Decizia civilă nr. 282/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M A N I A CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă,de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie
Dosar nr.(...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 282/A/2011
Ședința publică din 29 septembrie 2011
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: A. A. C. JUDECĂTOR : ANA I.
GREFIER : C. B.
S-au luat în examinare, în vederea pronunțării- apelurile declarate de reclamanții C. M.-O., C. P.-C., C. A.-D., C. M., F. F., F. L., H. C.-A., K. R.-L., M. M., O. T., P. M., Ș. V.-S., T. A., T. L., precum și apelul declarat de pârâții P. M.-S., P. S., S. L.-M., S. M.-V., apelul declarat de către intervenienții B. V., C. L., O. A., Ș. P., B. G. C., B. P., precum și apelul declarat de către intervenienții în nume propriu M. C. A., M. L.-I., și P. R., împotriva sentinței civile nr.260/(...) de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), privind și pe intimații intervenienți C. I.-C. și C. M.-C., având ca obiect prestație tabulară.
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință a termenului din 15 septembrie 2011, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când s-a amânat pronunțarea pentru data de 22 septembrie 2011 și ulterior, pentru data de 29 septembrie 2011.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 260/(...) de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții C. M. O. și C. P. C., C. A. D. și C. M., M. M., S. V. S., P. M., T. L. și T. A., K. R. L., O. T., F. L. și F. F., H. C. A. împotriva pârâților P. S., P. M. S., I. I., S. M. V. și S. L. M.
A fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâții S.
M. V. și S. L. M. împotriva reclamanților C. A. D. și C. M., S. V. S., T. L. și T. A., F. L. și F. F., și în consecință, reclamanții C. A. D. și C. M. au fost obligați să plătească pârâților S. M. V. și S. L. M. suma de 3000 euro reprezentând diferență preț sau echivalentul în lei la data plății.
Reclamantul S. V. S. a fost obligat să le plătească pârâților S. M. V. și
S. L. M. suma de 3000 euro reprezentând diferență preț sau echivalentul în lei la data plății.
Reclamanții T. L. și T. A. au fost obligați să le plătească pârâților S.
M. V. și S. L. M. suma de 5000 euro reprezentând diferență preț sau echivalentul în lei la data plății.
Reclamanții F. L. și F. F., C. A. D. și C. M. au fost obligați să le plătească pârâților S. M. V. și S. L. M. suma de 3000 euro reprezentând diferență preț sau echivalentul în lei la data plății.
Au fost respinse petitele având ca obiect înscrierea privilegiului imobiliar, formulate de pârâții S. M. V. și S. L. M. în contradictoriu cu reclamanții de mai sus.
A fost respinsă în întregime cererea reconvențională formulată de pârâții S. M. V. și S. L. M. în contradictoriu cu reclamanții P. M., K. R. și O. T.
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâții P. S. și P. M. în contradictoriu cu reclamanții și cu pârâții S. M. V. și S. L. M.
Au fost respinse cererile de intervenție în interes propriu formulate de intervenienții M. C.-A., M. L. I., P. R., C. L., O. A., Ș. P. și B. V., B. P. și B.
G. C., M. D. L., M. A. C., F. M.
A fost anulată ca netimbrată cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții C. I. C. și C. M.-C.
A fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâții S.
M. V. și S. L. M. împotriva intervenientei C. L., M. A. C. și M. D. L..
Intervenienta C. L. a fost obligată să le plătească pârâților S. M. V. și
S. L. M. suma de 15.000 euro reprezentând diferență preț sau echivalentul în lei la data plății.
Intervenienții M. A. C., M. D. L. au fost obligați să le plătească pârâților S. M. V. și S. L. M. suma de 21.140 euro reprezentând diferență preț sau echivalentul în lei la data plății.
