Imobil trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974. înstrăinare ulterioară chiriaşilor, în temeiul Legii nr. 112/1995. Acţiune în revendicare întemeiată pe normele dreptului comun. Incidenţa Legii nr. 10/2001
| Comentarii |
|
Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, art. 1
C. civ., art. 480, art. 645, art. 1895 Legea nr. 112/1995 Legea nr. 213/1998, art. 6 Legea nr. 10/2001, republicată, art. 2 alin. (2),
art. 18, art. 26, art. 45 Decretul nr. 223/1974"
1. Articolul 45 din Legea nr. 10/2001, republicată, nu acordă preferinţă dobânditorilor de bună-credinţă ai unei locuinţe în temeiul Legii nr. 112/1995. Acest text are alt domeniu de aplicabilitate, şi anume stabileşte condiţiile şi motivele pentru care pot fi declarate nule absolut actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile ce se includ în categoria celor „preluate abuziv” în perioada de referinţă a Legii nr. 10/2001.
Din contră, art. 45 se circumscrie întregii reglementări a Legii nr. 10/2001, republicată, şi vizează situaţia în care fostul proprietar solicită prin notificarea formulată în termenul şi condiţiile prevăzute de lege, restituirea în natură a bunului său (aceasta fiind modalitatea generală de restituire a unui imobil notificat,
regula generală stabilită de Legea nr. 10/2001). în cazul în care locuinţa fostului proprietar, trecută în patrimoniul statului, a fost înstrăinată chiriaşului în condiţiile Legii nr. 112/1995, fostului proprietar i se cuvin numai măsuri reparatorii prin echivalent [art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001 republicată]. Dar, în măsura în care actul de înstrăinare a locuinţei către chiriaş nu este valabil, atunci imobilul reintră în patrimoniul statului sau a unităţii administrativ-teritoriale şi, în consecinţă, poate fi restituit fostului proprietar prin decizie administrativă emisă în conformitate cu art. 26 din Legea nr. 10/2001, republicată.
Aşadar, raţiunea art. 45 din Legea nr. 10/2001 a fost aceea de a se permite fostului proprietar cenzurarea valabilităţii actului de vânzare-cumpărare către chiriaş (demers în care era imperios necesar a se stabili dacă imobilul fusese preluat de stat cu titlu sau fără titlu, iar în al doilea rând, dacă titlul era valabil sau nevalabil), cu scopul final de a putea obţine restituirea în natură a bunului.
Acest text din Legea nr. 10/2001 însă nu interzice sub nicio formă acţiunea în revendicare clasică, acţiune reală, imprescriptibilă şi în care instanţa are a compara titluri de proprietate, în măsura în care acestea există. Chiar şi în situaţia în care titlul dobânditorului chemat în judecată este valabil, revendicarea nu este numai admisibilă, dar şi posibilă, pentru că în această situaţie va avea câştig de cauză cel care a dobândit bunul de la adevăratul proprietar, titlul acestuia având deci preferinţă şi întâietate.
2. Buna-credintă nu are relevantă. Stabilit fiind că imobilul în
litigiu a fost preluat fără titlu valabil, apelanţii-pârâţi nici nu pot invoca dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pentru a paraliza acţiunea în revendicare, pentru că buna-credinţă nu constituie titlu de proprietate. Singura situaţie în care buna-credinţă creează proprietate este atunci când, unită cu un just titlu, duce la constatarea proprietăţii prin uzucapiunea scurtă de 10 până la 20 de ani, conform art. 1895 C. civ. In cauză, această instituţie nu este însă aplicabilă.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1740/A din 11 decembrie 2006, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti la data de 26 ianuarie 2006 sub nr. 957/303/2006, reclamanţii R.M.G. şi R.M.T. au chemat în judecată pârâţii M.Gr. şi M.G., solicitând obligarea pârâţilor să lc lase în deplină proprietate şi posesie apartamentul situat în Bucureşti, sector 6.
In motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii apartamentului conform contractului de construire nr. 7613 din 23 septembrie 1972 finanţat prin contractul de împrumut nr. 57359 din 7
noiembrie 1971. In anul 1981, reclamanţii au plecat în Germania şi întrucât nu au revenit în ţară înainte de expirarea vizei turistice, Statul român, prin Consiliul Popular al Municipiului Bucureşti, a emis la 23 iunie 1981, decizia nr. 831, cu aplicarea retroactivă de la 16 ianuarie 1981, prin care imobilul a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974. Ulterior, apartamentul a fost înstrăinat în baza Legii nr. 112/1995 către pârâţii M., conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1319/1998.
Prin sentinţa civilă nr. 4768 din 4 iulie 2006, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a admis acţiunea reclamanţilor R.M.G. şi R.M.T. şi a obligat pârâţii M.Gr. şi M.G. să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, sector 6.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a procedat la compararea titlurilor de proprietate afirmate de cele două părţi, respectiv contractul de construire nr. 7613 din 23 septembrie 1972 prin care R.M.G. şi R.M.T. au dobândit proprietatea locuinţei în litigiu, cu contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 1319/1998 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, între SC O. SA şi M.Gr. şi M.G.
S-a apreciat că actul normativ de trecere a imobilului reclamanţilor în proprietatea statutului, respectiv Decretul nr. 223/1974 şi Decretul nr. 1982/1977, poate fi cercetat sub aspectul valabilităţii, conform
art. 6 din Legea nr. 213/1998. In acest demers, s-a apreciat a fi nevalabile cele două acte normative întrucât contraveneau Constituţiei României din 1965, dispoziţiilor art. 481 C. civ., precum şi Declaraţiei Universale a Drepturilor Omului la care România era parte.
In cauză, s-au reţinut şi considerentele deciziei civile irevocabile
nr. 1244 din 27 martie 2003 a înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, potrivit cărora decizia nr. 831 din 23 iunie 1981 a Comitetului Executiv al C.P.M.B. nu a fost comunicată reclamanţilor, astfel că preluarea imobilului în discuţie de către stat s-a făcut cu nesocotirea dispoziţiilor legale în materie la data emiterii actului administrativ şi, prin urmare, statul nu deţinea un titlu valid de proprietate cu privire la acesta.
Totodată, faţă de prevederile art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, s-a apreciat că reclamanţii, în calitate de persoane al căror imobil a fost preluat în mod abuziv, îşi păstrează calitatea de proprietari avută la momentul preluării, dobândită prin contractul de construire nr. 7613 din 23 septembrie 1972.
Instanţa a constatat astfel că reclamanţii au făcut dovada că sunt proprietarii imobilului, înlăturând apărările pârâţilor în sensul că nu s-ar fi plătit integral preţul, a constatat că pârâţii au contractat cu un neproprietar, Statul, care nu putea şi nu le-a transmis niciodată dreptul de proprietate, iar buna-credinţă a dobânditorilor nu are relevanţă în cererea de revendicare imobiliară.
In plus faţă de aceste argumente, s-a mai arătat că Statul nu şi-a respectat obligaţia pozitivă de a reacţiona în timp util şi în mod coerent faţă de problema de interes general privind restituirea sau vânzarea de imobile intrate în posesia sa în baza decretelor de naţionalizare, statul nu şi-a respectat obligaţia de a recunoaşte reclamanţilor posibilitatea să se bucure efectiv de dreptul său de proprietate garantat de art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 al Convenţiei pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor cetăţeneşti, rupând astfel justul echilibru între cerinţele interesului public şi imperativele protejării dreptului celui interesat în legătură cu bunurile sale. Prin urmare, a existat o încălcare a art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1. Legea nr. 10/2001 nu acordă preferinţă cumpărătorului de la stat în faţa lui verus dominus, iar în interpretarea acestei legi trebuie să fie dată prevalenţă principiului fundamental al respectării dreptului de proprietate.
La data de 7 august 2006, pârâţii M.Gr. şi M.G. au declarat apel împotriva sentinţei civile nr. 4768 din 4 iulie 2006, apel înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 957/303/2006. Se critică hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie şi se solicită admiterea apelului, desfiinţarea sentinţei apelate, iar pe fond, respingerea acţiunii reclamanţilor ca nefondată.
