ICCJ. Decizia nr. 7218/2012. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7218/2012
Dosar nr. 25313/3/2007
Şedinţa publică din 23 noiembrie 2012
Asupra cauzei civile de faţă constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. 25313/3/2007, la data de 11 iulie 2007, reclamanta SC A.C. SRL, prin lichidator judiciar R. SPRL, în contradictoriu cu pârâţii oraşul Otopeni, R.V.G., SC R. 2000 SRL, a formulat acţiune în revendicare, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea pârâţilor să lase societăţii în faliment, în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilele (terenuri) din Aleea P., sector 1, Bucureşti, şi str. M.G., sector 1, Bucureşti, care compun actualmente proprietatea sa în suprafaţă de 6.800 m.p., situată în intravilanul zonei Băneasa, zona cadastrală Odăi, sector 1.
În subsidiar, în situaţia în care acţiunea în revendicare nu va fi admisă, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului oraşul Otopeni la plata contravalorii terenului în suprafaţa de 6.800 m.p. de care a fost deposedată SC A.C. SRL prin acte administrative ilegale.
Reclamanta şi-a precizat cererea solicitând introducerea în cauză a ultimilor dobânditori ai imobilului: SC G.I. SRL şi D.V.C.
În cauză a formulat cerere de intervenţie în interes propriu intervenientul T.I. solicitând respingerea acţiunii pentru lipsa calităţii procesuale active şi a capătului principal al cererii ca nefondat.
De asemenea, pârâta-reclamantă R.V.G. a depus cerere reconvenţională prin care a solicitat respingerea acţiunii ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesual activă, constatarea nulităţii absolute a contractului din 06 ianuarie 1995 încheiat între P.L. şi SC A.C. SRL.
Prin sentinţa civilă nr. 1812 din 02 decembrie 2010 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-au respins excepţiile lipsei de calitate procesuală activă şi pasivă, s-a respins cererea principală formulată şi precizată de reclamanta SC A.C. SRL, s-au respins cererile de intervenţie formulate de intervenientul T.I., ca neîntemeiate, s-a respins ca neîntemeiată şi cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă R.V.G.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC A.C. SRL, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 791/A din 07 noiembrie 2011, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, a respins ca nefondat apelul şi a anulat cererea de chemare în garanţie a SC R. 2000 SRL, formulată de către intimata SC G.I. SRL, ca netimbrată.
În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut că în sentinţa apelată s-a reţinut în mod corect situaţia de fapt cu privire la titlurile de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991 cu privire la terenul în litigiu, respectiv cu privire la contractele de vânzare-cumpărare a suprafeţelor din acest teren şi a sentinţei civile nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti de reconstituire a suprafeţei de 6.800 m.p., autoarei reclamante, R.M. (şi nu de 8.600 m.p., astfel cum se susţine).
A fost apreciată ca fondată însă critica din apel vizând faptul că, în motivarea sentinţei apelate, s-a reţinut că faţă de toate titlurile de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991, cumpărarea s-ar fi efectuat cu încălcarea interdicţiei de înstrăinare, timp de 10 ani prevăzut de art. 31 (art. 32 după republicare) din Legea nr. 18/1991, fără a se stabili dacă titlurile au vizat reconstituirea ori constituirea dreptului de proprietate şi fără a se preciza cărei categorii de terenuri prevăzute sub interdicţie aparţinea terenul supus vânzărilor – art. 18 alin. (1), art. 20 ori art. 39 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar [devenite art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 din legea republicată].
Verificând titlurile de proprietate de care au beneficiat autorii intimatei-pârâte SC G.I. SRL, Curtea a constatat că acestea au fost emise cu respectarea prevederilor art. 11 din Legea nr. 18/1991, având ca obiect reconstituirea dreptului de proprietate, iar nu constituirea. Suprafeţele de teren însumate (5.485 m.p.) au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 06 aprilie 1998, cu cadastru, schiţe aferente şi actul de alipire din 14 decembrie 2006, în beneficiul SC R. 2000 SRL şi ulterior înstrăinate către SC G.I. SRL, pârât în prezenta cauză.
Aşadar, cu privire la suprafaţa de 5.485 m.p. având la bază cele 4 titluri de proprietate nu se poate aplica sancţiunea nulităţii absolute prevăzută de art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată, întrucât pentru această suprafaţă de teren nu operează vreo interdicţie de înstrăinare, pe o anumită perioadă de timp.
Privitor însă, la titlul de proprietate emis pârâtei R.V.G. – din 29 martie 1994 se constată că dreptul de proprietate pentru terenul în suprafaţă de 1.000 m.p., în prezent aflat în proprietatea cumpărătorului T.I. în baza contractului de vânzare-cumpărare din 26 octombrie 2006 – a făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 – fără a se preciza textul aplicabil, între cele trei menţionate de către apelantă.
