ICCJ. Decizia nr. 2526/2006. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2526/2006
Dosar nr. 17435/1/2006
(nr. vechi 4343/2005)
Şedinţa publică din 20 septembrie 2006
Deliberând asupra recursurilor de faţă,
Reclamanta SC C.I.I.S.F. SRL a solicitat să se constate existenţa, natura, valoarea şi necesitatea investiţiilor efectuate în spaţiul închiriat, cu acordul proprietarului, obligarea pârâtelor SC H. SA şi SC H.N. SA să-i respecte drepturile locative rezultând din contractul de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998 şi să-i vândă spaţiul comercial ce face obiectul contractului de închiriere.
Motivându-şi acţiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta SC H.N. SA un contract de închiriere pentru spaţiul situat în Bucureşti.
În art. VII.3 din acest contract, se prevede dreptul de preemţiune în caz de vânzare a spaţiului şi recunoaşterea investiţiilor efectuate de reclamantă.
Aceasta a realizat investiţii de 100.000 dolari S.U.A. constând în lucrări de consolidare şi reparaţie a imobilului.
Se susţine că înţelegerea verbală cu proprietarul a fost să nu mai plătească chiria până la acoperirea cheltuielilor.
Ca urmare a divizării SC H.N. SA, spaţiul a devenit proprietatea SC H. SA iar aceasta a solicitat evacuarea pentru neplata chiriei; în aceste condiţii contractul de închiriere se consideră reziliat conform clauzelor sale.
Pârâta SC H. SA a formulat cerere reconvenţională solicitând respingerea acţiunii şi evacuarea reclamantei potrivit clauzelor care prevăd că neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv determină rezilierea contractului.
Se mai arată că SC H.N. SA s-a obligat la un drept de preemţiune în cazul vânzării iar aceasta ipoteză nu s-a produs; reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a cere acordul proprietarului pentru lucrările efectuate astfel că pârâta nu poate fi obligată la plata contravalorii acestora.
La data de 10 septembrie 2001 s-a dispus conexarea dosarului nr. 4963/2001 la dosarul nr. 3786/2001 iar la 17 decembrie 2001 conexarea dosarului nr. 8608/2001 la acelaşi dosar nr. 3786/2001. În dosarul nr. 4963/2001 pârâta SC H. SA a solicitat evacuarea reclamantei SC C.I.I.S.F. SRL din spaţiul proprietatea sa situat în Bucureşti, iar SC C.I.I.S.F. SRL prin cerere reconvenţională a solicitat contravaloarea îmbunătăţirilor şi acordarea unui drept de retenţie.
În dosarul nr. 8608/2001 SC H. SA a solicitat obligarea SC C.I.I.S.F. SRL la plata chiriei restante de 1.031.510.349 lei şi 1.307.758.796 lei majorări de întârziere motivat de faptul că pârâta nu a plătit chiria, fapt ce a dus la rezilierea contractului. Pârâta a solicitat, la rândul său, prin cerere reconvenţională obligarea reclamantei şi a SC H. SA la plata sumei de 25.160 dolari S.U.A. reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă şi 80.712 dolari S.U.A. prejudiciu creat prin lipsa de folosinţă având în vedere că SC H.N. SA nu şi-a îndeplinit obligaţia de a vinde staţiul şi de a scădea din preţ valoarea investiţiilor iar pârâta a fost nevoită să elibereze spaţiul la 16 februarie 2001, cu toate că data expirării contractului expira în noiembrie 2003.
La 27 mai 2002 reclamanta SC C.I.I.S.F. SRL şi-a precizat acţiunea transformând-o într-o acţiune în realizare şi renunţând la cererea de încheiere a contractului de vânzare a spaţiului, ulterior, la 24 iunie 2002 reclamanta solicită obligarea pârâtelor la plata sumei de 18.565 dolari S.U.A. reprezentând lipsa de folosinţă a spaţiului şi 47.261 dolari S.U.A. prejudiciu ca urmare a lipsei de folosinţă conform expertizei.
