ICCJ. Decizia nr. 6788/2012. Civil. Evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 6788/2012
Dosar nr. 50568/3/2009
Şedinţa publică din 6 noiembrie 2012
Deliberând, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, la data de 02 decembrie 2009, reclamanta SC N.C. SRL a chemat în judecată pe pârâţii SC E.P. SRL, S.N. şi S.V., solicitând instanţei ca prin hotărârea care se va pronunţa să se dispună:
1. Evacuarea pârâţilor de pe terenul în suprafaţă totală de 894,45 m.p., ocupat abuziv, fără titlu, situat în Oraşul Pantelimon, str. D., judeţ Ilfov;
2. În principal, să se constate că pârâţii sunt constructori de rea credinţă pe terenul proprietatea reclamantei şi să fie obligaţi la desfiinţarea pe propria lor cheltuială a tuturor lucrărilor pe care le-au efectuat pe terenul ocupat în mod abuziv, sub sancţiunea plăţii unor daune cominatorii de 1.000 RON pe fiecare zi de întârziere, sau să fie autorizată reclamanta să le desfiinţeze pe cheltuiala pârâţilor;
3. În subsidiar, dacă se va considera că pârâţii sunt constructori de bună credinţă, să se constate că în baza accesiunii imobiliare artificiale, reclamanta a dobândit calitatea de proprietar asupra tuturor lucrărilor efectuate de pârâţi, cu stabilirea în sarcina reclamantei a unei indemnizaţii reprezentând contravaloarea lucrărilor în cauză;
4. Obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată aferente litigiului.
În motivarea cererii, reclamanta arată că este proprietara terenului în suprafaţă de 894,45 m.p. situat în Oraşul Pantelimon, str. D., judeţ Ilfov şi a construcţiilor identificate ca C1., C2., C3., C4., C5., C6., C7. şi C8., în suprafaţă totală de 372,25 m.p., aflate pe teren, dobândite prin contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. V1. din 15 februarie 2008 de B.N.P. M.S.P. La momentul la care a intenţionat să intre în posesia imobilului, a constatat că o parte din terenul său, în imediata apropiere a corpului C1., era ocupat de o construcţie edificată fără autorizaţie, de pârâţii S., construcţie folosită pentru activităţi comerciale. Pârâţii au refuzat să demoleze construcţia şi să părăsească terenul. Ca atare, devin incidente dispoziţiile art. 494 C. civ. Referitor la daunele cominatorii, acestea se justifică în raport de poziţia ostilă a pârâţilor.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 4 şi 893 C. com., art. 480, 494 şi urm. C. civ.
Pârâţii au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererii. S-a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor S.N. şi S.V., arătând că pârâta SC E.P. SRL a închiriat de la Primăria Pantelimon, prin contractul de închiriere nr. I1. din 01 septembrie 2003, terenul în suprafaţă de 50 m.p., situat în comuna Pantelimon, str. T.V., colţ cu str. D., pentru o perioadă de 15 ani. Ca atare, singura beneficiară a folosinţei şi posesiei terenului este societatea şi nu persoanele fizice.
S-a mai invocat excepţia autorităţii de lucru judecat a capătului de cerere privind evacuarea pârâtului S.N. (faţă de sentinţa nr. 11670 din 22 octombrie 2009, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială), dar şi excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind evacuarea pârâţilor S.N. şi S.V., deoarece doar pârâta societate are raporturi locative, care nu există cu pârâţii persoane fizice.
Pe fondul cauzei, pârâţii au arătat că există contract de închiriere încheiat pe 15 ani, iar la data de 12 mai 2004, Primăria Pantelimon a emis autorizaţia de construire nr. AC1., în temeiul căreia societatea a ridicat construcţia la care se referă reclamanta. Singurul teren avut în folosinţă este cel de 50 m.p., care face obiectul contractului de închiriere, astfel că exercitarea drepturilor în temeiul actului juridic nu poate fi considerată abuzivă; nu poate fi reţinută reaua credinţă, întrucât s-a construit cu bună credinţă.
