Insolvenţă. Antecontract de vânzare-cumpărare. Denunţare de către lichidator. Solicitare de restituire a avansului
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr. 7487 din 3 octombrie 2014
Prin sentinţa civilă nr.2038 din 2.07.2014 pronunţată în dosarul nr..../a8 al Tribunalului Specializat Cluj s-a respins ca neîntemeiată contestaţia împotriva măsurii lichidatorului judiciar formulată de contestatoarea SC A. SRL în contradictoriu cu lichidatorul judiciar S.P. „ J.” SPRL desemnat să administreze procedura insolvenţei debitoarei SC C.I. SRL , cu privire la măsura dispusă prin raportul lunar 522/06.06.2014.
Pentru a hotărî astfel, judecătorul sindic a reţinut că între contestatoarea SC A. SRL, în calitate de promitent cumpărător, şi debitoarea SC C.I. SRL, în calitate de promitent vânzător, a fost încheiat contractul de vânzare nr. 5/19.04/2007 care avea ca obiect unul dintre apartamentele situate in complexul rezidenţial A.V., preţul acestuia fiind stabilit de comun acord de parţi, la data încheierii lui, respectiv 19 aprilie 2007 la 128.5000 euro, preţ din care promitentul cumpărător a achitat suma de 64.500 euro.
Lichidatorul judiciar al SC C.I. SRL a luat măsura denunţării antecontractului nr. 5/19.04.2007 încheiat între societatea debitoare in calitate de promitent vânzător si SC A. SRL in calitate de promitent vânzător, măsură care a fost cuprinsa in raportul de activitate înregistrat la dosarul cauzei la data de 21.10.2013 si comunicat prin publicare in BPI nr. 17.263/22.10.2013, contestaţia formulată de către promitenta cumpărătoare fiind respinsă în mod irevocabil, în motivarea măsurii reţinându-se că deşi a fost notificat în temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006, contestatoarea nu a înţeles să achite diferenţa de preţ.
Ulterior, SC A. SRL a formulat o cerere către lichidatorul judiciar prin care i-a solicitat sa-i achite suma de 64.500 euro, suma achitata in temeiul antecontractului de vânzare cumpărare denunţat, iar prin raportul lunar 522/06.06.2014 lichidatorul judiciar a respins solicitarea petentei contestatoare.
În esenţă, antecontractului nr. 5/19.04.2007 încheiat între societatea debitoare in calitate de promitent vânzător si SC A. SRL in calitate de promitent vânzător are ca obiect o obligaţie de a face, de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare apt de a transfera dreptul de proprietate şi nu una de a da, dând astfel naştere în patrimoniul petentei promitent cumpărător a unui drept de creanţă, ori având în vedere acest fapt, raportat şi la data încheierii contractului, această creanţă este o creanţă anterioară deschiderii procedurii, creanţă care trebuia declarată de către petentă în termenul fixat în acest scop, inclusiv în ceea ce priveşte avansul achitat în temeiul acestui antecontract, şi care ar fi trebuit să fie înscrisă în tabelul de creanţe sub condiţia suspensivă a neexecutării obligaţiilor care decurg din antecontract în temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006.
Raportat la cele de mai sus, nu se poate reţine susţinerea petentei cum că dreptul de creanţă privind restituirea avansului achitat ca urmare a denunţării unilaterale a contractului este o creanţă curentă, dreptul de creanţă născându-se la momentul denunţării, căci în cauză se aplică cu prioritate dispoziţiile Legii nr. 85/2006, dispoziţii speciale, iar dispoziţiile Codului civil urmează a fi aplicate doar în măsura compatibilităţii lor. Ori dreptul de creanţă decurgând din antecontractul de vânzare-cumpărare este o creanţă nelichidă şi nescadentă, depinzând de executarea sau neexecutarea obligaţiei de a înstrăina bunul în condiţiile prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006 , ori interpretând coroborat dispoziţiile art. 86 cu art. 64 alin 1 şi 4 din acelaşi act normativ, petenta, în măsura în care dorea să îşi recupereze avansul achitat în cazul neîndeplinirii de către debitoare a obligaţiei de vânzare, precum şi orice penalităţi de întârziere generate de neexecutarea contractului de către debitoare, calculate până la data deschiderii procedurii, trebuia să îşi declare creanţa. Mai mult, potrivit art. 74 alin. 2 din legea nr. 85/2006, doar titularii creanţelor înregistrate în tabelul de creanţe pot participa la repartiţii de sume în caz de faliment, creanţa petentei fiind una anterioară deschiderii procedurii iar nu o creanţă curentă.
A mai reţinut judecătorul sindic şi faptul că neexecutarea obligaţiilor de încheiere a contractului de vânzare cumpărare de către lichidatorul judiciar se baza pe faptul că petenta a refuzat plata diferenţei de preţ astfel cum aceasta a fost convenită în antecontractul de vânzare-cumpărare, antecontract care potrivit art. 969 cod civil se impune a fi respectat atât de către părţi cât şi de judecătorul sindic cu forţa legii.
