptul acceptării de către pârâta SC C.F. Craiova SA a plăţii de către reclamant în luna ianuarie 2005 a unei sume de bani echivalente cu chiria pentru o lună nu are efectul juridic al unei tacite relocaţiuni, respectiv acela al prelungirii duratei contractului de închiriere, de vreme ce în mod expres s-a stabilit de către părţi că acest fapt nu se poate realiza decât printr-o manifestare expresă de voinţă a acestora.
Răspunzând criticilor formulate de către reclamant, Curtea de Apel Craiova, secţia comercială, prin Decizia nr. 93 din 6 mai 2010 a respins apelul ca nefondat.
În fundamentarea soluţiei pronunţate, instanţa de control judiciar a reţinut că motivele de apel formulate de reclamant nu se referă la cauze de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 (lipsa consimţământului, lipsa capacităţii de a contracta, lipsa cauzei, cauza ilicită sau imorală, frauda la lege) ci la aspecte vizând încadrarea construcţiei baracă zidărie în categoria de locuinţă şi calitatea sa de chiriaş la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspecte ce se impun a fi analizate în cadrul judecăţii asupra cererii de obligare la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect construcţia baracă.
Singurul motiv de apel care s-ar putea încadra în cauzele de nulitate a unui act juridic este cel referitor la privilegiul locatarului în sensul că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu nerespectarea dreptului de preferinţă al locatarului şi, deci cu încălcarea condiţiilor prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a actului.
SC C.F. SA a vândut la licitaţie un întreg activ, construcţia ocupată de reclamant cu contract de închiriere fiind doar o parte din acest activ, vânzarea neavând ca temei Legea nr. 85/1992 şi Decretul-lege nr. 61/1990, astfel încât nu se pune problema încălcării dispoziţiilor acestor acte normative.
În contractul de închiriere nr. 24/4621 din 20 iunie 2001 încheiat între reclamant şi SC C.F. SA nu există clauză expresă care să se refere la dreptul de preferinţă al locatarului în situaţia vânzării imobilului ocupat.
Contractul de închiriere nr. 50 din 19 noiembrie 2003 depus la dosar de reclamant, care în art. 18 garantează privilegiul locatarului este încheiat între SC C.F. SA şi numitul B.C. astfel încât nu poate fi invocat de apelantul reclamant B.M. care nu este parte în acest contract.
Privilegiu conferă locatarului drept de preferinţă doar în situaţia participării la licitaţia de vânzare-cumpărare a spaţiului şi oferirii de către acesta a unui preţ egal cu participanţii la licitaţie.
Or, apelantul-reclamant a participat la licitaţia întregului activ şi nu a oferit un preţ egal cu cel oferit de SC S.C.S. SRL (procesul-verbal din 16 februarie 2005 încheiat cu ocazia vânzării la licitaţie a activului, filele 18-19).
Cu petiţia înregistrată la data de 25 mai 2010 reclamantul a declarat recurs, în termen şi legal timbrat, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
După prezentarea situaţiei de fapt recurentul susţine că cele două instanţe au făcut o aplicare greşită a textelor de lege aplicabile.
Astfel, potrivit art. 1437 şi art. 1452 C. civ., locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune doar dacă, după expirarea contractului, locatarul rămâne în folosinţa lucrului şi fără ca locatarul să-l împiedice, deci cu permisiunea acestuia din urmă.
Este evident, că tăcerea intimatei SC C.F. CRAIOVA SA, echivalează cu manifestarea de voinţă a acesteia de a continua locaţiunea. Aşa se explică şi faptul că a continuat să încaseze chiria pentru spaţiul respectiv.
Ignorând aceste realităţi, instanţele inferioare au făcut o aplicare greşită a legii.
De asemenea, cele două instanţe au greşit şi atunci când au statuat că spaţiul respectiv nu ar avea destinaţie de locuinţă.
Interpretând în mod original dispoziţiile art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 114/1996 au ajuns la concluzia că nu ar fi vorba de o locuinţă în sensul legilor citate.
Susţinerea instanţelor este în contradicţie cu raportul de expertiză întocmit în cauză şi de care nici instanţa de fond şi nici cea de apel nu au ţinut cont. Deşi erau obligate potrivit art. 167 C. proc. civ., să ţină cont de concluziile expertului desemnat, chiar de instanţă.
În schimb, instanţa dă eficienţă unei expertize extra judiciare de intimaţi şi care nu a fost pusă în discuţia părţilor. Această împrejurare face ca hotărârea de fond să fie nulă, fiind încălcate dispoziţiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ.
Recursul este nefondat.
Completarea motivelor de recurs constituie în fapt noi motive de recurs, depuse tardiv cu depăşirea termenului pentru motivarea recursului de 15 zile prevăzut de art. 301 C. proc. civ.
De reţinut că obiectul prezentei cauze constă în stabilirea existenţei unei cauze de nulitate absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 şi anume lipsa consimţământului, lipsa capacităţii de a contracta, lipsa cauzei, cauza ilicită sau imorală, frauda la lege.
Vânzarea în cauză s-a efectuat prin licitaţie publică anunţată în presa scrisă (ziarele locale Cuvântul Liberaţii şi Gazeta de Sud), deschisă oricărui participant. De altfel, la această licitaţie a participat şi recurentul reclamant B.M. Prin cererea de participare la licitaţie, recurentul solicită numai participarea pentru cumpărare a patru camere, deşi prin contractul de închiriere anterior valabil, ocupa numai o cameră şi un hol.
Recurentul-reclamant a participat la licitaţia organizată pentru vânzarea în bloc a construcţiilor, dar a precizat că doreşte să achiziţioneze numai una dintre clădirile ce fac obiectul licitaţiei şi nicidecum ansamblul organizării de şantier cum s-a prevăzut în publicitatea licitaţiei. Acest lucru reiese cu certitudine din protocolul şi procesul-verbal încheiat cu ocazia licitaţiei şi însuşit de recurent prin semnătură.
Vânzarea la licitaţie nu are ca temei Legea nr. 85/1992 şi Decretul-lege nr. 61/1990, astfel încât nu se pune problema încălcării dispoziţiilor acestor acte normative.
În contractul de închiriere nr. 24/4621 din 20 iunie 2001 încheiat între reclamant şi SC C.F. CRAIOVA SA nu exista o cauză expresă care să confere un privilegiu, un drept de preferinţă al locatarului în situaţia vânzării imobilului ocupat. Respectivul privilegiu ar fi conferit locatarului un drept de preferinţă doar în situaţia participării la licitaţia de vânzare-cumpărare a spaţiului şi oferirii de către acesta a unui preţ egal cu participanţii la licitaţie.
Recurentul-reclamant a participat la licitaţia întregului activ şi nu a oferit un preţ egal cu cel oferit de SC S.C.S. SRL, procesul-verbal din 16 februarie 2005 încheiat cu ocazia vânzării la licitaţia a activului.
Aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, art. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, prevede că locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 6/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi.
Această susţinere împreună cu criticile referitoare la calitatea de chiriaş şi aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 pot face obiectul cauzei având ca obiect obligarea SC C.F. Craiova la închirierea unui contract de vânzare-cumpărare, capăt de cerere disjuns din acţiunea principală prin încheierea de şedinţă din 24 februarie 2009.
În aceste condiţii văzând dispoziţiile art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge excepţia nulităţii completării motivelor de recurs.
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul B.M.I. împotriva deciziei nr. 93 din 6 mai 2010 a Curţii de Apel Craiova, secţia comercială.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 3 februarie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 496/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 501/2011. Comercial → |
|---|