Prin sentinţa comerciala nr. 6823 din 24 mai 2011, s-a admis în parte cererea; s-a constatat calitatea de proprietar, în baza accesiunii imobiliare artificiale, a reclamantei asupra spaţiului comercial edificat de pârâtă pe terenul proprietatea reclamantei, construcţie având o suprafaţă utilă de 29,66 m.p. şi suprafaţa construită de 36 m.p., spaţiu comercial identificat conform raportului de expertiză întocmit de expert H.E.; a fost obligată reclamanta la plata către pârâta SC E.P. SRL a unei despăgubiri în sumă de 75.977,1 RON, s-au respins celelalte capete de cerere formulate împotriva acestei pârâte ca neîntemeiate. S-a respins cererea formulată de reclamantă împotriva pârâţilor S.N. şi S.V., ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă şi s-a dispus obligarea pârâtei SC E.P. SRL la plata către reclamantă a sumei de 5.135,54 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, învestită cu soluţionarea apelurilor declarate de reclamanta SC N.C. SRL şi pârâta SC E.P. SRL, prin decizia nr. 505 din 21 decembrie 2011 a respins căile de atac, ca nefondate, pentru motivele ce urmează.
Din probele administrate a reieşit că suprafaţa de teren de 50 mp, închiriată de către pârâtă, pe care aceasta a edificat construcţia în suprafaţă de 36 m.p., se află pe terenul proprietatea reclamantei.
Asupra apelului declarat de apelanta reclamantă SC N.C. SRL, Curtea a reţinut că la data de 01 septembrie 2003, între Primăria Pantelimon, în calitate de locator, pe de o parte şi SC E.P. SRL, în calitate de locatar; pe de altă parte, a intervenit încheierea contractului de închiriere nr. I1. din 01 septembrie 2003 a terenului în suprafaţă de 50 mp situat în Comuna Pantelimon, str. T.V. colţ cu str. D. (actualmente str. T.V. nr. X1.).
Contractul a fost încheiat pe o perioada de 15, ani cu începere de la data semnării, respectiv 01 septembrie 2003. Beneficiara contractului de închiriere şi implicit a folosinţei şi posesiei terenului în suprafaţă de 50 m.p., este SC E.P. SRL, nu pârâţii S.N. şi S.V. în calitate de reprezentanţi legali ai pârâtei, astfel încât în mod corect prima instanţă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor persoane fizice.
Susţinerea reclamantei, potrivit căreia pârâta nu deţine nici un titlu cu privire la terenul pe care a edificat construcţia, nu este întemeiată.
Astfel, pârâta a închiriat, în baza contractului de închiriere nr. I1. din 1 septembrie 2003, de la Primăria Comunei Pantelimon, suprafaţa de 50 mp, situată în str. T.V. colţ cu str. D., pentru o perioadă de 15 ani. Construcţia a fost edificată cu respectarea dispoziţiilor privind disciplina în construcţii, partea obţinând din partea Primăriei autorizaţia de construire nr. AC1. din 12 mai 2004.
Autorizaţia de construire sus-menţionată a fost eliberată în baza certificatului de urbanism nr. U1. din 15 decembrie 2003 emis de Primăria Pantelimon, avizului favorabil nr. AV1. din 04 mai 2004 emis de Consiliul Judeţean Ilfov, precum şi a avizului Inspectoratului de Stat în Construcţii nr. AV2. din 26 martie 2004. La definitivarea construcţiei a fost încheiat şi procesul verbal de recepţie la finalul lucrărilor.
Aşadar, pârâta nu ocupă în mod abuziv terenul, iar construcţia nu a fost edificată cu rea - credinţă. Aceasta pentru că a obţinut de la autoritatea publică locală toate asigurările că nu va fi tulburată pe parcursul derulării contractului de închiriere. În plus, reclamanta a devenit proprietara terenului abia în anul 2008, potrivit contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. V1. din 15 februarie 2008.
În mod neîntemeiat a susţinut apelanta reclamantă că, la momentul rămânerii definitive şi irevocabile a sentinţei civile nr. 2645 din 7 iunie 2006 (prin care autoarea sa a uzucapat terenul pe care i l-a înstrăinat prin contractul de vânzare-cumpărare menţionat mai sus), pronunţată de Judecătoria Buftea, efectele contractului de închiriere încetau. Acest contract putea înceta doar la cererea părţilor care l-au semnat, şi între care a produs şi produce în continuare efecte, potrivit principiului relativităţii actului juridic civil; nici locatorul, nici locatarul nu au solicitat încetarea efectelor contractului.