Tribunalul Bucureşti prin sentinţa nr. 7221 din 28 mai 2004 a admis în parte acţiunea reclamantei SC H. SA, a obligat pe pârâta SC C.I.I.S.F. SRL la plata sumei de 1.031.510.345 lei contravaloare chirie şi utilităţi pe perioada martie 2000 - martie 2001 şi 1.307.758.796 lei penalităţi aferente sumei de la data emiterii facturilor şi până la 23 mai 2001.
A fost respinsă cererea reconvenţională a SC C.I.I.S.F. SRL privind lipsa de folosinţă a spaţiului.
S-a admis cererea dispunându-se evacuarea SC C.I.I.S.F. SRL pentru lipsa titlului.
Instanţa de fond a respins cererea reconvenţională privind dreptul de retenţie.
A fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale active şi pasive a reclamantei SC C.I.I.S.F. SRL. S-a respins excepţia netimbrării cererii reconvenţionale în dosarul nr. 8608/2001 şi s-a luat act de renunţarea reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL la capătul de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante să-i vândă spaţiul închiriat din Bucureşti şi obligarea pârâtelor să-i respecte drepturile locative.
A fost respins capătul de cerere privind constatarea existenţei, naturii, valorii şi necesităţii investiţiilor efectuate ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că, în dosarul nr. 8608/2001, SC H. SA are calitate procesuală având în vedere contractele de administrare dintre aceasta şi SC H. SA cât şi obiectul dosarului, respectiv încasarea chiriei dar nu are calitate procesuală faţă de cererea reclamantei-pârâte de a fi obligată în solidar cu SC H. SA la plata contravalorii reparaţiilor, chiriei şi lipsei de folosinţă faţă de obiectul contractului de administrare, acela de a urmări şi răspunde de încasarea veniturilor cuvenite SC H. SA.
Cererea privind constatarea existenţei, naturii, valorii şi necesităţii investiţiilor efectuate a fost considerată ca neîntemeiată deoarece, potrivit art. 111 C. proc. civ., se poate constata doar existenţa sau inexistenţa unui drept iar prin cerere se solicită constatarea unei situaţii de fapt.
Din actele aflate la dosar şi din faptul că reclamanta-pârâtă a închiriat alt sediu de la data de 1 martie 2001 dar nu a achitat chiria către pârâta-reclamantă mai mult de 2 luni consecutiv, instanţa a constatat că, prin acordul părţilor, contractul de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998 a fost reziliat şi prin urmare, reclamanta-pârâtă nemaiavând titlu pentru ocuparea spaţiului trebuie să achite chiria restantă în cuantumul rezultat din facturile nr. 6091353 din 24 mai 2000, nr. 0936835 din 1 februarie 2001 şi nr. 0936862 din 26 martie 2001, acceptate de reclamanta-pârâtă şi penalităţi de întârziere până la 23 mai 2001 de 1 % pe zi de întârziere.
Cuantumul chiriei a fost stabilit, pe baza facturilor depuse la suma de 1.001.019.849 lei pentru perioada martie 2000 – martie 2001 iar penalităţile la suma de 228.716.810 lei având în vedere scadenţa fiecărei facturi până la 23 mai 2001 şi procentul de 1% prevăzut în contractul de închiriere dar s-au acordat sumele solicitate având în vedere principiul disponibilităţii.
Îmbunătăţirile au fost evaluate prin expertiza dispusă însă instanţa nu a reţinut concluziile expertului întrucât fotografiile depuse de reclamanta-pârâtă nu au fost recunoscute de pârâta-reclamantă iar în art. III.3 din contractul nr. 8730 din 28 octombrie 1998 se prevede că reclamanta-pârâtă nu poate solicita rambursarea cheltuielilor efectuate pentru amenajarea şi modernizarea spaţiului închiriat; pe de altă parte, spaţiul închiriat a fost primit în stare de folosinţă. Faţă de aceste împrejurări instanţa a apreciat că nici pârâta-reclamantă nu poate fi obligată nici la plata contravalorii chiriei pentru lunile cât s-au efectuat reparaţiile şi nici la plata prejudiciului suferit datorită nefuncţionării deoarece nu s-a făcut dovada că întârzierea lucrărilor şi nerealizarea planului de afaceri i-ar fi imputabilă pârâtei-reclamante.
