ICCJ. Decizia nr. 933/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 933/2011
Dosar nr.6797/118/2008
Şedinţa publică din 2 martie 2011
Asupra recursului de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la data de 15 august 2008 sub nr. 6797/118/2008, reclamanta SC G.T. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC M.I.I. SRL, solicitând instanţei să dispună obligarea pârâtei la restituirea contravalorii garanţiei în cuantum de 56.525,27 Ron şi la plata sumei de 163.971,11 Ron, reprezentând contravaloarea investiţiilor efectuate de societatea reclamantă în legătură cu spaţiul închiriat.
În motivarea cererii sale, reclamanta a susţinut că între părţi s-a încheiat la data de 9 iunie 2006 contractul de închiriere prin care SC M.I.I. SRL a închiriat reclamantei un spaţiu comercial şi că în urma unui control efectuat la data de 9 mai 2007 de organe ale Ministerului Sănătăţii Publice, activitatea societăţii reclamante a fost suspendată deoarece nu întrunea cerinţele de funcţionare în raport cu destinaţia avută.
Reclamanta a susţinut că spaţiul pus la dispoziţie de către locator este impropriu desfăşurării activităţii, acesta având în fapt şi în drept obligaţia asigurării unui spaţiu propriu desfăşurării obiectului de activitate al reclamantei, iar în cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor.
Divergenţa dintre părţile contractante o constituie tocmai starea bunului închiriat la momentul primirii de către locatar, care a fost constatat ca şi necorespunzător de către organul de control, schimbarea acestuia putând fi făcută doar de către locator.
Deşi pârâta, prin Notificarea de reziliere a contractului din data de 28 iunie 2007, a imputat reclamantei neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, aceste obligaţii erau de fapt şi de drept ale pârâtei, atât timp cât lucrările priveau structura şi compartimentarea spaţiului pus la dispoziţie, lucrări care au fost interzise locatarului de către locator.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 969 C. civ., art. 1411 şi art. 1421 C. civ.
Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Tribunalului Constanta, excepţie respinsă prin încheierea din 3 februarie 2009.
Pe fondul cauzei, pârâta a arătat că, potrivit clauzelor contractuale, reclamanta a închiriat un spaţiu de 173 mp în complexul comercial T., Constanţa, că prin contractul încheiat părţile au specificat în mod clar şi restrictiv că folosinţa spaţiului este permisă numai pentru obiectul de activitate, iar la data de 9 august 2006 prin protocol, spaţiul a fost predat de către locator şi preluat de către locatar fără obiecţii cu privire la suprafaţa sau compartimentarea acestuia şi/sau la compatibilitatea acestuia cu obiectul de activitate avut în vedere de către reclamant încă de la data încheierii contractului.
După amenajarea corespunzătoare a spaţiului, amenajare care cădea în sarcina locatarului, potrivit clauzelor contractuale, la data 4 octombrie 2006, reclamanta şi-a început activitatea, ceea ce presupune că la data deschiderii restaurantului avea toate aprobările necesare pentru desfăşurarea activităţii sale în spaţiul închiriat.
Începând cu primul trimestru al anului 2007 reclamantul a trimis către pârâtă o serie de notificări prin care se aducea la cunoştinţa acesteia că locatarul se află în imposibilitatea de a-şi mai onora obligaţiile financiare asumate prin contract întrucât veniturile acesteia nu sunt suficiente, iar, ulterior, la data de 9 mai 2007, în urma controlului efectuat de către Inspecţia de Sănătate de Stat, activitatea restaurantului H. a fost suspendată ca urmare a identificării de către agenţii constatatori a unor nerespectări ale normelor de funcţionare.
În aceeaşi dată reclamanta a trimis către pârâtă notificarea din 9 mai 2007, prin care se aducea la cunoştinţă măsura suspendării activităţii, solicitându-se în temeiul art. 16.4.2 din contract rezilierea acestuia începând cu data de 1 iunie 2007 şi restituirea garanţiei depuse la încheierea contractului.
Urmare a stării de fapt astfel create, precum şi a faptului că începând cu data de 9 mai 2007 reclamanta se afla în culpă cu privire la respectarea obligaţiilor contractuale, pârâta i-a trimis la data de 28 iunie 2007 notificare de reziliere, prin care i-a adus la cunoştinţa reclamantei că începând cu data de 1 iulie 2007 contractul a fost reziliat de plin drept, întrucât reclamanta şi-a încălcat cel puţin obligaţiile prevăzute de art. 6.4 teza 2, art. 14.9, 14.14.1, 14.17.2 din contract şi devin incidente dispoziţiile art. 8.5 teza 2 din contract, potrivit cărora locatorul nu poate fi obligat la restituirea garanţiei atât timp cât va exista o încălcare a obligaţiilor locatarului.
