Sentința civilă nr. 551/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR. _
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR. 551/2013
Ședința publica din data de 22 februarie 2013 Instanța este constituită din:
PREȘEDINTE: M. | C. | B. |
GREFIER: T. | G. |
Pe rol fiind soluționarea acțiunii formulate de reclamantele T.
M. A. și P. C. în contradictoriu cu SC M. S., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal se constată lipsa părților. Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, dupa care,
Se constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea pronunțată în ședința publică din data de 8 februarie 2013, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, cand instanta, pentru a da posibilitatea partilor de a depune concluzii scrise, a amanat pronuntarea hotararii pentru data de 15 februarie 2012, cand avand nevoie de mai mult timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea hotararii pentru data de 22 februarie 2012, cand a hotarat urmatoarele.
T R I B U N A L U L,
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul instantei la data de 28 august 2012, reclamantele TRIMBITAS M. A. si
P. C. au solicitat in contradictoriu cu parata SC M. S. să se dispună constatarea rezoluțiunii de drept a contractului de vânzare - cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați "M. " sub nr. 2426/_ având ca obiect vânzarea terenului in suprafața de
2.570 mp, situat in intravilanul comunei Feleac, jud.C., înscris inițial in CF nr.50860 a localitâtii feleac nr. cadastral 50860 (provenita din conversia de pe hârtie a CF nr.2907, nr.top. vechi 4130/2JJ1, 4129/1/2/1), carte funciara sistata in prezent ca urmare a dezmembrării imobilului cu nr. cadastral 50860/Feleacu in următoarele 10 imobile: nr.cadastral 51430CF. Feleacu 5l430, nr.cadastral 51431CF. Feleacu 51431, nr.cadastral 51432CF. FeleacU 51432, nr.cadastral 51433CF. Feleacu 51433, nr.cadastral 51434CF. Feleacu 51434, nr.cadastral 51435CF. Feleacu 51435, nr.cadastral 51436CF. Feleacu 51436, nr.cadastral 51437CF. Feleacu 51437, nr.cadastral 5l438CF. Feleacu 51438, nr.cadastral 51439CF. Feleacu 51439, in temeiul pactului comisoriu expres de gradul IV stipulat in contract in favoarea reclamantelor cumpărătoare, pentru neindeplinirea culpabila de către parata SC M.
S.R.L. a obligației de plata a diferenței de preț in suma de 310.000 euro pana la data de_, cu consecința repunerii părtilor in situația anterioara incheierii contractului, să se dispună rectificarea CF. Feleacu
51430, nr.cadastral 51430, CF. Feleacu 51431, nr.cadastral 51431, CF.
Feleacu 51432 nr.cadastral 51432, CF. Feleacu 51433, nr.cadastral,
51433, CF. Feleacu 51434, nr.cadastral 51434, CF. Feleacu 51435,
nr.cadastral 51435, CF, Feleacu 51436, nr.cadastral 51436, CF. Feleacu
51437, nr.cadastral 51437, CF. Feleacu 51438, nr.cadastral 51438, CF. Feleacu 51439, nr.cadastral 51439, in sensul radierii dreptului de proprietate inscris in favoarea paratei si al inscrierii dreptului de proprietate; in favoarea reclamantelor, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamantele au arătat că între părți s-a încheiat contractul de vanzare- cumparare autentificat sub nr. 2426 de Biroul Notarilor Publici Asociați "M. " mai sus mentionat. Prețul de vanzare- cumparare al terenului identificat mai sus a fost stabilit de comun acord de părțile contractante la suma de 360.000 euro, cursul de referința avut in vedere de parti la data autentificării contractului fiind de 1 euro = 3,5248 lei (cursul de schimb valutar comunicat de BNR pentru data de_ ), astfel incat fata de acest curs, prețul de vanzare-cumparare de 360.000 euro reprezenta echivalentul in lei a 1,268.928 lei. In privința achitării prețului, părțile au stabilit următoarele: suma de 50.000 euro trebuia achitata pana la data de 15 decembrie 2007 de către parata cumpărătoare prin virament bancar; diferența de preț in suma de 310.000 euro urma sa se achite pana la data de 1 septembrie 2009.
