ICCJ. Decizia nr. 1003/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1003/2013
Dosar nr. 60487/3/2011
Şedinţa publică din 27 februarie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, la data de 03 mai 2009, reclamantul M.M. i-a chemat în judecată pe pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti prin Primarul General şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi SC A. SA, solicitând să fie obligaţi prin hotărârea ce se va pronunţa, în principal, la plata contravalorii imobilului situat în Bucureşti, str. I., sector 2, evaluat la preţul de circulaţie existent la momentul producerii evicţiunii, conform art. 18 din Legea nr. 1/2009, iar, în subsidiar, la restituirea contravalorii reactualizate a preţului plătit de acesta, în calitate de cumpărător, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 1419 din 03 decembrie 1996, la restituirea, contravalorii preţului actualizat cu coeficientul de inflaţie din anul plăţii şi la restituirea contravalorii îmbunătăţirilor realizate la imobil în valoare de 20.000 euro; cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 7740 din 03 iunie 2011, Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, a admis excepţia necompetenţei materiale şi a dispus declinarea competenţei în favoarea Tribunalului Bucureşti.
Prin Sentinţa civilă nr. 291 din 16 februarie 2012 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti şi SC A. SA şi s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamantul M.M., în contradictoriu cu pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti prin Primarul General şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti şi cu chemaţii în garanţie Municipiul Bucureşti prin Primarul General, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti şi SC A. SA.
A fost obligat Ministerul Finanţelor Publice la plata preţului din contractul de vânzare-cumpărare nr. 1419 din 03 decembrie 1996 de 16069103 rol, actualizat cu indicele de inflaţie la data plăţii.
S-au respins, ca neîntemeiată, cererea privind plata preţului de piaţă, acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi SC A. SA, pentru lipa calităţii procesuale pasive, cererea de chemare în garanţie formulată de SC A. SA, ca rămasă fără obiect, precum şi cererea de chemare în garanţie formulată de Ministerul Finanţelor, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, analizând actele şi lucrările dosarului, raportat la obiectul cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizat la termenul de 20 iulie 2010, tribunalul a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 1419 din 03 decembrie 1996, reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. I., etaj P, ap. 1, sector 2, iar prin Sentinţa civilă nr. 8560 din 09 noiembrie 2006, definitivă şi irevocabilă, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de fostul proprietar, F.T.V., fiind obligat pârâtul M.M. - reclamant în cauza de faţă - să lase imobilul în deplină proprietate şi posesie. În considerentele sentinţei, s-a reţinut faptul că acesta din urmă, cumpărător în baza Legii nr. 112/1995, nu a fost de bună-credinţă la dobândirea imobilului.
Fiind evins, reclamantul a solicitat obligarea pârâţilor la plata preţului de piaţă, respectiv a preţului actualizat.
Tribunalul a apreciat incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 50 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001. Astfel, reţinându-se cu autoritate de lucru judecat reaua-credinţă a cumpărătorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în opinia tribunalului acesta nu poate pretinde preţul de piaţă al imobilului, ci numai preţul reactualizat plătit la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.
Tribunalul a respins cererea privind plata preţului de piaţă ca neîntemeiată, iar faţă de admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a SC A. SA, a respins cererea de chemare în garanţie formulată de acest pârât, ca rămasă fără obiect.
În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie formulată de Ministerul Finanţelor Publice pentru restituirea comisionului de 1%, tribunalul a apreciat că această cerere nu este întemeiată, întrucât suma de bani reprezentând comisionul a fost încasată de Ministerul Finanţelor Publice (fiind virată în conturile 50.21 deschis la trezoreria statului sau 66.74 deschis la B., conform Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, art. 41, în acest sens fiind şi dispoziţiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Potrivit art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, unităţile specializate care evaluează şi vând apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au obligaţia să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să reţină comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a) din lege, iar suma rămasă să o vireze în termen de 3 zile lucrătoare în contul deschis la trezoreria statului din localitatea unde îşi are sediul vânzătorul.
Împotriva sentinţei tribunalului au declarat apel pârâţii M.M. şi Ministerul Finanţelor Publice reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti.