S-a cerut şi respingerea capătului doi de cerere ca neîntemeiat, deoarece, potrivit pct. 14.3.2 din contract, locatarul va efectua pe cheltuiala şi riscul său toate lucrările locatarului. Este evident că părţile au agreat încă de la început că toate investiţiile efectuate de către locatar se fac pe cheltuiala şi riscul acestuia, neputând solicita locatorului ulterior contravaloarea acestora sau orice alte despăgubiri cu privire la lucrările efectuate.
Prin sentinţa civilă nr. 2011 din 30 martie 2010 Tribunalul Constanţa, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, a admis cererea reclamantei şi a obligat pârâta să restituie reclamantei contravaloarea garanţiei în sumă de 56.525,27 Ron şi a contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului închiriat în sumă de 163.971,11 Ron. Pârâta a fost obligată şi la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că între părţi s-a încheiat la data de 9 iunie 2006 contractul de închiriere prin care SC M.I.I. SRL a închiriat reclamantei SC G.T. SRL un spaţiu comercial, cu destinaţie restaurant, care a fost predat la data de 9 august 2006 şi, după efectuarea lucrărilor necesare, societatea reclamantă şi-a început activitatea, având toate avizele necesare, aşa cum rezultă din răspunsul la interogatoriu şi din declaraţiile martorilor.
În urma unui control efectuat la data de 9 mai 2007 de organe ale Ministerului Sănătăţii Publice activitatea societăţii reclamante a fost suspendată pentru motivele menţionate în actul de control.
Martorul H.I. audiat în cauză a afirmat că au existat şi înaintea datei de 9 mai 2007 controale la societatea reclamantă, însă după intrarea României în U.E. au apărut cerinţe suplimentare în domeniul alimentaţiei publice, care au dus la suspendarea activităţii societăţii reclamante. Martorul a afirmat, de asemenea, că spaţiul închiriat nu ar fi permis o nouă recompartimentare, întinderea acestuia nefiind suficientă.
De asemenea, martorul P.M. a susţinut că personal a făcut demersuri sau a asistat la discuţiile dintre conducerile celor două societăţi în vederea obţinerii unui spaţiu suplimentar pentru desfăşurarea în condiţii corespunzătoare a activităţii, însă acest lucru nu a fost posibil, spaţiile din jur fiind închiriate de alte societăţi.
Instanţa a constat că, imediat după emiterea deciziei de suspendare a activităţii, reclamanta a comunicat acest aspect pârâtei, notificându-i totodată şi încetarea contractului începând cu data de 1 iunie 2007.
La 28 iunie 2007 societatea pârâtă i-a notificat reclamantei rezilierea de plin drept a contractului pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale de către reclamantă, imputându-i încălcarea obligaţiei privind menţinerea autorizaţiilor necesare pentru desfăşurarea activităţii în spaţiul închiriat.
S-a reţinut, însă, că nemenţinerea autorizaţiei, nu poate fi imputată reclamantei care, obiectiv, nu avea cum să creeze noi camere speciale în spaţiul limitat şi deja compartimentat ce-i fusese închiriat.
Potrivit art. 1420 pct. 2 C. civ. locatorul este dator, prin însăşi natura contractului, fără să fie trebuinţă de nici o stipulaţie specială, de a menţine lucrul închiriat în stare de a putea servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat.
În speţă, faţă de Decizia de suspendare a activităţii emisă de organele în drept pentru lipsa unor spaţii suplimentare, pârâta, în calitate de locator, era obligată, în temeiul art. 1420 pct. 2 C. civ., să pună la dispoziţia reclamantei aceste spaţii pentru ca aceasta să-şi poată continua activitatea.
S-a concluzionat că nu sunt incidente dispoziţiile art. 8.5 teza 2 din contract, astfel încât pârâta este obligată, în baza art. 969 C. civ. şi art. 8.5 teza 1 din contract, să restituie reclamantei contravaloarea garanţiei depuse.
În ce priveşte capătul doi de cerere, s-a reţinut că potrivit art. 14.3.2 din contract, părţile au prevăzut că locatarul va efectua pe cheltuiala şi riscul său toate lucrările locatorului, or această clauză poate să rămână valabilă cât timp contractul se desfăşoară în condiţii normale sau în cazul în care locatarul ar fi în culpă pentru încetarea sau desfiinţarea contractului, ceea ce în cauză nu se regăseşte, iar contractul a încetat mai înainte de termen, astfel că locatorul are obligaţia de a despăgubi pe locatar, în conformitate cu dispoziţiile art. 1422 C. civ.