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâții S. M. V. și
S. L. M. în contradictoriu cu intervenienții C. I. C. și C. M. C., O. A., Ș. P. și
B. V..
În considerentele acestei sentințe, se reține că, din extrasele de carte funciara depuse in copie la dosar rezultă că pârâții P. S. și M. S. sunt proprietari tabulari ai parcelelor cu nr. top 13914/2/2/1 teren „ Dincolo de
B. în suprafață de 1522 mp și număr top 13915/1/2/1 arător „Dincolo de B. în suprafață de 978 mp ambele înscrise în CF 1. C. N.
Prin contractul numit „. bilaterala de vanzare cumpărare , construire și stabilire a unui drept de superficie"; încheiat la data de 13 februarie 2005, pârâții P. S. si P. M. S. s-au obligat să transmită în favoarea pârâtului I. I. o suprafață de 1778 mp din suprafața totală de 2500 mp, proprietatea lor înscrisă în CF 1. C., prev. cu nr. top 13914/2/2/1 și 13915/1/2/1, suprafață pe care pârâtul I. I. să edifice două blocuri de locuință cu mai multe apartamente.
De asemenea, părțile au stabilit ca proprietarii terenului să instituie un drept de superficie asupra terenului de 1778 mp în favoarea constructorului .
În schimbul terenului înstrăinat proprietarii terenului urmau să primească dreptul de proprietate asupra a 4 apartamente din totalul de 16 apartamente ce urmau să fie construite pe terenul în cauză și a unui număr de 4 garaje.
Părțile au convenit și finisajele ce urmau să fie făcute apartamentelor ce urmau să fie dobândite de pârâții P.
Prin actul adițional încheiat la 16 februarie 2005 pârâții au completat convenția la care ne-am referit mai sus, stipulând obligația constructorului I. I. de a respecta întocmai specificațiile proiectului autorizat si a ale autorizatiilor nr. 866 /7 iunie 2006 si 960/19 iunie 2006, acesta asumându- și întreagă răspundere pentru execuția efectivă și faptică a lucrării si respectarea documentatiei tehnice, fiind singurul care răspunde in fața organelor competente, proprietarii fiind absolviți de orice răspundere (fila
11).
Prin autorizatia de construire 866 emisă la 7 iunie 2006 emisa de P. C. N. s-a autorizat pârâților P. S. si M. S. construirea imobilului de locuințe colective cu 6 apartamente cu regim de înălțime D+P+2E+M pe terenul situatîn C. N. str. B. Z. f.n. înscris în CF 1. nr. top 13914/2/2/1 și 13915/1/2/1, potrivit proiectului autorizat întocmit de SC P. G. S.
Apoi, prin autorizatia de construire nr. 960 din 19 iunie 2006 s-a autorizat pârâților P. S. si P. M. S. M. S. construirea imobilului de locuințe colective cu 6 apartamente cu regim de înălțime D+P+2E+M pe terenul situat în C. N. str. B. Z. f.n. înscris în CF 1. nr. top 13914/2/(...)5/1/2/1, potrivit proiectului autorizat întocmit de SC P. G. S.
Cele două proiecte in baza cărora s-a autorizat pârâților P. executarea celor două lucrări de construire au fost depuse de reclamanți la filele 361-
378 , respectiv 462-478.
Prin contractul de cesiune de creanță din (...) încheiat între Imieș I. pe de o parte și S. M. V. și S. L. M. pe de altă parte, cel dintâi în calitate de cedent a transmis celor din urmă în calitate de cesionari toate drepturile izvorâte din antecontractele de vânzare cumpărare încheiate până la momentul tranzacției având ca obiect apartamentele ce vor fi edificate în cele două imobile D + P+ 2E+M, mai puțin mansarda din al doilea imobil partea stângă ) conform autorizațiilor de construire 8. 7 iunie 2006 si 960 /19 iunie
2006 eliberate de P. M. C. N.
Părțile au convenit ca toate drepturile privind vânzarea apartamentelor care până în prezent nu fac obiectul vreunui contract de vânzare cumpărare și care vor fi edificate în cele două imobile să fie cesionate pârâților S..
