ICCJ. Decizia nr. 847/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALÄ.
Decizia nr. 847/2011
Dosar nr. 8124/3/2008
Şedinţa publică de la 24 februarie 2011
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanţii Z.E.C., P.C. şi C.I. prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 Bucureşti, în contradictoriu cu pârâţii SC W.R.S. SA şi SC A.M.I. SRL au solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună anularea în parte a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1720 din 30 aprilie 2004 încheiat între pârâte cu privire la suprafaţa de 80 mp situată la etajul 3 al imobilului din Bucureşti, sector 1, adjudecat de reclamantă conform actului de adjudecare nr. 82/2002 din 6 august 2004; stabilirea vecinătăţilor imobilului â€" spaţiu în suprafaţă de 80 mp situat la etajul 3 al imobilului mai sus arătat, evacuarea pârâtei SC A.M.I. SRL şi a oricărei alte persoane fizice şi juridice din spaţiul care va fi individualizat conform capătului 2 de cerere şi plata contravalorii lipsei de folosinţă a spaţiului în cauză.
Prin sentinţa civilă nr. 14723 din 12 octombrie 2006 pronunţată de Judecătoria Sector 1 Bucureşti în dosarul nr. 21520/299/2004 cererea a fost respinsă.
Prin Decizia civilă nr. 1236 A din 18 octombrie 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, sentinţa civilă nr. 14723/2006 a fost anulată, cauza fiind trimisă Secţiei Comerciale a Tribunalului Bucureşti spre soluţionare în primă instanţă.
Prin sentinţa comercială nr. 10127 din 24 iunie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor I.C. şi P.C., a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC W.R.S. SA cu privire la capetele de cerere 2, 3 şi 4; a fost respinsă acţiunea astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată, iar capătul 1 al acţiunii formulate de reclamanta Z.E.C. a fost respins ca neîntemeiat, celelalte capete de cerere fiind respinse întrucât au fost introduse de o persoană fără calitate procesuală activă; au fost obligaţi reclamanţii la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut, în esenţă, că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5427 din 15 octombrie 2004 de BNP Asociaţi M.P., reclamanta Z.E.C. SA a vândut către reclamanţii C.I. şi P.C., în cote indivize egale de 1/2 fiecare, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 1, compus din 4 camere şi dependinţe cu o suprafaţă de aproximativ 80 mp, dar şi asupra cotei indivize din terenul aferent locuinţei în suprafaţă de 41,33 mp, în cuprinsul actului de vânzare făcându-se referire la dobândirea dreptului de proprietate de către SC Z.E.C.SA în baza actului de adjudecare nr.82/2002 emis în cadrul dosarului nr. 82/2002 de BEJ Asociaţi D., I. şi C.
Afirmându-şi calitatea de proprietari asupra imobilului în litigiu, raportat la contractul de vânzare-cumpărare anterior menţionat, reclamanţii, persoane fizice probează legitimarea procesuală activă în condiţiile prevăzute de art. 112 C. proc. civ.
Tribunalul a constatat lipsa calităţii procesuale active a reclamantei Z.E.C. SA cu privire la capetele 2, 3 şi 4 din acţiunea, astfel cum a fost precizată întrucât prin convenţia amintită societatea a înstrăinat dreptul său la proprietate asupra imobilului, astfel încât aceasta nu este îndreptăţită să solicite stabilirea vecinătăţilor, evacuarea pârâtei şi obligarea la plata contravalorii lipsei de folosinţă.
Pe fond, tribunalul a reţinut că reclamanţii au solicitat instanţei, prin primul capăt de cerere, să se constate nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1720 din 30 aprilie 2004 la BNP M.OG şi A.A.J. încheiat între pârâtele SC W.R.M. SA şi SC A.M.I. SRL cu privire la suprafaţa de 80 mp situată la etajul 3 al imobilului din Bucureşti, sector 1 pentru cauză ilicită şi imorală.
Tribunalul a constatat că în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5162 din 15 octombrie 2001, societatea pârâtă SC W.R.M. SA a dobândit, de la SC A.P. SA, dreptul de proprietate asupra imobilului în suprafaţă de 291,3 mp (244,38 mp suprafaţă utilă) şi a terenului aferent acestei construcţii, în cotă indiviză, împreună cu dreptul de folosinţă asupra părţilor care prin natura şi destinaţia lor sunt în proprietate comună, forţată şi percepută, situate în Bucureşti, sector 1.
