Legea nr. 77/2016 - darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite
| Comentarii |
|
PARLAMENTUL ROMÂNIEI
CAMERA DEPUTAŢILOR
SENATUL
LEGE
privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite
Parlamentul României adoptă prezenta lege.
Art. 1. — (1) Prezenta lege se aplică raporturilor juridice dintre consumatori şi instituţiile de credit, instituţiile financiare nebancare sau cesionarii creanţelor deţinute asupra consumatorilor.
(2) Consumatori sunt persoanele definite de Ordonanţa Guvernului nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
(3) Dispoziţiile prezentei legi se aplică şi în cazul în care creanţa creditorului izvorând dintr-un contract de credit este garantată cu fideiusiunea şi/sau solidaritatea unuia sau mai multor codebitori sau coplătitori.
(4) Prevederile prezentei legi nu se aplică creditelor acordate prin programul „Prima casă”, aprobat prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului „Prima casă”, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 368/2009, cu modificările şi completările ulterioare.
Art. 2. — Dispoziţiile prezentei legi se coroborează cu dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 227/2007, cu modificările şi completările ulterioare, ale Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, ale Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată, cu modificările ulterioare, precum şi cu celelalte dispoziţii legale în vigoare.
Art. 3. — Prin derogare de la dispoziţiile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, consumatorul are dreptul de a i se stinge datoriile izvorâte din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului, dacă în termenul prevăzut la art. 5 alin. (3) părţile contractului de credit nu ajung la un alt acord.
Art. 4. — (1) Pentru stingerea creanţei izvorând dintr-un contract de credit şi a accesoriilor sale prin dare în plată trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii:
a) creditorul şi consumatorul fac parte din categoriile prevăzute la art. 1 alin. (1), astfel cum acestea sunt definite de legislaţia specială;
b) cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării, nu depăşea echivalentul în lei al 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Naţională a României în ziua încheierii contractului de credit;
c) creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă;
d) consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi.
(2) În situaţia în care executarea obligaţiilor asumate prin contractul de credit a fost garantată cu două sau mai multe bunuri, în vederea aplicării procedurii prevăzute de prezenta lege debitorul va oferi în plată toate bunurile ipotecate în favoarea creditorului.
Art. 5. — (1) În vederea aplicării prezentei legi, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit ipotecar, detaliind şi condiţiile de admisibilitate a cererii, astfel cum sunt reglementate la art. 4.
(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) trebuie să cuprindă şi stabilirea unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, prin care se stinge orice datorie a debitorului, principal, dobânzi, penalităţi, izvorând din contractul de credit ipotecar, în conformitate cu dispoziţiile prezentei legi.
(3) Prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.
(4) Cu cel puţin 3 zile libere înainte de prima zi de convocare la notarul public, părţile transmit acestuia informaţiile şi înscrisurile necesare încheierii actului de dare în plată.
(5) Toate costurile notariale şi, după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului se suportă de către debitor.
Art. 6. — (1) De la data primirii notificării prevăzute la art. 5 se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor, precum şi împotriva garanţilor personali sau ipotecari.
(2) în situaţia admiterii definitive a contestaţiei prevăzute la art. 7, creditorul poate demara sau, după caz, relua orice procedură judiciară sau extrajudiciară atât împotriva debitorului, cât şi împotriva altor garanţi personali sau ipotecari.
(3) Demersurile prevăzute la art. 5 şi art. 7—9 pot fi întreprinse şi de codebitori, precum şi de garanţii personali sau ipotecari ai consumatorului principal, cu acordul acestuia sau al succesorilor săi.
(4) Acţiunea în regres împotriva debitorului principal va putea fi formulată numai după stingerea integrală a datoriei izvorând din contractul de credit, în conformitate cu dispoziţiile prezentei iegi.
Art. 7. — (1) în termen de 10 zile de la data comunicării notificării emise în conformitate cu dispoziţiile art. 5, creditorul poate contesta îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a procedurii reglementate de prezenta lege.
(2) Cererea se judecă în procedură de urgenţă, cu citarea părţilor, de judecătoria în circumscripţia căreia domiciliază consumatorul.
(3) Apelul împotriva hotărârii pronunţate în conformitate cu dispoziţiile alin. (2) se depune de partea interesată în termen de 15 zile lucrătoare de la comunicare şi se judecă cu celeritate.
(4) Până la soluţionarea definitivă a contestaţiei formulate de creditor se menţine suspendarea oricărei plăţi către acesta, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoanele care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului.
(5) În situaţia în care se admite contestaţia formulată de creditor, părţile vor fi puse în situaţia anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de prezenta lege.
(6) În termen de 10 zile de la data respingerii definitive a contestaţiei, creditorul are obligaţia să se prezinte, în conformitate cu notificarea prealabilă a debitorului, la notarul public indicat în cuprinsul acesteia. Dispoziţiile art. 5 alin. (4) sunt aplicabile atât în vederea transmiterii informaţiilor şi a înscrisurilor, cât şi în vederea stabilirii datei exacte a semnării actului de dare în plată.
Art. 8. — (1) în situaţia în care creditorul nu se conformează dispoziţiilor prevăzute de prezenta lege, debitorul poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi să se transmită dreptul de proprietate către creditor.
(2) Cererea se judecă cu celeritate, cu citarea părţilor, de către judecătoria în circumscripţia căreia domiciliază debitorul.
(3) Până la soluţionarea definitivă a cererii prevăzute la alin. (1) se menţine suspendarea oricărei plăţi către creditor, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului.