De comun acord, părțile au stipulat un pact comisoriu expres de gradul IV in favoarea vânzătoarelor in caz de neachitare a diferenței de preț de către cumparatoarea SC M. S.R.L., având următorul conținut. Având in vedere ca pârâta SC M. S.R.L nu a achitat restul de preț in suma de
310.000 euro pana la data de 1 septembrie 2009, reclamantele au comunicat SC M. S.R.L rezolutiunea de drept a contractului nr. 2426/_, cu consecința repunerii părtilor in situația anterioara încheierii contractului, prin invitația la mediere transmisa in data de_ cu confirmare de primire paratei prin intermediul Biroului de Mediator "P. Laura E. " .
Parata nu a dat curs invitației la mediere, in schimb, a comunicat pe fax mediatorului, in data de_, un răspuns prin care a încercat sa se prevaleze de o asa-zisa modificare a contractului de vanzare-cumparare nr.2426/_ intervenita in data de_ prin semnarea unei convenții sub semnătură privată "modificare la Convenția încheiata la data de_ ";. In opinia reclamantelor, aceasta convenție sub semnătura privata nu este apta sa producă efectele juridice de modificare a contractului de vanzare- cumparare nr.2426/_ . În susținerea acestei afirmații, invoca dispozițiile art.2 alin.l din Titlul X al Legii nr.247/2005. Raportat la aceste dispoziții legale si având in vedere obiectul contractului de vanzare- cumparare nr.2426/_, forma autentica a acestui contract încheiat intre părțile litigante era obligatorie ad validitatem, iar in virtutea principiului simetriei care guvernează actele juridice, "actul modificator al unui act juridic, încheiat in forma autentica, va imbraca aceeași forma ca si actul pe care il modifica, chiar daca actul modificator nu conține dispoziții referitoare la transferul dreptului de proprietate, întrucât forma autentica este prevăzuta ad validitatem pentru actul in ansamblul sau si nu doar strict pentru transferul dreptului de proprietate".
Fata de aceste aspecte, se apreciază ca asa-zisa modificare a contractului de vanzare-cumparare nr.2426/_ intervenita in data de_ prin semnarea unei convenții sub semnătura privata - "modificare la Convenția încheiata la data de_ " nu este apta sa producă nici un efect juridic de modificare a contractului de vanzare-cumparare nr.2426/_, din cauza lipsei formei autentice obligatorii prin dispozițiile art.2 alin.l din Titlul X al Legii nr.247/2&05.
Reclamantele au sustinut ca admisibilitatea cereri de constatare a rezolutiunii contractului presupune, pe de o parte, îndeplinirea cumulativa a celor doua condiții generale ale rezolutiunii - neexecutarea obligațiilor ele către una dintre parti si existenta culpei in neexecutarea obligațiilor -, pe de alta parte, îndeplinirea condițiilor speciale prevăzute in conținutul pactului. In conținutul pactului, părțile au precizat fapta care are semnificația unei neexecutari a contractului, respectiv neplata diferenței de preț pana la data de 1 septembrie 2009. Astfel fiind, este îndeplinita si condiția generala a rezolutiunii privind neexecutarea obligațiilor de către cumparatoarea S.C. M. S.R.L., respectiv obligatia de plata a diferentei de pret, precum si condiția ca neexecutarea sa se datoreze culpei paratei. Pactul comisoriu stipulat in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2426/_ a determinat așadar rezolutiunea de drept a contractului, intervenția instanței judecătorești urmând a se rezuma la verificările pe care insasi clauza convenționala de rezolutiune le permite.
