Atributul folosinţei. Limitele dreptului coproprietarului de a exercita acte de administrare asupra unui bun aflat sub regimul proprietăţii comune pe cote-părţi. Contract de închiriere
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480 Legea nr. 114/1996, republicată, art. 21 Decretul nr. 223/1974°
Contractul de închiriere, astfel cum este reglementat în Titlul VII din Codul civil şi respectiv în art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, este acel contract prin care o persoană, numită locator, pune la dispoziţia altei persoane, numită locatar, folosinţa unui lucru neconsumptibil individual determinat, pe o perioadă limitată de timp, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Prin urmare, principala obligaţie a locatorului este aceea de a pune la dispoziţia locatarului folosinţa lucrului, locuinţa închiriată. Pentru a realiza această obligaţie, locatorul trebuie să aibă, la
rândul său, folosinţa legală a acestui bun, adică să deţină proprietatea bunului sau dreptul de administrare a acestuia. Cum folosinţa este un atribut al dreptului real de proprietate, numai în măsura în care locatorul deţine proprietatea, poate transmite valabil folosinţa bunului său pe o perioadă determinată de timp şi contra unui preţ, numit chirie.
în cazul unei locuinţe aflate sub regimul juridic al proprietăţii comune pe cote-părţi, un coproprietar nu poate face singur acte de folosinţă materială asupra întregului bun prin dobândirea fructelor civile în proprietate şi a altor venituri ce pot fi obţinute din bun. Aşadar, ca aplicaţie a regulii unanimităţii, se impune ca între coproprietari să existe un acord cu privire la închirierea bunului, chiria percepută şi termenul locaţiunii.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 251/A din 26 februarie 2007, nepublicată
Prin cercrca înregistrată la data de 15 august 2005 pc rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti sub nr. 13441/301/2005, reclamanta S.M. a chemat în judecată pârâţii Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar şi SC T.A1. SA, solicitând să se constate nulitatea contractului de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţă, înregistrat sub nr. 3600 din 19 septembrie 2004 încheiat de reclamantă cu SC T.A1. SA şi, pe cale de consecinţă, să se dispună revenirea la situaţia anterioară; să fie obligaţi pârâţii de a încheia un nou contract de închiriere pentru întreaga suprafaţă locativă a apartamentului situat în Bucureşti, sectorul 3. Prin sentinţa civilă nr. 2858 din 27 martie 2006 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta S.M. împotriva pârâtului Consiliul General al Municipiului Bucureşti - Administraţia Fondului Imobiliar şi SC T.A1. SA; au fost obligaţi pârâţii să încheie cu reclamanta un nou contract de închiriere pentru întreaga suprafaţă locativă a apartamentului situat în Bucureşti, sectorul 3; s-a respins ca neîntemeiată cererea de constatare a nulităţii contractului de închiriere nr. 003600 din 16 septembrie 2004 şi de revenire la situaţia anterioară, având în vedere că în cauză nu există motive de nulitate, respectiv de reziliere a contractului de închiriere existent.
Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că prin decizia nr. 1581/1978 emisă în baza Decretului nr. 223/1974, s-a trecut în proprietatea statului, fară plată, cota-parte indiviză de 1/2 din apartamentul situat în Bucureşti, sectorul 3, de la G.E. fostă D. Ulterior, sub nr. 10498/443/1979, Consiliul Popular al Sectorului 4 Bucureşti a
lăsat apartamentul la dispoziţia I.T. U., cu menţiunea că o cotă indi-
viză de 1/2 este proprietate particulară. In anul 1982, în baza ordinului de repartiţie nr. 7655, I.T. U. a repartizat reclamantei apartamentul în discuţie, fară a specifica o anumită cotă din acesta, chiria fiind calculată şi plătită pentru întreaga suprafaţă locativă compusă din două camere, dependinţe, în care locuiau patru persoane, respectiv reclamanta împreună cu soţul şi copiii săi. Ulterior, prin acte adiţionale ale acestui contract, au operat mai multe prelungiri succesive, fară însă a se modifica suprafaţa locativă a apartamentului ocupată de reclamantă şi familia acesteia.
Prima instanţă a mai reţinut că, prin întâmpinarea formulată, SC T.A1. SA a recunoscut atribuirea definitivă a apartamentului în anul 1987, prin repartiţia nr. 25165, perfectându-se în acest sens contractul de închiriere nr. 96440 din 9 iulie 1987, ce a fost prelungit succesiv, ultima dată prin contractul nr. 3291 din 11 iunie 1999, din cuprinsul căruia nu rezultă nicio menţiune cu privire la faptul că s-ar fi închiriat cota de 1/2. Or, în opinia pârâtei SC T.A1. SA, nemenţionarea cotei de 1/2 în contract nu schimbă problema, fiind evident că s-a închiriat reclamantei şi familiei sale doar cota de 1/2, împrejurare care i-a fost adusă la cunoştinţă chiriaşului abia în anul 2004, prezumându-se că reclamanta ar fi trebuit să cunoască întreaga situaţie juridică a apartamentului.