Pe de altă parte, contrar susţinerilor apelantei reclamante, nu doar în ipoteza în care ambele părţi invocă un titlu de proprietate asupra aceluiaşi bun poate fi promovată acţiunea în revendicare, ci şi atunci când doar una dintre părţi are titlu sau când niciuna din părţi nu deţine un asemenea titlu, problemele găsindu-şi rezolvări diferite, în funcţie de ipotezele date.
Cu privire la greşita validare de către instanţă a concluziilor raportului de expertiză faţă de modul de stabilire a valorii construcţiei, se reţine că expertiza a relevat starea foarte bună a acesteia, utilităţile pe care le posedă, astfel că valoarea stabilită, actualizată, nu apare ca disproporţionată. Împrejurarea că expertul desemnat în cauză a folosit un catalog „normativ” din 1964, câtă vreme nu s-a dovedit că există cataloage recente, apărute după 1990 este irelevantă, din acest punct de vedere, acesta fiind şi motivul pentru care instanţa de control a respins refacerea probei cu expertiză doar pe acest considerent.
Împotriva deciziei a declarat recurs reclamanta întemeiat pe dispoziţiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ. şi art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Dezvoltând motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., recurenta învederează că decizia se impune a fi casată deoarece valoarea despăgubirilor pe care aceasta le datorează intimatei-pârâte SC E.P. SRL nu poate fi posibilă fără administrarea unei noi expertize tehnice în specialitatea construcţii care să stabilească valoarea reală a lucrărilor de construcţie realizate de către aceasta pe terenul proprietatea recurentei, construcţie asupra căreia, în baza accesiunii imobiliare artificiale, a fost constatată calitatea sa de proprietar.
În privin ţa acestui motiv de recurs se învederează că s-a solicitat instanţei de apel să încuviinţeze refacerea raportului de expertiză de către un alt expert, raport care să se fundamenteze pe normative în construcţii ulterioare anului 1990 şi care să aibă în vedere şi coeficienţi negativi de calcul, care în cauza dedusă judecaţii sunt determinaţi, printre altele, de lipsa instalaţiilor de încălzire şi gaze, existenţa litigiilor cu privire la imobil, etc.
Evaluarea făcută este incorectă având în vedere că, separat de fundamentarea legală a acesteia pe baza unui catalog de evaluare nr. E1. din anul 1964, expertul nici măcar nu a definit şi explicitat formulele de calcul aplicate.
O altă critică, întemeiată pe dispoziţiile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. se referă la faptul că la data efectuării raportului de expertiza, singurul catalog care reglementează clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe este cel adoptat prin H.G. nr. 2139/2004, publicată în M. Of. al României nr. 46 din 13 ianuarie 2005, care a abrogat vechiul catalog aprobat prin H.G. nr. 964/1998 şi nu un catalog din anul 1964.
H.G. nr. 2139/2004 cuprinde o clasificare a mijloacelor fixe la care însăşi experta a făcut trimitere, în grupe, subgrupe, clase, ş.a.m.d., iar Construcţiile fac parte din grupa 1.
Expertiza a fost realizată fără să se ţină cont şi de Standardele internaţionale de Evaluare ediţia a opta - 2007, care reglementează metodologia de evaluare a oricăror construcţii/proprietăţi imobiliare.
Hotărârea recurată nu cuprinde motivele de fapt şi de drept pentru care a fost respinsă solicitarea de trimitere a cauzei la instanţa de fond, pentru încălcarea de către aceasta a principiului contradictorialităţii.
Astfel în cuprinsul motivelor de apel, cu referire la pretinsa admisibilitate a cererii de evacuare determinată de lipsa raporturilor locative cu intimaţii şi de necesitatea formulării unei acţiuni în revendicare, a arătat că instanţa fondului a nesocotit principiul contradictorialităţii prevăzut de art. 129 alin. (4) C. proc. civ., prin aceea că s-a pronunţat asupra unui aspect pe care nu l-a pus niciodată în discuţia părţilor.
Se arată că a fost încălcat dreptul la ap ărare şi la un proces echitabil prevăzut de art. 6 din Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului.
Instanţa de apel a respins susţinerile privitoare la admisibilitatea acţiunii în evacuare şi la reaua-credinţă a reclamatei-pârâte SC E.P. SRL în edificarea construcţiei, apreciind în mod eronat că aceasta deţine un titlu locativ care îi permite să folosească imobilul, fiind şi de buna-credinţă la efectuarea lucrărilor.