Curtea de Apel Constanţa, secţia comercială, maritimă şi fluvială, de contencios administrativ şi fiscal, prin Decizia nr. 90/COM din 15 iulie 2010, a admis apelul declarat de pârâtă şi a schimbat în parte hotărârea atacată în sensul că a admis în parte acţiunea, a respins cererea privind restituirea sumei reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului şi a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2.377,7 Ron, taxă de timbru aferentă primului capăt de cerere iar pe reclamantă la plata către pârâtă a sumei de 4.846 Ron, onorariu avocat aferent capătului 2 de cerere, compensând cheltuielile de judecată.
Instanţa de apel a reţinut că prin Decizia nr. 7 din 9 mai 2007, Autoritatea de sănătate publică şi inspecţie sanitară de stat a dispus suspendarea activităţii societăţii reclamante, deoarece nu există circuite funcţionale pentru produsele alimentare şi pentru personal; nu există magazie pentru depozitarea produselor alimentare şi separat pentru legume - fructe; nu există filtru vestiar pentru personal, separat pentru femei şi separat pentru bărbaţi; nu există spaţiu pentru curăţarea legumelor; barul nu dispune de spaţiu pentru depozitare.
Soluţia a fost determinată de nerespectarea normelor igienico sanitare constatate prin procesul verbal din 9 mai 2007, deşi până la acel moment reclamanta deţinea toate actele necesare pentru desfăşurarea activităţii.
În cuprinsul procesului verbal cât şi în cuprinsul deciziei de suspendare a activităţii nu sunt indicate norme ulterioare datei de 1 ianuarie 2007, iar modificarea legislaţiei determinată de intrarea României în U.E. nu se dovedeşte cu declaraţia unui martor.
Cu toate acestea, instanţa de apel a constatat însă că rezilierea contractului a avut loc la cererea locatarului în dosarul de fond, adresa din 9 mai 2007 în conformitate cu art. 16.4.2 din contract, întrucât nu au mai fost autorizaţi să desfăşoare activităţile prevăzute în obiectul de activitate. Locatarul a afirmat că suspendarea activităţii s-a dispus din cauza condiţiilor necorespunzătoare ale spaţiului, dimensiunea acestuia nepermiţând un alt mod de compartimentare.
Or, art. 16.4.2 din contract face trimitere la art. 16.4.1 din contract, lit. a) încadrându-se în situaţia descrisă tocmai de locatar.
Potrivit art. 16.4.1 lit. a) locatarul poate rezilia contractul dacă nu va mai fi autorizat să desfăşoare activităţile prevăzute în obiectul său de activitate, dar numai dacă aceasta rezultă din cauze care exced total controlului locatarului. Necontestarea de către locator a acestui temei de reziliere reprezintă acceptarea lipsei culpei locatarului în ceea ce priveşte imposibilitatea de amenajare a spaţiului.
Pe de altă parte, nici culpa locatorului nu poate fi reţinută întrucât acesta a pus la dispoziţia locatarului un spaţiu ale cărei dimensiuni erau cunoscute de acesta de la data încheierii contractului şi au fost acceptate fără obiecţii. Lipsa spaţiului necesar unor noi amenajări constatate a fi necesare în urma unui control al autorităţii publice, nu poate fi imputată locatorului.
În aceste împrejurări devin aplicabile clauzele contractuale referitoare la restituirea cauţiunii, imposibilitatea de continuare a contractului nedatorându-se culpei vreunei părţi.
În ceea ce priveşte capătul doi de cerere, însă, contractul încheiat care constituie legea părţilor prevede că locatarul va efectua pe cheltuiala şi riscul său toate lucrările locatorului, conform art. 14.3.2.
Contractul fiind reziliat fără culpa vreunei părţi, devin aplicabile prevederile art. 18.1 din contract privitoare la „eliberarea spaţiului", urmând ca părţile să stabilească ce lucrări vor fi reţinute de locator şi care vor fi înlăturate pe cheltuiala locatarului.
S-a concluzionat astfel că, locatorul neoptând pentru oprirea unor lucrări, nu putea fi obligat la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse spaţiului, locatarul fiind cel căruia îi revine obligaţia de a le ridica pe cheltuiala sa, urmând să lase spaţiul în starea în care l-a primit.
Împotriva menţionatei decizii, reclamanta SC G.T. SRL Constanţa, a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate şi a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului pârâtei şi menţinerea ca temeinică şi legală a sentinţei instanţei de fond.