Părțile au convenit ca în baza acestor două convenții cesionarul S. M. V. să încaseze toate diferențele ce reprezintă diferența de preț neachitat pentru apartamentele care fac obiectul unor antecontracte de vânzare cumpărare încheiate până la data tranzacției și va încasa toate sumele decurgând din contracte ulterioare.
În anexa 1 la contractul de cesiune de creanță din (...) părțile au stabilit apartamentele ce fac obiectul antecontractele de vânzare cumpărare încheiate până în acel moment, sumele încasate de cedent și cele rămase a fi încasate de cesionar.
A., dintre părțile ce interesează cauza s-a stabilit că pentru apartamentul situat la parter în partea stângă plus garaj în suprafață 53+12 mp, ce face obiectul antecontractul 089/(...) încheiat cu reclamantul C. A., din prețul total de 46.600 euro, cedentul a încasat suma de 39.000 euro, urmând ca cesionarul să încaseze diferența de 7600 euro.
Pentru apartamentul situat la parter în partea stângă în suprafață de
59+17 mp ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare nr.
090/(...) încheiat cu Ș. S., din prețul total de 56.625 euro cedentul a încasat
20.000 euro, urmând ca cesionarul să încaseze diferența de 36.620 euro.
Pentru apartamentul situat la etajul 2 în partea dreapta și garaj în suprafață totală de 54+9 mp, ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la (...) cu reclamantul F. L., din prețul total de 60.000 euro cedentul a încasat suma de 2000 euro, urmând ca cesionarul să încaseze o diferență de 58.000 euro.
Pentru apartamentul situat la etajul 2 în partea stângă în suprafață totală de 52,6+12 mp, ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare 068 încheiat la (...) cu reclamantul P. M., din prețul total de
43.000 euro cedentul a încasat suma de 19930 euro, urmând ca cesionarul să încaseze o diferență de 23.070 euro.
Pentru apartamentul situat la etajul 2 în partea stângă în suprafață totală de 63+13 mp ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare
072 încheiat la (...) cu reclamantul T. L., din prețul total de 55.855 eurocedentul a încasat suma de 26.855 euro, urmând ca cesionarul să încaseze o diferență de 29.000 euro.
Pentru apartamentul situat la mansardă în partea dreapta și garaj în suprafață totală de 91,5+31,8 mp ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare 085 încheiat la (...) cu intervenientul Ș. P., din prețul total de 60.000 euro cedentul a încasat suma de 30.000 euro, urmând ca cesionarul să încaseze o diferență de 30.000 euro.
Pentru apartamentul situat la etajul 2 în partea dreapta în suprafață totală de 94+15 mp ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare
193 încheiat la (...) cu intervenientul M. L., din prețul total de 63.000 euro cedentul a încasat suma de 44.000 euro, urmând ca cesionarul să încaseze o diferență de 19.000 euro.
Realizarea drepturilor pretinse de reclamanți, de pârâții P. S. și P. M.
S. si intervenienți în baza antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâții I. sau S. pornesc de la cererile de înscriere în cartea funciară a celor două construcții colective.
Potrivit dispozițiilor art. 55 din Legea 7/1996 precum și art. 37 din Legea 50/1991 republicata, înscrierea în CF a unor construcții este admisibilă numai în condițiile în care aceasta a fost realizată în baza unei autorizații de construire, cu respectarea prevederilor autorizației de construire.
Pentru a se stabili starea actuală a construcțiilor și componența actuală a apartamentelor cu privire la care se solicită intabularea, instanța a încuviințat părților efectuarea unei expertize extrajudiciare de către expert T. M.