în expunerea motivelor de apel se arată că a fost greşit apreciat titlul reclamanţilor ca fiind preferabil titlului lor, cu argumente cuprinse în decizia Curţii Supreme de Justiţie, ce nu le este opozabilă şi nu constituie autoritate de lucru judecat, fiind un înscris extraprocesual. Susţin apelanţii că au dobândit imobilul ce face obiectul prezentului litigiu în temeiul Legii nr. 112/1995, la data cumpărării acestui imobil fiind de bună-credinţă, întrucât Consiliul General al Municipiului Bucureşti avea titlu valid de proprietate izvorând din lege, care, potrivit art. 645 C. civ., este un mod de dobândire a proprietăţii. Susţin apelanţii-pârâţi că sunt apăraţi în prezenta acţiune în revendicare de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, care arată că actele dobânditorilor de bună-credinţă rămân valabile, astfel încât acţiunea reclamanţilor trebuia respinsă, conform practicii judiciare în materie.
O altă critică de apel se referă la faptul că nu se putea da preferinţă titlului reclamanţilor, întrucât, deşi mai vechi, acesta nu este la fel de bine conturat precum titlul apelanţilor, titlul reclamanţilor fiind rezultatul fraudării legii în sensul că se încearcă revendicarea unui imobil dobândit în urma nerespectării de către reclamanţi a unor prevederi contractuale, respectiv plata integrală a acestui imobil. Reclamanţii nu au solicitat niciodată restituirea bunului imobil, deşi au beneficiat de mai multe prevederi legislative, precum Legea nr. 112/1995 şi Legea nr. 10/2001, rămânând în pasivitate în ceea ce priveşte acest imobil. Instanţa de fond a încercat să protejeze şi chiar favorizează pe reclamanţi atunci când afirmă faptul că chiar dacă reclamanţii ar fi putut introduce o acţiune în revendicare, şansele de succes ar fi fost incerte,
faţă de jurisprudenţa înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie care a respins sistematic acţiunile în revendicare atunci când se constată buna-credinţă a cumpărătorului. O astfel de motivare a instanţei de fond conduce la concluzia că nu s-au apreciat corect probele celor două părţi, ci s-a substituit în persoana avocatului reclamanţilor, criticând chiar deciziile instanţei superioare.
Examinând motivele de apel faţă de sentinţa atacată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina în conformitate cu dispoziţiile art. 295 C. proc. civ., sub toate aspectcle deduse judecăţii şi invocate în apel, Tribunalul constată următoarele:
Intimaţii-reclamanţi R. s-au îndreptat împotriva apelanţilor-pârâţi M. cu o acţiune în revendicare imobiliară, întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ. Prin urmare, instanţa de fond era datoare să verifice condiţiile acţiunii în revendicare clasice, demers în care corect a proccdat la compararea titlurilor de proprietate afirmate de către părţi.
în apel, pârâţii susţin că acţiunea în revendicare trebuia respinsă pentru simplul motiv că art. 45 din Legea nr. 10/2001, republicată, acordă preferinţă dobânditorilor de bună-credinţă a unei locuinţe în temeiul Legii nr. 112/1995. Tribunalul consideră nefondată această susţinere. Textul din Legea nr. 10/2001 invocat de apelanţi are alt domeniu de aplicabilitate şi anume, stabileşte condiţiile şi motivele pentru care pot fi declarate nule absolut actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile ce se includ în categoria celor „preluate abu-
ziv” în perioada de referinţă a Legii nr. 10/2001. In niciun alineat al art. 45 nu se face vorbire de acţiunea în revendicare, acţiune de drept comun reglementată de art. 480 C. civ.
Din contră, este de observat că art. 45 se circumscrie întregii reglementări a Legii nr. 10/2001 care vizează şi situaţia în care fostul
proprietar solicită prin notificarea formulată în termenul şi condiţiile prevăzute de lege, restituirea în natură a bunului său (aceasta fiind modalitatea generală de restituire a unui imobil notificat, regula generală stabilită de Legea nr. 10/2001). Pentru cazul în care locuinţa fostului proprietar, trecută în patrimoniul statului, a fost înstrăinată chiriaşului în condiţiile Legii nr. 112/1995, art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001, republicată, stabileşte clar că fostului proprietar i se cuvin numai măsuri reparatorii prin echivalent. Dar, în măsura în care actul de înstrăinare a locuinţei către chiriaş nu este valabil, atunci imobilul reintră în patrimoniul statului sau al unităţii administrativ-teritoriale şi, în consecinţă, poate fi restituit fostului proprietar prin decizie administrativă emisă în conformitate cu art. 26 din Legea nr. 10/2001, republicată.