(4) Acţiunea prevăzută de prezentul articol este scutită de plata taxei judiciare de timbru.
(5) Dreptul de a cere instanţei să constate stingerea datoriilor izvorâte din contractele de credit aparţine şi consumatorului care a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat, indiferent de titularul creanţei, de stadiul în care se află ori de forma executării silite care se continuă contra debitorului.
Art. 9. — Hotărârea pronunţată potrivit prevederilor art. 8 poate fi atacată cu apel, în termen de 7 zile de la comunicare.
Art. 10. — (1) La momentul încheierii contractului translativ de proprietate, respectiv de la data pronunţării hotărârii judecătoreşti definitive, potrivit prevederilor art. 8 sau, după caz, ale art. 9, va fi stinsă orice datorie a debitorului faţă de creditor, acesta din urmă neputând solicita sume de bani suplimentare.
(2) De dispoziţiile prezentului articol beneficiază şi codebitorul sau fideiusorul care a garantat obligaţia debitorului principal.
Art. 11. — În vederea echilibrării riscurilor izvorând din contractul de credit, precum şi din devalorizarea bunurilor imobile, prezenta lege se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât şi contractelor încheiate după această dată.
Art. 12. — Prezenta lege intră în vigoare la 15 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Această lege a fost adoptată de Parlamentul României, în condiţiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 şi ale art. 76 alin. (2) din Constituţia României, republicată.
PREŞEDINTELE CAMEREI DEPUTAŢILOR
VALERIU-ŞTEFAN ZGONEA
PREŞEDINTELE SENATULUI
CĂLIN-CONSTANTIN-ANTON POPESCU-TĂRICEANU
Bucureşti, 28 aprilie 2016.
Nr. 77.
| ← Decretul Președintelui nr. 444/2016 - numirea în funcţie a... | Legea nr. 78/2016 - modificarea şi completarea Legii nr.... → |
|---|
Citește mai mult
stabilită chiar de către evaluatori agreaţi de creditor. Prezentul proiect de lege îşi propune să protejeze debitorii contractelor de credit de abuzurile cesionarilor de creanţe şi, în egală măsură, să partajeze, într-un mod cât mai echitabil, riscurile devalorizării bunului între creditor şi debitor.Prezentul proiect de lege, care transpune şi prevederile Directivei 2014/17/UE a Parlamentului European şi a Consiliului, îşi propune să creeze un mecanism prin intermediul căruia predarea de către debitor creditorului a imobilului aflat în proprietatea sa, ca urmare a acordării de către aceasta din urmă a unui credit, să stingă integral obligaţia debitorului. Darea în plată reprezintă o soluţie echitabilă atât pentru debitor, cât şi pentru creditor care, la momentul acordării creditului, a apreciat că imobilul adus ca şi garanţie acoperă valoarea acordată.
Obligaţia juridică (juris vincuium) se stinge prin plată, atunci când prestaţia datorată este executată de bună voie; plata (solutio) reprezintă executarea obiectului însuşi al obligaţiei, astfel cum rezulta din art. 1469 C. civ. Darea în plată (datio in solutum) este o novaţie prin schimbarea obiectului obligaţiei, care nu mai este plătită în natură, ci printr-un alt bun sau o altă prestaţie echivalentă. în prezentul proiect de lege, prestaţia echivalentă constă în bunul imobil ipotecat în favoarea creditorului.
Restabilirea echilibrului contractual înseamnă că, în situaţia unei “crize a contractului”, părţile împart riscul. în cadrul procedurii de executare silită, bunul, care a ajuns Ia o valoare mult scăzută faţă de valoarea iniţială, nu va acoperi decât parţial creanţa, iar debitorul care nu deţine un alt bun urmăribil, în mod evident, nu va putea achita diferenţa de credit rămasă neacoperită. Creditorul, care ar primi în plată bunul executat, ar putea marca pierdea cu celeritate şi cu un cost mai scăzut. Aşadar, o datio in solutum salvează atât situaţia debitorului (prin excepţie de la răspunderea nelimitată, primind şansa unui nou început), cât şi cash-flow-u\ creditorului (care nu va mai trebui să constituie provizioane şi să suporte costuri legale). Debitorul va partaja, astfel, riscul scăderii valorii proprietăţii cu creditorul.
Prezenta lege va conduce la reintroducerea rapidă a imobilelor în circuitul civil. Acestea sunt, momentan, indisponibilizate, pe de-o parte, din cauza contestaţiilor la executare formulate de către debitori şi, pe de altă parte, din cauza evaluărilor care nu mai sunt în concordanţă cu nivelul actual al pieţei.
Prezentul proiect de lege este în concordanţă şi cu tendinţele CtEDO (CtEDO, Cauza 20/7/2004 - Băck contra Finlanda) şi CJUE (Cauza C-34/13, Kusionova) care sunt în sensul protejării dreptului la locuinţă familială a debitorului. Dreptul intern poate extinde sfera protecţiei şi către alte categorii de debitori şi de imobile.
Principiul răspunderii nelimitate reglementat de art. 2324 alin. (2) din Codul civil nu este în concordanţă cu legislaţia protecţiei consumatorilor, fiind contrazis şi de situaţia reală de supraîndatorare a debitorului, care, pentru imposibilitate de plată (astfel cum este aceasta definită de art. 1634 din Codul civil), trebuie liberat de datorii.
