ICCJ. Decizia nr. 2304/2004. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2304/2004
Dosar nr. 2646/2003
Şedinţa publică din 29 iunie 2004
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la 3 iulie 2003 la Curtea de Apel Bucureşti, reclamanţii, C.I. şi C.P. au chemat în judecată pârâtele, A.V.A.B. Bucureşti şi F.D. din Bucureşti, pentru ca, în contradictoriu, să se dispună:
- anularea procesului verbal de licitaţie nr. 409 din 30 mai 2003 şi anularea vânzării la licitaţie publică a apartamentului cu patru camere situat în Bucureşti.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au susţinut că sunt proprietarii apartamentului menţionat, dobândit prin contractul de vânzare cumpărare încheiat în 25 februarie 1997 cu vânzătorii T.N. şi T.A., care, fiind într-o stare avansată de degradare, a necesitat investirea a 50.000 dolari S.U.A.
Înscrierea în cartea funciară s-a făcut, conform încheierii nr. 5972 din 29 aprilie 2002, la Judecătoria sector 3, Birou Carte Funciară.
Nu a cunoscut că imobilul era grevat de o ipotecă, întrucât nu s-a cercetat registrul de transcripţiuni-inscripţiuni.
Dar, aflând de ipotecă, cu adresa nr.607 din 5 februarie 2002, a cerut pârâtei A.V.A.B. să ia cunoştinţă că sunt proprietarii apartamentului ipotecat şi că sunt dispuşi să achite întreaga valoare a debitului pe care-l au la bancă foştii proprietari.
În această situaţie, A.V.A.B. nu mai trebuia să organizeze licitaţia sau, cel puţin, avea obligaţia să-i încunoştinţeze asupra ţinerii ei.
Publicitatea, făcută în cotidianul E.Z. la 17 mai 2003, este viciată, fiind trecuţi drept proprietari ai imobilului scos la licitaţie, foştii proprietari, soţii T.
Nu au fost respectate nici prevederile OG nr. 51/1998, care obliga, ca anunţul de licitaţie să se comunice şi proprietarilor bunului licitat.
Pârâta A.V.A.B., în întâmpinare, a susţinut că a demarat procedura executării silite, titlurile executorii fiind comunicate debitorilor garanţi, T.N. şi T.A., la 11 septembrie 2001, iar reclamanţii au cumpărat imobilul în 25 noiembrie 1997, după constituirea ipotecii, şi le este opozabilă cererea de anulare a licitaţiei, fiind fără temei.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia V-a comercială, prin sentinţa nr. 97 din 11 septembrie 2003, a respins acţiunea ca nefondată.
În pronunţarea acestei hotărâri, instanţa a reţinut că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 25 februarie 1997, reclamanţii cumpărători au renunţat la verificarea sarcinilor din registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, astfel că au înţeles să-şi asume consecinţele.
S-a mai reţinut că A.V.A.B. avea dreptul să urmărească bunul în mâna oricui s-ar găsi, conform art. 179 C. civ., iar vânzarea la licitaţie s-a făcut cu respectarea OUG nr. 51/1998.
Împotriva sentinţei pronunţate, reclamanţii au declarat recurs, în temeiul art. 304 C. proc. civ. şi urm., solicitând examinarea cauzei sub toate aspectele, hotărârea atacată nefiind atacabilă în apel.
S-a susţinut că instanţa a făcut o greşită aplicare a legii, nu s-a pronunţat asupra unor dovezi hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, iar respingerea cererii nu este motivată corespunzător în fapt şi în drept.
Recurenţii au mai formulat următoarele critici:
- nerespectarea art. 71 alin. (2) din OG 51/1998, privind comunicarea anunţului de vânzare;
- anunţul de vânzare la licitaţie cuprinde date false, nefiind indicaţi actualii proprietari;
- nerespectarea termenului de ţinere a licitaţiei după 10 zile de la întocmirea procesului verbal de afişare, cu martorii ce nu locuiesc în blocul licitat;
- contractul de garanţie imobiliară nu îndeplineşte condiţiile de validitate impuse de art. 948 şi 1774 C. civ.;
- nu s-a înlăturat motivat adresa către A.V.A.B. nr. 607 din 5 februarie 2002, prin care s-a comunicat hotărârea de a achita valoarea debitului către bancă a fostului proprietar.
Recursul este întemeiat, pentru următoarele considerente.
OG nr. 51 din 15 decembrie 1998, cu modificările ulterioare, reglementează valorificarea activelor bancare prin A.V.A.B.
În cap.7, „Debitori, Titluri executorii", prin art. 38 lit. e), se prevede obligaţia stingerii prin plată a datoriei publice de către persoanele fizice sau juridice care, în baza unor raporturi stabilite cu persoanele prevăzute la lit. a), b) şi d), adică persoanele ce au contractat creditul, cele rezultate din divizarea debitorului cedat sau persoanele ce au îndeplinit funcţia de administrator, etc., au dobândit, indiferent de titlu sau de modalitate, bunuri supuse executării silite.
