Acţiune în plata despăgubirilor pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă supuse regimului juridic reglementat prin Legea nr. 10/2001, pentru îmbunătăţirile necesare şi utile. Calitate procesuală pasivă
| Comentarii |
|
Legea nr. 10/2001, art. 19, art. 48 C. civ., art. 1341 Legea nr. 169/1997
în materia contractelor de vânzare-cumpărare şi a nulităţii actelor juridice, Legea nr. 10/2001 constituie o normă specială cu caracter imperativ, care prevalează asupra dispoziţiilor de drept comun din Codul civil. Chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile, însă obligaţia de despăgubire revenind însă persoanei îndreptăţite căreia i s-a restituit imobilul în natură şi nu vânzătorului.
Decizia civilă nr. 412 din 8 septembrie 2010
Reclamanta SC G.M. SRL a chemat în judecată Consiliul Local al municipiului Iaşi, prin cererea înregistrată la Judecătoria Iaşi, la data de
19.08.2008, pentru a se dispune, între altele, obligarea la plata sumei de
50.000 lei cu titlu de îmbunătăţiri necesare şi utile aduse imobilului în perioada care l-a deţinut în calitate de chiriaş şi proprietar sub rezerva majorării pretenţiilor ale căror valori se vor stabili prin expertize.
Reclamanta a susţinut că imobilul facea parte din categoria celor al căror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 10/2001, a dobândit dreptul de proprietate prin contract de vânzare-cumpărare, anulat prin hotărâre judecătorească, prin care nu s-a dispus şi repunerea în situaţia anterioară, arătând şi că a efectuat lucrări utile şi necesare pentru întreţinerea imobilului, fiind îndreptăţită atât la restituirea preţului, cât şi a contravalorii acestora.
Judecătoria a admis în parte cererea reclamantei SC G.M. SRL formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul local Iaşi şi a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei faţă de capătul de cerere privind obligarea acestuia la plata sumei de 50.000 lei reprezentând îmbunătăţiri la imobil. A fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 50.000 lei reprezentând îmbunătăţiri la imobil.
Pentru a pronunţa hotărârea, judecătoria a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 142/CA/2008 a Tribunalului Iaşi s-a constatat nulitatea absoluta
actului de vânzare-cumpărare nr. 1872/2005 încheiat de reclamantă cu
pârâta privind imobilul spaţiu comercial şi terenul aferent. In cauză se impune aplicarea principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară, restitutio în integrum care reprezintă regula de drept potrivit căreia tot ce s-a executat la baza unui act anulat trebuie restituit, astfel încât părţile raportului juridic trebuie să ajungă în situaţia în care acel act nu s-ar fi
încheiat. In cazul unui contract sinalagmatic părţile trebuie să-şi restituie reciproc prestaţiile şi întrucât imobilul a ieşit din patrimoniul reclamantei ca şi cumpărătoare, vânzătoarea-pârâtă arc obligaţia de a restitui preţul ca urmare a anulării actului în baza căruia a fost achitat.
Judecătoria a reţinut că reclamanta a solicitat să i se restituie suma de
100.000 lei, însă în contractul încheiat de părţi acestea au stabilit un preţ de 41.000 lei vechi la care a fost calculat TVA, comisionul de 1% în sumă
de 410 lei vechi şi dobândă de 10% pe an aplicată la soldul lunar. In fapt, reclamanta a achitat sume de 10.250 lei prin ordinul de plată nr. 203/2004 şi suma de 25.500,43 lei prin plăţi eşalonate.
La momentul autentificării contractului exista o diferenţă de preţ de 5.249,57 lei la care urma să fie aplicată o dobândă de 10% pe an la sold.
Faţă de diferenţa dintre preţul solicitat de reclamantă şi preţul achitat în baza contractului, judecătoria a constatat că nu s-a făcut dovada modului de calcul, astfel încât făcând aplicarea dispoziţiilor art. 1169 C. civ. a obligat pârâtul la restituirea preţului, aşa cum a fost stabilit în contract de părţi, la suma achitata de reclamantă calculându-se dobânda legală.
In soluţionarea excepţiei, prima instanţă a reţinut că este admisibilă numai în raport de cel de-al treilea capăt de cerere, întrucât imobilul nu se mai afla în patrimoniul pârâtului şi nu-i profitau acestuia îmbunătăţirile.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 126 din 01 martie 2010, a admis apelurile promovate de SC G.M. SRL Iaşi şi Consiliul Local Iaşi, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei faţă de capătul de cerere privind obligarea la îmbunătăţiri.
A păstrat dispoziţia privind repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 1872/2005 autentificat cu nr. 3706/2006.
A dispus trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe, Judecătoria Iaşi.
Instanţa de apel a constatat că potrivit dispoziţiilor art. 129 alin. (6)
C. proc. civ. instanţa este obligată să se pronunţe numai asupra obiectului cererii, iar în temeiul disp. art. 129 alin. (5) C. proc. civ., în scopul pronunţării unei hotărâri legale şi temeinice judecătorii pot ordona administrarea probelor pe care le consideră necesare, chiar dacă părţile se împotrivesc.
Repunerea părţilor în situaţia anterioară ca efect al constatării nulităţii actului translativ de proprietate presupune restituirea de cumpărător a
bunului, iar de vânzător a preţului plătit. Eventuala reactualizare a sumei plătite cu titlu de preţ poate fi făcută în funcţie de indicele de inflaţie, scop în care trebuiau administrate probe de instanţa de fond.
