Grăniţuire şi revendicare. garanţie pentru evicţiune
| Comentarii |
|
Judecătoria SATU MARE Sentinţă civilă nr. 1648/30.04.2015, definitivă prin respingerea apelului din data de 30.04.2015
Grănițuire și revendicare. Garanție pentru evicțiune
Este întemeiată excepția garanției pentru evicțiune, în contextul în care reclamantul a înțeles să înstrăineze pârâtei parcela de teren aflată sub construcția acesteia din urmă, acesta neputând revendica respectiva parcelă de teren nici chiar parțial (respectiv, nici chiar pentru surplusul de teren constatat față de suprafața menționată în acte).
Astfel, sub aspectul garanției pentru evicțiune referitoare la faptul personal al vânzătorului, aceasta este esențială pentru contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul și succesorii lui, universali sau cu titlu universal, fiind obligați să se abțină de la orice act, anterior sau ulterior vânzării, de natură să amenințe proprietatea, folosința sau detenția cumpărătorului sau a succesorilor acestuia asupra bunului vândut, întrucât, potrivit art. 1339 C.civ., orice convenție care înlătură răspunderea vânzătorului pentru faptele personale este nulă.
Judecătoria Satu Mare, Secția civilă, Sentința civilă nr. 1648/30.04.2015, definitivă prin respingerea apelului prin Decizia civilă nr. 639/26.11.2015 pronunțată de Tribunalul Satu Mare
În fapt, potrivit extrasului CF nr. … Ardud, reclamantul BD este proprietar tabular asupra terenului în suprafață de 1969 mp, de sub nr. top. 101083, constând în teren intravilan situat în loc. Ardud, conform înscrierii cu nr. 27728/08.07.2011, efectuate în temeiul actului notarial nr. 3036/07.07.2011, emis de BNP BI - respectiv, ca urmare a intabulării dreptului de proprietate prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1991, înscris în seria rangului încheierii CF nr. 14988/2006, dezmembrare, încheiere nr. 14974/2007 și comasare, dobândit prin convenție, cota actuală ½, precum și ca urmare a intabulării dreptului de proprietate cu titlu de cumpărare, înscris în seria rangului încheierii CF nr. 2823/2011, 2825/2011 și comasare, dobândit prin convenție, cota actuală ½ (în privința acestei cote, fiind înscrisă mențiunea cu privire la faptul că bunul este comun, respectiv deținut de către reclamant în codevălmășie cu soția sa, BIF).
În extrasul CF nr. … Ardud, pârâta S.C. H. S.R.L. figurează ca proprietar tabular asupra imobilului situat în Ardud, …..jud. Satu Mare, constând în teren intravilan în suprafață de 221 mp, de sub nr. cad. 6146, respectiv construcții (casă, anexe gospodărești, hală de producție), de sub nr. cad. 6146-C1, 6146-C2 și 6146-C3, conform înscrierii nr. 14975/26.04.2007, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1945/2007, iar Banca C S.A., citată în cauză în calitate de intervenient forțat, este înscrisă în cartea funciară în calitate de creditor ipotecar.
Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de ing. SAA (filele 86-90), s-a arătat că terenul aflat în proprietatea reclamantului, înscris în CF nr. … Ardud, având o suprafață de 1969 mp în acte, ocupă în realitate o suprafață de 1893 mp; proprietatea pârâtei S.C. H S.R.L., înscrisă în CF nr. … Ardud, sub nr. cad. 6146, în suprafață de 221 mp, reprezintă terenul de sub construcția C3 și curte; hala de producție, înscrisă în cartea funciară, și anexa sunt edificate pe o suprafață de 76 mp și pe terenul reclamantului, această suprafață fiind marcată pe planșa nr. 1 prin literele A, B, C, D, E, F, G, H, I, J; astfel, s-a propus ca linia de hotar dintre terenurile în litigiu să fie cea marcată prin literele C, D, E, K, I.
