ICCJ. Decizia nr. 1584/2005. Comercial
| Comentarii |
|
Prin acțiunea formulată, reclamanta SC A.C. SRL București, a chemat în judecată pe pârâta SC F. SA București, solicitând să se constate îndeplinite obligațiile pe care și le-a asumat prin contractul de leasing imobiliar din 1 martie 1999 și să fie obligată pârâta la eliberarea actului de proprietate asupra imobilului în speță, în raport de prevederile art. 969 C. civ. și art. 4.15 din H.G. 450/1999, privind Normele metodologice de aplicare a O.G. 88/1997, modificată prin Legea nr. 99/1999, privind privatizarea societăților comerciale sau să se dea o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare - cumpărare, realizarea deci a dreptului de proprietate asupra imobilului.
Pârâta SC F. SA a depus întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat evacuarea reclamantei din spațiul ce a format obiectul contractului de leasing motivat de faptul că termenul de 36 de luni stabilit prin art. 5 alin. (2) din contract pentru posesie și folosință a expirat la 1 martie 2002, în drept cererea fiind întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ.
Tribunalul București, secția comercială, prin sentința nr. 10836, pronunțată la 17 septembrie 2003 a admis cererea principală formulată de reclamantă și a obligat-o pe pârâtă să procedeze la vânzarea valabilă a imobilului ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar nr. 1090 mai 1999, respingând cererea reconvențională promovată de pârâta SC F. SA.
Pe baza probelor administrate înscrisuri, expertiză contabilă tribunalul a reținut că:
- reclamanta și-a executat integral obligația de plată a redevenței locative, calculată potrivit art. 6 alin. (2) din contract;
- clauza înscrisă în art. 6 alin. (3) din contract, conform căreia "evoluția ratei inflației care se înregistrează ulterior perfectării contractului poate determina indexarea redevențelor locative lunare" nu justifică o indexare unilaterală de către pârâtă în lipsa acordului ambelor părți;
- reclamanta justificat și-a exercitat dreptul de opțiune cu privire la cumpărarea imobilului ce a format obiectul contractului de leasing, prin adresa din 28 ianuarie 2002, iar pârâta nejustificat și-a încălcat obligațiile asumate prin art. 3 lit. c) din contract.
Apelul declarat de pârâtă în contra sentinței instanței de fond a fost admis de Curtea de Apel București, secția comercială, care prin decizia nr. 99 din 22 martie 2004 a schimbat în tot sentința și a respins acțiunea principală ca nefondată. Totodată s-a admis cererea reconvențională și s-a dispus evacuarea reclamantei din spațiul în litigiu pentru lipsa titlului locativ.
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că:
- în mod greșit instanța de fond a apreciat că art. 6 alin. (3) din contract nu poate justifica o indexare a redevențelor, în lipsa acordului expres al ambelor părți, deoarece reclamanta și-a dat acordul expres chiar la încheierea contractului prin stipularea unor clauze de indexare, în speță nepunându-se problema unei modificări a clauzelor contractuale în sensul art. 12 din contract;
- intimata a acceptat la plată facturi care cuprindeau indexarea redevenței cu rata inflației fiind neîntemeiată susținerea acesteia că la stabilirea prețului s-a avut în vedere rata inflației întrucât art. 6 alin. (2) din contract arată că redevențele locative acoperă doar valoarea de circulație a bunului și marja de profit a locatorului, nefiind depus nici raportul de evaluare invocat în întâmpinare;
- intimata - reclamantă nu poate pretinde pârâtei să-și execute obligația asumată prin art. 3 lit. c) din contract privind respectarea dreptului de opțiune al utilizatorului la expirarea contractului și art. 8 alin. final care permite obligarea locatorului la vânzarea imobilului câtă vreme ea însăși nu și-a respectat angajamentele asumate;
- aplicabilitatea normelor generale în materia leasingului instituite de O.G. 51/1997 nu este exclusă de existența unor norme speciale pe care le completează;
- admiterea cererii reconvenționale și evacuarea reclamantei din imobilul ce a făcut obiectul contractului se impune, în raport de art. 480 C. com. și art. 969 C. civ., termenul contractual fiind expirat la 1 martie 2002, conform art. 5 alin. (1).
Reclamanta SC A.C. SRL a declarat recurs împotriva deciziei menționate solicitând, după caz, modificarea acesteia cu consecința admiterii acțiunii și respingerii cererii reconvenționale sau casarea cu trimitere pentru rejudecare.
Motivele de nelegalitate invocate de recurentă sunt:
1) Interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, instanța acordând mai mult decât s-a cerut (art. 304 pct. 8 și 6 C. proc. civ.):
- contractul în speță este un contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare - cumpărare, guvernat de legea specială, art. 2 din O.U.G. 88/1997 modificată, iar nu un contract de locație, astfel încât să fie admisibilă o evacuare, greșit motivată în drept pe dispozițiile art. 480 C. civ.
2) Nepronunțarea instanței asupra cererii de completare a probelor, iar motivarea deciziei nu are suport în celelalte probe aflate la dosar (art. 304 pct. 10 și 7 C. proc. civ.):
- deși s-a solicitat prin întâmpinare, instanța nu s-a pronunțat și nu a obligat-o pe pârâtă să depună la dosar raportul tehnic de evaluare din care rezultă că prețul a fost deja indexat;
- motivarea deciziei se bazează numai pe susținerile pârâtei, și operează o confuzie între posibilitatea indexării redevențelor prevăzute în art. 6 alin. (3) din contract și obligativitatea acestei operațiuni pe care nu o conține nici o clauză contractuală.
