ICCJ. Decizia nr. 3982/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3982/2013
Dosar nr. 65851/3/2011
Şedinţa publică din 25 septembrie 2013
Asupra cauzei de faţă, deliberând, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 384/2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a admis acţiunea formulată de reclamanţii M.L., C.G.T., L.M.A., L.G. şi L.I.L. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primarul General, O.I. şi SC T.A. SA şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţii O.I. şi SC T.A. SA.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că reclamanţii, în calitate de succesori ai defunctului M.B., fost proprietar al întregului imobil situat la adresa din Bd. C.C. (compus din patru corpuri de clădire, respectiv A, B, C şi D), au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului menţionat, susţinând că a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.
S-a reţinut că scopul instituirii interdicţiei reglementate de textul de lege arătat a fost indisponibilizarea bunurilor ce au format obiectul notificării şi evitarea posibilităţii ca unităţile deţinătoare sau cele însărcinate cu soluţionarea notificărilor să scoată bunurile notificate din patrimoniul lor, în scopul eludării dispoziţiilor Legii 10/2001.
Analizând situaţia din speţă, prin prisma textului de lege menţionat, instanţa a constatat că, prin notificarea nr. 120 din 18 aprilie 1996, numitul M.S., defunctul soţ al reclamantei S.M., a formulat o cerere de acordare despăgubiri pentru imobilul situat în Bucureşti, Calea C. (actual Bd. C.C., format din mai multe corpuri de clădire).
De asemenea, sub nr. XX. din 10 iulie 2001, s-a înregistrat la Primăria municipiului Bucureşti, notificarea prin care reclamanţii au solicitat restituirea în natură a părţii nevândute de teren şi construcţii şi măsuri reparatorii prin echivalent pentru apartamentele vândute împreună cu terenul aferent, din imobilul situat în Bucureşti, Calea C., sector 3.
Faţă de situaţia de fapt rezultată, Tribunalul a constatat că apartamentul proprietatea pârâtului O.I., situat în corpul C al imobilului din Bd. C.C., nr. 41 (fost Calea C.) a fost înstrăinat cu încălcarea interdicţiei legale stabilite de către art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, motiv pentru care acţiunea a fost apreciată întemeiată.
Au fost înlăturate apărările pârâtului O.I. cu privire la valabilitatea titlului statului, care ar decurge din împlinirea termenului de 30 de ani al prescripţiei achizitive în beneficiul acestuia, precum şi cele referitoare la buna sa credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, considerate ca nerelevante în cauză, întrucât obiectul acţiunii nu îl constituie constatarea valabilităţii sau a nevalabilităţii titlului statului şi nici a bunei sau a relei credinţe a cumpărătorului în temeiul Legii 112/1995, ci verificarea respectării interdicţiei legale instituite de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.
S-a apreciat că buna sau reaua credinţa a cumpărătorului în temeiul Legii nr. 112/1995, precum şi valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului ar fi prezentat relevanţă dacă acţiunea ar fi fost una întemeiată pe dispoziţiile art. 45 alin. (2) şi (4) din Legea nr. 10/2001, or, în speţă, dat fiind obiectul acţiunii, nu se pune problema unei astfel de analize.
Nici susţinerile pârâtului cu privire la împrejurarea că pentru imobilul în care este situat apartamentul pe care l-a cumpărat nu a fost formulată notificare, nu au fost găsite fondate.
Aceasta, întrucât din analiza notificării aflate în dosar, a rezultat că s-au solicitat măsuri reparatorii, în natură şi prin echivalent, pentru întregul imobil situat în Bucureşti, Calea C. (actual Bd. C.C.), sector 3, acesta fiind compus din patru corpuri de clădire, respectiv Corp A (demolat), corp B - demisol, parter, etaj 1 şi 2, mansardă, Corp C - parter şi etaj, corp D - foste grajduri, devenite ulterior garaj.
În plus, în toate actele emise de către autorităţi cu privire la imobilul notificat de către reclamanţi, identificarea se face cu adresa Calea C., (actual Bd. C.C.), neexistând o numerotare distinctă pentru fiecare corp de clădire.
În acest sens, s-a făcut trimitere la adresa din 27 mai 2009 emisă de către SC T.A. SA, în care se arată că imobilul pentru care a fost formulată notificare este situat în str. C.C., nr. 41 (corp A, B,C, şi D), iar apartamentul înstrăinat pârâtului se află în corpul C, precum şi la contractul de închiriere deţinut de către pârât anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, unde imobilul este individualizat cu adresa din Str. C., corp C, neexistând nicio menţiune cu privire la vreun imobil care să fie individualizat cu numărul poştal.
Împotriva sentinţei a declarat apel pârâtul O.I., arătând că avea dreptul să cumpere imobilul în litigiu, deoarece anterior a avut calitatea de chiriaş, că a fost de bună - credinţă la încheierea actului iar notificarea nu viza imobilul pentru care a încheiat contractul, ci alte corpuri de clădire.