Aceasta formă de datio in solutum, specifică situaţiei în care debitorul nu mai poate să efectueze plăţile, presupune că debitorul se eliberează de răspunderea nelimitată pentru aceste datorii, dând în plată şi remiţându-i creditorului bunul imobil ipotecat în favoarea creditorului.
Initiatori: 140 deputati+senatori
Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite reglementează dreptul debitorului de a stinge integral creanţa şi accesoriile sale, inclusiv penalităţi, izvorând dintr-un contract de credit, prin transmiterea către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea creditorului.
Principiul dării în plată (datio
Citește mai mult
in solutum) este un principiu economic şi juridic care induce partajarea riscurilor, în mod echitabil, între creditor şi debitor. Apreciem că aplicarea acestui concept în legătură cu instituţia creditului ipotecar este binevenită, însă trebuie să aibă în vedere adaptarea instituţiei dării în plată Ia specificul acestui tip de contract, care este unul pe termen lung, ceea ce ar asigura premisele unor raporturi de creditare bazate pe sustenabilitate în evaluarea valorilor economice. Aşadar, darea în plată trebuie legiferată astfel încât să preîntâmpine sau să diminueze hazardul moral în relaţia dintre creditor şi debitor, într-un context contractual în care comportamentele economice ale acestora să fie ghidate de principiul responsabilităţii în privinţa drepturilor şi obligaţiilor lor legitime. Pe de altă parte, reglementarea raporturilor contractuale dintre debitorii aflaţi în imposibilitatea de a-şi achita creditele ipotecare pentru achiziţionarea de locuinţe şi creditorii acestora răspunde, totodată, unei problematici care are şi profunde conotaţii sociale şi pentru care soluţiile legislative trebuie să ofere celor aflaţi într-o asemenea situaţie predictibiiitate şi securitate juridică. Din aceste perspective, considerăm că actele normative în materie trebuie să fie clare şi lipsite de orice echivoc, doar astfel putând fi realizat scopul avut în vedere de legiuitor.Or, prin instituirea unor proceduri menite să deroge de la Codul de procedură civilă, prin derogarea cvasi-generală de la Codul civil, prin absenţa unor prevederi exprese de corelare cu alte acte normative incidente, precum şi prin utilizarea unei terminologii neclare, Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, în forma transmisă Ia promulgare, poate genera dificultăţi în aplicare şi o practică judiciară neunitară. Astfel, deşi instituie o soluţie simplă şi aparent tentantă de stingere a obligaţiilor asumate prin credite, în realitate o asemenea reglementare ar putea antrena pentru beneficiarii acestei legi probleme atât în valorificarea drepturilor lor legitime, cât şi în raporturile lor juridice cu alte persoane.
1. Prin domeniul de aplicare, Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite are în vedere raporturile juridice dintre persoanele fizice şi instituţiile de credit, instituţiile financiare nebancare sau cesionarii creanţelor deţinute asupra persoanelor fizice. Obiectul de reglementare al legii îl constituie dreptul debitorului de a stinge integral creanţa şi accesoriile sale, izvorând dintr-un contract de credit, prin transmiterea către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea creditorului. în caz de opoziţie a creditorului, legea deschide debitorului posibilitatea la o acţiune prin care instanţa suplineşte consimţământul creditorului, obligându-1 pe acesta să devină titularul dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat (art.l coroborat cu art. 8).
La art. 2 din lege se prevede faptul că dispoziţiile sale se coroborează printre altele, şi cu prevederile Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă. în realitate, normele nou instituite nu se coroborează, ci derogă de la prevederile Codului de procedură civilă referitoare la competenţa instanţelor de judecată, termenele procedurale, procedura de judecată şi cea de soluţionare a căilor de atac. Dincolo de confuzia de ordin terminologic (coroborare/derogare), regulile nou introduse pot avea consecinţe sub aspectul valorificării unor drepturi şi nu se justifică sub aspectul urgenţei.
Astfel, art.6 din lege prevede că la data comunicării notificării se stinge dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor şi a garanţilor personali sau ipotecari. în ceea ce priveşte momentul stingerii acestui drept, învederăm faptul că data comunicării poate fi diferită de data primirii notificării de către creditor. Or, până la momentul primirii notificării, creditorul nu are cunoştinţă de decizia debitorului de a transmite dreptul de proprietate. De aceea, considerăm că legea ar fi trebuit să facă referire la data primirii notificării şi nu la aceea a comunicării. în plus, având în vedere că în situaţia admiterii contestaţiei creditorului, acesta va putea demara sau relua orice procedură judiciară sau extrajudiciară împotriva debitorilor, cât şi împotriva codebitorilor şi a garanţilor personali sau ipotecari, apreciem că legea ar fi trebuit să reglementeze suspendarea dreptului creditorului, iar nu stingerea acestui drept.
De asemenea prin acelaşi articol, legea consacră dreptul garanţilor de a stinge creanţa debitorului principal, independent de consimţământul acestuia. Considerăm că prin această soluţie legislativă pot fi afectate inclusiv drepturile debitorului, întrucât acesta poate pierde toate bunurile ipotecate, chiar şi în ipoteza în care îşi execută obligaţia şi îşi plăteşte ratele la timp. în acest context, semnalăm şi faptul că legiuitorul nu a avut în vedere consacrarea dreptului debitorului de bună-credinţă, parte principală în contractul de credit, de a se opune procedurii demarate de garantul său.