Prin actul de adjudecare emis la 6 august 2004 în dosarul de executare nr. 82/2002 înregistrat la BEJ Asociaţi D., I. şi C., se menţionează că imobilul compus din 4 camere şi dependinţe situat în Bucureşti, sector 1, proprietatea debitoarei SC W.R.M. SA a fost adjudecat la preţul de 1.215.000.000 lei de către SC Z.E.C. care a oferit parte din creanţa sa drept preţ, potrivit dispoziţiilor art. 516 pct. 8 C. proc. civ. actul de adjudecare reprezentând titlul de proprietate al Z.E.C. Prin încheierea de completare a actului de adjudecare dată la 14 octombrie 2004, s-a dispus completarea actului de adjudecare nr. 82/2002 din 6 august 2004 în sensul menţionării faptului că imobilul adjudecat este compus din 4 camere şi dependinţe plus terenul în cotă indiviză situat sub construcţie în suprafaţă de 41,33 mp, precum şi cota parte din holul de acces.
Ulterior, reclamanta Z.E.C. a transmis către reclamanţii P.C. şi C.I. dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 1 compus din 4 camere şi dependinţe cu o suprafaţă de aproximativ 80 mp, cota parte aferentă din holul de acces şi cota parte aferentă din părţile comune aflate în coproprietate forţată pe durata existenţei construcţiei, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5427 din 15 octombrie 2004.
Se observă că prin actul de adjudecare nu a fost individualizat spaţiul adjudecat prin menţionarea vecinătăţilor şi a suprafeţei şi nici nu au fost indicate criterii de determinare a acestuia.
Faţă de această împrejurare, având în vedere şi faptul că obiectul contractului criticat pentru nelegalitate se referă la o suprafaţă mai mare (prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din 30 aprilie 2004, pârâta SC W.R.M. SA a vândut către pârâta SC A.M.I. SRL spaţiul comercial în suprafaţă totală desfăşurată de 291,3 mp şi suprafaţă totală utilă de 244,38 mp de la etajul 3 al imobilului din Bucureşti, sector 1), tribunalul a apreciat că nu poate fi declarată nulitatea absolută parţială.
Drept urmare, tribunalul a respins primul capăt de cerere al acţiunii, astfel cum a fost precizat, formulat de reclamanţi ca neîntemeiat.
Capătul de cerere referitor la stabilirea vecinătăţilor a fost, de asemenea, respins ca neîntemeiat întrucât instanţa nu poate suplini printr-o hotărâre judecătorească lipsa individualizării imobilului adjudecat. Emiterea actului de adjudecare este de competenţa executorului judecătoresc care în conformitate cu prevederile art. 516 pct. 7 C. proc. civ. avea obligaţia de a menţiona toate datele de identificare a imobilului.
Tribunalul a găsit neîntemeiat şi capătul de cerere privind evacuarea, neputându-se dispune această măsură în lipsa identificării cu exactitate a spaţiului (ţinând seama de faptul că suprafaţa ocupată de pârâtă este mult mai mare).
Totodată, s-a apreciat că nu poate fi acordată contravaloarea lipsei de folosinţă cât timp, imobilul asupra cărora reclamanţii P.C. şi C.I. pretind un drept de proprietate nu a fost încă individualizat.
Apelul formulat de către reclamantul C.I. împotriva acestei sentinţe a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin Decizia nr. 93 din 19 februarie 2010.
În argumentarea acestei soluţii, instanţa de apel a constatat că, contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută parţială se solicită a fost încheiat anterior adjudecării imobilului în data de 6 august 2004.
Faptul că reprezentantul vânzătorului cunoştea că era în curs de desfăşurare o executare silită judecătorească, faptul că pârâta cumpărătoare nu a dorit cercetarea registrelor de publicitate imobiliară, deşi în cartea funciară a imobilului era notată existenţa stării litigioase, nu reprezintă motive de nulitate absolută, ci motive de nulitate relativă ce puteau fi invocate doar de către cumpărătorul SC A.M.I. SRL.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din 30 aprilie 2004 SC W.R.S. SA era titulara dreptului de proprietate asupra întregii suprafeţe a imobilului, neexistând la acea dată nici o cauză de nulitate absolută care să afecteze valabilitatea contractului.
În atare situaţie s-a constatat existenţa valabilă a două titluri de proprietate cu privire la o parte a aceluiaşi imobil: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din 30 aprilie 2004 şi contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5427 din 15 octombrie 2004 încheiat între adjudecatarul SC Z.E.C. şi reclamanţii C.I. şi P.C.
Având în vedere că prin precizarea depusă în data de 25 februarie 2005 (dosar fond) reclamanţii au arătat că nu înţeleg să revendice în temeiul art. 480 C. civ., cel de-al doilea capăt al cererii introductive â€" stabilirea vecinătăţilor proprietăţii reclamanţilor conform art. 584 C. civ. este nefondat.