Cel mai important efect al aplicarii sancțiunii rezoiutiunii este desființarea contractului, ea operand retroactiv (ex tunc), considerandu-se ca părțile nu l-au încheiat, acestea urmând a fi repuse in situația anterioara încheierii contractului, astfel ca paratei ii revine obligația de restituire a bunului - teren in suprafața de 2.570 mp, situat in intravilanul comunei Feleac, jud.C., teren arator la Stani.
In conformitate cu dispozițiile art.33 alin. (1) si (2) din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr.7/1996, republicata si art.34 pct.3 din același act normativ, se impune rectificarea înscrierilor din cartea funciara, in sensul radierii dreptului de proprietate înscris in favoarea paratei si al reinscrierii dreptului de proprietate in favoarea reclamantelor.
In drept, au fost invocate prev. art.969, 1365 Cod civil, art.33-34 din Legea nr.7/1996, art.274 C.pr.civ..
In probatiune, s-a solicitat proba cu inscrisuri,interogatoriul paratei si orice alte probe a caror necesitate ar rezulta din dezbateri.
Prin intampinarea depusa la dosar, parata a solicitat respingerea acțiunii reclamantelor și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată. În motivare pârâta a arătat că intre părți s-a incheiat la data de_ o conventie atestata de avocat sub nr.4/_, prin care au convenit ca in schimbul pretului de 360.000 euro prevazut in contractul de vanzare- cumparare autentificat de catre BNP Asociati M. sub nr.2426/_, cumparatoarea sa predea reclamantelor suprafata de 525 mp sau 700 mp construiti si finisati in imobilul ce se va construi pe terenul instrainat. Mai mult, au conventit ca avansul in suma de 50.000 euro achitat de cumpărătoare sa fie restituit acesteia in momentul inscrierii in C.F. a dreptului de proprietate al vânzătoarelor asupra suprafeței construite. Aceasta convenție a fost ulterior parțiala modificata printr-un act sub
sematura privata incheiat intre parați cu privire la termenele de execuție respectiv de predare a suprafeței construite.
Conform prevederilor convenției din data de 17 dec.2007, respectiv a convenției modificatoare, din data de_, obligatia de plata a diferenței de preț de 360.000 E stabilita prin contractul de vânzarea cumpărare a fost schimbata printr-o obligație noua si anume aceea de a preda vânzătoarelor 525 mp suprafața construită. Operațiunea juridica prin care părțile unui raport juridic obligational sting o obligație veche si o înlocuiesc cu una noua este denumita novatie reglementata de prevederile art.1128-1137 Cod civil.
Novația este obiectivă când debitorul contractează in privința creditorului sau o datorie noua ce se substituie celei vechi care este stinsa. Pentru a produce efectul prevazut de art. 128 pct.l este necesara intenția părtilor de a nova /animus novandi, existenta unei obligații vechi valabile care sa se stingă prin novatie si sa se nască o obligație noua valabila, care sa inlocuiasca obligația veche; obligația noua sa conțină un element nou, toate aceste conditii fiind in speta indeplinite.
In ceea ce privește forma actului prin care s-a realizat schimbarea obiectului prestației cumpărătoarei, pârâta consideră că aceasta nu trebuie să îmbrace forma autentica care este ceruta de lege ad validitatem pentru transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil si pentru inscrierea in C.f. a dreptului de proprietate. In cauza novatia nu a avut ca obiect bunul cu privire la care s-a incheiat contractul de vinzarare cumpărare în forma autentica ci părțile au novat prestația vânzătorului din plata prețului în obligația de a preda o suprafața construita din construcția ce urma sa se realizeze.
Mai mult, chiar art. 1130 C.civ., prevede că voința de a face trebuie să rezulte evident din act, iar practica judiciară a stabilit că actul trebuie să îndeplinească condițiile generale ale contractului și nu condițiile de formă ale actului ce este novat.
In drept, au fost indicate dispozitiile art._ -1137 Cod civil. In probatiune, s-a solicitat proba cu interogatoriul reclamantelor,
martori si inscrisuri.
Instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri si proba cu interogatoriul reclamantelor, respectiv interogatoriul paratei si a respins proba testimoniala solicitata de catre parata.
Analizand actele si lucrarile de la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarele.
La data de 30 noiembrie 2007, intre reclamanta TRIMBITAS M.
A., in nume propriu si in calitate de mandatar al reclamantei P. C.
, ambele in calitate de vanzatoare si parata SC M. S. in calitate de cumparatoare, s-a incheiat Contractul de vanzare-cumparare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociati "M. "; sub nr.2426/2007, prin care vanzatoarele au instrainat dreptul de proprietate asupra terenului situat in Feleac, judetul C., intravilan, inscris in CF nr.2907 Feleac, cu nr.top.4130/_ /1/2/1, teren Arator la Stani in suprafata de 2570 mp, pentru un pret de 360.000 euro. In privinta pretului, partile au convenit ca acesta va fi achitat in felul urmator: 50.000 euro se va achita pana la data de 15 decembrie 2007 de catre cumparatoare prin virament bancar, iar
suma de 310.000 euro se va achita pana la data de 1 septembrie 2009. De asemenea, partile au stabilit ca "in cazul neplatii sumei de 50.000 euro si a diferentei de pret de 310.000 euro pana la termenele stipulate mai sus sau a instrainarii de catre cumparator a terenului inainte de achitarea integrala a pretului, prezentul contract sa se desfiinteze de plin drept, fara somatie si punere in intarziere a cumparatoarei, partile fiind repuse in situatia anterioara in virtutea acestui pact comisoriu de gradul IV"; (filele 8-9, 113- 114).
In temeiul acestui contract, parata SC M. S. si-a inscris dreptul de proprietate asupra terenului in CF nr.2907 Feleacu (actualmente CF nr.50860 Feleacu, ca urmare a transcrierii in format electronic a cartii funciare). Ulterior, CF nr.50860 Feleacu a fost sistata, ca urmare a dezmembrarii imobilului cu nr.cadastral 50860 Feleacu in 10 imobile care au fost transcrise in CF nr.51430 - CF nr.51439 Feleacu (f.10-13, 42-46, 91-98, 111-112).
La data de_, intre aceleasi parti s-a incheiat un contract sub semnatura privata intitulat "Conventie"; atestat de av.Lungu Razvan sub nr.4/_, prin care cumparatoarea s-a obligat ca in schimbul pretului in suma de 360.000 euro prevazut in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2426/_ sa predea vanzatoarelor o suprafata de 525 mp sau 700 mp construiti si finisati (in functie de proiectul aprobat) din imobilul ce se va edifica pe terenul inscris in CF nr.2907 Feleacu cu nr.top.4130/_ /1/2/1, teren Arator la Stani in suprafata de 2570 mp ce constituie obiectul contractului de vanzate-cumparare mai sus identificat, predarea urmand sa aiba loc pana la data de_ . De asemenea, cumparatoarea si-a asumat obligatia ca in termen de 30 zile de la data inscrierii in cartea funciara a edificiului construit si a predarii suprafetei construite, sa se prezinte impreuna cu vanzatoarele la notar in vederea incheierii actelor necesare inscrierii dreptului de proprietate asupra suprafetei construite in cartea funciara in favoarea vanzatoarelor. La randul lor, vanzatoarele si-au exprimat acordul pentru a primi in schimbul sumei de 360.000 euro datorata de catre cumparatoare o suprafata de 525 mp sau 700 mp construiti si finisati (in functie de proiectul aprobat) din imobilul ce se va edifica pe terenul mai sus mentionat. Totodata, partile au stabilit si faptul ca avansul in suma de 50.000 euro va fi restituit cumparatoarei in momentul inscrierii dreptului de proprietate asupra suprafetei construite in favoarea vanzatoarelor (filele 36-38).