Tribunalul a reţinut greşita soluţionare a excepţiei lipsei calităţi procesuale pasive a pârâtului în capătul de cerere privind obligarea acestuia la plata contravalorii îmbunătăţirilor efectuate la imobil de reclamantă, fără a avea în vedere situaţia specială a acestui bun, care a fost restituit fostului proprietar în baza dispoziţiilor Legii nr. 10/2001, care prevăd că imobilele preluate abuziv se restituie în starea în care se află la data cererii de restituire şi libere de orice sarcini, ceea ce exclude posibilitatea ca reclamanta să se îndrepte împotriva deţinătorului actual al imobilului. Cererea privind obligarea pârâtului la plata contravalorii îmbunătăţirilor făcute la imobil a fost întemeiată de reclamantă pe ideea de culpă a pârâtului, care, deşi cunoştea situaţia imobilului obiect al cererii de restituire din partea fostului proprietar, a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
In recursul declarat, Consiliul local Iaşi a încadrat motivele de recurs în art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., criticând, între altele, greşita sa obligare la plata a contravalorii îmbunătăţirilor, aceasta revenind foştilor proprietari, indiferent de modul de preluare.
In limita învestirii prin motivele de recurs cu privire la natura civilă sau comercială a litigiului, curtea de apel a reţinut că dispoziţiile legale în materie au fost corect aplicate, judecătoria fiind instanţa de prim grad competentă în soluţionarea cauzei.
Caracterizarea unui litigiu ca fiind de natură civilă sau comercială trebuia făcută în raport de normele juridice aplicabile raporturilor juridice existente între părţi. Contractele comerciale se disting printr-un element definitoriu şi anume comcrcialitatea, în sensul că potrivit legii sunt acte de comerţ prin care se stabilesc raporturi juridice comerciale şi din care izvorăsc obligaţii comerciale.
In art. 3 Codul comercial defineşte faptele de comerţ, iar în art. 4 prevede că sunt fapte de comerţ celelalte contracte şi obligaţiuni ale unui comerciant, dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însuşi actul. Faptul că în contractul de vânzare-cumpărare este parte o societate comercială nu-i conferă prezentului litigiu natură comercială.
Litigiul având ca obiect repunerea părţilor în situaţia anterioară, urmare a constatării nulităţii absolute a unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil, are natură civilă, iar competenţa de soluţionare aparţine judecătoriei în raport de valoarea obiectului cererii.
Curtea de apel a reţinut că în stabilirea naturii civile sau comerciale a litigiului nu are relevanţă modalitatea în care părţile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare a imobilului, într-o procedură prevăzută prin lege
specială, ci doar faptul că din acest contract nu izvorăsc obligaţii comerciale.
Imobilul obiect al vânzării, face parte din categoria celor al căror regim juridic este stabilit prin Legea nr. 10/2001, fiind preluat abuziv în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989.
Raportului juridic în care se află părţile îi sunt aplicabile dispoziţiile legii speciale, modificată prin Legea nr. 1/2009, în ce priveşte restituirea preţului şi despăgubirilor pentru îmbunătăţirile necesare şi utile.
Curtea a reţinut că Legea nr. 10/2001 constituie o normă specială cu caracter imperativ, care prevalează asupra dispoziţiilor de drept comun din materia contractelor de vânzare-cumpărare şi a nulităţii actelor juridice. Reclamanta a deţinut şi folosit imobilul iniţial în calitate de chiriaş, din anul 1993 până în anul 2005, când i s-a transmis dreptul de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare, act a cărui nulitate s-a constatat prin sentinţa civilă nr. 142/05.02.2008.
Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive în capătul de cerere având ca obiect obligarea la plata contravalorii îmbunătăţirilor invocată de recurent
este întemeiată. In faza procesuală a judecăţii în primă instanţă, Legea nr. 10/2001 a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, la data pronunţării sentinţei art. 48 având următoarea redactare: „Chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul la valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile.
Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fară titlu, obligaţia despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptăţite.”
în consecinţă, legea specială stabileşte obligaţia despăgubirii în sarcina persoanei căreia i s-a restituit imobilul şi nu vânzătorului, parte în contractul de vânzare-cumpărare anulat, astfel că tribunalul a aplicat greşit dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 10/2001 în soluţionarea excepţiei.
Sintagma „libere de orice sarcină” din art. 9 desemnează imobilul ce nu este afectat de garanţii reale şi privilegii, în sensul dispoziţiilor Codului civil şi art. 9.2 din H.G. nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001.
Creanţa persoanei ce a efectuat îmbunătăţirile la imobilul restituit în natură are o reglementare proprie, prin legea specială, ce derogă de la regulile de drept comun ale contractului de închiriere şi vânzare-cumpărare. în speţă, calitatea procesuală pasivă ce presupune identitatea între persoana pârâtului şi cel despre care se pretinde obligat la plata despăgubirii nu este îndeplinită. Prin lege, obligaţia revine altei persoane decât vânzătorul, parte în contractul constatat nul şi anume „persoanei îndreptăţite” căreia i s-a restituit imobilul, conform art. 48 din Legea nr. 10/2001.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 C. proc. civ. curtea de apel a admis recursul şi a modificat în parte decizia tribunalului.
Cum pârâtul nu avea calitate procesuală pasivă în capătul de cerere prin care s-a solicitat contravaloarea îmbunătăţirilor, soluţia de respingere dată de judecătorie a fost păstrată.
| ← Anularea înregistrării mărcii. Rea-credinţă | Acţiune în stabilirea cuantumului despăgubirilor. Notificare... → |
|---|