Apelantul Ministerul Finanţelor Publice a criticat hotărârea Tribunalului Bucureşti ca nelegală, arătând că în mod greşit a respins excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive deoarece calitatea procesuală pasivă presupune existenţa identităţii între persoana pârâtului şi cel obligat în cadrul aceluiaşi raport juridic.
Apelantul-reclamant M.M. a criticat hotărârea Tribunalului Bucureşti ca nelegală, deoarece prima instanţă nu s-a pronunţat asupra tuturor capetelor de cerere, mai exact, cu privire la îmbunătăţirile realizate la imobil în valoare de 20.000 euro şi a cheltuielilor de judecată.
Prin Decizia civilă nr. 271 A din 27 iunie 2012 Curtea de Apel Bucureşti a respins apelul pârâtului şi a admis apelul reclamantului, a schimbat în parte sentinţa în sensul admiterii în parte a acţiunii şi a obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei de 220.677 euro, contravaloarea preţului de piaţă al imobilului.
Curtea a constatat că titlul apelantului-reclamant M.M., respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 03 decembrie 1996 nu a fost anulat, iar acesta, fiind în fiinţă, se prezumă că a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Având în vedere că titlul apelantului-reclamant nu a fost anulat, rezultă că acesta a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale în vigoare la acea dată, iar apelantul-reclamant a pierdut posesia imobilului, deşi avea un contract valabil încheiat, dar s-a apreciat că titlul fostului proprietar este mai bine caracterizat. Ca atare, reclamantul are dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului.
Legea specială a derogat de la dispoziţiile dreptului comun şi a stabilit obligaţia de restituire a preţului în sarcina Ministerului Finanţelor Publice, iar această parte are obligaţia de plată a preţului de circulaţie al imobilului în temeiul dispoziţiilor speciale ale Legii nr. 10/2001 şi nu în calitate de parte în contractul de vânzare-cumpărare.
Împotriva deciziei instanţei de apel a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice Bucureşti, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că, în mod greşit s-a apreciat că nu poate fi reţinut motivul de apel referitor la calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice care este un terţ faţă de contractul de vânzare-cumpărare, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 1337 şi următoarele C. civ. s-ar fi putut pune în discuţie problema răspunderii vânzătorului pentru evicţiune totală sau parţială prin fapta unui terţ. În cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel încât nu se poate dispune obligarea Ministerului Finanţelor Publice la restituirea preţului de piaţă deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. A mai susţinut că valoarea omologată de instanţă este cu mult peste preţul de piaţă real al imobilului.
Recursul este fondat pentru considerentele care succed.
Legea specială nr. 10/2001, art. 50 alin. (1), aşa cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009, prevede posibilitatea de recuperare a preţului imobilului de către chiriaşii-cumpărători, în situaţia în care foştii proprietari au obţinut imobilul printr-o acţiune în revendicare concretizată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Este nefondată critica formulată de Ministerul Finanţelor Publice, în ceea ce priveşte lipsa calităţii sale procesuale pasive întrucât aceasta este instituţia, persoana juridică, obligată prin lege să restituie sumele avansate de foştii chiriaşi şi tot ea va trebui să execute hotărârea judecătorească pentru a satisface creanţa consfinţită prin hotărârea judecătorească.
Deşi contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de către reclamant cu CGMB - SC A. SA, în temeiul Legii nr. 112/1995, adevăratul titular al dispoziţiei asupra imobilului a fost statul, având în vedere că vânzarea s-a realizat în contextul stabilit prin legea specială dată tocmai în realizarea politicilor sociale stabilite de stat.
În lipsa actului normativ menţionat, unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul regiei de administrare a fondului locativ de stat, nu ar fi putut dispune în mod legal de imobil.
Împrejurarea că prin dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se prevede că restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (21) se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, atrage calitatea procesual pasivă, în speţa de faţă, a Ministerului Finanţelor Publice - în nume propriu, acesta fiind şi plătitorul faptic al despăgubirilor (preţul actualizat sau preţul de piaţă al imobilului) la care este obligat statul.