La termenul de judecată din data de 28.04.2014, instanța a dispus completarea acestui raport de expertiză, pentru a se determina în concret ce suprafață de teren ocupă în fapt pârâta și pentru a fi identificate construcțiile deținute de pârâtă în cartea funciară prin numerele cadastrale indicate în extrasul CF de la dosar, cu precizarea că imobilul pârâtei este înscris în CF nr. …. Ardud, iar nu în … Ardud. Totodată, pentru identificarea clară a imobilelor în litigiu, instanța a dispus emiterea unei adrese la OCPI Satu Mare pentru depunerea actelor care au stat la baza înscrierilor din CF nr. …. Ardud, respectiv din CF nr. … Ardud.
Din actele depuse de OCPI Satu Mare în data de 15.05.2014, a rezultat că dreptul de proprietate al pârâtei S.C. H S.R.L. a fost înscris în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1945/25.04.2007, încheiat de S.C. H S.R.L., prin asociat unic BC, în calitate de cumpărător, pe de o parte, cu numitul BC și reclamantul BD, în calitate de vânzători, pe de altă parte. Prin același act, numitul BC și reclamantul BD, în calitate de coproprietari asupra imobilului înscris în CF nr. ... Nedefinitiv Ardud, nr. top. 51, au hotărât în prealabil dezmembrarea acestuia în două parcele, conform schiței de dezmembrare nr. 3450/24.07.2006, astfel: parcela cu nr. top 51/1, în suprafață de 221 mp, respectiv parcela cu nr. top. 51/2, în suprafață de 1.385 mp.
Prin actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 1945/2007, autentificat sub nr. 08.05.2008, încheiat de pârâta S.C. H S.R.L., prin asociat unic BC, pe de o parte, cu BC și reclamantul BD, pe de altă parte, aceștia din urmă au declarat pe propria răspundere, sub sancțiunile prevăzute de Codul penal privind falsul în declarații, următoarele: "Pe terenul intravilan în suprafață de 221 mp, situat în com. Ardud, …, jud. Satu mare, înscris în parcela cu nr. top. 51/1, rezultat din dezmembrarea parcelei cu nr. top. 51 din CF nr. … nedefinitiv Ardud, județul Satu Mare, vândut prin acest contract, există casă, anexe gospodărești și hală de producție, care au fost realizate după cum urmează: în anul 1986, în baza autorizației de construcție eliberate pentru atelierul de prelucrare a pieilor a familiei B a fost începută construcția de mai sus; în anul 1990; atelierul s-a transformat în Întreprindere Mică BPC, preluând toate activele și care a continuat construcția după cum rezultă și din actele de contabilitate. Deci, pe parcela cu nr. top. 51/1, rezultată din dezmembrarea parcelei cu nr. top. 51 din CF nr. … nedefinitiv Ardud, județul Satu Mare, cumpărat prin prezentul contract de S.C. H S.R.L., cu sediul în Ardud, jud. Satu Mare, există o construcție realizată de firmele de mai sus din banii proprii și cu forța de muncă remunerată de aceste firme, construcțiile fiind realizate pe terenul proprietatea noastră și cu acceptul nostru tacit. Subsemnații, BC și BD, recunoaștem dreptul de proprietate al S.C. H S.R.L. din Ardud, jud. Satu Mare, asupra construcțiilor și declarăm că nu avem nicio pretenție față de societate cu privire la acestea. Recunoaștem că construcțiile sunt proprietatea S.C. H S.R.L. din Ardud, jud. Satu Mare, fiind construcții realizate conform celor descrise mai sus, că ele formează cu singur corp de proprietate asupra căreia noi, vânzătorii BC și BD nu avem nicio pretenție față de S.C. H S.R.L. din Ardud, jud. Satu Mare și societatea poate dispune de plin drept asupra acestora, ipotecare, înstrăinare, etc. Subsemnații vânzători, BC și BD, nu avem nicio pretenție față de S.C. H S.R.L. din Ardud, jud. Satu Mare, referitor la clădirile realizate pe terenul vândut de noi, pe care l-am vândut tocmai că pe acest teren au fost construite clădirile firmei";.