Verificând componența apartamentelor descrisă în raportul de expertiză prin raportare la cele două proiecte ale clădirilor în baza cărora au fost emise autorizațiile de construire, tribunalul a constatat în privința celor două construcții au fost încălcate prevederile autorizațiilor de construire. A., deși clădirile au fost proiectate să aibă un număr de 8 apartamente fiecare, la parter unul in suprafață de 123,09 m.p. și unul d2 126,73 m.p., la două apartamente la etajul I cu suprafețe identice cu cele de la parter, la etajul II două apartamente in suprafață de 126,73 m.p. fiecare iar la mansardă două apartamente in suprafață de 64,82 m.p. fiecare a fost schimbată compartimentarea, făcându-se un număr mai mare de apartamente decât în proiectele autorizate.
Apoi, mansarda uneia dintre clădiri, deși potrivit proiectului trebuia să rămână parțial cu destinația de spații comune ca hol, depozit spălătorie, a fost compartimentată în întregime ca spațiu de locuit.
A. fiind, prin raportare la textele legale indicate mai sus, solicitarea reclamanților, a pârâților P. și a intervenienților de înscriere a construcțiilor în CF a fost apreciată neîntemeiată și a fost respinsă.
Având în vedere că celelalte petite având ca obiect dezmembrarea construcțiilor pe apartamente, obligarea promitenților vânzători la încheierea contractelor autentice de vânzare cumpărare și înscrierea în CF a drepturilor de proprietate al promitenților cumpărători sunt strâns legate de cel dintâi capăt de cerere, instanța le-a respins și pe acestea.
Cererea reclamanților, intervenienților și pârâților P. referitoare la cheltuielile de judecată a fost apreciată neîntemeiată și aceasta a fost respinsă, având în vedere că promitenții vânzători nu sunt în culpă procesuală, deși aparent sunt în culpă contractuală după cum rezultă de la o verificare sumară, căci instanța nu mai aprofundat circumstanțele cauzei dată fiind imposibilitatea înscrierii construcției în CF.
Având la dispoziție proiectul autorizat, reclamanții și intervenienții puteau să constate cu ușurință că au fost încălcate prevederile autorizației de construire și din acest motiv nu au șansă de reușită în demersul lor procesual.
În aceste condiții, dacă au ales să facă o cheltuială inutilă cu acest proces, cheltuielile de judecată au rămas pe seama lor.
În ceea ce privește cererile reconvenționale formulate de pâârții S. L.
M. si S. M. V. în contradictoriu cu reclamanții C. A. D. și C. M., Ș. V. S., T.
L. si A., F. L. și F., tribunalul a constat că acestea sunt parțial întemeiate.
Verificând cuprinsul antecontractelor de vânzare cumpărare încheiate de pârâtul I. I. cu reclamanții de mai sus, din cuprinsul acestora tribunalul a constatat că potrivit clauzelor contractuale reclamanții C. A. D. și C. M. s-au obligat să plătească promitentului vânzător suma de 46.600 euro după cum urmează: 11.000 euro la semnarea contractului, 27.000 euro în data de 4 august 2006, 2600 euro în data de (...) și 6000 euro la recepția imobilului.
Din această sumă pârâții S., deveniți promitenți vânzători prin contractul de cesiune de creanță încheiat cu pârâtul I. I., au pretins că a rămas neachitată suma de 3000 euro.
Reclamanții C. nu au contestat această împrejurare.
Constatând că prin contract s-a convenit plata integrală a prețului la recepția apartamentului nu la încheierea contractului de vânzare cumpărare, în formă autentică, că recepția apartamentului ce a făcut obiectul convenției a fost realizată, în temeiul art.969 și 1073 cod civil tribunalul a admis în parte cererea formulată de pârâții S., obligând pe reclamanții C. A. D. și C. M. să plătească pârâților suma de 3000 euro reprezentând diferență preț sau echivalentul în lei la data plății.
În ce privește cererea de înscriere a privilegiului imobiliar în cartea funciara pentru a ceastă sumă, tribunalul a respins-o având în vedere că în lipsa înscrierii construcției nu se poate dispune înscrierea privilegiului imobiliar asupra apartamentului.