În cazul vânzării către T.I., însă, sancţiunea nulităţii absolute decurgând din art. 32 din Legea nr. 18/1991 nu se impune, întrucât vânzarea s-a situat după expirarea termenului prevăzut pentru interdicţia de vânzare, cumpărătorul T.I. fiind şi cumpărător de bună-credinţă, titlul de proprietate al vânzătoarei fiind unul valid, în fiinţă, necontestat ori anulat.
Toate titlurile de proprietate ale pârâţilor şi intervenientului, emise în baza Legii nr. 18/1991 în cursul anului 1994 au avut la bază adeverinţe de reconstituire/constituire şi proces-verbal de punere în posesie, fiind validate de către comisia de fond funciar, aşadar urmând întocmai, întreaga procedură prevăzută de legea specială sus-menţionată.
Aceste titluri de proprietate s-au emis în mod legal şi anterior pronunţării în favoarea autoarei apelantei-reclamante, R.M., a sentinţei civile nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti – efectele acestei hotărâri fiind relative, opunându-se cu putere de lucru judecat, părţilor din procesul care s-a finalizat cu acea sentinţă, nu şi pârâţilor-cumpărători şi intervenientului-cumpărător de la autorii lor, având la bază titluri valabile de proprietate emise cu deplina respectare a Legii nr. 18/1991 şi care nu au fost contestate în instanţă – înstrăinările având deschise cărţile funciare, aşadar, fiind opozabile erga omnes.
Or, sentinţa civilă nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti nu s-a pus în executare faţă de autoarea apelantei-reclamante, R.M., respectiv către cumpărătorii săi ulteriori (inclusiv reclamanta) care au cumpărat, în condiţiile în care au cunoscut situaţia de fapt şi de drept a terenului, astfel cum se menţionează în contractele de vânzare încheiate, sub rezerva dobândirii ulterioare a titlului de proprietate de către vânzătoare, care nu va fi absolvită de eventuala răspundere pentru evicţiune.
Practic, niciodată nu s-a intrat şi în posesia terenurilor în litigiu, aflate, dimpotrivă, în posesia pârâţilor şi intervenientului, care, la rândul lor, le-au preluat din posesia autorilor lor care aveau eliberate titluri legale de proprietate.
Altfel spus – într-o comparare a titlurilor – solicitată în acţiunea în revendicare formulată, pârâţii şi intervenientul deţin un bun efectiv şi actual, având şi posesia terenurilor, pe care au preluat-o de la autori, având edificate construcţii pe acestea, alte amenajări privind exploatarea lor, etc., în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului – faţă de apelanta-reclamantă care este deţinătoarea practic, a unui titlu constând într-o sentinţă irevocabilă din anul 1995, privind un teren de 6.800 m.p., neexecutată, neintrându-se în posesia efectivă a bunului, de către autoarea R.M., respectiv de către cumpărătorii ulteriori, în final, şi cumpărătoarea-reclamantă, aceasta din urmă nereglementându-şi situaţia juridică a bunului cumpărat.
Având în vedere prezentele considerente ce ţin să înlocuiască parţial, respectiv să completeze motivarea hotărârii atacate, cu respectarea deplină a principiului securităţii raporturilor civile, consacrat în practica judiciară în materie.
Or, soluţia de respingere a acţiunii în revendicare, pentru apelanta-reclamantă deschide calea răspunderii pentru evicţiune în contra vânzătorului, conform clauzei din contractul de vânzare-cumpărare şi nu obligarea Primăriei pârâte chemată în cauză, la plata contravalorii terenului în litigiu – astfel că nici această critică din apel nu poate fi primită.
Împotriva menţionatei decizii a declarat şi motivat recurs, în termen legal, apelanta-reclamantă SC A.C. SRL, prin lichidator judiciar R. SPRL, pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea acestora s-a arătat că prin sentinţa civilă nr. 3970 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, instanţa de judecată a constatat că autoarea sa este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 6.800 m.p. pentru care s-a emis adeverinţă de proprietate în anul 1992, admiţându-se plângerea autoarei recurentei împotriva hotărârii nr. 119 din 03 februarie 1994 a Comisiei Municipiului Bucureşti şi a Sectorului Agricol Ilfov.
Sentinţa Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, devenită irevocabilă prin neapelare, are caracter declarativ şi nu constitutiv de drepturi, astfel încât a recunoscut dreptul de proprietate al autoarei recurentei confirmat de adeverinţa de proprietate din 04 februarie 1992.