Art.7 din lege prevede posibilitatea creditorului de a contesta procedura notificării în termen de 10 zile de la data comunicării acesteia. Pentru considerentele anterior expuse, acest termen ar trebui să curgă de la data primirii notificării, acesta fiind momentul de la care creditorul îşi poate exercita dreptul de a contesta. Totodată, alin.(2) al aceluiaşi articol din lege prevede soluţionarea contestaţiei creditorului de către instanţa de judecată într-un termen de 10 zile, termen ce curge de la înregistrarea cererii, judecata urmând a se face cu citarea părţilor. Având în vedere că potrivit alin. (4) al art. 7 sunt suspendate procedurile judiciare sau extrajudiciare în curs de soluţionare, nu apare ca fiind justificată instituirea unui termen atât de scurt. Pe de altă parte, un termen redus fixat instanţei pentru soluţionarea contestaţiei ar putea să ducă şi la disfuncţionalităţi în activitatea instanţelor.
Consecinţe în ceea ce priveşte funcţionarea instanţelor pot rezulta şi din derogările de la normele de competenţă materială a instanţelor prevăzute în Codul de procedură civilă, prin faptul că judecătoriile devin competente să soluţioneze contestaţiile creditorilor şi acţiunile debitorilor independent de valoarea creditului şi a bunului ipotecat (art. 7 şi art. 8 din lege).
Art.8 alin. (1) din lege prevede că în situaţia în care creditorul refuză preluarea imobilului, debitorul poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi să se transmită dreptul de proprietate către creditor, într-un raţionament juridic riguros, această normă este de natură a crea confuzie prin faptul că instanţa, învestită cu o acţiune în constatare, va dispune cu privire la modalitatea prin care se stinge obligaţia şi se transmite dreptul de proprietate. Or, stingerea obligaţiilor debitorului şi transmiterea dreptului de proprietate către creditor sunt specifice acţiunii în realizare şi nu acţiunii în constatare. Aceasta întrucât dreptul de proprietate al creditorului nu este preexistent acţiunii debitorului, ci i-a naştere prin hotărârea judecătorească. Până la momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti, creditorul nu are un drept de proprietate asupra imobilului, ci are doar un drept accesoriu, o garanţie, respectiv ipoteca. Potrivit art. 35 din Codul de procedură civilă, cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, cererea neputând fi primită dacă partea, poate cere realizarea dreptului. în plus, cerinţa interesului asupra căreia instanţa trebuie să se aplece în mod deosebit în cadrul acţiunilor în constatare este imposibil de verificat sub aspectul legitimităţii dat fiind faptul că art. 4 din lege, stabilind condiţiile în care operează darea în plată, nu are în vedere o situaţie obiectivă ce ar putea să justifice interesul debitorului.
Este de subliniat şi faptul că, în urma stingerii creanţei ca urmare a dării în plată, prin această procedură creditorul ipotecar diligent, care şi-a constituit o garanţie, dobândeşte o situaţie juridică inferioară altor creditori (creditori chirografari), care, deşi nu au o garanţie, pot urmări bunurile mobile şi imobile prezente şi viitoare ale debitorilor până la satisfacerea întregii creanţe.
2. în ceea ce priveşte derogarea de la Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, menţionăm faptul că aceasta nu acoperă situaţia contractelor de credit încheiate sub imperiul vechiului Cod Civil, cu atât mai mult cu cât potrivit art, 11 din legea trimisă la promulgare aceasta urmează a se aplica şi contractelor de credit aflate în derulare. în plus, considerăm că lipsa indicării exprese a articolelor din Codul civil de la care se derogă poate genera dificultăţi cu privire la aplicabilitatea acelor reguli referitoare la specificul transmiterii dreptului de proprietate şi al stingerii obligaţiilor, cum ar fi: starea bunului la momentul transmiterii, situaţia datoriilor locative şi a taxelor către stat datorate de debitorul proprietar, obligaţia de a răspunde pentru viciile lucrului şi pentru evicţiune, lipsa acordului codebitorului, situaţia terţilor interesaţi etc.
Soluţia prevăzută la art. 11 din lege nu se corelează nici cu opţiunea formulată de legiuitor odată cu adoptarea Legii nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil în ceea ce priveşte aplicarea în timp a legii ce guvernează contractul de credit. Astfel, art.3 din Legea nr. 71/2011 prevede că: „actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor”, iar art. 102 alin. (1) stipulează: „contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.” Din analiza celor două prevederi se poate observa că soluţia de ultraactivitate a legii vechi, aleasă de legiuitor în anul 2011, pentru facta pendentia şi pentru elementele contractului ce au individualitate propria este fără echivoc. Fără a contesta posibilitatea legiuitorului de a exprima o altă opţiune cu privire la aplicarea legii în timp pentru contractele de credit în derulare, considerăm că aceasiă soluţie trebuie expres înscrisă în conţinutul legii noi. Pentru a nu genera interpretări diferite în practică, apreciem că Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite trebuie să cuprindă prevederi şi în acest sens.