Tot astfel, pârâții S. au pretins că reclamanții Ș. V. S., T. L. si A. nu au achitat integral prețul apartamentelor rămânând o diferența de 3000 euro din partea reclamanților F., 3000 euro din partea reclamantului Ș. V. S. si 5000 euro din partea reclamanților T. L. si A.
Reclamanții nu au contestat această împrejurar.
Verificând cuprinsul convențiilor încheiate de reclamanții menționați, tribunalul a constatat că aceștia au consimțit ca plata prețului stabilit să se facă pe parcursul lucrărilor, până la predarea apartamentului, și nu încheierea contractului de vânzare cumpărare.
Din aceleași considerente avute în vedere și în privința reclamanților
C. , tribunalul a admis în parte cererea pârâților S. de obligare a reclamanților S., T. și F. la plata diferenței de preț rămasă neachitată și a respins cererea de înscriere a privilegiului imobiliar.
Pârâții S. au solicitat obligarea intervenienților C. L., M. A. C. și M. D.
L. la plata sumei 15.000 euro C. L. și 21.140 euro M. A. C. si M. D. L..
Intervenientii nu au contestat existența acestei diferențe de preț rămasă neachitată.
Constatând din cuprinsurile antecontractelor de vânzare cumpărare încheiate de intervenienții că aceștia au consimțit la plata integrală a prețului mai înainte de încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare, în temeiul art. 969 și 1073 Cod civil, tribunalul a dispusobligarea intervenientilor la plata in favoarea pârâtilor S. a sumelor pretinse de aceștia si a respins înscrierea in Cf a privilegiului acestora.
Cererile reconvenționale formulate de pârâții S. M. și S. L. M. împotriva reclamanților P. M., K. R. și O. T. au fost apreciate neîntemeiate, având în vedere că prin contractele încheiate cu aceștia s-a stabilit ca diferența de preț pretinsă de pârâți să fie achitată la încheierea contractelor autentice de vânzare cumpărare.
Întrucât din motivele arătate mai sus nu se poate dispune încheierea contractelor de vânzare cumpărare iar obligația de plată a diferenței de preț asumate de reclamanți este concomitentă cu cea de încheierea contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică, tribunalul a apreciat că cererea pârâților S. este prematură, obligația reclamanților nefiind scadentă.
Din același considerent a fost respinsă și cererea reconvențională formulată de pârâții S. împotriva intervenientilor C. I. C. și C. M. C., O.u A., Ș. P. și B. V..
Î mpotriva acestei sentințe au declarat în termen legal apel mai multe
părți.
Intervenienta C. L., pârâții P. S. și P. M. S., reclamanții C. M. O. și C. P.
C., C. Al. D. și C. M., M. M., Ș. V. S., P. M., T. L. și T. A., K. R. L. și O. T., F. L. și F. F., H. C. A., intervenienții Ș. P., B. V. și O. A. au solicitat, în principal, desființarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea administrării unei probațiuni complete, în subsidiar, schimbarea ei, în sensul admiterii acțiunii principale și a cererilor de intervenție principală, precum și a cererii reconvenționale formulată de pârâții P.
În motivarea apelului lor, apelanții arată că nu le aparține culpa pentru neînscrierea construcției în cartea funciară, apartamentele cumpărate de reclamanți și intervenienți respectând autorizația de construire, cu mici diferențe de suprafețe sau compartimentări interioare, astfel că, în ceea ce-i privește, art. 37 din Legea nr. 50/1991 nu a fost încălcat.
P. instanță nu a avut în vedere dispozițiile art. 31 din Legea nr.
50/1991, ce prevăd că, dacă în termen de 2 ani de la data edificării unei construcții cu nerespectarea dispozițiilor legii nu s-au aplicat sancțiunile prevăzute de art. 26, fapta este prescrisă, fiind aplicabile dispozițiile de drept comun privind accesiunea imobiliară din codul civil.