La data de_, intre aceleasi parti s-a incheiat o alta conventie sub semnatura privata, intitulata "Modificare la conventia incheiata la data de 17 decembrie 2007 la C., in biroul avocatului Lungu Razvan, care completeaza contractul de vanzare-cumparare incheiat la BNP ASOCIATI M. C. N. cu nr.2426 din_ ";. Prin aceasta conventie, cumparatoarea s-a obligat sa "dea"; vanzatoarelor suprafata de 525 mp construiti in stadiul finisat, avand in vedere proiectul pentru care au optat cumparatoarea si vanzatoarele. De asemenea, si-a asumat obligatia ca prima constructie sa fie finalizata de catre cumparatoare in termen de 6 luni de la semnarea conventiei, urmand ca un simplex din duplexul construit, impreuna cu gradina aferenta acestei parti sa fie predata vanzatoarelor (filele 19-20).
Dispozitiile art. 1020 si 1021 din Codul civil 1864, in vigoare la data incheierii actului juridic intre partile in litigiu si care raman incidente in cauza in conformitate cu art.6 al.3 din Noul Cod Civil, prevad ca, conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau. Intr-acest caz, contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate.
Partile pot insa, in virtutea libertatii contractuale, sa stipuleze un pact comisoriu, mai mult sau mai putin energic, prin care sa prevada ca intervine rezolutiunea contractului, fara a fi necesara interventia instantei, in ipoteza in care una dintre parti nu isi ideplineste in mod culpabil obligatiile asumate. Intr-o atare situatie, instanta de judecata nu mai poate fi chemata sa verifice daca sunt intrunite conditiile prevazute de art.1020 - 1021 cod civil si sa pronunte rezolutiunea conventiei, ci doar sa constate daca a intervenit rezolutiunea.
In speta dedusa judecatii, partile au stabilit prin contractul de vanzare-cumparare in forma autentica faptul ca neindeplinirea obligatiei de plata a diferentei de pret de 310.000 euro pana la termenele stipulate va atrage desfiintarea contractului, de plin drept, fara somatie si punere in intarziere a cumparatoarei, partile fiind repuse in situatia anterioara in virtutea acestui pact comisoriu de gradul IV.
Parata si-a construit apararea pe argumentul stingerii obligatiei de plata a pretului ca urmare a novatiei, aratand ca printr-o conventie ulterioara contractului de vanzare-cumparare, partile au convenit sa inlocuiasca obligatia de plata a pretului asumata de cumparator cu obligatia de a preda vanzatoarelor o suprafata de 525 mp construita si finisata din imobilul ce urma sa fie edificat de acesta. In acest sens, s-a prevalat de conventia incheiata la data de_, ulterior modificata prin actul aditional incheiat la data de_ .
Examinand aceasta aparare, tribunalul retine ca dispozitiile art.1128 pct.1 Cod civil 1864, in vigoare la data incheierii conventiei din data de_, reglementeaza novatia obiectiva, prin schimbare de obiect, ca mod de transformare a raportului obligational. Astfel, pentru ca o conventie de novatie sa fie valabila si sa produca efectele sale specifice, este necesar sa fie intrunite cumulativ cateva conditii specifice, respectiv: existenta unei obligatii valabile, care se stinge prin novatie, nasterea unei obligatii noi valabile, noua obligatie sa contina un element nou - aliquid novi
- fata de vechea obligatie, precum si intentia partilor de a nova, care trebuie sa fie expresa, neputand fi prezumata.
Analizand aceste conditii in speta se constata ca partile au convenit ca obligatia asumata de vanzator, aceea de a achita pretul stipulat, sa se stinsa, urmand sa ia nastere o obligatie noua, aceea de a-si da consimtantul la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica avand ca obiect unul sau mai multe imobile - constructie, ce urmau a fi edificate pe terenul cumparat de SC M. S., de catre aceasta societate. In ciuda exprimarii mai putin adecvate din punct de vedere
juridic, angajandu-se sa predea vanzatoarelor din contractul initial o suprafata construita si finisata si sa se prezinte la notar pentru incheierea actelor necesare pentru inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra suprafetei promise, practic parata s-a obligat sa isi dea consimtamantul la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica privind imobilul/imobilele - constructie cu suprafata mentionata, obligatie de a face careia ii corespunde un drept de creanta al vanzatoarelor din contractul initial. In mod cert, obligatia initiala asumata de vanzator a fost una valabila, fiind prevazuta intr-un contract de vanzare-cumparare a carui valabilitate nu a fost contestata de parti.