Art. 4 din lege stabileşte condiţiile în care operează darea în plată, fără a fi avută în vedere vreo condiţie obiectivă ce ar putea să justifice situaţia debitorului, a cărui obligaţie a devenit excesiv de oneroasă din cauza unei schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă executarea întocmai a prestaţiei caracteristice. Se derogă astfel de la regimul juridic al impreviziunii, reglementat la art. 1271 din Codul Civil, cu consecinţe directe asupra securităţii raporturilor juridice. Menţionăm că art. 1271 din Codul civil acoperă în prezent ipoteza avută în vedere de iniţiator în expunerea de motive, respectiv creşterea costurilor executării propriei obligaţii. în acest caz, instanţa de judecată are posibilitatea de a aprecia în concret adaptarea contractului ori încetarea acestuia prin raportare la anumite condiţii obiective: Altfel spus, chiar şi fără reglementarea trimisă la promulgare, pentru contractele încheiate sub imperiul Codului civil instanţele pot revizui contractele, asigurându-se astfel restabilirea echilibrului contractual. în lipsa unor condiţii obiective, darea în plată urmează a se aplica oricărei persoane, indiferent de venituri şi indiferent dacă rambursarea creditului îi creează dificultăţi sau nu, oricărui tip de imobil dobândit prin credit ipotecar, fie că e vorba de unul cu destinaţie de locuinţă sau nu şi independent de situaţia locativă a debitorului, indiferent dacă locuieşte efectiv în imobilul ipotecat sau nu, fie că deţine sau nu alte soluţii locative. Totodată, soluţia avută în vedere de lege pare inechitabilă în raport cu situaţia în care debitorul ar mai deţine şi alte bunuri imobile sau chiar mobile de o valoare însemnată.
3. Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite nu se corelează cu dispoziţiile O.U.G. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementările programului Prima casă. Prin acest program guvernamental se facilitează accesul persoanelor fizice la achiziţia sau construirea unei locuinţe prin contractarea de credite garantate de stat. Potrivit art. 1 alin. (7): “în baza contractului de garantare, asupra imobilelor achiziţionate în cadrul Programului se instituie în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, precum şi în favoarea finanţatorilor, proporţional cu procentul de garantare, un drept de ipotecă legală de rangul I până la finalizarea procedurii de executare silită asupra imobilului care face obiectul garanţiei, potrivit legii, cu interdicţia.de înstrăinare a locuinţei pe o perioadă de 5 ;ini şi interdicţia de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata garanţiei”. Or, prin faptul că dis poziţiile legii trimise la promulgare nu conţin referiri la normele programului Prima casă, nu se înţelege dacă acestea sunt implicit abrogate sau sunt menţinute având în vedere caracterul lor special.
Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite nu se corelează nici cu prevederile Legii nr. 151/2015 privind procedura insolvenţei persoanelor fizice, care reglementează procedura aplicabilă debitorului aflat în imposibilitate de a-şi achita datoriile şi acordul expres al creditorului la darea în plată. în concepţia acestei ultime legi menţionate, liberarea de datorii nu poate fi posibilă decât în condiţiile stabilirii stării de insolvenţă a persoanei fizice. însă, prin legea transmisă la promulgare, debitorul care nu mai doreşte să îşi execute obligaţiile contractuale este încurajat să recurgă la darea în plată, ştergerea de datorie neavând efecte similare celor ale Legii nr. 151/2015. Astfel, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 151/2004 prevede că în cazul în care prin planul de rambursare se stabileşte că imobilul locuinţă a familiei urmează să fie valorificat pentru acoperirea pasivului, debitorul va putea rămâne în imobil până la valorificare, dar nu mai mult de 6 luni de la data prevăzută în plan pentru valorificare, dacă nu se convine un termen mai favorabil prin plan, iar dacă modalitatea de valorificare este darea în plată, care operează înaintea expirării termenului de 6 luni de la data prevăzută în plan pentru valorificare, debitorul va putea rămâne în imobil până la împlinirea acestui termen, cu achitarea unei chirii în cuantumul stabilit de comisia de insolvenţă. în plus, art. 59 din Legea m\ 151/2015 reglementează darea în plată specială, posibilă în cazul în care, deşi au fost efectuate toate demersurile prevăzute de lege, lichidatorul procedurii nu a reuşit să valorifice un bun urmăribil în termenul prevăzut de lege.
4. Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite nu respectă cerinţele de tehnică legislativă prevăzute de Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative.
Sub aspectul cerinţei legale de respectare a unităţii terminologice, subliniem faptul că legiuitorul operează cu expresii diferite, folosind la art. 1 expresia contract de credit, iar la art. 5 noţiunea de contract de credit ipotecar. Normele sunt neclare întrucât există mai multe categorii de credite cu garanţii ipotecare, printre care amintim creditul ipotecar pentru care s-a constituit ipotecă pe imobilul cumpărat, creditul pentru investiţii imobiliare ce se obţine pentru construcţia de imobile, caz în care nu se poate institui ipotecă pe bunul ce se va construi, dar se instituie pe alte bunuri imobile, credite de consum, descoperiri de cont care sunt acoperite cu garanţii imobiliare.
De asemenea, legea transmisă la promulgare nu respectă nici cerinţele tehnic-legislative privind menţiunile referitoare la transpunerea actelor europene. Astfel, în expunerea de motive a legii se precizează că aceasta transpune şi Directiva 2014/17/UE a Parlamentului European şi a Consiliului din 4 februarie 2014 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile rezidenţiale şi de modificare a Directivelor 2008/48/CE şi 2013/36/UE şi a Regulamentului (UE) nr. 1093/2010. însă art. 45 din Legea nr. 24/2000 prevede că în situaţia actelor normative care transpun direct norme europene în dreptul intern, după partea dispozitivă a acestora se face o menţiune care să cuprindă elementele de identificare a actului transpus, precum şi gradul de transpunere a acestuia (total sau parţial). Din analiza textului legii transmise la promulgare, am constat lipsa unei asemenea menţiuni, ceea ce poate conduce la două interpretări. Astfel, fie legiuitorul nu a realizat, nici măcar parţial, o transpunere a directivei, caz în care consultarea Băncii Centrale Europene era obligatorie în conformitate cu art. 127 alin. (4) şi art. 282 alin. (5) din Tratatul privind Funcţionarea Uniunii Europene coroborat cu Decizia nr. 98/415/CE. Subliniem că în această situaţie subzistă obligaţia statului român de transpunere a directivei europene menţionate până la data de 21 martie 2016. Dacă însă o asemenea transpunere s-a realizat, în acord cu dispoziţiile art. 148 din Constituţie, cu cele ale articolului 4 para. 3 din Tratatul Uniunii Europene, care instituie principiul cooperării loiale, şi având în vedere prevederile Legii nr. 24/2000, era obligatorie precizarea de către legiuitor a gradului de transpunere (totală sau parţială).