Prin suplimentul la raportul de expertiză depus la dosarul cauzei în data de 16.06.2014, expertul SAA a arătat că pârâta S.C. H S.R.L. ocupă în fapt o suprafață de 297 mp teren, suprafața înscrisă în CF nr. … Ardud fiind de 221 mp; construcțiile deținute de pârâtă sunt înscrise în cartea funciară sub nr. cad. 6146-C1 - casă; 6146-C2 - anexe gospodărești; 6146-C3 - hală de producție. Expertul a reținut că, în fapt, pe teren există o hală de producție S+P+1+M și anexa P.
Raportat la cele declarate de reclamant pe proprie răspundere prin actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 1945/2007, autentificat sub nr. 08.05.2008, instanța a constatat că este întemeiată excepția garanției pentru evicțiune, invocată de intervenientul forțat în calitate de creditor ipotecar al pârâtei, cu privire la solicitarea reclamantului privind revendicarea suprafeței de 76 mp teren, aflate în posesia pârâtei și ocupate de construcții. Astfel, potrivit art. 1337 din Codul civil de la 1864 (act normativ aplicabil în ceea ce privește raporturile dintre pârâtă și reclamant, în raport cu momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare), vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului.
Sub acest aspect, instanța reține că, în contextul în care reclamantul a înțeles să înstrăineze pârâtei parcela de teren aflată sub construcția acesteia din urmă, acesta nu poate revendica respectiva parcelă de teren nici chiar parțial (respectiv, nici chiar pentru surplusul de teren constatat față de suprafața menționată în acte). Astfel, sub aspectul garanției pentru evicțiune referitoare la faptul personal al vânzătorului, instanța constată că aceasta este esențială pentru contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul și succesorii lui, universali sau cu titlu universal, fiind obligați să se abțină de la orice act, anterior sau ulterior vânzării, de natură să amenințe proprietatea, folosința sau detenția cumpărătorului sau a succesorilor acestuia asupra bunului vândut. Totodată, instanța reține că, potrivit art. 1339 C.civ., orice convenție care înlătură răspunderea vânzătorului pentru faptele personale este nulă.
În condițiile în care reclamantul nu a solicitat demolarea construcțiilor pretins a fi realizate de pârâtă fără autorizație, se prezumă că aceste lucrări de construcție au fost executate în mod legal, respectiv că pârâta este constructor de bună-credință și că administratorul pârâtei (fratele reclamantului) a efectuat lucrările invocate de reclamant având acordul acestuia. În acest sens, de altfel, sunt chiar declarațiile reclamantului, consemnate în actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 1945/2007, autentificat sub nr. 08.05.2008, în raport cu care, față de prevederile art. 1.169 C.civ., reclamantul avea sarcina probei contrare în sensul de a dovedi că, fără acordul său, după încheierea actului adițional la contractul de vânzare-cumpărare, pârâta a efectuat lucrări de extindere a construcției. Or, fiindu-i încuviințată proba cu expertiza tehnică de specialitate în construcții, la termenul de judecată din data de 30.10.2014, reclamantul nu s-a conformat obligației de a achita onorariul provizoriu stabilit pe seama expertului numit în cauză, sens în care, la termenul de judecată din data de 15.01.2015, instanța a constatat decăderea reclamantului din această probă, raportat la prevederile art. 170, alin. (1) și (3) C.proc.civ.