Prin decizia civilă nr. 10/A din 21 ianuarie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV- a civilă, a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că, potrivit contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a cerut, apelantul-pârât a achiziţionat de la pârâta SC T.A. SA, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul situat în Bucureşti, B-dul C.C., nr. 41, corp C, apartament 2, sector 3.
Deşi pârâtul avea calitatea de chiriaş în apartament, ceea ce în principiu, i-ar fi permis cumpărarea acestuia, în condiţiile Legii nr. 112/1995, în acelaşi timp însă, a rezultat că reclamanţii, ca moştenitori ai vechiului proprietar al imobilului (anterior preluării bunului de către Statul Român), au formulat o notificare pentru restituirea în natură a întregului imobil, indicând expres corpurile de clădire vizate A,B,C,D. S-a constatat că în notificare s-a făcut menţiune asupra corpului C al imobilului „construit în anul 1912”.
Faţă de aceste elemente de fapt, s-a apreciat că în mod just prima instanţă a făcut aplicarea art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, text conform căruia imobilele supuse procedurii administrative a Legii nr. 10/2001, ca urmare a notificării, nu pot fi înstrăinate, sancţiunea fiind nulitatea absolută a actului de înstrăinare.
Cu privire la buna - credinţă invocată de apelanţi, ca fiind de natură să înlăture efectele nulităţii actului încheiat în pofida dispoziţiilor imperative ale art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, instanţa de apel a constatat că această apărare nu poate fi primită, în condiţiile depunerii notificării de către reclamanţi, notificare ce viza expres şi corpul C de la adresa B-dul C.C., ceea ce îl obliga pe pârât să se informeze asupra conţinutului notificării.
Totodată, s-a apreciat că adresele de răspuns către pârât din partea unor instituţii cu responsabilităţi în aplicarea Legii nr. 10/2001, în sensul că nu figurează notificări referitoare la corpul C, nu pot fi reţinute în apărarea apelantului, întrucât acestea au indicat totuşi o notificare pentru adresa de la nr. XX., adresă la care se afla şi corpul C.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâtul, care a formulat următoarele critici:
- Decizia este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greşită a legii, respectiv a dispoziţiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, în condiţiile în care recurentul a dovedit că a locuit în imobil, în baza unui contract de închiriere, încă din anul 1970 (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) şi că, deci, putea încheia contract de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995.
De asemenea, a transmis numeroase notificări autorităţilor publice (respectiv, Primăria municipiului Bucureşti şi Prefectura Bucureşti) care i-au răspuns (cu indicarea, în acest sens, a unor adrese ale respectivelor instituţii) că nu există niciun proces cu privire la corpul C al imobilului din Bucureşti, B-dul C.C., sector 1.
Prin urmare, contrar susţinerilor instanţelor de fond, recurentul a depus toate diligenţele şi şi-a îndeplinit toate obligaţiile care îi incumbau.
- În ceea ce priveşte notificările intimaţilor-reclamanţi, acestea privesc imobilele de la adresa C. (actualul Bd. C.C.), neexistând la nivelul anilor 2008-2009 nicio solicitare cu privire la restituirea corpului C.
Ca atare, la data cumpărării nu era notificat imobilul cumpărat de recurent, iar interpretarea greşită a notificării atrage incidenţa art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
- Instanţele au făcut de asemenea, aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 45 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora contractele de vânzare-cumpărare încheiate conform Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice şi constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii acestora, precum şi a dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din acelaşi act normativ, care sancţionează asemenea contracte cu nulitatea absolută atunci când au vizat imobile preluate de stat fără titlu, exceptând situaţia în care cumpărătorul a fost de bună-credinţă.
Contractului încheiat de recurent îi sunt aplicabile aceste dispoziţii, iar în ce priveşte buna sa credinţă, aceasta a fost demonstrată cu probele administrate în cauză, câtă vreme recurentul a făcut toate verificările necesare, dar s-a aflat în imposibilitate obiectivă de a-şi da seama de o presupusă eroare strecurată în adresele de răspuns de la autorităţile statului.
Intimaţii nu au depus întâmpinare, dar au solicitat, prin notele de concluzii scrise, respingerea recursului ca nefondat.
Analizând criticile deduse judecăţii, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente:
- Susţinerea recurentului-pârât vizând caracterul nelegal al deciziei, dat de pretinsa aplicare eronată a dispoziţiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, este lipsită de fundament.
Potrivit textului menţionat, este interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute, încheierea unor acte de dispoziţie ori de folosinţă (inclusiv schimbarea destinaţiei ori grevarea sub orice formă) asupra bunurilor imobile ce fac obiect de reglementare pentru actul normativ menţionat.