Instanţa a apreciat că problema ascunsă chiriaşului imobilului, din neştiinţa sau neglijenţa unui funcţionar sau din omisiune, pe parcursul unei perioade lungi de timp de ani de zile, nu se poate prezuma a fi fost cunoscută de chiriaş şi, mai mult, acceptată de acesta ca pe orice altă situaţie fară a se avea în vedere că, de fapt, s-a achitat chiria pentru întreaga suprafaţă locativă şi s-a folosit imobilul în întregul său, reclamanta continuând să locuiască în imobil împreună cu familia sa, tocmai pentru că apartamentul este unul cu două camere, în caz contrar având dreptul de a face o altă opţiune locativă.
Instanţa de fond a considerat că pârâta şi-a invocat propria culpă în încheierea defectuoasă şi executarea deficitară a contractului de închiriere, ceea ce nu constituie o scuză în executarea culpabilă a obligaţiilor care îi incumbă prin contractul iniţial încheiat. De asemenea, s-a apreciat că atitudinea pasivă a pârâţilor, care au fost sesizaţi de către reclamantă cu îndreptarea acestei situaţii, este şi mai culpabilă, întrucât aceştia nu au luat măsuri spre remedierea situaţiei de fapt prin atribuirea reclamantei şi familiei acesteia a unui alt imobil, potrivit unei familii compusă din patru membri, fiind astfel indusă în eroare,
sau de a face demersuri concrcte spre a lămuri situaţia locativă pentru cealaltă cotă de imobil.
In privinţa situaţiei juridice a cotei de 1/2 din imobil nerepartizat, instanţa de fond a constatat că în evidenţele Direcţiei de Impozite şi Taxe Locale Sector 3 la nivelul anului 1978, pe rolul fiscal al apartamentului se regăseau impuşi plătitori ICRAL Vitan, pentru cota de 50% şi numitul D.C., pentru cota de 50%, iar documente fiscale ulterioare anului 1978 nu se mai regăsesc. Cum pârâţii nu au făcut dovada că există un particular care deţine cealaltă cotă de 1/2 din imobil, acesta fiind motivul refuzului de închiriere reclamantei şi a celeilalte cote din imobil, subzistă culpa pârâţilor pentru nelămurirea şi neîn-dreptarea situaţiei create, motiv pentru care instanţa de fond a admis acţiunea şi a obligat pârâţii să încheie cu reclamanta un nou contract de închiriere pentru întreaga suprafaţă locativă a apartamentului în litigiu.
împotriva acestei hotărâri, pârâta SC T.A1. SA a declarat apel la 5 mai 2006, înregistrat la Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 13441/301/2005. Se critică hotărârea pentru nelegalitate şi nete-meinicie şi se solicită admiterea apelului, modificarea în parte a sentinţei civile apelate în sensul respingerii capătului de cerere privind obligarea apelantei la perfectarea contractului de închiriere pentru întreaga suprafaţă locativă a apartamentului din Bucureşti, sectorul 3, ca neîntemeiat.
Apelanta-pârâtă a arătat că motivarea instanţei de fond este contradictorie. Pc de o parte, a considerat pârâţii culpabili în încheierea defectuoasă şi executarea deficitară a contractului, considerând că problema de drept privind deţinerea de către stat doar a unei cote de 1/2 din apartamentul în litigiu nu se poate prezuma a fi cunoscută de chiriaş. Pe cale de consecinţă, au fost obligaţi la perfectarea contractului de închiriere pentru întreaga suprafaţă locativă, adică la încălcarea dispoziţiilor legale în sensul de a închiria un bun pentru care nu se poate face dovada că se află în întregul său în proprietatea statului şi de a încasa o chirie necuvenită.
Pe de altă parte, instanţa nu a găsit niciun motiv de nulitate a contractului de închiriere nr. 003600 din 16 septembrie 2004, contract care a fost semnat de intimata-reclamantă şi care poartă menţiunea că se închiriază cota de 1/2 din imobil, chiria fiind calculată în funcţie de acest aspect.
Aşadar, dacă instanţa a considerat, implicit, prin respingerea capătului de cerere privind nulitatea contractului de închiriere nr. 003600
din 16 septembrie 2004, că nu s-a încălcat legea şi că poate închiria doar ceea ce deţine, atunci nu poate fi obligată pârâta să închirieze întreaga suprafaţă a apartamentului. Mai mult, din actele depuse la dosar (adresa nr. 6077 din 25 decembrie 1978, ordinul de repartiţie nr. 10498/1979, adresa nr. 22604/22658/1981) rezultă că intimata-re-clamantă avea cunoştinţă de situaţia reală şi nu era în sarcina pârâtei de a aduce la cunoştinţă chiriaşului situaţia juridică a imobilului.