Cu privire la dreptul de retenţie instanţa a apreciat că nu poate fi acordat deoarece, pe de o parte, pârâta-reclamantă nu poate fi obligată la plata contravalorii îmbunătăţirilor, iar pe de altă parte, reclamanta nu mai are posesia imobilului pârâsindu-l din 1 martie 2001.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel SC H.N. SA, SC H. SA şi SC C.I.I.S.F. SRL.
Curtea de Apel Bucureşti, prin Decizia nr. 725 din 4 noiembrie 2005, a respins, ca nefondat, apelul SC H. SA, a admis apelul SC H.N. SA şi apelul SC C.I.I.S.F. SRL.
A fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SC H.N. SA faţă de cererile reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL, cât şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a SC H.N. SA din cererea reconvenţională, în dosarul nr. 3786/2001.
A fost admis apelul SC C.I.I.S.F. SRL şi s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a SC H. SA din dosarul nr. 8608/2001.
A fost schimbată sentinţa în sensul că au fost respinse cererile reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL din dosarul nr. 3786/2001 şi cererea reconvenţională din dosarul nr. 4963/2001 împotriva SC H.N. SA ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipseite de legitimare procesuală pasivă.
A fost respinsă cererea reconvenţională a pârâtei-reclamante SC H.N. SA din dosarul nr. 3786/2001 împotriva reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL ca fiind formulată de o persoană fără legitimare procesuală activă.
A fost admisă, în parte, cererea reclamantei SC C.I.I.S.F. SRL să-i plătească numai suma de 1.031.510.345 lei reprezentând chirie şi contravaloare utilităţi pentru spaţiul ce a format obiectul contractului de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998, încheiat cu SC H.N. SA.
A fost respinsă cererea reclamantei de a fi obligată pârâta şi la plata penalităţilor de 1.307.758.796 lei ca fiind formulată de o persoană fără legitimare procesuală activă.
Au fost obligate apelantele intimate SC H. SA şi SC H. SA să plătească apelantei SC C.I.I.S.F. SRL, câte 19.821.610 lei fiecare cheltuieli de judecată.
Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Instanţa de apel a reţinut următoarele:
Referitor la apelul SC H.N. SA s-a apreciat că aceasta a preluat ca urmare a divizării, toate drepturile şi obligaţiile privind spaţiul situat în Bucureşti ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998.
Cu privire la apelul SC H. SA s-a apreciat că sentinţa de fond este corectă referitor la contravaloarea lucrărilor de investiţii efectuate de SC C.I.I.S.F. SRL deoarece potrivit art. VII. 3 din contract, trebuie aplicat acelaşi regim juridic atât în caz de vânzare cât şi în caz de reziliere a contractului.
Cererea privind scăderea din valoarea investiţiei a valorii obiectelor înlocuite sau distruse cu ocazia realizării investiţiei a fost considerată ca o cerere reconvenţională ce nu poate fi acceptată în apel, potrivit dispoziţiilor art. 294 C. proc. civ.
Referitor la apelul SC C.I.I.S.F. SRL, instanţa de apel a reţinut că, deşi între reclamanta-pârâtă SC H. SA şi pârâta-reclamantă SC C.I.I.S.F. SRL nu a existat raporturi juridice nemijlocite, pârâta-reclamantă s-a obligat faţă de aceasta prin recunoaşterea mandatului dat de SC H. SA de a colecta chiria, recunoaşterea făcându-se prin semnarea şi acceptarea la plată a două din cele 3 facturi fiscale emise de SC H. SA cât şi prin plata parţială a acestor facturi.
În ceea ce priveşte însă penalităţile aferente sumelor recunoscute, critica a fost considerată întemeiată apreciindu-se că SC H. SA nu a avut mandat de la titularul dreptului SC H. SA să acţioneze în judecată pe pârâta-reclamantă pentru a obţine plata penalităţilor conform cap. III alin. (6) şi (7) din contractul de administrare.