3) încălcarea legii prin darea hotărârii (art. 304.9 C. proc. civ.):
- instanța trebuia, în baza art. 129 alin. (5) C. proc. civ., să aibă rol activ și să pună în discuția părților problema investițiilor efectuate de utilizator în spațiul din care s-a dispus evacuarea;
- legea aplicabilă în speță era legea specială ce o constituie O.U.G. 88/1997, iar nu O.G. 51/1997 pe care s-a întemeiat decizia atacată.
- precedentul judiciar nu constituie izvor de drept iar la baza pronunțării hotărârii trebuie să stea convingerea judecătorului.
Intimata SC F. SA București a depus întâmpinare prin care solicită respingerea recursului, ca nefondat, deoarece:
- instanța a dat o calificare corectă contractului pe care părțile l-au încheiat, ca fiind contract de leasing, iar nu de locație;
- obligația sumată de recurentă prin art. 4 lit. i) de a preda bunul la expirarea contractului face admisibilă cererea de evacuare a acesteia;
- motivul de recurs 1 nu se încadrează în prevederile art. 304 pct. 6 și nici în prevederile art. 304.8 C. proc. civ., el fiind și nefondat, de vreme ce evacuarea a fost întemeiată nu numai pe prevederile art. 480 C. civ., dar și pe dispozițiile contractuale;
- orice pretenție din contractul de asociere s-a stins prin novarea acestui contract în contract de leasing, așa încât nu se poate susține îmbogățirea fără cauză cu contravaloarea investițiilor realizate de recurentă.
- motivarea deciziei nu conține nici o confuzie, indexarea redevențelor impunându-se prin contract, art. 21 lit. b) din O.G. 51/1997 și O.M.F. de aplicare a acesteia;
- chiar dacă s-ar fi solicitat, raportul de evaluare nu era o probă pertinentă, concludentă și utilă cauzei, deoarece nu ar fi anulat prevederea contractuală a art. 6 alin. (2) și (3);
- instanța de apel a avut în vedere atât normele generale cât și pe cele speciale incidente în speță.
Recursul este fondat pentru următoarele motive:
1. Cu privire la legea aplicabilă contractului de leasing în speță.
Părțile au încheiat un contract de leasing imobiliar la data de 1 martie 1999. Anterior cu privire la același imobil, aceleași părți au încheiat la data de 29 ianuarie 1999 un contract de asociere pe care l-au supus prevederilor art. 89 din H.G. 55/1998, modificată prin H.G. 361/1998, cu referire la efectuarea investițiilor.
Conform hotărârii nr. 38 din 23 noiembrie 1998, SC F. SA a aprobat strategia de privatizare, iar printre cele 12 active propuse a fi privatizate prin contract de leasing cu clauză de vânzare a figurat și spațiul comercial în speță.
Prin Hotărârea A.G.A. a societății pârâte nr. 39 din 26 februarie 1999 s-a aprobat, conform cu mandatul special dat de F.P.S. încheierea unor contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin novație pentru 12 active, printre care și pentru spațiul comercial din București str. Mihai Bravu.
în concretizarea acestei hotărâri părțile au încheiat contractul de leasing la data de 1 martie 1999.
Prin urmare, chiar dacă titulatura contractului nu include sintagma "cu clauză irevocabilă de vânzare" iar părțile nu au inclus o clauză expresă cu acest obiect, contractul se completează cu prevederile art. 27 din O.U.G. 88/1997, care prevede, printre altele, că societățile la care statul este acționar majoritar și care au în derulare contracte de asociere în participație "pot încheia contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare", aspect față de care clauza privind opțiunea utilizatorului este inoperantă.
Baza legală a posibilității societății pârâte de a încheia contracte de leasing, și numai în forma legală prescrisă, este art. 27 din O.U.G. 88/1997, privind privatizarea societăților comerciale, iar nu O.G. 51/1997, care privește societățile de leasing adică societățile comerciale care au în obiectul de activitate desfășurarea operațiunilor de leasing.
Așadar, în mod greșit instanța de apel a apreciat că aplicabilă contractului este în principal O.G. nr. 51/1997, făcând totodată o aplicare greșită și a principiului lege generală - lege specială.
2. Nepronunțarea asupra unui mijloc de apărare.
Contractul de leasing în speță a fost încheiat în condițiile art. 27 din O.U.G. 88/1997, prin negociere directă întrucât reclamanta recurentă în calitate de asociat a efectuat investiții la spațiul pe care l-a utilizat, caz în care din prețul de vânzare se scade valoarea investițiilor pe bază de raport de evaluare acceptat de părți.
Expertizele contabile efectuate la instanța de fond nu s-au bazat însă și pe raportul de evaluare care a fost depus în copie pentru prima dată în recurs, dar pe care, în fața instanței de apel, intimata reclamantă l-a invocat în apărare prin întâmpinare.
3. Drept urmare, în aplicarea art. 314 C. proc. civ., înalta Curte a casat decizia atacată și a trimis cauza spre rejudecare în apel pentru efectuarea unei expertize contabile al cărei raport să se întemeieze și pe constatările raportului tehnic de evaluare a spațiului comercial, depus în recurs, cu respectarea criteriilor art. 27 din O.U.G. 88/1997, în forma în vigoare la data încheierii contractului de leasing, instanța a pus în vedere apelantei să facă dovada publicării Hotărârii A.G.A. nr. 39 din 26 februarie 1999 în M. Of., data de la care conform art. 130 alin. (5) din Legea nr. 31/1990 modificată s-a executat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1583/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1522/2005. Comercial → |
|---|