Prin urmare, nu se poate reţine că titlurile de proprietate ale intimaţilor-pârâţi, eliberate în anul 1994 şi care sunt constitutive de drepturi în ceea ce priveşte terenul ce face obiectul prezentului litigiu, conferă titularilor acestora drepturi de proprietate preferabile dreptului de proprietate al recurentei, întrucât aceasta a dobândit terenul de la adevăratul proprietar, autoarei recurentei fiindu-i confirmat dreptul de proprietate în anul 1992, deci anterior eliberării adeverinţelor de proprietate în favoarea intimaţilor-pârâţi.
În ceea ce priveşte argumentele instanţei de apel, potrivit cărora sentinţa civilă nr. 3970/1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti nu este opozabilă intimaţilor-pârâţi, nefiind înscrisă în cartea funciară aspect care, în opinia curţii, face mai puternic titlul intimaţilor-pârâţi, recurenta arată că acestea sunt tot rezultatul interpretării greşite a efectelor hotărârii menţionate, întrucât nu este necesară înscrierea acestuia în cartea funciară pentru dovedirea dreptului de proprietate al recurentei ori al autoarei sale, cu atât mai mult cu cât nici Legea nr. 18/1991 nu prevede o astfel de obligaţie ulterior reconstituirii dreptului.
Opozabilitatea sentinţei civile nr. 3790/1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti nu reprezintă o condiţie de valabilitate a acesteia, recurenta folosind hotărârea menţionată ca mijloc de probă în cadrul acţiunii în revendicare pentru a dovedi că dreptul de proprietate al autoarei sale a fost validat prin aceasta, având, astfel, câştig în faţa titlului autorilor intimaţilor-pârâţi care a fost eliberat cu încălcarea dreptului de proprietate al autoarei sale.
De asemenea, recurenta apreciază ca irelevant pentru stabilirea cărui drept va da câştig instanţa în cadrul unei acţiuni în revendicare, dacă reclamantul are sau nu posesia bunului.
Titlurile autorilor intimaţilor-pârâţi, respectiv numiţii D.E., P.P., S.F.M. şi G.E., au fost eliberate cu încălcarea dreptului de proprietate al autoarei recurentei, R.M., drept ce a fost confirmat irevocabil prin sentinţa civilă nr. 3790 din 17 aprilie 1995 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, astfel că, în mod greşit a concluzionat instanţa de apel că drepturile invocate de intimaţii-pârâţi sunt mai puternice decât dreptul recurentei.
În ceea ce priveşte motivul de apel referitor la cererea subsidiară pentru acordarea de despăgubiri, urmează a se constata că soluţia instanţei de apel este nelegală, aceasta rezumându-se la a preciza în motivarea deciziei că recurenta are deschisă calea acţiunii în răspundere pentru evicţiune, fără a motiva însă aspectele pentru care apreciază cererea ca fiind nefondată.
La cuvântul pe fond asupra prezentului recurs, recurenta a susţinut şi alte argumente, astfel cum rezultă din practicaua prezentei decizii, ceea ce a determinat pe intimaţi să invoce excepţia nulităţii acestor motive de recurs suplimentare, ca fiind formulate în afara termenului legal.
Întrucât această excepţie a fost ridicată ca urmare a invocării la cuvântul în susţinerea recursului a unor aspecte de nelegalitate care exced motivelor de recurs, Înalta Curte consideră că pârâtul nu este decăzut din dreptul de a invoca excepţia nulităţii acestor completări la motivele de recurs şi, în aplicarea art. 303 alin. (1) C. proc. civ., va admite excepţia, urmând a analiza recursul numai prin prisma motivelor de modificare prevăzute în art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., astfel cum au fost dezvoltate prin cererea de recurs.
Analizând recursul formulat, în raport de criticile menţionate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta invocă greşita interpretare a sentinţei civile nr. 3970/1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti în raport de caracterul său declarativ prin care este confirmat, cu caracter retroactiv, dreptul de proprietate pe care, în opinia recurentei, autoarea sa l-a dobândit încă din anul 1992, atunci când i s-a eliberat, în temeiul Legea nr. 18/1991, adeverinţa de proprietate nr. 298/1992 pentru imobilul în litigiu.
Înalta Curte observă că acest argument se circumscrie de fapt motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât recurenta doreşte ca, în temeiul caracterului declarativ al titlului de proprietate al autoarei sale, să dovedească preferabilitatea acestui titlu comparativ cu titlul pârâţilor, prin anterioritate, deci să opună un criteriu de preferabilitate în favoarea sa.