Evacuarea era admisibilă nu doar în situa ţia în care între părţile litigante există raporturi locative, ci şi în situaţia în care o persoană ocupă fără titlu un bun ce nu este proprietatea sa.
Pârâ ţii sunt doar simpli detentori precari "animus detinendi", deoarece ei nu deţin lucrul cu intenţia de a se comporta ca proprietari ori titulari ai unui alt drept.
Acestora le lipse şte elementul psihologic intenţional "animus sibi habendi", care constă în intenţia sau voinţa celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real.
C ontrar celor re ţinute de instanţa de apel, certificatul de urbanism nr. U1. din 15 decembrie 2003 şi autorizaţia de construire nr. AC1. din 12 mai 2004, enumerate ca argument al bunei-credinţe a societăţii pârâte, nu reprezintă în realitate decât simple acte administrative pe baza cărora este permisă executarea unor lucrări de construcţii şi nu conferă titularului lor vreun titlu de proprietate.
Pârâ ţii cunosc faptul că dreptul de proprietate al Primăriei Pantelimon asupra terenului închiriat a fost desfiinţat definitiv şi irevocabil prin sentinţa civilă nr. 2645 din 07 iunie 2006 a Judecătoriei Buftea.
Pe cale de consecin ţă şi contractul de închiriere încheiat cu Primăria Pantelimon, ca act subsecvent, este desfiinţat la rândul său conform principiului resolute jure dantis resolvitur jus accipientis (principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului iniţial), cât şi datorită faptului că a încetat calitatea de locator a primăriei.
Evacuarea intimaţilor-pârâţi se impune în cauză cu atât mai mult cu cât instanţa de fond a constatat că recurenta a devenit, în baza accesiunii imobiliare artificiale, proprietară asupra construcţiei edificată de intimaţi.
Reaua-credinţă a intimatei persoană juridică este determinată de împrejurarea că atât la data încheierii contractului de închiriere cu Primăria Pantelimon, cât şi la momentul eliberării de către autoritatea publică locală a actelor administrative de construire, terenul se afla în posesia unui terţ - Societatea C.C. Pantelimon.
Ca urmare a exercit ării unei posesii utile, continue, netulburate şi sub nume de proprietar de către Societatea C.C. Pantelimon, aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului din Str. D., prin uzucapiune de lungă durata, conform sentinţei civile nr. 2645 din 07 iunie 2006 a Judecătoriei Buftea.
Or, cu minime diligenţe, pe care intimata-pârâtă SC E.P. SRL a recunoscut că nu le-a efectuat (a se vedea r ăspunsul la întrebarea 3 din interogatoriul administrat la fond), aceasta putea să cunoască cel puţin faptul că nu Primăria Pantelimon ocupă terenul obiect al contractului de închiriere, ci o altă persoană care îndeplinea toate condiţiile necesare dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Înalta Curte, analizând decizia prin raportare la criticile formulate, la probatoriile administrate şi la temeiurile de drept incidente cauzei reţine caracterul nefondat al recursului pentru argumentele ce succed.
Prioritar, Înalta Curte învederează că îşi însuşeşte în totalitate considerentele de fapt şi de drept avute în vedere de instanţa superioară de fond la darea hotărârii recurate.
Pct. 10 şi 11 ale art. 304 C. proc. civ. ce permiteau verificarea temeiniciei deciziei pronunţate în apel au fost abrogate prin art. I pct. 1111 din O.U.G. nr. 138/2000 şi, respectiv art. I pct. 112 din acelaşi act normativ, aprobat prin Legea nr. 219/2005.
În actuala configuraţie a art. 304 C. proc. civ., hotărârile supuse recursului pot fi verificate doar cu privire la legalitatea acestora şi nu sub aspectul temeiniciei lor.
Drept consecinţă, critica referitore la respingerea cererii de efectuare a unei noi expertize tehnice nu poate face obiect al recursului.
Ceea ce va fi examinat, din punctul de vedere al pct. 9 din art. 304 C. proc. civ., este dacă instanţa a înlăturat corect dispoziţiile H.G. nr. 2139 din 30 noiembrie 2004.
Actul normativ invocat, modificat prin H.G. nr. 1496/2008, a aprobat Catalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe.
