ICCJ. Decizia nr. 3999/2005. Comercial
| Comentarii |
|
Reclamantul C.L.M. Cluj - Napoca, a solicitat rezilierea contractului de închiriere, încheiat cu pârâta SC D. SRL și evacuarea acesteia din spațiul situat în Cluj - Napoca, str. Iuliu Maniu, județul Cluj.
Motivându-și acțiunea, reclamantul arată că pârâta nu și-a îndeplinit obligația contractuală de a plăti chiria lunară și potrivit art. 18 lit. c) din contract, acesta se reziliază dacă nu se plătește chiria trei luni consecutiv.
Acțiunea a făcut obiectul dosarului Tribunalului Cluj care, prin sentința civilă nr. 50 din 5 octombrie 2004, a respins acțiunea reclamantei apreciind că nu s-a dovedit reaua credință a pârâtei în neexecutarea contractului, aceasta achitând integral suma datorată cu titlu de chirie, o parte anterior introducerii acțiunii, iar diferența de 28.118.473 lei după introducerea acțiunii, dar această sumă nu reprezintă chiria pe trei luni astfel cum prevede art. 18 lit. c) din contract.
împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta susținând că în mod greșit s-a apreciat că pârâta nu a fost de rea credință și trebuia reziliat contractul.
Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 74 din 15 februarie 2005 a respins ca nefondat apelul reclamantei reținând că în mod corect s-a considerat de prima instanță că pârâta și-a achitat obligațiile rezultate din contractul de închiriere, astfel că nu poate fi sancționată cu rezilierea contractului. Neachitarea la timp a unei sume reprezentând chirie se consideră neesențială pentru a da dreptul reclamantei să solicite rezilierea contractului.
De altfel însăși întârzierea a fost apreciată ca fiind vremelnică și cu caracter unic, neputând fi asimilată accepțiunii de culpă contractuală.
Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă care invocă motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Se susține că nu au fost aplicate corect dispozițiile contractului care este legea părților, respectiv art. 4,art. 18 lit. c) și art. 19 din contract.
Astfel, art. 4 stabilește scadența chiriei la data de 10 a fiecărei luni, art. 18 lit. c) prevede că rezilierea contractului se face de drept și operează în caz de neachitare timp de 3 luni consecutiv, iar art. 19 prevede un pact comisoriu de gradul IV, rezilierea operând de plin drept, fără punere în întârziere și fătă intervenția justiției.
Se mai arată că suma de 25.118.473 lei a fost achitată în timpul procesului.
Recursul reclamantului este fondat și va fi admis pentru următoarele considerente:
Conform art. 18 lit. c) din contractul din 25 mai 2000, încetarea acestui contract se poate face prin reziliere dacă nu se achită chiria cel mult 3 luni consecutiv.
Pârâta s-a obligat conform art. 4 din același contract să achite chiria lunară la data de 10 a fiecărei luni; aceasta nu a achitat la timp chiria acumulând la data de 31 martie 2004 un debit de 117.093.839 lei, compus din 101.280.030 lei chirie, actualizată cu rata inflației și cuprinzând T.V.A., plus 12.588.174 lei dobândă și 3.225.635 lei penalități.
Pârâta nu a contestat debitul și, ca urmare a somației a achitat suma de 91.975.366 lei.
în timpul procesului, capătul de cerere privind plata chiriei fiind disjuns, pârâta a achitat și diferența datorată.
Potrivit art. 19 din același contract de închiriere, pentru cazurile prevăzute de art. 18 lit. c), rezilierea contractului se face de drept, fără punerea în întârziere și fără intervenția instanței de judecată.
Reclamanta a formulat acțiunea în justiție doar pentru constatarea rezilierii care operează de drept, aflându-se în prezența unui pact comisoriu expres de gradul IV.
în acest caz, instanța de judecată nu are căderea să facă nici o apreciere asupra culpei sau gravității acesteia în neîndeplinirea obligației de plată a chiriei.
Ori se constată că plata unei sume reprezentând chiria pe mai mult de 3 luni a fost achitată doar după somație și atunci nu integral, astfel că și dacă instanța era îndreptățită să analizeze culpa pârâtei în neîndeplinirea obligației, această culpă exista și doar creditorul este cel care apreciază cât de grav îl afectează neîndeplinirea obligației asumate de debitor când părțile își stabilesc un pact comisoriu expres de gradul III sau IV.
în cauză instanța a ignorat dispozițiile art. 19 din contractul părților intervenind în aprecierea gradului de îndeplinire a obligației contractuale de către debitor deși pactul părților nu îngăduia o astfel de intervenție.
Pronunțând o hotărâre cu încălcarea contractului, ca lege a părților, instanțele au aplicat greșit art. 969 C. civ., motiv pentru care se va admite recursul reclamantei și va fi modificată decizia nr. 74 din 15 februarie 2005 a Curții de Apel Cluj în sensul că se va admite apelul aceleiași părți și se va schimba, în tot sentința nr. 50 din 5 octombrie 2004 a Tribunalului comercial Cluj.
A fost admisă acțiunea reclamantei și s-a constatat reziliat de drept contractul de închiriere din 25 mai 2000.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4000/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3958/2005. Comercial → |
|---|