Or, în speţă, a rezultat, aşa cum au statuat instanţele fondului, evaluând mijloacele de probă administrate, că imobilul a fost notificat, solicitându-se restituirea lui în natură, aşa încât, în termenii legali menţionaţi anterior, nu se putea dispune de bun înainte de definitivarea procedurii de restituire.
Apărarea recurentului-pârât, conform căreia ar fi transmis solicitări autorităţilor publice, care i-ar fi comunicat, în privinţa corpului C al imobilului - din care face parte apartamentul înstrăinat - că acesta nu ar fi făcut obiect al notificării, nu poate fi primită dintr-un dublu considerent.
Pe de o parte, acestei susţineri (care a constituit obiect de critică şi în apel) i s-a răspuns deja prin considerentele deciziei recurate, pe care partea nu le combate, în sensul că notificarea a vizat întregul bun, indicându-se expres corpurile A, B, C şi D. Totodată, chiar reţinându-se ca adresă de situare a imobilului cea din B-dul. C.C., aceasta nu exclude corpul C, care nu avea o altă numerotare pe strada respectivă.
Pe de altă parte, făcându-se referire la aceste elemente, la mijloacele de probă administrate (adrese înaintate unor instituţii publice şi răspunsurile primite de către pârât) se tinde, în realitate, la o devoluare a fondului şi la stabilirea unei alte situaţii de fapt, lucru inadmisibil în calea extraordinară de atac a recursului.
În acest context, critica recurentului, conform căreia la data cumpărării imobilul n-ar fi fost notificat şi astfel notificarea a fost interpretată eronat, cu aplicarea art. 304 pct. 8 C. proc. civ., aduce în realitate, în dezbatere, probaţiunea administrată, fundamentându-se, totodată, pe o înţelegere greşită a conţinutului motivului de recurs menţionat.
Conform textului procedural arătat, este vorba despre denaturarea înţelesului clar, neechivoc, nesusceptibil de interpretări al unor clauze neîndoielnice cuprinse într-un act juridic (în sensul de negotium iuris), iar nu de un act declanşator al unei proceduri speciale, cum este notificarea formulată conform Legii nr. 10/2001.
- Critica recurentului-pârât, conform căreia decizia atacată ar fi realizat şi o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 45 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 - conform cărora contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice, constituie titluri de proprietate şi sunt opozabile de la data încheierii lor - este lipsită de orice pertinenţă, raportat la soluţia adoptată în speţă, care a purtat asupra valabilităţii unui astfel de contract.
Or, pentru a avea valoare de act autentic şi a fi titlu de proprietate opozabil erga omnes, un asemenea contract trebuie să fie mai întâi valid.
- În ce priveşte salvarea actului juridic de la nulitate, prin prisma dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 şi a pretinsei bunei-credinţe a pârâtului-recurent, critica acestuia, de asemenea, nu poate fi primită, dintr-un dublu considerent.
Pe de o parte, întrucât buna-credinţă, ca element subiectiv ce defineşte atitudinea părţii la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, este un element de fapt al pricinii, stabilit de instanţele fondului pe baza probelor administrate.
Ca atare, el nu poate fi cenzurat în recurs, cale de atac în care instanţa are de analizat doar aspecte de legalitate, respectiv dacă au fost trase consecinţele juridice corecte raportat la conduita părţilor la momentul perfectării vânzării-cumpărării (aşa cum a fost ea stabilită de instanţele fondului).
Pe de altă parte (şi aceasta se impunea prioritar analizei instanţei de apel), contrar susţinerii pârâtului, contractului nu-i sunt incidente dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pentru ca partea să se poată prevala de o eventuală bună-credinţă, aptă să salveze actul de la nulitate.
Astfel, din conţinutul textului de lege menţionat, rezultă că este vorba despre acte juridice de înstrăinare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 şi care, deşi vizează imobile preluate de stat fără titlu valabil, au nulitatea confirmată în situaţia existenţei bunei-credinţe a părţii.
O asemenea ipoteză de validare nu poate fi recunoscută pentru situaţia în care contractul se încheie ulterior intrării în vigoare a actului normativ şi pentru care, dimpotrivă, legiuitorul a prevăzut, prin dispoziţia art. 21 alin. (5), sancţiunea nulităţii absolute, fără posibilitatea salvgardării efectelor juridice prin invocarea bunei-credinţe.
Or, în speţă, încheierea contractului de vânzare-cumpărare care a făcut obiectul acţiunii în nulitate s-a realizat în anul 2009, ceea ce îl scoate din sfera de reglementare a dispoziţiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Faţă de toate aceste considerente, criticile de nelegalitate formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să fie respins în consecinţă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul O.I. împotriva deciziei nr. 10A din 21 ianuarie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă .
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 septembrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3980/2013. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 3986/2013. Civil → |
|---|
