Construcţie pe terenul altuia. Buna-credinţă. Condiţii
| Comentarii |
|
C.civ., art. 494
Buna-credinţă în materie de accesiune rezultă din convingerea pe care constructorul o are, în momentul efectuării lucrărilor, că fondul pe care construieşte sau plantează este al său, prin faptul că îl posedă în virtutea unui act translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute.
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 1290 din 5 iulie 1956 (C.D. 1956, op. cit., p. 55-59)
Fosta judecătorie populară IV mixtă Bucureşti, prin cartea de judecată civilă nr. 1200/1951, rămasă definitivă şi irevocabilă, a respins acţiunea prin care E.V. a chemat în judecată pe T.S. pentru a se constata că în anul 1933 i-a vândut terenul specificat în acţiune şi ca urmare a acelei constatări să fie obligată să-i facă act de vânzare, iar în caz de refuz, hotărârea ce se va pronunţa să înlocuiască acel act.
Ulterior, la 3 ianuarie 1953, E.V. a chemat din nou în judecată pe T.S. pentru a fi obligată să-i plătească contravaloarea construcţiilor pe care cu bună-credinţă le-a făcut pe terenul de mai sus, precum şi impozitele achitate organelor fiscale pentru acele construcţii.
Atât prima instanţă, cât şi instanţa de recurs, au respins acţiunea cu motivarea că reclamanta este constructor de rea-credinţă, întrucât, pentru
a fi socotită constructor de bună-credinţă ar fi trebuit să aibă un titlu de proprietate măcar aparent asupra terenului respectiv.
împotriva ambelor hotărâri pronunţate în cadrul ultimului proces dintre părţi s-a declarat recurs în supraveghere, ce a fost respins ca neîntemeiat pentru următoarele considerente:
Temeiul de drept pe baza căruia reclamanta a solicitat prin cea de-a doua acţiune ca pârâta să fie obligată să plătească contravaloarea construcţiilor făcute pe terenul acesteia este art. 494 C.civ., care reglementează accesiunea artificială, ce se întâlneşte în cazul când se execută pe un fond, o plantaţie sau o construcţie, fondul aparţinând altei persoane decât proprietarul materialelor de construcţie sau a plantelor încorporate solului. Spre deosebire de accesiunea naturală, care nu dă loc la vreo indem-nizare, în cazul accesiunii artificiale, proprietarul fondului datorează o despăgubire proprietarului materialelor sau acelui care a executat lucrarea pe cheltuiala sa. Accesiunea artificială nu se poate realiza decât cu titlu oneros, aplicându-se în această materie principiul că nimeni nu se poate îmbogăţi în dauna altcuiva. Indemnizaţia datorată de proprietarul fondului trebuie să reprezinte valoarea construcţiei, iar proprietarul este, în principiu, dator să restituie valoarea lucrărilor. Articolul 494 C.civ. stabileşte însă o distincţie în ceea ce priveşte drepturile cuvenite proprietarului materialelor, ca urmare a construcţiei făcute de el pe terenul altuia, după cum constructorul este de bună sau de rea-credinţă. în primul caz, invocat de reclamantă, constructorul are drept la plusul de valoare dobândit de imobil. în celălalt caz, proprietarul fondului are următoarea opţiune: fie să oblige pe constructor să ridice materialele pe socoteala sa, fie să plătească constructorului valoarea materialelor şi a muncii, socotită în momentul facerii construcţiei. Buna-credinţă în materie de accesiune rezultă din convingerea pe care constructorul o are, în momentul efectuării lucrărilor, că fondul pe care construieşte sau plantează este al său, prin faptul că îl posedă în virtutea unui act translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute.
Acestea fiind principiile, urmează a se face aplicarea lor în speţă. Problema dacă reclamanta a fost sau nu de rea-credinţă în momentul în care a construit pe terenul în litigiu, adică dacă a avut sau nu în acel moment convingerea că acest teren este proprietatea sa, a fost rezolvată implicit în cadrul primului proces dintre părţi, prin care s-a stabilit în mod definitiv şi irevocabil că între acestea nu a intervenit niciun act translativ de proprietate. Dacă nu a existat un atare act, înseamnă că reclamanta a deţinut
terenul cu titlu precar şi, din acest punct de vedere, nu a putut avea niciun moment convingerea că este proprietara terenului. Pe cale de consecinţă, aceasta înseamnă că în lipsa unui act translativ de proprietate, reclamanta nu poate fi considerată decât constructor de rea-credinţă. Prin urmare, buna-credinţă, în sensul art. 494 C.civ. rezultă exclusiv din existenţa unui act translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute constructorului. Faptul că reclamanta a avut calitatea de locatară sau de simplă tolerată nu interesa de asemenea în litigiu, în care, pentru stabilirea bunei ei credinţe în sensul art. 494 C.civ., era esenţial să se dovedească doar titlul translativ de proprietate, indiferent de viciile pe care acesta le-ar fi avut. Or, acest titlu, după cum s-a subliniat prin decizia de faţă, a rămas definitiv stabilit că nu a existat între părţi.
în recursul în supraveghere se susţine faptul că pârâta a permis reclamantei să construiască, ce „deschide alte aspecte ale problemei de drept ce urma a fi rezolvată eventual în cadrul unui drept de superficie”.
Despre superficie nici nu poate fi vorba în speţă, deoarece niciodată în cursul procesului reclamanta nu a afirmat existenţa unui atare drept. Dovadă că este aşa rezultă din faptul că reclamanta a pretins în tot cursul ambelor procese că a achiziţionat terenul în litigiu, şi deci, implicit, că nu a existat între părţi vreo convenţie, prin care dânsa ar fi devenit proprietara exclusivă a construcţiilor.
în lumina tuturor celor expuse mai sus, instanţele au fost îndrituite să reţină că reclamanta, ca detentor precar a terenului, nu poate fi socotită constructor de bună-credinţă. De altfel, reaua sa credinţă, aşa cum instanţele au constatat de asemenea just, reiese şi din împrejurarea că timp de 20 de ani, de când afirmă că a cumpărat terenul, nu a făcut nicio notificare pârâtei şi nicio dovadă că i-ar fi cerut să încheie act de vânzare, ceea ce denotă tocmai intenţia dolosivă pe care a manifestat-o, de a lăsa să treacă timpul, pentru a invoca ulterior dobândirea proprietăţii terenului prin uzucapiune. Tot ceea ce a făcut, actele de la fisc, cartea de imobil şi numărul ce i s-a pus de organele edilitare, la poarta acestuia, ca urmare a cererii sale, învederează şi mai mult reaua-credinţă a reclamantei, care a căutat prin atare mijloace să acapareze proprietatea pârâtei.
| ← Constructor de bună-credinţă. Proprietar al terenului. | Construcţie pe terenul altuia. Bună-credinţă. Obligaţia de... → |
|---|