Baza legală de evaluare a construcţiei a avut în vedere Ghidul cuprinzând coeficienţii de uzură fizică normală la mijloacele fixe din grupa 1 „Construcţii” indicativ P 135-99, cursul valutar B.N.R. la data efectuării expertizei şi Catalogul nr. 120/1964.
Cu alte cuvinte, reţinerea instanţei de apel în sensul că utilizarea catalogului este legală, este corectă câtă vreme actul normativ invocat de recurentă se referă la o altă componentă a evaluării, componentă ce nu a făcut obiect al apelului, astfel cum se reţine, în etapa devolutivă.
- Recurenta invocă încălcarea dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. sub aspectul nemotivării cererii de trimitere a cauzei la instanţa de fond urmare a încălcării principiului contradictorialităţii.
Critica poate fi încadrată în motivul de modificare prevăzut de pct. 7 al art. 304 C. proc. civ. (hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină) şi nu pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. cum din eroare s-a indicat.
Cele invocate de recurentă nu reprezintă un motiv de apel în sine ci doar o eventuală consecinţă a constatării incidenţei dispoziţiilor art. 297 alin. (1) C. proc. civ.
Aşadar, cum instanţa de apel a constatat că prima instanţă a soluţionat corect pricina pe fond, dispoziţiile art. 297 alin. (1) C. proc. civ. nu au fost incidente în cauză, aşa încât instanţa nu avea a se pronunţa asupra cererii de anulare a sentinţei apelate.
- Se mai invocă încălcarea dreptului la apărare şi la un proces echitabil de către prima instanţă deoarece nu a pus în discuţie excepţia de inadmisibilitate a acţiunii în evacuare, critică ce nu a primit nicio motivare în decizie.
Contrar celor susţinute de recurentă, instanţa de apel arată condiţiile exercitării acţiunii în revendicare şi în ipoteza în care posesorul nu invocă un drept de proprietate, ca în speţa de faţă.
Cele arătate mai sus semnifică răspunsul dat de instanţă criticii formulate, în sensul că reclamanta avea la îndemână acţiunea în revendicare şi nu o acţiune având izvorul într-un contract de locaţiune, faţă de care era terţ.
Oricum, din expunerea rezumativă a cursului procesului rezultă că prima instanţă s-a pronunţat pe fondul cauzei şi nu pe cale de excepţie cum susţine recurenta.
- Recurenta invocă încălcarea dispoziţiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ. cu referire la soluţia greşită a instanţei de a nu reţine admisibilitatea acţiunii în evacuare şi a relei credinţe a intimatei la edificarea construcţiei.
Temeiul de drept procesual invocat, art. 129 alin. (5) C. proc. civ., nu este incident criticilor formulate câtă vreme se invocă aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 480 C. civ. şi art. 1899 C. civ., critici ce pot fi încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Instanţa de apel, pornind de la premisa că dreptul de proprietate al autoarei reclamante a fost dobândit ulterior încheierii contractului de locaţiune şi obţinerii încuviinţările administrative pentru ridicarea construcţiei, a reţinut buna-credinţă a pârâtei.
Contrar celor susţinute de reclamantă, instanţa a reţinut corect că prezumţia bunei credinţe prevăzută de art. 1899 alin. (2) C. proc. civ. a pârâtei la edificarea construcţiei, nu a fost răsturnată de reclamantă, faţă de respectarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991, coroborată cu existenţa contractului de închiriere, a cărei valabilitate nu a fost contestată.
Recurenta a susţinut că, urmare a constatării dobândirii dreptului de proprietate prin prescripţie achizitivă pe termen lung de către autoare a, locaţiunea a încetat.
Susţinerea nu are temei legal câtă vreme, aşa cum deja s-a arătat contractul de închiriere produce în continuare efecte, potrivit principiului relativităţii actului juridic civil şi niciuna dintre părţi nu a denunţat contractul.
Drept urmare, existenţa contractului de locaţiune, dublată de buna-credinţă a pârâtei la ridicarea construcţiei, îi conferă acesteia un titlu cu privire la terenul pe care a edificat imobilul.
Înalta Curte, pentru cele ce preced va respinge recursul ca nefondat în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC N.C. SRL împotriva deciziei nr. 505 din data de 21 decembrie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 noiembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 7681/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 6746/2012. Civil → |
|---|