Critica, vizând neacordarea despăgubirilor reprezentând lipsa de folosinţă pentru spaţiul care a constituit obiectul contractului de locaţiune, a fost apreciată, ca neîntemeiată, întrucât locatarul a avut la dispoziţie exclusivă până la data rezilierii contractului spaţiul închiriat; după reziliere însă, nu mai exista nici un temei pentru o pretinsă lipsă de folosinţă având în vedere că rezilierea s-a produs tocmai ca urmare a neplăţii chiriei timp de 2 luni consecutiv.
Decizia a fost atacată cu recurs de către SC H., SA, SC C.I.I.S.F. SRL şi SC H. SA.
Recursul SC H. SA invocă dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., şi susţine că, în mod greşit au fost respinse penalităţile, fiind interpretat eronat cap.III alin. (1) din contractul de administrare nr. 2 din 1 februarie 2000, termenul folosit este de „venituri" nu de chirie astfel că administratorul trebuia să colecteze şi majorările nu doar chiria.
Se mai arată că a fost ignorat art. V 3, 4, 5 din contractul de închiriere.
SC C.I.I.S.F. SRL invocă în recursul său motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9, 10 C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a ignorat convenţia verbală pentru sistarea plăţii chiriei până la terminarea investiţiilor şi cumpărarea imobilului, urmând ca aceasta să fie dedusă din preţul vânzării.
Se susţine că în contractul de închiriere nu se regăseşte un pact comisoriu care să permită rezilierea de drept şi prin urmare recurenta avea dreptul la despăgubiri pentru nefolosirea spaţiului.
Recurenta susţine că în ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a SC H. SA această calitate nu rezultă din dreptul de reprezentare a administratorului fiind necesar un mandat special din partea proprietarului; contractul de administrare nu îndeplineşte condiţiile art. 68 (1) C. proc. civ., privind obligativitatea procurii legalizate.
De altfel pârâtele nu au mai cerut chiria timp de 7 luni.
În recursul său SC H. SA invocă motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 10 C. proc. civ., susţinând că a fost greşit interpretat art. VIII (3) din contractul de închiriere, care se referă la o situaţie anume, respectiv vânzarea activului; aceasta nu a avut loc şi doar în acea ipoteză beneficia de un drept de preemţiune.
Recurenta apreciază că prin art. VII (3) nu se anulează în nici un caz art. III (2) alin. (2) şi (3).
Art. VII (3) este considerat ca fiind aplicat greşit şi din perspectiva pretinsei îmbogăţiri fără justă cauză care s-ar fi produs prin reparaţiile şi zugrăvelile efectuate. Astfel, recurenta susţine că nu se poate invoca temeiul îmbogăţirii fără justă cauză dacă există cadru contractual care stabileşte că nu se rambursează cheltuielile efectuate pentru amenajarea şi modernizarea spaţiului aşa cum prevede art. III 1, 2 şi 3 din contract.
Se mai susţine şi că instanţa nu s-a pronunţat asupra prescripţiei privind răspunderea pentru vicii ascunse fără viclenie, prevăzută de art. 5 din Decretul nr. 167/1958 şi nici asupra unui mijloc de apărare hotărâtor respectiv referatul secţiei 1 de Poliţie din care rezultă că SC C.I.I.S.F. SRL şi-a ridicat instalaţiile electrice şi sanitare, uşile, tâmplăria, lavoarele şi WC-urile, bateriile, oglinzile, corpurile de iluminat, centrala termică şi caloriferele.
Analizând recursurile, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată următoarele:
În ceea ce priveşte recursul SC H. SA se constată că au fost aplicate corect, de către instanţa de apel, dispoziţii cap. III alin. (1) din contractul de administrare nr. 2 din 1 februarie 2000, prin noţiunea de venituri neputându-se înţelege decât chiria, care este o sumă ce se plăteşte ritmic, în baza contractului de închiriere. Alte sume aleatorii ce s-ar putea datora dacă se produc întârzieri în plata veniturilor nu se pot încadra în categoria de venituri neavând caracter ritmic şi aflându-se sub condiţia neachitării la timp a veniturilor.
