ICCJ. Decizia nr. 1233/2007. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1233/2007
Dosar nr. 12117/1/2006
Şedinţa publică din 20 martie 2007
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa nr. 522/ LC din 23 noiembrie 2005, completată cu nr. 577 din 20 decembrie 2005, Tribunalul Satu Mare a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta SC Z. SRL Satu Mare, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC S. SA Satu Mare şi A.P.A.P.S. Bucureşti şi în consecinţă, a obligat pârâta-reclamantă să încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta-pârâtă, având ca obiect Magazinul de Desfacere legume şi fructe nr. 25, situat în Satu Mare, cu privire la care părţile încheiaseră contract de leasing imobiliar, nr. 1081 din 26 iunie 1998, reclamanta-pârâtă achitând redevenţa în valoare de 197.748.000 lei şi regularizarea acesteia cu plăţile în funcţie de inflaţie.
A fost respinsă acţiunea reconvenţională, cu obligarea pârâtei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată ocazionate reclamantei-pârâte, în sumă de 22.861.000 lei.
În caz de neconformare a pârâtei-reclamante, prezenta hotărâre ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
În pronunţarea acestei hotărâri, instanţa a reţinut că, în temeiul OUG nr. 88/1997 între reclamantă şi pârâtă s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin negociere directă, utilizatorul îndeplinind condiţia de a fi deţinut anterior activul în baza unui contract de locaţie de gestiune şi de a fi efectuat investiţii.
S-a mai reţinut că, prin contract nu s-a prevăzut valoarea activului şi nici valoarea reziduală, ci doar redevenţa care depăşeşte valoarea de circulaţie a activului de la data încheierii contractului, astfel că nu s-a pus problema valorii reziduale, ci doar regularizarea redevenţei totale, a plăţilor efectuate, ţinându-se cont de rata inflaţiei.
Acţiunea reconvenţională a fost respinsă, ca nefondată, reţinându-se că acţiunea a fost introdusă la expirarea contractului, iar nu sub durata derulării acestuia, utilizatorul achitând nu numai redevenţa ci şi regularizarea aferentă.
Împotriva sentinţei menţionate au declarat apel ambele pârâte.
Curtea de Apel Oradea, secţia comercială şi contencios administrativ şi fiscal, prin Decizia nr. 79/ C din 13 iunie 2006, a admis apelul reclamantei reconvenţionale, SC S. SA Satu Mare şi a modificat în parte sentinţa atacată în sensul obligării pârâtei-reclamantă reconvenţională că încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta-pârâtă SC Z. SRL Satu Mare, având ca obiect magazinul de desfacere legume-fructe str. M.I. Antonescu, după achitarea sumei de 76.347,38 RON, valoare reziduală rămasă de achitat conform contractului de leasing nr. 1081 din 26 iunie 1998, fiind menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.
A fost admis şi apelul pârâtei A.P.A.P.S. Bucureşti şi a fost modificată sentinţa atacată în sensul respingerii acţiunii reclamantei împotriva acestei pârâte, neavând calitate procesuală pasivă.
În pronunţarea acestei hotărâri, s-a reţinut că prin contract părţile au prevăzut numai valoarea redevenţei totale şi a redevenţei lunare, fără să se stabilească valoarea totală a contractului şi valoarea reziduală. Potrivit Ordinului Ministerului Privatizării nr. 62/1998 valoarea reziduală trebuie stabilită prin contract şi ea reprezintă diferenţa dintre redevenţele locative, care acoperă valoarea de circulaţie a bunului şi marja de profit a locatorului şi evoluţia ratei inflaţiei ce se înregistrează după perfectarea contractului.
S-a reţinut că, potrivit raportului de contraexpertiză efectuat în cauză, valoarea actuală de piaţă a imobilului este de 2.370.000.000 lei vechi, din care se deduc investiţiile efectuate de reclamantă de 998.326.000 lei vechi şi regularizarea redevenţei cu rata inflaţiei, astfel că valoarea reziduală, valoarea de transfer a dreptului de proprietate, rămasă de achitat de către reclamantă este de 763.473.800 Rol.
S-a mai reţinut că A.V.A.S. nu are calitate procesuală pasivă, întrucât contractul de leasing îşi produce efecte numai între părţile contractante.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, reclamanta, SC Z. SRL Satu Mare şi pârâta-reclamantă reconvenţională, SC S. SA Satu-Mare.
Recurenta reclamantă SC Z. SRL şi-a întemeiat recursul pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici:
- greşit instanţa de apel a reţinut ca aplicabilă valoarea reziduală la 29 iunie 2004 şi contraexpertiza tehnică a stabilit valoarea de piaţă ca fiind în valoare de 2.370.000.000 lei, întrucât trebuia să se aibă în vedere valoarea de piaţă a imobilului la data încetării contractului, 1 iulie 2003, stabilită de expertiză la 1.715.845.000 lei, din care, deducându-se valoarea investiţiilor efectuate de 998.326.000 lei, rezultă valoarea de piaţă rămasă de 717.519.000 lei;
- greşit s-a respins acţiunea faţă de A.V.A.S., întrucât aceasta şi-a dat avizul la încheierea contractului de leasing.