La interogatoriu, reclamantul a avut o poziție oscilantă, declarând inițial că, la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare și al actului adițional, nu erau făcute extinderile, iar ulterior precizând că el era plecat în străinătate și nu își amintește ce s-a întâmplat în anii 2007-2008, respectiv că locuia în Satu Mare când a fost la notarul public să semneze. Totodată, reclamantul a afirmat că, de la data vânzării terenului și până în prezent, au fost extinse construcțiile pârâtei pe toate părțile, inclusiv pe domeniul public, precizând că nu își amintește când s-au finalizat aceste extinderi, însă crede că acestea s-au finalizat în anul 2008. Reclamantul a precizat că el și-a dat acordul doar cu privire la intabularea suprafeței de 221 mp pe numele pârâtei, dar, ulterior intabulării, fratele său, asociat unic la societatea pârâtă, a făcut lucrări de modernizare (a făcut o nouă fundație, a adăugat un etaj), fără autorizație de construire și fără acordul său.
Or, potrivit actului adițional încheiat la data de 08.05.2008, reclamantul a recunoscut că și-a dat acordul tacit pentru efectuarea lucrărilor de construcții efectuate de pârâtă, iar, în contextul în care, chiar potrivit propriei sale mărturisiri, lucrările de extindere au fost finalizate în anul 2008, apărările pârâtei sunt întemeiate. În acest sens, instanța mai reține că martora CCD a declarat că, în anul 2007, fiind solicitată de pârâtă în vederea evaluării proprietății situate în Ardud, …, jud. Satu Mare, pentru acordarea unui credit în favoarea pârâtei S.C. H S.R.L., a văzut proprietatea, a intrat în clădire, a efectuat măsurători și a constatat că respectiva clădire era finisată la exterior și parțial și la interior, la acel moment efectuându-se lucrări la finisajele interioare. Aceeași martoră a declarat că, în anul 2011, când a întocmit un raport de reevaluare, a constatat că au fost finalizate finisajele interioare, moment la care nu a semnalat elemente vizibile care să conducă la concluzia extinderii clădirii, structura acesteia fiind neschimbată și singura diferență fiind aceea a finisajelor interioare. Astfel, potrivit declarației martorei, suprafața construită la sol era de 215 mp (7,5 m lățime x 28,65 m lungime), iar, în ceea ce privește terasa, aceasta nu este o terasă propriu-zisă, ci o copertină constituită de un balcon de la etajul clădirii. Totodată, martora a precizat că în atribuțiile sale nu intră și verificarea autorizațiilor de construire, iar, în anul 2007, exista o ridicare topografică proaspătă, din mai 2007, iar, ea primind documentația cadastrală recentă și dovada intabulării construcției în cartea funciară, a presupus că există autorizație de construire; cu ocazia primei evaluări, a constatat că în cartea funciară este înscrisă construcția constând în casă - anexe - hală de producție și a presupus că a existat o casă care s-a transformat în hală de producție, în partea din față a clădirii fiind amenajată locuința patronului.
Așadar, în contextul în care martora CCD a confirmat faptul că structura exterioară a clădirii deținute de pârâtă nu a suferit modificări în perioada 2007-2011, iar reclamantul a susținut că lucrările de extindere au fost finalizate până în anul 2008, raportat și la cele consemnate prin actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare, nu poate fi reținută starea de fapt invocată de reclamant, privind faptul că, ulterior semnării actelor menționate mai sus, fratele său ar fi efectuat lucrări de modernizare fără a exista acceptul său. În același sens, instanța mai reține că, potrivit declarației martorului BT (fila 244), propus chiar de reclamant, în urmă cu aproximativ 10 ani, numitul BC a modificat o hală pentru tăbăcărie într-o hală pentru croitorie, modificări ce au implicat și schimbarea suprafeței construcției - în sensul că, urmărindu-se adăugarea unui etaj, a fost necesară lățirea fundației. Martorul a declarat că, în acea perioadă, reclamantul era plecat în străinătate, iar lucrările de extindere au început în urmă cu aproximativ 10 ani. Or, proba testimonială menționată fiind administrată la termenul de judecată din data de 02.10.2014, este evident că nu se confirmă susținerea reclamantului potrivit căreia lucrările de extindere ar fi fost efectuate de fratele său după încheierea contractului de vânzare-cumpărare din anul 2007, respectiv după încheierea actului adițional din anul 2008 (sub acest aspect chiar susținerile reclamantului făcute cu ocazia interogatoriului fiind confuze). De asemenea, raportat la conținutul acestui act adițional, însușit de reclamant prin semnătură, ținând seama și de principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans, nu se poate reține nici faptul că aceste lucrări au fost efectuate fără acordul său.