Intentia partilor de a nova, animus novandi, rezulta de asemenea din cuprinsul actului, fiind mentionate in mod explicit atat manifestarea de vointa a cumparatoarei parate de a "preda"; o suprafata din constructia pe care urma sa o edifice in schimbul pretului in suma de 360.000 euro, cat si manifestarea de vointa a vanzatoarelor de a primi in schimbul sumei de
360.000 euro prevazuta in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2426/_, o suprafata din imobilul - constructie.
Cu toate acestea, actul novator, adica acela prin care a fost modificata conventia initiala, fiind inlocuita obligatia vanzatorului de a achita pretul stipulat cu o obligatie noua, aceea de a-si da consimtamantul la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica privind imobilul/imobilele - constructie, nu a fost incheiat in forma prevazuta de lege in mod imperativ.
Astfel, se constata ca primul act juridic incheiat intre parti, respectiv contractul de vanzare-cumparare incheiat la data de_ a fost un contract incheiat in forma autentica, forma fiind necesara ad validitatem intrucat obiectul acestuia il forma un imobil teren, iar in conformitate cu dispozitiile art. 2 alin.1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Conventia incheiata la data de_, prin care partile au dorit modificarea contractului autentic de vanzare-cumparare din data de_, a fost incheiata sub semnatura privata, data, identitatea partilor si continutul actului fiind atestate de avocat. Conventia modificatoare ulterioara, incheiata la data de_, a fost de asemenea intocmita sub forma unui inscris sub semnatura privata.
Astfel cum in mod corect s-a observat de catre reclamante, in virtutea principiului simetriei care guverneaza actele juridice, tinand cont ca forma actului de transfer a dreptului de proprietate, act privit in ansamblul sau, trebuie sa fie cea autentica, si actul modificator trebuie sa imbrace aceeasi forma. Regula simetriei, dedusa din dispozitiile art.969 al.2 Cod civil 1864, se refera la faptul ca actele cu caracter bilateral si multilateral pot fi revocate de comun acord de catre parti printr-un act simetric celui de constituire. Doctrina si jurisprudenta au dezvoltat acest principiu, statuand in sensul ca actul juridic care revoca sau modifica un act juridic primar trebuie sa imbrace aceeasi forma ca si cea a actului pe care il modifica.
Asadar conform acestui principiu, actul juridic care modifica sau revoca un act juridic pentru care legea prevede încheierea sa într-o anumită
formă necesară ad validitatem sau ad solemnitatem, nu poate fi încheiat decât in aceeasi forma în care s-a încheiat și actul juridic pe care îl modifică, neavand vreo relevanta imprejurarea ca acele clauze care sunt modificate privesc insasi transferul dreptului de proprietate sau alte obligatii asumate de parti, intrucat forma autentica, potrivit dispozitiilor mai sus mentionate, este necesara pentru actul de instrainare in ansamblul sau si nu numai pentru unele din clauze, iar intregul acord de vointa al partilor trebuie sa imbrace aceasta forma, sub sanctiunea nulitatii actului.
Intrucat conventia incheiata de parti la data de_ a fost incheiata sub forma inscrisului sub semnatura privata, desi reprezenta o modificare a contractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica la data de_, aceasta nu a putut produce efectele avute in vedere de parti la acel moment, neimbracand forma autentica necesara ad validitatem. Din aceasta perspectiva, intrucat obligatia noua asumata de parata a fost prevazuta printr-un act sub semnatura privata, desi manifestarea de vointa a acesteia ar fi trebuit sa imbrace forma autentica, aceasta obligatie noua nu este valida, si, ca urmare, nu a fost intrunita una din conditiile prevazute de lege pentru a opera novatia obiectiva, ramanand astfel in fiinta obligatia initiala asumata de parata, aceea de a achita pretul in cuantum de
360.000 euro pana la data de_ .