În aceeaşi idee, a necesităţii respectării normelor de tehnică legislativă şi având în vedere consecinţele aplicării legii semnalăm că, cel puţin în cadrul reexaminării, se impune consultarea Consiliului Superior al Magistraturii, precum şi a Guvernului în vederea formulării de către acesta a unui punct de vedere în privinţa implicaţiilor economice şi bugetare ale legii.
Faţă de argumentele expuse mai sus şi având în vedere competenţa legislativă exclusivă a Parlamentului, vă solicităm reexaminarea Legii privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite.
I. Principalele reglementări
Legea, în forma transmisă spre reexaminare Parlamentului, reglementează dreptul debitorului de a stinge integral creanţa şi accesoriile sale, izvorând
Citește mai mult
dintr-un contract de credit, prin transmiterea către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea creditorului, în condiţiile prevăzute de prezenta lege.II. Observaţii şi propuneri
1. Considerăm că măsurile propuse au un caracter mult prea general, fără să aibă la bază o analiză solidă realizată din punct de vedere al impactului economic, social şi juridic şi nu sunt acoperite toate ipotezele domeniului supus reglementării. Cu titlu de exemplu, precizăm că nu este reglementată ipoteza în care creditul este garantat cu bunul altei persoane, dacă bunul este ipotecat în favoarea mai multor creditori, precum şi în situaţia în care valoarea imobilului este mai mare decât valoarea creditului ce urmează a fi lichidat. Astfel, faţă de reglementarea de la alin.(2) al art.4 din lege, precizăm că având în vedere normele de creditare ale instituţiilor de credit financiare/nebancare, pot exista credite supragarantate, respectiv situaţii în care valoarea bunurilor ipotecate să fie mult mai mare decât valoarea creanţei izvorâte din credit. într-o asemenea situaţie, considerăm că prevederile alin.(2) al art.4 din lege, ar conduce la afectarea dreptului de proprietate.
Prin modul de reglementare a procedurii dării în plată se înfrânge principiul forţei obligatorii a contractului prevăzut la art. 1270 din Codul civil, se încalcă voinţa uneia dintre părţile contractului, respectiv instituţia de credit.
Totodată, precizăm că legea nu prevede în mod concret care sunt beneficiarii acesteia si nici care sunt criteriile obiective care au stat la baza selectării acestora (de exemplu: persoană aflată în dificultate financiară urmare a apariţiei unei situaţii independente de voinţa acesteia etc.), creându-se posibilitatea ca o parte contractuală (debitorul) să ia decizii discreţionare şi să încalce obligaţiile contractuale, prejudiciind cealaltă parte ori de câte ori aceasta va dori. Astfel, nu se face nicio diferenţă între debitorii de bună credinţă si cei de rea credinţă, deoarece textul legii nu face nicio menţiune cu privire la situaţia reală a debitorului care ar putea să utilizeze procedura de dare în plată.
Referitor la alin.(3) al art.6 din lege, precizăm că instituirea dreptului codebitorilor, garanţilor personali sau ipotecari de a contesta îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a procedurii, este de natură a conduce la inconsecvenţă juridică, întrucât raportul juridic principal este contractul de credit, în timp ce contractul de garantare este subsecvent acestuia.
De asemenea, considerăm că trimiterile la art.5 şi art.7-9 sunt de natură a face norma impredictibilă. Cu titlu de exemplu, arătăm că prin trimiterea de la art.5, s-ar înţelege că şi codebitorii, garanţii personali sau ipotecari, au dreptul de a iniţia procedura de notificare a creditorului în vederea stingerii creditului prin transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat în favoarea creditorului, indiferent dacă debitorul (împrumutatul) înregistrează sau nu restanţe la plata creditului, fapt ce ar conduce la afectarea dreptului său de proprietate, contrar prevederilor art.44 din Constituţia României, republicată. Totodată, menţionăm că potrivit dreptului comun, transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun presupune manifestarea de voinţă a proprietarului acestuia, însă legea nu reglementează în mod expres consimţământul proprietarului. Astfel, considerăm că norma este inaplicabilă.
Precizăm că la alin.(2) al art.7, precum şi la alin.(2) al art.8 din lege, prin instituirea termenului de judecată de 10 zile de la înregistrarea cererii, se încalcă normele Codului de procedură civilă (lege cu caracter organic) şi în acelaşi timp dreptul la apărare al debitorului, consacrat la nivel constituţional ca fiind un drept fundamental. în aceeaşi manieră, considerăm a fi criticabile, în lumina dispoziţiilor constituţionale, prevederile alin.(3) al art.7 şi ale art.9 din lege. Totodată, la alin.(3) al art.7 şi Ea art.9 nu este prevăzut un termen de soluţionare al apelului, aşa cum este prevăzut pentru soluţionarea fondului.