Mai mult, în ceea ce privește aspectele urmărite a fi dovedite de reclamant, în sensul că lucrările de extindere au fost efectuate fără acordul său și fără autorizație, instanța reține că nu s-a făcut dovada unei sesizări la autoritatea locală pentru sancționarea contravențională a asociatului pârâtei în vederea desființării lucrărilor efectuate fără autorizație, deși reclamantul avea la îndemână procedura prevăzută de Legea nr. 50/1991, în coroborare cu prevederile Legii nr. 554/2004. Raportat la dispozițiile art. 27 și art. 32 din Legea nr. 50/1991, reclamantul era ținut să facă dovada faptului că persoana care a efectuat lucrările pretinse fără autorizație a fost sancționată contravențional; or, nefăcându-se dovada întocmirii unui proces-verbal de contravenție legal și temeinic în sarcina persoanei respective, nu se poate solicita desființarea construcțiilor realizate exclusiv prin intermediul procedurii de față.
Raportat la considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 137, alin. (1) și (2) C.proc.civ., ținând seama de dispozițiile art. 1337 din Codul civil de la 1864, instanța a admis excepția garanției pentru evicțiune, invocată de intervenientul forțat, în calitate de creditor ipotecar al pârâtei, sens în care va respinge capătul al doilea de cerere, având ca obiect revendicare imobiliară.
În ceea ce privește capătul de cerere privind stabilirea liniei de hotar, instanța constată că, deși proprietățile în litigiu sunt delimitate faptic în baza actelor încheiate între părți (respectiv, pârâta deține în proprietate terenul de sub construcția situată în Ardud, …, jud. Satu Mare), raportat la prevederile art. 561 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil (act normativ aplicabil în cauză sub aspectul acțiunii în grănițuire), pentru tranșarea diferendului ivit între părți ca urmare a neconcordanței dintre suprafața terenului pârâtei înscrisă în cartea funciară și cea deținută în fapt, se impune stabilirea liniei de hotar, conform limitelor folosinței faptice. Astfel, instanța reține că, potrivit dispozițiilor art. 561 C.civ., orice proprietar poate să își îngrădească proprietatea, suportând, în condițiile legii, cheltuielile ocazionate.
Pentru aceste considerente, ținând seama de prevederile art. 561 C.civ., instanța va admite în parte cererea în sensul că va stabili linia de hotar între terenurile în litigiu, înscrise în CF nr. … Ardud și CF nr. … Ardud, potrivit suplimentului la raportul de expertiză întocmit de ing. SAA, depus la filele 284-286 din dosar, pe linia marcată cu literele B-A-M-L-K-J-I-H-G-F-E. Nefiind formulată o cerere reconvențională pentru rectificarea suprafeței înscrise în cartea funciară, nu se va dispune în acest sens, raportat la principiul disponibilității ce guvernează procesul civil.
Nefiind solicitate cheltuieli de judecată din partea intervenientului forțat cu ocazia concluziilor pe fond, iar reclamantul fiind cel căzut în pretenții, raportat la prevederile art. 276 C.proc.civ., instanța a admis în parte acțiunea, fără cheltuieli de judecată.
| ← Clauze abuzive. Jurisprudență Contracte | Contestaţie la executare. obligaţie de restituire taxă de... → |
|---|