Ca urmare, va fi inlaturata apararea paratei in sensul ca obligatia de plata a pretului stipulat in contract s-ar fi stins, ca efect al novatiei, parata ramanand tinuta de aceasta obligatie, in conditiile in care obligatia noua nu a fost valabil asumata.
In acelasi context, se constata ca prin probatiunea administrata, respectiv cu ocazia concluziilor pe fondul cauzei, parata a tins sa sustina o alta aparare, fara insa a o invoca in mod expres, respectiv simulatia in ce priveste obligatia de plata a pretului. Astfel, prin intrebarile nr.3 si 4 la interogatoriul luat reclamantei T. M. A. si intrebarea nr.5 din interogatoriul luat reclamantei P. C., parata a intentionat sa dovedeasca faptul ca intentia comuna a partilor a fost inca de la inceput ca parata sa realizeze pe cheltuiala sa un ansamblu de locuinte rezidentiale pe terenul aflat la acel moment in proprietatea reclamantelor, iar acestea din urma sa primeasca o anumita suprafata construita in schimbul terenului. Si aceasta aparare se impune a fi inlaturata, pentru urmatoarele considerente. Una din conditiile esentiale ale simulatiei este ca actul secret (sau contrainscrisul) sa fie incheiat concomitent sau anterior actului public, in caz contrar considerandu-se ca ambele acte corespund vointei reale a partilor, acestea hotarand ulterior incheierii unui act juridic (actul public) sa isi modifice actul initial, incheind al doilea contract, fara insa a se putea afirma ca primul act nu a corespuns vointei partilor. Or, in cauza, este cert ca primul act incheiat de parti a fost contractul de vanzare-cumparare incheiat la data de_ in fata notarului public, in timp ce al doilea act, respectiv conventia de care se prevaleaza parata, a fost incheiat ulterior, la data de_, data ce a fost atestata de un avocat, astfel ca aceasta conventie sub semnatura privata nu poate reprezenta un contrainscris, iar simulatia nu poate fi retinuta in cauza ca o aparare pertinenta.
Pornind de la aceste premise, se constata ca parata si-a asumat prin contractul de vanzare-cumparare in forma autentica obligatia de plata
a diferentei de pret in suma de 310.000 euro pana la data de_, in conformitate cu art.969 si 1361 Cod civil, obligatie pe care nu si-a executat- o pana la termenul stabilit si nici ulterior. Neexecutarea acestei obligatii este culpabila, parata fiind prezumata in culpa potrivit dispozitiilor art.1082 Cod civil pentru neindeplinirea unei obligatii contractuale si nu a facut nicio dovada prin care sa rastoarne aceasta prezumtie de culpa.
Ca urmare, in temeiul dispozitiilor art.969 Cod civil si art.111 Cod procedura civila, instanta va retine ca in temeiul pactului comisoriu de grad IV stipulat de parti, a intervenit rezolutiunea de drept a contractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica, prin invitatia la mediere comunicata paratei de catre reclamante la data de_, acestea aducand la cunostinta paratei ca inteleg sa se prevaleze de pactul comisoriu prevazut in favoarea lor si sa considere contractul ca rezolutionat de drept. Totodata, ca efect al rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare, se va dispune repunerea partilor in situatia anterioara incheierii acestuia.
In temeiul dispozitiilor art.33 si 34 din Legea nr.7/1996, tribunalul va dispune rectificarea CF. Feleacu 51430, nr.cadastral 51430, CF. Feleacu 51431, nr.cadastral 51431, CF. Feleacu 51432 nr.cadastral
51432, CF. Feleacu 51433, nr.cadastral 51433, CF. Feleacu 51434,
nr.cadastral 51434, CF. Feleacu 51435, nr.cadastral 51435, CF, Feleacu
51436, nr.cadastral 51436, CF. Feleacu 51437, nr.cadastral 51437, CF.