De asemenea, precizăm că procedura reglementată de lege ar putea afecta dreptul de proprietate şi al altor persoane (ex. titularii de conturi, acţionarii instituţiilor de credit/instituţiilor financiare nebancare), în măsura în care aplicarea acestuia ar determina falimentul sau retragerea autorizaţiei de funcţionare a instituţiei de credit din partea Băncii Naţionale a României, astfel de situaţii putând genera, totodată, dezechilibre pe piaţa financiară.
Menţionăm şi faptul că art. 11 din lege, referitor la aplicabilitatea acestuia inclusiv asupra contractelor de credit în derulare la data intrării în vigoare, contravine principiului neretroactivităţii legii civile, consacrat de alin.(2) al art. 15 din Constituţia României, republicată, care stipulează că legea dispune numai pentru viitor; cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile", preluat, de asemenea, în prevederile Codului Civil la teza a IE-a de la alin.(1) al art.6, conform căreia legea civilă "nu are putere retroactivă”.
în acest context, anexăm si adresa Consiliului Superior al Magistraturii nr.2471/22.02.2016.
în plus, cu caracter general, menţionăm şi faptul că prevederile prezentei legi nu respectă prevederile art. 6 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, care dispun că proiectul de act normativ trebuie să instituie reguli necesare, suficiente şi posibile care să conducă la o cât mai mare stabilitate şi eficienţă legislativă. Soluţiile pe care le cuprinde trebuie să fie temeinic fundamentate, luându-se în considerare interesul social, politica legislativă a statului român şi cerinţele corelării cu ansamblul reglementărilor interne şi ale armonizării legislaţiei naţionale cu legislaţia comunitară şi cu tratatele internaţionale la care România este parte, precum şi cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului.
Curtea Constituţională s-a pronunţat în jurisprudenţa sa că, "de principiu, orice act normativ trebuie să îndeplinească anumite condiţii calitative, printre acestea numărându-se previzibilitatea, ceea ce presupune că acesta trebuie să fie suficient de precis şi clar pentru a putea fi aplicat; astfel, formularea cu o precizie suficientă a actului normativ permite persoanelor interesate - care pot apela, la nevoie, la sfatul unui specialist - să prevadă într-o măsură rezonabilă, în circumstanţele speţei, consecinţele care pot rezulta dintr-un act determinat. Desigur, poate să fie dificil să se elaboreze legi de o precizie totală şi o anumită supleţe poate chiar să se dovedească de dorit, supleţe care nu afectează însă previzibilitatea legii".
De asemenea, potrivit prevederilor art. 36 alin. (1) din Legea nr. 24/2000, "Actele normative trebuie redactate într-un limbaj şi stil juridic specific normativ, concis, sobru, clar şi precis, care să excludă orice echivoc, cu respectarea strictă a regulilor gramaticale şi de ortografie.". Astfel, amintim că prin lipsa de claritate şi precizie a normelor preconizate care ar genera confuzii în interpretarea/aplicarea acestora se pot crea şi premisele unor vicii de neconstituţionalitate prin raportare la principiul constituţional al legalităţii (art. 1 alin. (5) din Constituţie).
2. Raportat la faptul că legea ar reprezenta o transpunere a prevederilor Directivei 2014/17/UE a Parlamentului European şi a Consiliului din 4 februarie 2014 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile rezidenţiale şi de modificare a Directivelor 2008/48/CE şi 2013/36/UE şi a Regulamentului (UE) nr. 1093/2010 privind creditul ipotecar (Directiva privind creditele ipotecare), menţionăm că la articolul 43 se stipulează în clar faptul că "prezenta directivă nu se apiică contractelor de credit existente înainte de 21 martie 2016".
3. În ceea ce priveşte impactul legii asupra sectorului bancar, menţionăm că legea în forma transmisă spre reexaminare Parlamentului poate afecta funcţionarea normală a instituţiilor de credit, inclusiv prin eventuala înăsprire a condiţiilor creditului ipotecar/imobiliar în general.
în acest context, menţionăm faptul că, urmare a potenţialelor pierderi suferite în calitatea lor de investitori străini, instituţiile de credit cu acţionariat majoritar străin, ar putea acţiona în judecată statul român (inclusiv prin apelarea la Centrul Internaţional de Soluţionare a Disputelor Relative la Investiţii (ICSID) sau la alte instanţe), cu posibile implicaţii semnificative asupra bugetului de stat.
Astfel, subliniem că, în forma transmisă spre reexaminare Parlamentului, legea ar genera consecinţe negative asupra finanţelor publice şi a cadrului macroeconomic. In acest sens, prin Raportul de iarnă, Comisia Europeană consideră că o eventuală punere în aplicare a acestei legi va reprezenta o provocare serioasă la adresa stabilităţii întregului sistem bancar din România, cu consecinţe negative asupra stabilităţii macroeconomice. Riscurile asupra stabilităţii financiare si a cadrului macroeconomic coroborate cu înrăutăţirea percepţiei mediilor investiţionale generată de lipsa de predictibilitate în procesul legislativ într-un context marcat oricum de volatilitate pe pieţele financiare ar putea conduce la înrăutăţirea rating-ului de ţară pentru Romania care, implicit, ar creşte semnificativ costurile finanţării şi refinanţării datoriei publice a României, cu impact direct asupra bugetului de stat.