Sunt aplicabile dispozițiile art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind acțiunea în prestație tabulară, întrucât cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul reclamanților, respectiv al intervenienților un drept real imobiliar, nu a predat înscrisurile necesare înscrierii, aceștia fiind, astfel, îndrituiți, să solicite instanței să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea judecătorească suplinind consimțământul la înscriere a părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii.
Greșit s-a respins cererea de disjungere a cererii reconvenționale formulată de pârâții S., în condițiile în care între aceștia și reclamanți, respectiv intervenienți nu există vreun raport juridic în temeiul căruia să fie obligați la plata diferenței de preț către aceștia.
Intervenienții M. C. A. și M. L. au declarat apel împreună cuintervenientul P. R. (f. 4), însă doar intervenientul P. R. și-a motivat ulterior apelul, astfel că, în temeiul art. 292 alin. 2 Cod proc.civ., curtea va ține seama de cele invocate în fața primei instanțe.
Intervenientul P. R. a solicitat schimbarea sentinței apelate, în sensul admiterii cererii sale de intervenție principală, cu cheltuieli de judecată, pe motiv că, chiar și în condițiile neînscrierii construcției în cartea funciară,instanța poate să recunoască dreptul de proprietate extratabular al intervenientului, cu atât mai mult cu cât pârâții nu s-au opus admiterii cererii.
Intervenienții B. P. și B. G. C. au solicitat, în principal, schimbarea sentinței, în sensul admiterii cererii de intervenție principală, în subsidiar, desființarea ei și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivarea apelului lor, aceștia învederează că prima instanță în mod greșit a respins cererea de intervenție pe motiv că promitentul vânzător constructor nu a respectat proiectul în baza căruia a fost emisă autorizația de construire, întrucât, în ceea ce privește apartamentul nr. 5, achiziționat de intervenienți, acesta respectă întru totul autorizația de construire, așa cum rezultă din raportul de expertiză întocmit în cauză de ing. expert T. M., iar imobilul nu trebuie privit ca un tot unitar, apartamentul fiind un corp de proprietate distinct în cartea funciară.
Hotărârea este criticabilă și pentru că intervenienții au achitat integral prețul, executându-și obligațiile asumate prin antecontract, însă constructorii, deși au primit prețul integral, nu și-au executat obligația de a face demersurile necesare în vederea încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică.
În ceea ce privește cererea subsidiară, în mod greșit a admis prima instanță în parte cererile reconvenționale ale pârâților, obligând anumiți reclamanți și intervenienți la plata sumelor neachitate de aceștia, pe motiv că plata integrală a prețului trebuia să se facă în momentul recepției și nu în acela al încheierii contractului în formă autentică, instanța neobservând că recepția imobilelor se face în prezența constructorului, a promitenților cumpărători și a organelor abilitate din cadrul Primăriei mun. C.-N., care era obligată să se deplaseze la fața locului, pentru a constata starea lucrărilor și a încheia un proces verbal, ceea ce nu s-a întâmplat.
Pârâții S. M. V. și S. L. M. au solicitat schimbarea sentinței apelate, însensul admiterii în întregime a cererii lor reconvenționale formulate în contradictoriu cu reclamanții P. M., K. R. L. și O. T., intervenienții C. L., O. A., Ș. P. și B. V., întrucât aceștia nu au plătit integral prețul, deși apartamentele cumpărate le-au fost predate.
În mod greșit a reținut prima instanță că nu ar fi fost respectată autorizația de construire, nepunând această împrejurare în discuția părților, pentru a putea fi lămurită de expertul judiciar numit în cauză, acesta, dimpotrivă, așa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză, ajungând la concluzia că autorizația a fost respectată.
Acești pârâți au formulat întâmpinare la celelalte apeluri, arătând că sunt de acord cu admiterea acțiunii principale și a cererilor de intervenție, însă nu sunt de acord cu motivele de apel vizând doar admiterea în parte a cererii reconvenționale formulate de acești pârâți, în sensul că nu pot fi obligați la plata diferenței de preț, în condițiile în care chiar în fața primei instanțe au arătat că nu se opun acestei cereri (f. 79-82).