Apelanta a mai arătat că fosta I.T. U. avea obligaţia de a repartiza locuinţa unei persoane care îndeplinea condiţiile legale şi de a aduce la cunoştinţă acesteia ceea ce i se repartizează. De asemenea, s-a menţionat că societatea apelantă nu are atribuţia de a repartiza locuinţe din fondul locativ de stat şi de a lămuri situaţia juridică şi locativă, proprietarul având la îndemână diferite mijloace juridice de a lămuri situaţia locativă şi juridică, acesta putând uza de acţiuni diferite pentru a se constata dacă a dobândit vreun drept asupra celeilalte cote.
Examinând motivele de apel faţă de sentinţa atacată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina în conformitate cu dispoziţiile legale, sub toate aspectele deduse judecăţii şi invocate în apel, Tribunalul constată următoarele:
In prezent, intimata-reclamantă S.M. are calitatea de chiriaşă în apartamentul în litigiu, conform contractului de închiriere nr. 3600 din 16 septembrie 2004 încheiat cu SC T.A1. SA.
Aspectul litigios în cauză este determinat de obiectul contractului de închiriere, respectiv cota de 1/2 din apartamentul situat în Bucureşti, sectorul 3. Mai exact, prin cererea introductivă s-a susţinut că acest contract de închiriere nu este legal atâta vreme cât este încheiat urmare prorogărilor legale în materia locaţiunii imobilelor deţinute în proprietate de stat sau unităţile administrativ-teritoriale, contractul anterior având ca obiect întregul apartament.
Tribunalul apreciază că pretenţia dedusă judecăţii prin cererea introductivă, în limitele admise de judecătorie, este nefondată.
Contractul de închiriere, astfel cum este reglementat în titlul VII din Codul civil şi respectiv în art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, este acel contract prin care o persoană numită locator pune la dispoziţia altei persoane numită locatar, folosinţa unui lucru neconsumpti-bil individual determinat, pe o perioadă limitată de timp, în schimbul unei sume de bani numită chirie.
Prin urmare, principala obligaţie a locatorului este aceea de a pune la dispoziţia locatarului folosinţa lucrului, locuinţa închiriată. Pentru a realiza această obligaţie, locatorul trebuie să aibă la rândul său, folo
sinţa legală a acestui bun, adică să deţină proprietatea bunului sau dreptul de administrare a acestuia. Cum folosinţa este un atribut al dreptului real de proprietate, numai în măsura în care locatorul deţine proprietatea, poate transmite valabil folosinţa bunului său pe o perioadă determinată de timp şi contra unui preţ numit chirie.
In cauză, reclamanta a susţinut că atâta vreme cât prin ordinul de repartiţie nr. 7655/1982 i-a fost repartizat întregul apartament, iar ulterior a încheiat contractul nr. 96440 din 9 iulie 1987, prelungit succesiv până în aprilie 2004, este nelegală încheierea, în luna septembrie 2004, a unui nou contract numai pentru cota de 1/2 din locuinţă.
SC T.A1. SA s-a apărat susţinând că Statul nu a preluat decât 1/2 din proprietatea apartamentului, printr-o decizie emisă în temeiul Decretului nr. 223/1974 de la D.E., la nivelul anului 1977 (cealaltă cotă de 1/2 rămânând în proprietatea lui D.C.). Prin urmare, numai asupra cotei de 1/2 Statul are dreptul să facă acte de folosinţă şi dispoziţie, indiferent dacă anterior contractele de închiriere au vizat întreaga folosinţă a apartamentului, iar chiria încasată a fost calculată pentru întreaga folosinţă a locuinţei.
Tribunalul apreciază greşit raţionamentul judecătoriei care constată îndreptăţită cererea reclamantei de a i se încheia un nou contract de închiriere pentru întreaga suprafaţă a apartamentului.
In esenţă, prima instanţă a reţinut culpa locatorului pentru situaţia juridică şi locativă creată, culpă coroborată cu imposibilitatea absolută a locatarei de a cunoaşte această situaţie juridică, concluzionând că locatara are dreptul în continuare să folosească întreaga locuinţă, cu obligaţia de a plăti chiria corespunzătoare, iar locatorul are obligaţia de a reglementa situaţia juridică a cotei de 1/2 pe care nu o deţine în proprietate.