Este real că restituirea prestaţiilor reciproce, expresie a principiului restitutio in integrum, ce cârmuieşte efectele nulităţii actului juridic civil, potrivit dreptului comun, operează între părţile contractante, însă, potrivit normei anterior citate, legea specială derogă de la această regulă, instituind, prin textul anterior citat, o subrogaţie legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea preţului).
Pe de altă parte, trebuie menţionat că reclamantul, în raport de dispoziţiile Legii nr. 1/2009, a devenit titularul unui bun, respectiv al unui drept de creanţă, care trebuie executat împotriva Statului Român, prin instituţiile abilitate, adică Ministerul Finanţelor Publice.
În ceea ce priveşte temeiul juridic al formulării acţiunii, este neîndoielnic faptul că acesta este reprezentat de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, aşa cum a fost completată şi modificată.
Este adevărat că, potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, aşa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009: "Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă stabilite conform standardelor internaţionale de evaluare."
Legiuitorul a înţeles să reglementeze prin lege specială posibilitatea de recuperare a preţului imobilului de către chiriaşii-cumpărători, în situaţia în care foştii proprietari au obţinut imobilul printr-o acţiune în revendicare concretizată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Textul de lege menţionat mai sus trebuie interpretat în sensul în care acesta se poate aplica, adică termenul de "desfiinţare a contractului" trebuie înţeles ca o lipsire de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaşii-cumpărători cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Cum în cauză, din actele depuse la dosar, rezultă că reclamantul a cumpărat apartamentul, în baza Legii nr. 112/1995 şi, ulterior, prin Sentinţa civilă nr. 8560 din 09 noiembrie 2006 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de fostul proprietar şi a fost obligat reclamantul din prezenta cauză să lase fostului proprietar în deplină şi liniştită, posesie imobilul în litigiu - ipoteza prevăzută de lege se confirmă, în sensul că actul de vânzare-cumpărare al reclamantului este lipsit de efecte juridice, ca efect al unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Este nefondată şi susţinerea recurentului că, în speţă, erau incidente dispoziţiile art. 1337 C. civ., deoarece temeiul juridic al formulării acţiunii se raportează la dispoziţiile Legii nr. 10/2001, care este legea specială aplicabilă litigiului dedus judecăţii, aspect care reiese şi din cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi la instanţa de fond.
Se va reţine însă cealaltă critică referitoare la omologarea unei valori peste preţul de piaţă al imobilului.
Instanţa de apel nu s-a preocupat de verificarea modului în care expertul a stabilit valoarea despăgubirilor, legea arătând că, în situaţia în care acţiunea este considerată admisibilă, persoanele îndreptăţite pot beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. Or, din expertiza efectuată în cursul judecării cauzei în fond se observă cu uşurinţă că expertul nu a întocmit acest raport în sensul prevederilor legale, stabilind valoarea de circulaţie a imobilului prin metoda bonităţii prin comparaţie şi comparaţiei directe.
Faţă de acest aspect se impune admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.
Pentru stabilirea preţului de piaţă al imobilului, instanţa de trimitere va dispune efectuarea unei expertize de specialitate care să aibă în vedere standardele internaţionale de evaluare.
Curtea apreciază că prin expertiza pentru stabilirea preţului de piaţă actual al imobilului ar trebui să se procedeze şi la stabilirea valorii actualizate a diferenţei dintre acest preţ şi cel de achiziţie a imobilului (subvenţionat implicit de stat prin subevaluare), pentru ca această diferenţă să fie imputată asupra sumei reprezentând preţul de piaţă actualizat.
Numai procedând în acest fel s-ar evita crearea unei situaţii de îmbogăţire fără justă cauză a fostului chiriaş pe seama statului care, în situaţia contrară, ar trebui să suporte o dublă pierdere, consecinţă a executării obligaţiei sale de reparare integrală a prejudiciului conform art. 50 alin. (21) din lege, neînsoţită însă de dreptul la recuperarea acelei sume cu care tot el l-a subvenţionat pe chiriaş la momentul achiziţiei imobilului la un preţ mult inferior valorii reale (de piaţă) a acestuia.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti împotriva Deciziei nr. 271A din 27 iunie 2012 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza la aceeaşi instanţă pentru rejudecarea apelurilor.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 februarie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1000/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 930/2013. Civil. Conflict de competenţă. Fond → |
|---|