Feleacu 51438, nr.cadastral 51438, CF. Feleacu 51439, nr.cadastral 51439, in sensul radierii dreptului de proprietate inscris in favoarea paratei si al reinscrierii dreptului de proprietate in favoarea reclamantelor.
In baza dispozitiilor art.274 Cod procedura civila, retinand culpa procesuala a paratei, se va dispune obligarea acesteia la plata in favoarea reclamantelor a sumei de 22.252,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 20.247 lei reprezinta taxa judiciara de timbru, 5,30 lei timbru judiciar, iar 2000 lei onorariu avocatial.
In baza acelorasi dispozitii legale, intrucat reclamantele nu au cazut in pretentii, va fi respinsa cererea paratei de obligare a acestora la plata cheltuielilor de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII DISPUNE:
Admite actiunea formulata de reclamantele T. M. A. | si | ||
P. | C. | , ambele cu domiciliul procesual ales la Societatea civila | de |
avocati Laura E. C. & A., cu sediul in C. N., Calea D. nr.42-44 ap.12 jud.C., in contradictoriu cu parata SC M. S. cu sediul in G., str.V.A. nr.23/5 jud.C. .
Constata rezolutiunea de drept a contractului de vanzare- cumpărare autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați "M. " sub nr. 2426/_ având ca obiect vânzarea terenului in suprafața de
2.570 mp, situat in intravilanul comunei Feleac, jud.C., înscris inițial in CF nr.50860 a localitatii Feleac nr. cadastral 50860 (provenita din conversia de pe hârtie a CF nr.2907, nr.top. vechi 4130/_ /1/2/1), carte funciara sistata in prezent ca urmare a dezmembrării imobilului cu nr. cadastral
50860 Feleacu in următoarele 10 imobile: nr.cadastral 51430CF. Feleacu 51430, nr.cadastral 51431CF. Feleacu 51431, nr.cadastral 51432CF. Feleacu 51432, nr.cadastral 51433CF. Feleacu 51433, nr.cadastral 51434CF. Feleacu 51434, nr.cadastral 51435CF. Feleacu 51435, nr.cadastral 51436CF. Feleacu 51436, nr.cadastral 51437CF. Feleacu 51437, nr.cadastral 5l438CF. Feleacu 51438, nr.cadastral 51439CF. Feleacu 51439, in temeiul pactului comisoriu expres de gradul IV stipulat in contract in favoarea reclamantelor cumpărătoare.
Dispune repunerea părtilor in situația anterioara incheierii contractului si rectificarea CF. Feleacu 51430, nr.cadastral 51430, CF. Feleacu 51431, nr.cadastral 51431, CF. Feleacu 51432 nr.cadastral 51432,
CF. Feleacu 51433, nr.cadastral 51433, CF. Feleacu 51434, nr.cadastral
51434, CF. Feleacu 51435, nr.cadastral 51435, CF, Feleacu 51436,
nr.cadastral 51436, CF. Feleacu 51437, nr.cadastral 51437, CF. Feleacu
51438, nr.cadastral 51438, CF. Feleacu 51439, nr.cadastral 51439, in sensul radierii dreptului de proprietate inscris in favoarea paratei si al inscrierii dreptului de proprietate in favoarea reclamantelor.
Obliga parata sa plateasca reclamantelor suma de 22.252,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Respinge cererea paratei de obligare a reclamantelor la plata cheltuielilor de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare. Pronuntata in sedinta publica din data de 22 februarie 2013.
PRESEDINTE: | GREFIER: | |
M. C. B. | T. | G. |
Red./Dact./MCB/5ex./_
| ← Sentința civilă nr. 2601/2013. Rezoluțiune contract | Decizia civilă nr. 289/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