Nu se poate reţine nici susţinerea petentei că nu a fost notificată cu privire la deschiderea procedurii, căci în acest context aceasta, pentru motive temeinic justificate avea posibilitatea de a cere repunerea sa în termenul de declarare a creanţelor, ori i-ar fi fost aplicabile dispoziţiile art. 7 alin. 3 din Legea nr. 85/2006.
Nu se poate reţine nici susţinerea petentei că nu are nici o culpă în denunţarea contractului, căci denunţarea a fost efectuată urmare a refuzului acesteia de a achita diferenţa de preţ, ori lichidatorul judiciar nu putea, în executarea contractului să procedeze la modificarea preţului acestuia sau să efectueze o compensare a unor penalităţi de întârziere, anterioare deschiderii procedurii, nedeclarate şi neînscrise în tabel, cu diferenţa de preţ care ar mai fi trebuit să o achite petenta promitentă cumpărătoare.
Faţă de cele de mai sus, raportat la dispoziţiile ar. 21 din legea nr. 85/2006, judecătorul sindic a respins ca neîntemeiată contestaţia împotriva măsurii lichidatorului judiciar formulată de contestatoarea SC A. SRL în contradictoriu cu lichidatorul judiciar S.P. „ J.” SPRL desemnat să administreze procedura insolvenţei debitoarei SC C.I. SRL , cu privire la măsura dispusă prin raportul lunar 522/06.06.2014.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs SC A. SRL solicitând admiterea recursului, casarea în tot a hotărârii recurate şi rejudecând,
admiterea contestaţiei împotriva măsurii dispuse de lichidatorul judiciar SP J. IPURL, în calitate lichidator al SC C.I. SRL, măsură dispusă prin Raportul lunar nr. 522/06.06.2014 prin care lichidatorul judiciar a refuzat restituirea avansului achitat conform Antecontractului de vânzare cumpărare nr.5/19.04.2007 cu privire la apartamentul nr.19, situat în Cluj Napoca, str. ..., jud. Cluj şi în consecinţă să se dispună anularea acestei măsuri .
În motivarea cererii de recurs recurenta a relevat că prima instanţă a realizat o greşită aplicare a prevederilor legale incidente în materia analizată
Prin Adresa nr.483/26.05.2014, recurenta a solicitat restituirea sumei achitate cu titlu de avans .Prin Raportul lunar de activitate nr.522/06.06.2014 cererea a fost respinsă. Denunţarea unilaterală dispusă de lichidator,,... trebuie să fie permisa expres de lege sau să rezulte din convenţia pârtilor .În situaţia antecontractelor, care sunt contracte sinalagmatice fără reglementare proprie, nu există prevăzută o asemenea posibilitate legală, iar din menţiunile contractului nu rezultă că părţile ar fi convenit cu privire la aceasta .Legea nr.85/2006, prevede la art. 931 condiţiile în care un antecontract de vânzare cumpărare poate fi executat de către lichidatorul judiciar, neoferind pentru administratorul judiciar/lichidator un drept specific pentru a denunţa un antecontract de vânzare cumpărare. De altfel, in Raportul lunar nr.638/21.10.2013, publicat în BPI nr.17263/22.10.2013 nu se specifică temeiul juridic al denunţării antecontractului de vânzare cumpărare.
În realitate, dacă s-ar reţine culpa recurentei în denunţarea antecontractului , conform art.4.2 din contract „ depăşirea cu 60 de zile a datei stabilite pentru plata diferenţei de preţ, îi dă vânzătorului dreptul de a rezilia contractul, caz în care cumpărătorul pierde doar 50% din suma plătită până în acel moment, cu titlul de daune interese .
Recurenta nu a fost notificată cu privire la deschiderea procedurii insolvenţei debitoarei SC C.I. SRL şi nu a formulat declaraţie de creanţă în procedura insolvenţe întrucât doar la data denunţării antecontractului de vânzare cumpărare s-a născut dreptul de a solicita restituirea avansului achitat. Această creanţă se circumscrie domeniului de aplicare a prevederilor art.64 alin.6 din lega nr.85/2006.
Prin întâmpinarea formulată, intimata J. SPRL in calitate de lichidator judiciar al SC C.I. SRL a solicitat respingerea recursului ca fiind neîntemeiat si pe cale de consecinţa, menţinerea in întregime sentinţa atacata.
Deliberând curtea reţine următoarele:
Între contestatoarea SC A. SRL, în calitate de promitent cumpărător, şi debitoarea SC C.I. SRL, în calitate de promitent vânzător, a fost încheiat contractul de vânzare nr. 5/19.04/2007 care avea ca obiect unul dintre apartamentele situate in complexul rezidenţial A.V., preţul acestuia fiind stabilit de comun acord de parţi, la data încheierii lui, respectiv 19 aprilie 2007 la 128.5000 euro, preţ din care promitentul cumpărător a achitat suma de 64.500 euro.