La data dobândirii imobilului prin cumpărare, vânzătorul a declarat că nu este grevat de sarcini, dar în realitate era ipotecat, cumpărătorii asumându-şi consecinţele neverificării registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.
Ulterior, în temeiul dispoziţiei legale menţionate, în vederea stingerii datoriei asupra imobilului ipotecat, reclamanţii, prin adresa 607 din 5 februarie 2002, au cerut conducerii A.V.A.B. să accepte propunerea de a plăti „garanţia în lei pentru care a fost ipotecat la bancă" imobilul.
Pârâta A.V.A.B. nu acceptă această propunere şi nu comunică suma de plată, în vederea încheierii unei convenţii care să constituie titlu executor. În adresa de răspuns nr. 2374 din 21 februarie 2002, A.V.A.B. precizează că, în temeiul OG nr. 51/1998, imobilul „urmează să fie scos la vânzarea prin licitaţie publică la care puteţi participa şi dumneavoastră" (adică reclamanţii).
Participarea reclamanţilor proprietari la licitaţia organizată după mai mult de un an, respectiv în mai 2003, nu a fost, însă, asigurată, A.V.A.B. nesocotind dispoziţiile OG nr. 51/1998.
Aceasta, întrucât s-a încălcat art. 71 pct. 2 din legea menţionată, care prevede că anunţul de vânzare ce se publică într-un cotidian naţional „va fi comunicat în mod obligatoriu proprietarului bunului, iar dacă acesta nu este găsit, procedura se consideră îndeplinită prin afişare la locul licitaţiei şi la sediul primăriei locale".
AVAB, deşi cunoştea că actualii proprietari sunt reclamanţii care locuiau în apartamentul scos la licitaţie, nu a făcut dovada comunicării către aceştia a anunţului de vânzare, ci l-a afişat la sediul A.V.A.B. şi Primăria sector 3.
În ce priveşte afişarea la uşa imobilului, procesul verbal de afişare la 28 mai 2003, cu doar două zile înaintea ţinerii licitaţiei la sediul A.V.A.B., este lipsit de efecte juridice , prin nerespectarea termenului de comunicare de cel puţin 10 zile înainte de data licitaţiei [art. 71alin. (2) din OG nr. 51/1998].
Proprietatea reclamanţilor, soţii C., asupra imobilului era cunoscută de A.V.A.B. şi, ca urmare a relaţiilor solicitate, cu adresa nr. 6048 din 16 mai 2003 de la Judecătoria sector 3, Biroul de Carte Funciară. În răspunsul primit, cu nr. 103/2003, se precizează că apartamentul este proprietatea lui C.I., căsătorită cu C.P., fiind deschisă carte funciară cu nr. 30996.
Se reţine, deci, nerespectarea art. 71 alin. (2) din OG nr. 51/1998, de către A.V.A.B., care nu a îndeplinit obligaţia comunicării către proprietarii bunului supus executării silite a anunţului de vânzare la licitaţie, iar conform dispoziţiei legale menţionate, procedura de afişare poate să intervină numai dacă proprietarul nu este găsit, ceea ce nu este cazul în speţă.
Prin neverificarea sarcinilor imobilului, reclamanţii cumpărători şi-au asumat riscul de a achita, pe lângă preţul convenit cu vânzătorul (20.000 mărci germane) la care se adaugă reparaţiile efectuate, şi creditul nerestituit de fostul proprietar, numai că, prin modul de organizare a licitaţiei, nu i s-a asigurat dreptul de participare.
Anunţul de vânzare, din cotidianul E.Z. din 17 mai 2003, conţine inexactităţi, nefiind trecută proprietatea soţilor C., ci a fostului proprietar dinainte de 1997, soţii T., şi fără să se menţioneze preţul de pornire a licitaţiei.
Se reţine, faţă de cele de mai sus, nerespectarea dispoziţiilor legale prevăzute de OG nr. 51/1998, în recuperarea creanţelor, în organizarea licitaţiei, necomunicarea publicaţiei de vânzare către proprietarul bunului licitat, ceea ce determină nelegalitatea procesului verbal de licitaţie şi, ca urmare, şi a transferului dreptului de proprietate.
Ca urmare, recursul va fi admis, hotărârea atacată va fi schimbată în tot, în sensul admiterii acţiunii reclamanţilor, anulării procesului verbal de licitaţie nr. 409 din 30 mai 2003, precum şi anularea vânzării-cumpărării a imobilului situat în Bucureşti, prin adjudecare de către F.D., pârâta intimată, reclamanţii C.I. şi C.P. fiind în continuare proprietarii imobilului ipotecat în litigiu.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanţii C.I. şi C.P., împotriva sentinţei nr. 97 din 11 septembrie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, schimbă în tot sentinţa recurată, în sensul că admite acţiunea reclamanţilor, anulează procesul verbal de licitaţie nr. 409 din 30 mai 2003 şi anulează vânzarea la licitaţie publică a apartamentului situat în Bucureşti.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 29 iunie 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2306/2004. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2186/2004. Comercial → |
|---|
