Art. 1695 Noul cod civil Condiţiile garanţiei contra evicţiunii Dispoziţii generale Contractul de vânzare
| Comentarii |
|
CAPITOLUL I
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de vânzare
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1695
Condiţiile garanţiei contra evicţiunii
(1) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.
(2) Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată.
(3) De asemenea, garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.
| ← Art. 1694 Noul cod civil Refuzul de a preda bunul Dispoziţii... | Art. 1696 Noul cod civil Excepţia de garanţie Dispoziţii... → |
|---|
Suntem in urmatoarea situatie.
Avemm un teren in Bucuresti mostenit de 60 ani pe adresa str. cismigiu nr. 1
Individull A, pe baza unui act fals a facut cadastru si carte funciara pentru un teren identic cu al nostru, folosind coordonatele geodezice ale terenului nostru dar la alta adresa :str.Cismigiu nr.1A cu rol fiscal la Directia Taxe si IMPOZITE pentru imobilul din str.Cismigiu nr.1A si l-a vandut individului B iar acesta a facut un precontract cu individul C pentru a i se piarda urma.Primaria a confirmat ca adresa postala str. Cismigiu nr.1 NU EXISTA
Aceasta inseamna ca terenul
Citește mai mult
lui A este deasupra terenului nostru, avand aceleasi coordonate cu terenul nostruExpertiza judiciara a confirmat ca exista o SUPRAPUNERE REALA intre terenul nostru si cel vandut de A
Adica terenul nostr este pe pamant si al lui A la etaj in cer.El a vandut un teren care nu exista
Cumparatorul B avea garantie de ecictiune dar nu a aplicat la ea. A cerut la Instanta terenul nostru de pe pamant pe considerentul ca a fost de buna credinta. Instanta l-a ascultat. a anulat actul de proprietate fals dar i-a dat terenul nostru de pe pamant individului care a cumparata terenul din cer pe motivul ca afost de buna credinta,
Intrebarea noastra este ce mai putem face sa ne recuperama terenul in proprietate timp de 60 ani dat de Instanta unui hot de "buna credinta" si cu acr de proprietate fals anulat de aceeasi instanta ?
Instanta a decis sa-i dea proprietatea noastra lui B pe motiv ca a fost de buna credinta, urmand ca noi sa cerem banii de la A darA cheltuise banii de mult si nu mai avea nimic . Este corecta deczia Instantei ? Cum au fost protejate drepturile noastre de proprietate ?Ce mai putem face ?
Am cumparat in anul 2014 un teren in suprafata de 105 mp. Ulterior in 2016 mi-am dat seama ca suprafara cumparata nu este cea reala si am chemat un cadastrist sa imi efectueze alte masuratori. Din procesul verbal incheiat de cadastrist a reiesit faptul ca din 105 mp cumparati, reali sunt de fapt doar 55 mp ingraditi de catre vanzator, pentru ca ceilalti 50 mp lipsa reprezinta un șanț din marginea soselei pana in terenul cumparat. Vanzatorul nu mi-a adus la cunostinta despre acest viciu la cumparare si nici eu nu am masurat terenul atunci pentru ca acesta din urma este alipit unei
Citește mai mult
alte parcele de 218 mp ( terenurile fiind alipite, toata suprafata de 323 mp am zis ca este in regula), proprietate personala. Terenurile fiind cumparate in acelasi timp si nemaiavând alte terenuri in trecut nu aveam cunoștință despre cât ar trebui sa se întindă un teren in suprafata totala de 323 mp (105 + 218). Parerea mea este ca am cumparat un teren cu viciu ascuns pentru ca personal nu ma pot folosi de terenul respectiv lipsa, si pe care platesc si impozit.V-aș mulțumi mult daca aș primi un raspuns. Multumesc.
am cumparat de curand un apartament intr-un imobil nou construit in zona chiajna prin predare la cheie de la o persoana pe numele careia se afla imobilul. in aceeasi ipostaza sunt toti proprietarii din imobil.
la momentul semnarii contractului liftul din bloc inca nu era montat dar din motive ce tin de aprobarile creditelor de catre banci am semnat contractul. ulterior s-a montat si liftul insa persoana mandatata sa vanda apartamentele in numele proprietarei spune ca garantia liftului, a pompelor de apa sunt problemele noastre si nu ale celor care au construit imobilul. intrebarea
Citește mai mult
este : nu ar trebui dezvoltatorul, chiar daca este persoana fizica sa se ocupe de garantia imobilului o perioada de 2-3 ani? nu are constructia nici o garantie?multumesc.