4. Respectarea obligaţiilor asumate prin contracte ar trebui să reprezinte regula în materia executării obligaţiilor contractuale. Desigur că de la această regulă pot fi reglementate şi unele excepţii, în special atunci când se au în vedere aspectele cu caracter social, care însă trebuie să fie de strictă interpretare şi aplicare, iar dreptul debitorului de a beneficia de un drept special nu ar trebui să fie activat în funcţie de arbitrariul acestuia pentru a nu genera hazard moral.
Astfel, prin aplicarea legii fără a fi "ţintită" cIar categoria socială căreia i se adresează si fără o definire clară a cazurilor si condiţiilor în care titularul unui credit ipotecar poate uza de darea în plată, se acreditează ideea că un beneficiar de credit ipotecar va avea la îndemână alternativa abandonării imobilului în mâinile creditorului ipotecar, pe care, în funcţie de context, o poate prefera în raport cu varianta achitării ratelor scadente din credit conform graficului de eşalonare.
Astfel, ca legea să aibă un caracter social trebuie stabilite criteriile de eligibilitate şi termenii specifici în care mecanismul prevăzut să poată fi aplicat, în acest sens, considerăm că se poate avea în vedere aplicarea legii numai în ceea ce priveşte bunurile imobile cu destinaţie de locuinţă, excluzând terenurile şi clădirile comerciale, coroborat cu instituirea unor condiţii care să fie îndeplinite cumulativ pentru stingerea creanţei şi accesoriilor acesteia prin procedura dării în plată (impunerea unui prag maximal pentru valoarea creditului şi/sau a unui grad de îndatorare minim).
Considerăm că se impune exceptarea expresă a creditelor garantate în cadrul Programului "Prima Casă” de la aplicarea prevederilor legii supuse reexaminării. Dacă legea s-ar aplica şi acestei categorii de credite, s-ar pune în discuţie însăşi existenţa programului întrucât ar fi afectat caracterul irevocabil şi necondiţionat al garanţiei acordate de stat, prin FNGCIMM în cadrul programului şi, pe cale de consecinţă, caracteristica acesteia de diminuator de risc pentru finanţator. Din această perspectivă, obiectivul Programului "Prima casă”, de a facilita accesul persoanelor fizice la contractarea de credite ipotecare/imobiliare pentru achiziţia unei locuinţe, ar fi afectat în mod semnificativ, caracteristica principală care oferă atractivitatea acestui program, cea a unui avans mic, fiind compromisă ţinând cont de probabilitatea ridicată a unui impact direct major asupra condiţiilor de avans urmare apariţiei unei astfel de legi.
Având în vedere cele menţionate mai sus, considerăm oportună şi necesară luarea în considerare a aspectelor menţionate mai sus, ţinând cont de implicaţiile legii asupra stabilităţii financiare, precum şi a potenţialelor implicaţii asupra finanţelor publice (ex: consecinţele asupra bugetului general consolidat şi datoriei publice). Riscurile generate de aplicarea legii în forma transmisă spre reexaminare Parlamentului sunt majore, acestea putând fi diminuate prin ţintirea aplicabilităţii către un segment de debitori vulnerabili, oferindu-se astfel un caracter social legii. în caz contrar, consecinţele negative aferente ar putea fi semnificative, efectele generate de aplicarea legii fiind greu de cuantificat, ca urmare precedentului creat, hazardului moral generat, precum şi a incertitudinii care poate afecta în mod semnificativ percepţia mediilor investiţionale asupra predictibilităţii cadrului legislativ în România.
5. Având în vedere domeniul de aplicare al legii şi implicaţiile acesteia, unele neconcordanţe faţă de textul Directivei 2014/17/UE, precum şi faptul că darea în plată trebuie legiferată astfel încât să asigure consolidarea caracterului social al legii, şi ţinând cont de propunerile pentru remedierea aspectelor semnalate în Cererea de reexaminare, se impun următoarele:
- aplicarea prevederilor legii cazurilor sociale, prin instituirea unor condiţii care să fie îndeplinite cumulativ pentru stingerea creanţei şi accesoriilor acesteia prin procedura dării în plată;
- exceptarea expresă a creditelor garantate în cadrul Programului "Prima Casă”
- limitarea aplicării legii la persoanele fizice care au calitatea de „consumator” în înţelesul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori, respectiv cele care au accesat un credit pentru achiziţia unui imobil în scop rezidenţial, ca locuinţă, nu în scop comercial;
- aplicarea prevederilor legii numai în ceea ce priveşte bunurile imobile cu destinaţie de locuinţă, excluzând terenurile şi clădirile comerciale;
- introducerea unor termene procedurale în concordanţă cu termenele procedurale stipulate în Codul de procedură civilă pentru instituţii juridice similare;
6. în data de 29.02.2016, Senatul a adoptat Legea privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite într-o formă amendată, care nu soluţionează în totalitate aspectele semnalate mai sus.
Astfel, menţionăm că în forma adoptată de Senat, legea vizează reglementarea dreptului consumatorului de a i se stinge datoriile izvorâte din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului, dacă în termenul prevăzut de lege părţile contractului de credit nu ajung la un alt acord. Contractele de credit aflate sub incidenţa legii sunt cele ale căror valoare la momentul acordării nu depăşea echivalentul în lei a 150.000 EUR, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Naţională a României în ziua încheierii contractului de credit, garantat prin ipotecă asupra unui bun imobil cu destinaţie de locuinţă.
III. Punctul de vedere al Guvernului
Având în vedere considerentele prezentate, Guvernul susţine adoptarea legii sub rezerva însuşirii propunerilor şi observaţiilor de la pct.lt.
Dacian Julien CIOLOŞ