Intervenienta C. L. a formulat o precizare la cererea de apel, care, în realitate, este o întâmpinare la apelul pârâților S., solicitând respingerea acestui apel și, implicit, a cererii acestor pârâți de obligare a intervenientei la plata diferenței de preț, invocând inopozabilitatea cesiunii de creanță și excepția de neexecutare a contractului.
Analizând apelurile formulate, curtea constată următoarele:
Reclamanții C. A.-D. și C. M., P. M. și intervenienții M. C. A. și M. L. I. nu și-au executat obligația de timbrare a apelurilor, deși au fost citați cu mențiunea de a achita taxă judiciară de timbru stabilită de instanță,indicându-li-se sancțiunea în caz de neplată, motiv pentru care, în temeiul art. 137 alin. 1 Cod proc. civ., raportat la art. 20 alin. 3 din Legea nr.
146/1997, apelurile acestora vor fi anulate ca insuficient timbrate.
În ceea ce privește fondul celorlalte apeluri, în esență, problema de drept de care depinde soluționarea cauzei este dacă o construcție neînscrisă în cartea funciară poate constitui obiect al unui contract de vânzare- cumpărare, pentru că ceea ce se solicită instanței este să pronunțe o hotărâre ce ține loc de contract autentic notarial de vânzare-cumpărare și să dispună intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Cu privire la executarea silită a obligației de a face asumată prin antecontract, prima instanță a aplicat în mod corect dispozițiile de drept substanțial, întrucât, așa cum rezultă din disp. art. 37 alin. 5 din Legea nr.
50/1991, „construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară.";
În cursul soluționării apelului, reclamanții, respectiv intervenienții principali au invocat faptul că apartamentele cumpărate de aceștia respectă autorizația de construire și că pot fi înscrise în cartea funciară în temeiul dispozițiilor art. 55 alin. 12 din Legea nr. 7/1996, introdus prin OUG nr. 6., ce prevăd posibilitatea înscrierii construcțiilor în cartea funciară pe etape de execuție, solicitând instanței să dispună înscrierea părții din construcții ce respectă autorizația de construire. În cursul soluționării apelului, însă, prin decizia civilă nr. 6. a C. de A. C., Secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, pronunțată în dosarul nr. (...), au fost anulate autorizațiile de construire nr. 8.(...) și nr. 960/(...) emise de P. mun. C.-N. în favoarea pârâtului P. S., astfel că, în prezent, construcțiile obiect al prezentului litigiu sunt edificate fără autorizație de construire. Faptul că răspunderea contravențională (discutabil, de altfel, fiind vorba de o contravenție continuă) s-ar fi prescris nu face ca o construcție ridicată fără autorizație să poată fi înscrisă în cartea funciară, or, fără înscriere, proprietarul acesteia nu poate dispune de ea. Hotărârea judecătorească ce ține loc de contract autentic notarial de vânzare-cumpărare are regimul juridic al contractului autentic notarial pe care-l suplinește, or notarul public nu poate încheia un contract autentic fără ca dreptul transmițătorului să fie înscris mai întâi în cartea funciară, așa cum rezultă din dispozițiile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, întrucât, deși dreptul de proprietate se dobândește prin accesiune și este opozabil erga omnes fără înscriere în cartea funciară, titularul nu poate dispune de acesta înainte de a-l înscrie în cartea funciară, notarul fiind obligat să verifice această împrejurare, solicitând extras de autentificare în baza art. 54 din Legea nr. 7/1996, încheierea contractului în absența unui astfel de extras constituind contravenție, conform și art. 64 alin. 2 lit. i din aceeași lege. Din aceste considerente, soluția primei instanțe de respingere a capetelor de cerere referitoare la înscrierea construcțiilor și obligarea la încheierea de contracte de vânzare-cumpărare autentice pentru anumite apartamente este legală. În condițiile