De altfel, sentinţa civilă nr. 3970/1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti nu constituie actul juridic dedus judecăţii, ci numai o probă prin care reclamanta îşi dovedeşte dreptul său de proprietate. H otărârea judecătorească naşte faţă de reclamantă prezumţia de proprietate rezultând din posesia titlului. Cealaltă parte poate răsturna această prezumţie, invocând o prezumţie mai puternică şi contrară, întemeiată, de exemplu, pe un titlu anterior celui al adversarului.
Ca atare, Înalta Curte apreciază că aspectul declarativ al sentinţei civile nr. 3970/1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti nu determină preferabilitatea titlului reclamantei în acţiunea în revendicare deoarece confirmarea adeverinţei de proprietate din 04 februarie 1992 nu echivalează cu confirmarea unui drept de proprietate al autoarei reclamantei la acel moment, anul 1992, câtă vreme adeverinţa de proprietate şi procesul-verbal de punere în posesie emise în temeiul Legii nr. 18/1991 nu constituie un titlu de proprietate, astfel cum s-a decis în decizia pronunţată în recurs în interesul legii nr. 1/1997 de către secţiile unite ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Cât timp titlurile de proprietate ale autorilor pârâţilor, emise în anul 1994 în temeiul Legea nr. 18/1991, nu au fost anulate prin hotărâri judecătoreşti irevocabile, nu se poate susţine că încalcă sentinţa civilă nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, devenită irevocabilă prin neapelare, pe care se întemeiază titlul reclamantei.
Prin urmare, în mod corect instanţa de apel a considerat că titlul autorilor pârâţilor este mai vechi decât titlul autoarei reclamantei.
Nici criticile recurentei privind greşita aplicare a celorlalte criterii de preferabilitate în acţiunea în revendicare nu sunt fondate.
Astfel, recurenta apreciază că deţinerea posesiei ca şi înscrierea în cartea funciară a imobilului nu prezintă relevanţă sub aspectul criteriilor de preferabilitate în acţiunea în revendicare.
Se observă că instanţa de apel a acordat preferabilitate titlului de proprietate al pârâţilor motivat de faptul că acesta este mai vechi, provine de la persoanele cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, a fost transcris pentru asigurarea opozabilităţii faţă de terţi şi a fost urmat de intrarea în posesie.
Titlul reclamantei, respectiv sentinţa civilă nr. 3790 din 17 aprilie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, nu a fost considerat ca preferabil întrucât a fost obţinut ulterior emiterii titlurilor de proprietate pentru autorii pârâţilor, a consfinţit un drept de proprietate dobândit prin constituire, deci care nu confirma un drept anterior, iar autoarea reclamantei şi reclamanta nu au intrat niciodată în posesia imobilului şi nu l-au supus întabulării.
Înalta Curte constată că titlurile de proprietate ale părţilor din proces provin de la acelaşi autor, respectiv Statul Român, care a dispus asupra reconstituirii, respectiv constituirii dreptului de proprietate în favoarea acestora în temeiul Legea nr. 18/1991.
Or, în cadrul acţiunii în revendicare, printre criteriile de preferabilitate dezvoltate de doctrină în compararea titlurilor de proprietate care provin de la acelaşi autor, se regăsesc cel al primei transcrieri: qui prior tempore potior jure, cât şi cel al titlului mai vechi, în ipoteza în care nici una dintre părţi nu a realizat formele de publicitate faţă de terţi. De asemenea, posesia imobilului are relevanţă în compararea titlurilor în temeiul principiului de drept potrivit căruia in pari causa melior est causa posidentis.
Prin urmare, vor fi înlăturate criticile recurentei, de altfel nedezvoltate, privind nerelevanţa criteriilor avute în vedere de către instanţa de apel.
Pentru argumentele expuse, Înalta Curte apreciază că toate aceste criterii doctrinare sunt relevante şi au fost analizate de către instanţa de apel, care a motivat în mod corect, pe baza lor, preferabilitatea titlului de proprietate al pârâţilor.
În ceea ce priveşte cererea subsidiară pentru acordarea de despăgubiri, instanţa de apel a respins-o în considerarea faptului că despăgubirile urmează a fi plătite în urma admiterii acţiunii în răspundere pentru evicţiune, argument suficient pentru a înlătura critica nemotivării soluţiei date asupra acestui capăt de cerere, întrucât aplicarea regulilor răspunderii pentru evicţiune face de prisos orice alte aspecte legate de modul de acordare a despăgubirilor cauzate de respingerea acţiunii în revendicare.
Astfel fiind, Înalta Curte consideră că recursul este nefondat şi, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., îl va respinge ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.C. SRL, prin lichidator judiciar R. SPRL, împotriva deciziei nr. 791/A din 07 noiembrie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 23 noiembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 7217/2012. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 7219/2012. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