S-a apreciat că pe calea acestei acţiuni judecătoreşti, (în afara solicitării privind constatarea nulităţii absolute parţiale) apelantul reclamant, în calitate de titular al unui drept de proprietate al unei suprafeţe de 80 mp, neindividualizată, încearcă să individualizeze, să grăniţuiască această suprafaţă în cadrul suprafeţei totale, reale, neindivize, a imobilului.
Astfel, în evidenţele cadastrale la adresa din sector 1 există un apartament în suprafaţă totală de 291,3 mp (244,38 mp suprafaţă utilă) şi nu apartamentul în suprafaţă de 80 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 5427 din 15 octombrie 2004.
S-a apreciat că cei doi cumpărători ai apartamentului în suprafaţă de 80 mp şi-au asumat un risc atunci când au cumpărat, un imobil practic inexistent, lipsit de vecinătăţi, având în vedere faptul că acest apartament ai cărui proprietari se consideră este de fapt un apartament într-un alt apartament unic cu o suprafaţă mai mare şi indiviz. Este inadmisibil din punct de vedere legal să cumperi un imobil printr-un act autentic, cu respectarea tuturor formalităţilor de publicitate impuse de lege şi ulterior să constate că acesta nu este delimitat în raport de vecinătăţi solicitând acest lucru instanţei de judecată.
Împotriva acestei decizii reclamantul C.I. a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În argumentarea motivului de nelegalitate invocat recurentul raportându-se la dispoziţiile art. 5 şi art. 968 C. civ. coroborate cu dispoziţiile art. 497 alin. (4) C. proc. civ. a susţinut că în cauză operează prezumţia de cauză falsă a contractului dintre societăţile intimate pârâte.
Astfel recurentul susţine că declaraţia falsă făcută de către reprezentantul legal al celor două societăţi în persoana domnului A.E.F., cunoscând dispoziţiile art. 292 C. pen. (n.r: corespondent în Noul Cod Penal: Art. 326 NCP) privind falsul în declaraţii, în sensul că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu deşi cunoştea în calitatea sa de administrator al SC W.R.M. SA că bunul face obiectul executării silite, precum şi solicitarea sa de a scuti onoratul public de cercetarea registrelor de publicitate demonstrează pe deplin intenţia acestuia de a frauda legea.
Nevalabilitatea actului juridic, în speţă a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâte se datorează nevalabilităţii unei condiţii esenţiale şi anume cauza actului juridic, susţine recurentul.
În speţa de faţă, în considerarea dispoziţiilor art. 5 C. civ. şi art. 968 C. civ., din informaţiile furnizate de ORC între vânzătoarea SC W.R.M. SA şi cumpărătoarea SC A.M.I. SA există puternice legături de acţionariat şi administrare, deoarece ambele firme au ca acţionar pe domnul A.E.F., iar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, această persoană era, totodată şi administrator al celor două firme.
Pentru aceste motive recurentul a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului reclamantului şi menţinerea soluţiei primei instanţe.
Recursul este fondat.
Potrivit art. 304 alin. (1) pct. (9) C. proc. civ., casarea sau modificarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate atunci când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Aceste dispoziţii vizează aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt prin restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situaţii de fapt determinată, interpretarea şi aplicarea greşită a textului de lege la o anumită situaţie de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.
Faţă de aceste precizări şi având în vedere că în apel se verifică legalitatea şi temeinicia sentinţei primei instanţe trebuie reţinut că instanţa de apel, în soluţionarea cauzei, trebuia să se raporteze la Decizia civilă nr. 1300 A din 14 octombrie 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti prin care s-au identificat spaţiile adjudecate şi care are putere de lucru judecat.
Se constată că pentru individualizarea apartamentului în suprafaţă de 80 mp trebuia avută în vedere Decizia menţionată, Curtea apreciind că în cauză se impune efectuarea unei noi expertize tehnice care alături de celelalte probatorii administrate să ducă la individualizarea exactă a apartamentului cu respectarea parametrilor tehnici specifici ce urmează a fi stabiliţi de către instanţă.
Pentru această raţiune celelalte critici indiferent de încadrarea lor, faţă de motivul analizat care a atras casarea deciziei recurate nu se mai impun a fi analizate.
Astfel fiind, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (2) C. proc. civ., recursul reclamantului C.I. va fi admis, se va casa Decizia recurată şi se va trimite cauza aceleiaşi instanţe pentru individualizarea apartamentului în suprafaţă de 80 mp avându-se în vedere probatoriile ce vor fi administrate şi Decizia civilă nr. 1300 din 14 octombrie 2008 a Tribunalului Bucureşti.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamantul C.I. împotriva deciziei comerciale nr. 93 din 19 februarie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Casează Decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeaşi instanţă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 februarie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 846/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 848/2011. Comercial → |
|---|