În motivele formulate, recurenta reclamantă a susţinut, în esenţă, că singura critică pe care înţelege să o aducă deciziei din apel, vizează doar soluţionarea cererii formulate de societatea sa în vederea recuperării sumelor de bani reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului ce a făcut obiectul contractului de închiriere, în cuantum de 163.971,11 Ron, invocând în primul rând o contradicţie între dispozitivul şi considerentele deciziei recurate în acest sens, privind lipsa culpei sale, deoarece, în cauză, sunt incidente prin similitudine dispoziţiile art. 1420 C. civ., care reglementează obligaţia de garanţie a locatorului în ce priveşte folosinţa utilă şi liniştită a spaţiului închiriat, practic, atitudinea pârâtei, constând în refuzul de a suplimenta spaţiul necesar, echivalând cu o tulburare a folosinţei spaţiului închiriat rezultată din propria sa faptă.
Pe de altă parte, recurenta a susţinut că o astfel de soluţie se impune, avându-se în vedere că termenul pentru care s-a încheiat contractul a fost iniţial de 5 ani, iar societatea sa a beneficiat de contract numai pentru o perioadă de câteva luni şi că, în cauză, nu sunt incidente dispoziţiile art. 14.3.2 din contract, ci dispoziţiile dreptului comun, respectiv art. 1422 şi art. 969 C. civ.
Intimata SC M.I.I. SRL Bucureşti prin întâmpinarea depusă la dosar a cerut respingerea ca nefondat a recursului reclamantei.
Recursul reclamantei este nefondat.
În ceea ce priveşte incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se constată că nu există nicio contradicţie între dispozitiv şi considerentele hotărârii, deoarece pentru a fi incidentă această ipoteză a textului de lege invocat este necesar ca instanţa să fi reţinut prin considerente temeinicia pretenţiilor formulate, iar prin dispozitiv să le respingă, ceea ce în cauză nu se regăseşte.
Astfel, rezultă din întreaga motivare a hotărârii în privinţa acestui capăt de cerere, că rezilierea contractului a avut loc la iniţiativa locatarului, prin transmiterea unei Notificări, în temeiul art. 16.4.1 şi 16.4.1. din contract, în lipsa culpei locatorului, ceea ce atrage incidenţa art. 14.3.2 combinat cu art. 18.1 din contract, privind situaţia investiţiilor efectuate la imobil de către locatar la data încetării contractului şi potrivit cărora realizarea acestora se face pe cheltuiala locatarei, iar la data încetării contractului, părţile stabilesc de comun acord situaţia juridică a acestora, or locatorul neoptând pentru păstrarea lor nu poate fi obligat la despăgubiri.
Prin urmare, nu există nicio contradicţie între dispozitivul din care rezultă respingerea acestui petit şi considerentele de fapt şi de drept care îl justifică în totalitate.
În privinţa celui de al doilea motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că nu pot fi reţinute nici dispoziţiile acestui text de lege.
Astfel, se constată că instanţa de apel a aplicat în mod corect dispoziţiile legale, care, în cauză, faţă de situaţia de fapt şi de drept corespunzător reţinută, nu demonstrează încălcarea dispoziţiilor art. 1420 C. civ. cu trimitere la art. 1442 C. civ., deoarece acestea, în aplicarea lor, presupun o răspundere a locatorului bazată pe culpă, ceea ce în cauză nu s-a reţinut, dimpotrivă.
Astfel, iniţiativa şi cauza rezilierii au aparţinut reclamantei din motive obiective ce au apărut în timpul executării, astfel încât, în mod legal, instanţa de apel a dat eficienţă dispoziţiilor din contract care constituie legea părţilor, conform art. 969 C. civ., dispoziţii a căror aplicare nu a fost limitată de părţi în funcţie de durata locaţiunii şi a stabilit că nu se poate reţine o răspundere a locatorului constând în plata despăgubirilor pentru investiţiile efectuate, în condiţiile art. 14.3.2 combinat cu art. 18.1 incidente faţă de această situaţie de fapt.
Aşa fiind, în baza art. 312 alin.(1) recursul este nefondat şi se va respinge.
Văzând şi dispoziţiile art. 274 C. proc. civ.;
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC G.T. SRL Constanţa împotriva deciziei nr. 90/COM din 15 iulie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia comercială maritimă fluvială de contencios administrativ şi fiscal.
Obligă recurenta să plătească intimatei SC M.I.I. SRL Bucureşti suma de 1.279,53 Ron cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 martie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2420/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 700/2011. Comercial → |
|---|