Recurenta SC S. SA Satu Mare prin recursul declarat, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susţinut următoarele:
- greşit s-au dedus din preţul de piaţă al imobilului, investiţiile efectuate de reclamanta utilizatoare SC Z. SRL, întrucât nu au avut avizul locatorului şi s-au efectuat după încheierea contractului de leasing.
Recursurile sunt de respins pentru următoarele motive:
Privitor la recursul reclamantei SC Z. SRL.
Contractul de leasing imobiliar nr. 1081 din 26 iunie 1998 s-a încheiat în temeiul OUG nr. 88/ 1997 şi OG nr. 51/1997.
Reclamanta utilizatoare a achitat până la 1 iulie 2003 integral redevenţa stabilită prin contract de 237.042.300 lei precum şi suma de 290.000.000 lei de regularizare a redevenţei, urmare solicitării pârâtei SC S. SA.
Vânzarea imobilului prin contract de vânzare-cumpărare nu se putea efectua în baza plăţii redevenţei ci, urmare plăţii valorii reziduale.
Contractul nu cuprindea valoarea reziduală.
Prin Ordinul Ministerului Privatizării nr. 62/1998, pentru aplicarea Normelor metodologice privind privatizarea societăţilor comerciale şi vânzarea de active, se prevede că, valoarea reziduală este diferenţa dintre redevenţele locative, care acoperă valoarea de circulaţie a bunului şi marja de profit a locatorului şi evoluţia ratei inflaţiei care se înregistrează ulterior perfectării contractului.
Se pune problema, care este momentul, ulterior perfectării contractului, la care se referă legiuitorul.
Instanţa de fond şi apel au avut interpretări diferite.
Valoarea reziduală a fost stabilită de instanţa de fond în raport de valoarea de circulaţie a imobilului de la data încetării contractului de leasing, care în speţă a fost 1 iulie 2003, valoare stabilită prin expertiză.
Instanţa de apel a avut în vedere alt moment în stabilirea valorii reziduale şi anume valoarea preţului de piaţă la data soluţionării litigiului, a stabilirii preţului vânzării, întrucât obiectul acţiunii este obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Vânzarea-cumpărarea imobilului a fost cerută prin acţiune, astfel că instanţa de apel a reţinut întemeiat că, valoarea de piaţă actuală se stabileşte în raport de anul 1998, data contractului de leasing, cu coeficienţii de actualizare, astfel că prin contraexpertiza tehnică a fost stabilită la 2.370.000.000 lei, din care s-au dedus investiţiile efectuate de reclamantă (42,15 % din valoarea de piaţă a spaţiului).
Ca urmare, nu pot fi primite susţinerile recurentei reclamante SC Z. SRL în sensul luării în consideraţie a valorii de piaţă de la data încetării contractului de leasing, întrucât în acel moment nu s-a realizat transferul dreptului de proprietate, ci a fost formulată prezenta acţiune în cadrul căreia s-a determinat valoarea reziduală în vederea înstrăinării.
Nu pot fi primite nici criticile privitoare la greşita respingere a acţiunii faţă de pârâta A.V.A.S., întrucât această parte nu este implicată în contractul de vânzare-cumpărare a imobilului.
În ce priveşte recursul pârâtei-reclamante SC S. SA Satu Mare:
Criticile recurentei privind greşita reducere din preţul de piaţă a imobilului a investiţiilor efectuate de reclamantă, sunt nefondate.
Aceste investiţii au fost efectuate după încheierea contractului de leasing imobiliar şi condiţionau desfăşurarea activităţii comerciale.
Prin volumul lor, expertiza a stabilit că reprezintă peste 42 % din valoarea imobilului, şi fiind efectuate de utilizator, ar constitui o îmbogăţire fără just temei pentru locator.
Este adevărat că prin contract s-a prevăzut necesitatea avizului locatorului, dar, faţă de amploarea lucrărilor nu se poate reţine că acesta nu a avut cunoştinţă de efectuarea lor şi nu rezultă că a existat o manifestare de voinţă în sensul opririi acestora.
Aşa fiind, hotărârea atacată fiind legală, recursurile urmează să fie respinse ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC Z. SRL Satu Mare şi pârâta SC S. SA Satu Mare împotriva deciziei nr. 79/ C/A din 13 iunie 2006 a Curţii de Apel Oradea, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 martie 2007.
| ← ICCJ. Decizia nr. 601/2007. Comercial |
|---|