Obligaţia precizată de judecătorie în sarcina locatorului, presupune însă a se realiza acte de „preluare” în proprietate a unei cote de 1/2 din bunul imobil în litigiu, de la persoana fizică D.C., căreia îi aparţine în proprietate. Această concluzie nu poate fi primită faţă de exigenţele dreptului de proprietate privată, care este ocrotit şi garantat de Constituţie, pe de o parte, iar pe de altă parte, nu ţine seama de legislaţia referitoare la restituirea imobilelor preluate de statul comunist în baza Decretului nr. 223/1974 şi considerate drept abuzive.
Situaţia juridică în care se găsesc părţile nu are legătură cu nicio culpă a vreuneia dintre ele, pentru că acest element subiectiv nu schimbă faptul că apartamentul în litigiu se găseşte sub regimul juridic al proprietăţii comune pe cote-părţi. Această împrejurare ar putea pune
problema dreptului unui coproprietar de a facc acte de folosinţă materială asupra întregului bun prin dobândirea fructelor civile în proprietate şi a altor venituri ce pot fi obţinute din bun. Aşadar, ca aplicaţie a regulii unanimităţii, se impune ca între coproprietari să existe un acord cu privire la închirierea bunului, chiria percepută şi termenul locaţiunii, ceea ce în cauză lipseşte.
Faţă de cele arătate, Tribunalul apreciază fondată critica apelantei-pârâte SC T.A1. SA, sub aspectul pretenţiei admise de judecătorie, considerând că aceasta nu poate închiria ceea ce nu deţine în mod exclusiv în patrimoniu şi pentru care nu are acordul coproprietarului. Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul va admite apelul, va schimba în parte sentinţa apelată, în sensul că va respinge capătul de cerere de obligare a pârâţilor la încheierea unui nou contract de închiriere pentru întregul apartament.
Notă: Soluţia instanţei de apel este greşită. Locuinţa în litigiu se găseşte sub regimul juridic al proprietăţii comune pe cote-părţi, izvorul coproprietăţii constituindu-l dobândirea bunului de către soţi în timpul căsătoriei, fn temeiul Decretului nr. 223/1974, statul comunist a dispus trecerea unei cote de 1/2 din dreptul de proprietate asupra acestui bun din patrimoniul titularului în cel al statului, fiind irelevant aici dacă preluarea a fost făcută cu titlu valabil sau în mod abuziv. Cealaltă cotă de 1/2 din drept a continuat să existe în patrimoniul soţului titular, chiar dacă acesta nu a mai făcut niciun act de stăpânire materială a bunului, nu a manifestat niciunul din atributele dreptului său. Este cunoscut însă că dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, oricare ar fi durata sa.
întregul bun imobil a fost luat în stăpânire de organele statului şi administrat sub forma contractului de închiriere. Cât priveşte obiectul locaţiunii, speţa pune problema de a şti dacă un coproprietar, mai exact statul, poate închiria numai parţial bunul, corespunzător cotei abstracte de drept pe care o deţine, sau poate închiria întregul bun. Prima instanţă a considerat că este posibilă locaţiunea întregului apartament pe motiv că este culpa statului coproprietar că nu a cunoscut cu exactitate situaţia juridică a bunului şi, în plus, nu a dovedit existenţa coproprietarului persoană fizică. Instanţa de apel a considerat că nu se poate închiria bunul pentru că se încalcă regula unanimităţii şi nici nu s-a dovedit un acord între coproprietari.
Considerăm că închirierea unui bun se include categoriei actelor de administrare a bunului aflat în coproprietate pe cote-părţi pentru îndeplinirea căruia nu este necesar acordul coproprietarilor. Contractul de închiriere este un act de administrare ce realizează o punere în
valoare normală a unui bun, grefat pe ideea mandatului tacit de care s-ar bucura coproprietarul care face actul de administrare în beneficiul tuturor coproprietarilor. în acest fel nu se contrazice regula unanimităţii, dar acordul expres al coproprietarilor se înlocuieşte cu acordul tacit.
Coproprietarul care nu a participat la actul de administrare a bunului, la încheierea contractului de închiriere, nu este prejudiciat. în primul rând, proprietarul are libertatea de a culege sau nu fructele bunului său. în al doilea rând, dreptul de a culege fructele civile, chiriile, este un drept de creanţă care se prescrie, de regulă, în termenul general de prescripţie. Aşadar, în măsura în care coproprietarul lipsă la închiriere înţelege să-şi manifeste dreptul de a culege fructele, se poate desocoti cu coproprietarul care a administrat bunul şi a încasat chiria, cu respectarea prescripţiei.
| ← Folosinţa unei locuinţe drept domiciliu conjugal. Atribuirea... | Modificări ale părţilor comune dintr-un imobil. Acordul... → |
|---|
