Antecontract de vânzare-cumpărare. teren neîntabulat în carte funciară. incidenţa legii nr. 17/2014
| Comentarii |
|
Judecătoria SATU MARE Sentinţă civilă nr. 1594/27.04.2015, definitivă prin neapelare din data de 27.04.2015
Antecontract de vânzare-cumpărare. Teren neîntabulat în carte funciară. Incidența Legii nr. 17/2014.
Potrivit dispozițiilor art.5 alin. 1 teza finală din Legea nr.17/2014, o primă condiție de admisibilitate a cererii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract este aceea ca terenul extravilan care face obiectul vânzării să fie intabulat la cartea funciară, împrejurare în raport cu care, în situația în care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic cu privire la acest teren, se impune respingerea ca inadmisibilă a cererii promovate în acest sens.
Împrejurarea că promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat între părți anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014 nu prezintă relevanță juridică raportat la dispozițiile legii, câtă vreme, la momentul semnării convenției nu s-a realizat transmiterea dreptului de proprietate, aceasta neputând opera decât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract. Drept urmare, acesta este momentul la care notarul sau instanța de judecată, după caz, au obligația verificării îndeplinirii condițiilor prevăzute de lege.
Judecătoria Satu Mare, Secția civilă, Sentința civilă nr. 1594/27.04.2015, definitivă prin neapelare
În fapt, prin titlul de proprietate nr.31-49555 s-a reconstituit dreptul de proprietate al numitei CV asupra suprafeței de 2,4400 ha teren extravilan în comuna Botiz.
Potrivit adeverinței nr.206/16.01.2013, terenul extravilan în suprafață de 2,44 ha se află înscris la rolul fiscal al comunei Botiz, reclamantul FS fiind cel care plătește taxele aferente acestuia.
Din certificatul eliberat de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Satu Mare sub nr.9591/10.11.2014 rezultă că terenul care face obiectul Titlului de proprietate nr.31-49555 nu a fost înscris în cartea funciară.
Prin "contractul provizoriu de vânzare-cumpărare"; sub semnătură privată din data de 22.02.1994, defuncta CV s-a obligat la transmiterea dreptului de proprietate asupra întregii suprafețe de teren, în favoarea reclamanților FB, MG și FM.
Potrivit art.5 din Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr.268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agentiei Domeniilor Statului , în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr.287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.
În conformitate cu dispozițiile art.3 terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare. [...]Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații, avizul se consideră ca fiind favorabil.
Conform art.4 din același act normativ înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale. Prin excepție de la dispozițiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare. Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.
Potrivit art.9 avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.
Conform art.20 din lege prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia (Curtea Constituțională, prin Decizia nr. 755/2014, a constatat că prevederile art.20 alin.(1) din Legea nr.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale).
Analizând cererea formulată, prin prisma excepției inadmisibilității acesteia, invocată de instanță din oficiu raportat la dispozițiile art.9 cu trimitere la art.3, 4 și 5 din Legea nr.17/2014, instanța a constatat că, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr.17/2014 au fost instituite anumite condiții pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în extravilanul localităților prin contracte de vânzare-cumpărare.
Un prim aspect supus verificării instanței vizează categoria de folosință a terenului, pentru stabilirea incidenței Legii nr.17/2014. Din cuprinsul titlului de proprietate depus în extras, precum și din certificatul eliberat de OCPI Satu Mare sub nr.9591/10.11.2014 rezultă că terenul ce face obiectul litigiului este un teren situat în extravilanul localității Dorolț.
Drept urmare, în temeiul principiului neretroactivității legii civile, aceste dispoziții sunt aplicabile înstrăinărilor, prin vânzare, a terenurilor situate în extravilanul localităților, care au loc ulterior adoptării legii, fie că înstrăinarea s-a realizat prin încheierea de contracte de vânzare-cumpărare autentice, fie că aceasta a fost constatată prin pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare-cumpărare.
Împrejurarea că promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat între părți anterior intrării în vigoare a legii nu prezintă relevanță juridică raportat la condițiile legii, câtă vreme, la momentul semnării convenției nu s-a realizat transmiterea dreptului de proprietate (aceasta neputând opera decât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, sau la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract). Rațiunea constă în aceea că, la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare ori a antecontractului, după caz, în patrimoniul promitentului cumpărător nu s-a transmis dreptul real, ci s-a născut doar un drept de creanță, care îi permite acestuia obligarea promitentului la încheierea contractului în forma prevăzută de lege ori obligarea acestuia la daune-interese pentru neexecutare, situație în care se impune dovedirea culpei promitentului-vânzător.
Momentul transmiterii efective a dreptului de proprietate - deci al realizării înstrăinării prin vânzare - este momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege pentru intabulare sau la data pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de contract. Drept urmare, acesta este momentul la care notarul sau instanța de judecată, după caz, au obligația verificării îndeplinirii condițiilor prevăzute de lege.
Un alt argument în sensul incidenței dispozițiilor legii nr.17/2014 asupra raporturilor juridice născute în temeiul antecontractelor sau promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate anterior adoptării legii, rezultă din prevederile art.20 care constituia o cauză de excludere a antecontractelor si pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia. Prin decizia nr.755/2014, Curtea Constituțională a constatat că prevederile art.20 alin.(1) din Legea nr.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
Rezultă că, în urma declarării neconstituționalității textului mai sus menționat, nici măcar antecontractele și pactele de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a legii nu mai sunt exceptate de la aplicarea acesteia, din interpretarea per a contrario a legii rezultând că aceasta este incidentă tuturor situațiilor juridice care presupun transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor extravilan, prin vânzare-cumpărare, dacă transferul dreptului de proprietate operează după adoptarea legii (fie prin contract autentic, fie prin hotărâre care ține loc de contract).
Or, potrivit dispozițiilor art.5 alin.(1) teza finală din Legea nr.17/2014, o primă condiție de admisibilitate a cererii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract este aceea ca terenul extravilan care face obiectul vânzării să fie intabulat la cartea funciară.
Instanța a constatat că această condiție nu este îndeplinită, din certificatul eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Satu Mare sub nr.9591/10.11.2014 rezultând că terenul care face obiectul Titlului de proprietate nr.31-49555 nu a fost înscris în cartea funciară.
Constatând că nu este îndeplinită prima condiție de admisibilitate a cererii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, instanța a apreciat că nu se mai impune analizarea îndeplinirii celorlalte condiții legale, astfel că admis excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată.
| ← Sindicat . modificare statut. Jurisprudență Cereri | Criterii analizate la atribuirea bunurilor ce compun masa... → |
|---|