Nu se poate susţine nici că au fost nesocotite dispoziţiile art. V 3, 4, 5 din contractul de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998 deoarece acesta se referă la penalităţi, la rezilierea contractului de închiriere şi la executarea silită iar SC H. SA avea doar obligaţia de a informa beneficiarul despre nerespectarea obligaţiilor contractuale, acesta urmând a opta pentru plata de penalităţi, reziliere sau altă soluţie pe care ar fi considerat-o utilă.
Referitor la recursul SC C.I.I.S.F. SRL se reţine că instanţa de apel nu a dat relevanţă unei pretinse convenţii verbale privind sistarea plăţilor chiriei până la terminarea investiţiilor şi cumpărării imobilului, pe bună dreptate, pentru că aceasta nu a fost dovedită în condiţii legale.
În ceea ce priveşte dreptul la despăgubiri pentru nefolosirea spaţiului se constată că părţile au reziliat contractul conform dispoziţiilor art. IV pct. 2 din contract.
Nici critica referitoare la soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a SC H. SA nu este întemeiată deoarece în cauza astfel cum a fost conexată, însăşi SC H. SA figurează parte nemaipunându-se problema reprezentării, iar acţiunea formulată de SC H. SA s-a bazat pe contractul de administrare nr. 2 din 1 februarie 2000.
Recursul SC H. SA este fondat în ceea ce priveşte următoarele aspecte:
Astfel, potrivit art. 7.3 din contract rezultă că dreptul la restituirea investiţiilor este recunoscut doar dacă se scoate activul la vânzare. Această ipoteză nu s-a produs, motiv pentru care nu se datorează îmbunătăţirile.
De altfel în art. III. 3 se prevede expres că nu se vor rambursa lucrările pentru amenajare şi modernizare a spaţiului la încetarea contractului.
În mod greşit instanţele au acceptat întemeierea cererii de plată a contravalorii îmbunătăţirilor pe îmbogăţirea fără justă cauză având în vedere că în contract există o reglementare specială care stabileşte contrariul, nerambursarea îmbunătăţirilor. Urmează a fi modificată Decizia din apel şi admiţându-se apelul SC H. SA Bucureşti se va respinge acţiunea SC C.I.I.S.F. SRL de obligare la plata sumei de 66.404 dolari SUA reprezentând contravaloarea investiţiilor la imobilul din Bucureşti.
Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei.
Criticile formulate de SC H. SA şi SC C.I.I.S.F. SRL nefiind întemeiate urmează a fi respinse recursurile acestora pentru motivele menţionate.
Conform art. 274 C. proc. civ., vor fi obligate recurentele SC H. SA şi SC C.I.I.S.F. SRL la plata sumei de 5000 lei cheltuieli de judecată către recurenta SC H. SA reprezentând taxe judiciare şi onorarii de avocat conform documentelor depuse la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile declarate de SC H. SA Bucureşti şi SC C.I.I.S.F. SRL Bucureşti, împotriva deciziei nr. 723 din 4 noiembrie 2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, ca nefondate.
Admite recursul declarat de SC H. SA Bucureşti împotriva aceleiaşi decizii, pe care o modifică în parte în sensul că admite apelul formulat de SC H. SA împotriva sentinţei nr. 7221 din 28 mai 2004 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, pe care o schimbă în parte şi respinge acţiunea principală formulată de SC C.I.I.S.F. SRL, de obligare la plata sumei de 66.404 dolari S.U.A. reprezentând contravaloare investiţii efectuate la imobilul din Bucureşti. Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Obligă recurentele SC H. SA Bucureşti şi SC C.I.I.S.F. SRL Bucureşti la 5000 RON cheltuieli de judecată în recurs şi apel către recurenta SC H. SA Bucureşti.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi 20 septembrie 2006.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2505/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3027/2006. Comercial → |
|---|