Aşadar, raţiunea art. 45 din Legea nr. 10/2001, republicată, a fost aceea de a se permite fostului proprietar cenzurarea valabilităţii actului de vânzare-cumpărare către chiriaş (demers în care era imperios necesar a se stabili dacă imobilul fusese preluat de stat cu titlu sau fară titlu, iar în al doilea rând, dacă titlul era valabil sau nevalabil), cu scopul final de a putea obţine restituirea în natură a bunului. Acest text din Legea nr. 10/2001 însă nu interzice sub nicio formă acţiunca în revendicare clasică, acţiune reală, imprescriptibilă şi în care instanţa arc a compara titluri de proprietate, în măsura în care acestea există. Chiar şi în situaţia în care titlul pârâtului chemat în judecată este valabil, cum este cazul de faţă, revendicarea nu este numai admisibilă, dar şi posibilă, pentru că în această situaţie va avea câştig de cauză cel care a dobândit bunul de la adevăratul proprietar, titlul acestuia având deci preferinţă şi întâietate.
Pentru considerentele arătate mai sus, urmează a se înlătura critica de apel prin care apelanţii au susţinut că simpla dispoziţie a art. 45 din Legea nr. 10/2001 şi lipsa unei hotărâri judecătoreşti prin care să fie declarat nul contractul de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, ar fi constituit un fine de neprimire al acţiunii în revendicare.
La compararea titlurilor reclamanţilor şi pârâţilor, instanţa de fond a pornit în mod corect de la stabilirea valabilităţii modului în care reclamanţii au pierdut proprietatea şi posesia bunului lor. După criteriile prevăzute de art. 6 din Legea nr. 213/1998, s-a stabilit că naţionalizarea imobilului reclamanţilor în baza Decretului nr. 223/1974 a fost nevalabilă, aspect de altfel necontestat în apel.
Această constatare însă, crcează consecinţe juridice importante, pentru că, în sensul art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată,
foştii proprietari R. nu au pierdut niciodată proprietatea bunului lor, ci doar posesia, astfel încât se găsesc tocmai în situaţia clasică a revendicării: proprietarii neposesori care solicită restituirea bunului lor de la posesorul care este neproprietar, prin aceea că a dobândit de la un proprietar ce stăpânea bunul sub un titlu nevalabil.
Criticile de apel referitoare la aprecierea valabilităţii şi preferinţei titlului reclamanţilor vor fi înlăturate. Sub acest aspect, judecătoria a constatat corect că reclamanţii sunt proprietarii bunului imobil dobândit în anul 1972, contractul de construire fiind un titlu constitutiv de drept.
Este lipsit de relevanţă faptul că la data preluării apartamentului de către stat, preţul integral al apartamentului nu era integral achitat, existând o garanţie imobiliară în favoarea C.E.C. Garanţia reală imobiliară nu înlătură dreptul de proprietate, dar nici nu face incidenţă vreo cauză de fraudă a legii. Ipoteca instituită de C.E.C. asupra apartamentului era o garanţie în favoarea acestei instituţii (de stat la acea dată) şi care, în măsura în care se considera prejudiciată de neplata ratelor rămase, putea iniţia formalităţi de executare silită, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză.