în care promitenții vânzători nu-și pot executa obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra apartamentelor obiect al antecontractelor de vânzare-cumpărare, este justificată excepția de neexecutare a contractului invocată de intervenienta C. L., care mai avea de achitat o diferență de preț de 15.000 euro, astfel că, în temeiul art. 296 Codproc.civ., apelul acesteia va fi admis și sentința obiect al apelului schimbată parțial, în sensul respingerii cererii reconvenționale formulată de pârâții S. împotriva acestei interveniente. În ceea ce-i privește pe reclamanții Ș. V. S., T. L. și T. A., F. L. și F. F., împotriva acestora în mod greșit a fost admisă cererea reconvențională a pârâților S., aceștia fiind greșit obligați la plata unei diferențe de preț, întrucât, așa cum rezultă din antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate de aceștia și chitanțele aferente acestora de la filele 41 din dosarul primei instanțe și 138-142 din dosarul instanței de apel, în ceea ce-l privește pe reclamantul Ș., f. 45-51 din dosarul primei instanțe, în ceea ce-i privește pe reclamanții T., precum și f. 59-60 din dosarul primei instanțe și f. 103 din dosarul instanței de apel, în ceea ce-i privește pe reclamanții F., aceștia au achitat integral prețul apartamentelor obiect al antecontractelor lor de vânzare-cumpărare, motiv pentru care, în temeiul art. 296 Cod proc.civ., și apelul acestora va fi admis și sentința apelată schimbată parțial, în sensul respingerii cererii reconvenționale formulată de pârâții S. față de aceștia. A.ul pârâților S. a fi respins, în temeiul art. 296 Cod proc.civ., din considerentele pentru care apelul reclamanților Ș., T., F. și al intervenientei C. a fost admis. În ceea ce privește apelurile celorlalți reclamanți și intervenienți, precum și al pârâților P., în temeiul art. 296 Cod proc.civ., acestea vor fi respinse, întrucât obligarea la încheierea contractului autentic promis nu poate fi admisă, din considerentele deja arătate, iar cererea reconvențională a pârâților S. nu a fost admisă față de aceștia. Pârâții S. fiind în culpă procesuală raportat la apelurile admise, în temeiul art. 274 alin. 1 Cod proc.civ., vor fi obligați să le plătească reclamanților F. L. și F. F. suma de 200 lei cheltuieli de judecată , reprezentând onorariu avocațial, conform chitanței de la f. 152 bis din dosar. PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII D E C I D E : Admite în parte apelurile declarate de reclamanții Ș. V.-S., T. L. și T. A., F. L. și F. F. cel declarat de intervenienta C. L. împotriva sentinței civile nr. 260 din 24 aprilie 2009 a T.ui C., pronunțată în dosarul nr. (...), pe care o schimbă parțial, în sensul că respinge cererea reconvențională formulată de pârâții S. M. V. și S. L. M., pentru plata diferenței de preț, împotriva acestor reclamanți constatând prețul achitat, iar, față de intervenientă, ca urmare a admiterii excepției de neexecutare a contractului. Anulează ca insuficient timbrate apelurile declarate de reclamanții C. A.-D. și C. M., P. M. și intervenienții M. C. A. și M. L. I.. Respinge ca nefondate apelurile declarate de reclamanții C. M.-O. ȘI C. P.-C., M. M., K. R. L., O. T., H. C. A., cele declarate de intervenienții Ș. P., B. V., O. A., P. R., B. P. și B. C. C., precum și apelurile declarate de pârâții P. S. și P. M. S. și S. M. V. și S. L. M. Obligă pârâții S. M. V. și S. L. M. să le plătească reclamanților F. L. și F. F. suma de 200 lei cheltuieli de judecată în apel. Definitivă și executorie. Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 29 septembrie 2011. PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER A. A. C. ANA I. C. B. Red. CAA dact. GC 13 ex/(...) Jud. I instanță: C. B.
| ← Decizia civilă nr. 4397/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 2038/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