Lichidatorul judiciar al SC C.I. SRL a luat măsura denunţării antecontractului nr. 5/19.04.2007 încheiat între societatea debitoare in calitate de promitent vânzător si SC A. SRL in calitate de promitent vânzător, măsură care a fost cuprinsa in raportul de activitate înregistrat la dosarul cauzei la data de 21.10.2013 si comunicat prin publicare in BPI nr. 17.263/22.10.2013, contestaţia formulată de către promitenta cumpărătoare fiind respinsă în mod irevocabil, în motivarea măsurii reţinându-se că deşi a fost notificat în temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006, contestatoarea nu a înţeles să achite diferenţa de preţ.
Ulterior, SC A. SRL a formulat o cerere către lichidatorul judiciar prin care i-a solicitat sa-i achite suma de 64.500 euro, suma achitata in temeiul antecontractului de vânzare cumpărare denunţat, iar prin raportul lunar 522/06.06.2014 lichidatorul judiciar a respins solicitarea petentei contestatoare.
În esenţă, antecontractului nr. 5/19.04.2007 încheiat între societatea debitoare in calitate de promitent vânzător si SC A. SRL in calitate de promitent vânzător are ca obiect o obligaţie de a face, de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare apt de a transfera dreptul de proprietate şi nu una de a da, dând astfel naştere în patrimoniul petentei promitent cumpărător a unui drept de creanţă.
Raportat şi la data încheierii promisiunii sinalgmatice precum şi la efectul declarativ al actului jurisdicţional, intrat în puterea lucrului judecat, prin care s-a statuat că dispoziţiile art. 93 1 din LI nu sunt aplicabile în cauză, această creanţă este o creanţă anterioară deschiderii procedurii şi trebuia declarată de către petentă în termenul fixat prin hotărârea de deschidere a procedurii ca şi creanţă sub condiţia suspensivă a neexecutării obligaţiilor care decurg din antecontract în temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006.
În acest context, nu se poate reţine apărarea recurentei referitoare la incidenţa prevederilor art. 64 alin.6 din LI.
În favoarea promitenţilor cumpărători se naşte un drept de creanţa afectat de condiţie suspensivă până la perfectarea contractului de vânzare in forma autentica.
Încheierea antecontractului de vânzare cumpărare cu privire la apartamentul situat in complexul A.V., a născut in favoarea promitentului cumpărător doar un drept de creanţa, antecontractul fiind inapt, din punct de vedere juridic, sa transfere dreptul de proprietate asupra imobilului.. Condiţia este definită ca fiind evenimentul viitor şi nesigur care face ca existenţa unei obligaţii să fie incertă. Evenimentul viitor şi nesigur de care depindea existenţa obligaţiei de restituire a avansului îl constituia neperfectarea vânzării în formă autentică . Evenimentul condiţie s-a produs în cursul procedurii colective . La data deschiderii procedurii însă obligaţia debitoarei de restituire a avansului avea o existenţă incertă şi depindea de modul în care urmau să fie aplicate prevederile art. 93 1din LI în situaţia particulară a recurentei. Momentul naşterii embrionare a obligaţiei de restituire a avansului este contemporan cu data încheierii antecontractului. Pendente condiţione recurenta trebuia să ia măsuri de conservare a dreptului său şi să-şi declare creanţa în procedura colectivă. Unul din efectele realizării condiţiei suspensive este acela că odată sfârşită incertitudinea asupra existenţei obligaţiei , aceasta se consideră născută retroactiv din momentul încheierii înţelegerii părţilor. Or, momentul încheierii acestei înţelegeri se plasează într-o epoca anterioară deschiderii procedurii.
Susţinerile recurentei cu privire la faptul ca nu ar fi fost notificata cu privire la deschiderea procedurii generale a insolvenţei fata de debitoare nu au relevanţă, câtă vreme aceasta avea posibilitatea/ de a formula o cerere de repunere in termenul de declarare a creanţei.
Interpretând coroborat dispoziţiile art. 86 cu art. 64 alin 1 şi 4 din acelaşi act normativ, în măsura în care recurenta urmărea să îşi recupereze avansul achitat în cazul neîndeplinirii de către debitoare a obligaţiei de vânzare, precum şi orice penalităţi de întârziere generate de neexecutarea contractului de către debitoare, calculate până la data deschiderii procedurii, trebuia să-şi declare creanţa asupra averii debitoarei. Potrivit art. 74 alin. 2 din legea nr. 85/2006, doar titularii creanţelor înregistrate în tabelul de creanţe pot participa la repartiţii de sume în caz de faliment, creanţa invocată de recurentă fiind o creanţă anterioară deschiderii procedurii .
Atâta vreme cât s-a stabilit printr-un act jurisdicţional intrat în puterea lucrului judecat că dispoziţiile art. 93 1 din LI nu sunt aplicabile în cauză, apărările privitoare la existenţa sau inexistenţa culpei promitentei cumpărătoare devin lipsite de semnificaţie .
Aşa fiind, în baza prevederilor art. 312 C.proc.civ curtea va respinge recursul declarat de SC A. SRL împotriva sentinţei civile nr. 2038 din 2.07.2014 pronunţată în dosar nr. .../a8 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o va menţine în întregime.
| ← Creanţă înscrisă în tabelul creanţelor ca urmare a unei... | Insolventă. Intrare în faliment. Caracter inoportun. → |
|---|