De asemenea, nu se poate reţine afirmaţia apelanţilor că preferinţa titlului reclamanţilor este dată numai de decizia nr. 1244/2003 a Curţii Supreme de Justiţie, prin această hotărâre respingându-se irevocabil acţiunea în revendicare imobiliară promovată de reclamanţi în
contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti. In acest litigiu, instanţa supremă a lămurit cu autoritate de lucru judecat că Decretul nr. 223/1974 a fost aplicat nelegal în privinţa reclamanţilor, însă acţiunea în revendicare împotriva Consiliul General al Municipiului Bucureşti a fost respinsă pe motiv că locuinţa nu se mai găsea în patrimoniul acestuia, fiind vândută. Chiar dacă această hotărâre judecătorească nu este opozabilă apelanţilor-pârâţi M., instanţa de fond a reţinut considerentele ei într-un mod subsidiar, în sensul că nevalabiliatatea titlului statului a fost constatată, în primul rând, prin raportare la Constituţia României de la acea dată, legea generală în materie civilă, adică Codul civil, precum şi tratatele internaţionale semnate de România (deci prin raportare la art. 6 din Legea nr. 213/1998), iar în al doilea rând, nevalalabilitatea a fost reţinută
chiar şi faţă de actul normativ de naţionalizare. In acest al doilea demers, s-a reţinut decizia Curţii Supreme de Justiţie în care s-a constatat că decizia de preluare nu a fost comunicată proprietarilor, astfel că aceştia nu au avut la îndemână căi de atac, iar necomunicarea decizici a fost considerată echivalentă unei preluări nevalabile.
Au mai susţinut apelanţii că reclamanţii nu au solicitat niciodată restituirea bunului în temeiul Legii nr. 112/1995 sau al Legii nr. 10/2001, rămânând în pasivitate. Această alegaţie nu va fi reţinută de Tribunal întrucât legile în discuţie, deşi încercau repararea efectclor actelor normative de naţionalizare, nu obligau foştii proprietari să urmeze dispoziţiile acestora, dar nici nu interziceau acţiunea de drept comun, acţiune promovată de aceştia în cauza de faţă. De altfel, reclamanţii R. au formulat notificarea nr. 2558 din 13 septembrie
2001, înregistrată la Primăria Municipiului Bucureşti. In concluzie, instanţa de apel constată că a fost corect considerat preferabil titlul de proprietate al reclamanţilor.
Nefondate sunt şi criticile ce vizează preferinţa titlului de proprietate al apelanţilor-pârâţi pe motiv că sunt dobânditori de bună-credinţă şi se află în posesia bunului.
Este de observat că buna-credinţă nu are relevanţă în cauza de faţă. Stabilit fiind că imobilul în litigiu a fost preluat fară titlu valabil, apelanţii-pârâţi nici nu pot invoca dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pentru a paraliza acţiunea în revendicare, pentru că buna-credinţă nu constituie titlu de proprietate. Singura situaţie în care buna-credinţă crcează proprietate este atunci când, unită cu un just titlu, ducc la constatarea proprietăţii prin uzucapiunea scurtă de 10
până la 20 de ani, conform art. 1895 C. civ. In cauză, această instituţie nu este însă aplicabilă.
In ceea ce priveşte preferabilitatea titlului pârâţilor prin aceea că titlul autorului lor este mai bine caracterizat decât titlul reclamantului, este de reţinut că în acţiunea în revendicare sarcina probei revine reclamantului, care trebuie astfel să dovedească titlul său preferabil. Numai în măsura în care nu face o asemenea dovadă, pârâtul va triumfa în proces potrivit principiului in pari causa, melior est causa
possidentis prin care se dă preferinţă posesorului. In cauză însă, reclamantul a făcut dovada contrară, iar principiul invocat nu îşi găseşte aplicabilitatea.
In ceea ce priveşte critica hotărârii instanţei de fond sub aspectul expunerii jurisprudenţei Curţii Supreme de Justiţie, jurisprudenţă însă nesocotită prin hotărârea pronunţată, Tribunalul constată că nu este fondată. Este de notat faptul că şi instanţa supremă are o practică neunitară în materia dedusă judecăţii, însă dincolo de practica acestei instanţe, trebuie ţinut seama şi de practica Curţii Europene a Drepturilor Omului, carc a sancţionat sistematic România pentru încălcarea art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drep
turilor omului şi a libertăţilor fundamentale, nerestituind în natură fostului proprietar bunul ce i-a fost naţionalizat. Mai mult decât atât, în practica recentă a instanţei europene, România a fost sancţionată şi pentru practica neunitară.
Faţă de aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul va respinge apelul ca nefondat şi va menţine hotărârea instanţei de fond.
Notă: A se vedea nota de la speţa nr. 8 din volumul de faţă.
| ← Măsura abuzivă a statului de a prelua, fără titlu, un bun... | Dreptul proprietarului de a folosi bunul - ius utendi.... → |
|---|