1. Condiţia pentru a deveni operantă obligaţia de garanţie este ca pierderea sau, după caz, tulburarea proprietăţii să se datoreze faptei vânzătorului sau faptei unui terţ, evicţiunea să provină de la vânzător sau de la un terţ, tulburarea putând fi o tulburare de fapt sau o tulburare de drept, în cazul în care, prin hotărâre judecătorească definitivă, s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au încheiat, reţinându-se reaua-credinţă a ambelor părţi la momentul încheierii lui, în sensul cunoaşterii de către acestea că obiectul
Citește mai mult
pro-parte nu se găsea în proprietatea vânzătorului, cumpărătoarea nefiind de bună-credinţă, aceasta nu mai poate invoca şi opune vânzătorului obligaţia de garanţie pentru evicţiune, ea urmând să suporte consecinţele declarării nulităţii absolute parţiale, în sensul repunerii în situaţia anterioară, prin restituirea preţului plătit, nefiind incidente în cauză dispoziţiile art. 1344 şi 1348 C. civ. 1864 (I.C.C.J., s. com., dec. nr. 3026/2009).2. Dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu fac decât să aplice instituţia răspunderii pentru evicţiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 şi înstrăinate de stat unor chiriaşi de bună credinţă în baza Legii nr. 112/1995. Astfel, legiuitorul român şi-a adaptat legislaţia specifică acestui domeniu (al caselor naţionalizate) la exigenţele Convenţiei europene şi jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, astfel că restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi alin. (21) al art. 50 din Legea nr. 10/2001 se face de către Ministerul Finanţelor Publice prin direcţiile generale ale finanţelor publice judeţene şi a Municipiului Bucureşti, potrivit art. 50.3 din Normele Metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate şi completate prin H.G. nr. 923/2010 (M. Of. nr. 610/2010) (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 1231/2011).
3. Promovând cererea de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat obligarea pârâţilor la restituirea preţului de piaţă al imobilului cu indicarea, în drept, a dispoziţiilor Legii nr. 1/2009, respectiv a prevederilor art. 501 introduse în Legea nr. 10/2001 prin actul normativ menţionat (dispoziţii conform cărora „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare"). Cum o asemenea posibilitate de despăgubire nu există în nicio normă anterioară, rezultă că în mod corect instanţa de apel a reţinut că este vorba de un drept subiectiv nou creat prin actul normativ special şi că termenul de prescripţie a început să curgă de la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009 (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 284/2011).
1. Obligaţia vânzătorului de a-l garanta pe cumpărător împotriva evicţiunii există şi operează de drept, fără a fi necesară o prevedere contractuală în acest sens.
2. Evicţiunea presupune împiedecarea cumpărătorului în stăpânirea bunului şi poate fi totală sau
Citește mai mult
parţială.3. Garanţia pentru evicţiune este datorată dacă: un terţ invocă pretenţii cu privire la bun; pretenţiile sunt bazate pe un drept născut anterior vânzării; cumpărătorul nu a fost încunoştinţat despre respectivele pretenţii până la momentul vânzării.
4. La aceste trei condiţii se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acţiuni în justiţie intentată de către terţ împotriva cumpărătorului. Referitor la această condiţie, precizăm că, pentru existenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins sau o redamaţie oarecare din partea terţului; în majoritatea cazurilor evicţiunea este rezultatul unei acţiuni în justiţie. în literatura de specialitate se arată însă şi cazuri de evicţiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecătorească. De exemplu, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident încât cumpărătorul renunţă la lucru fără judecată; cumpărătorul plăteşte creanţa ipotecară pentru a degreva bunul şi a-l păstra; cumpărătorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de moştenire etc. Pe de altă parte, evicţiunea poate fi consecinţa unei acţiuni în justiţie intentată de cumpărătorul însuşi, de exemplu, împotriva terţului care a pus stăpânire pe lucru sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului (Fr. Deak, St.D. Corpenaru, op. cit., p. 55).
5. Garanţia pentru evicţiunea rezultată din fapte imputabile vânzătorului este datorată chiar dacă respectivele fapte s-au ivit ulterior vânzării. Actualul Cod civil nu mai vorbeşte de evicţiunea care ar rezulta dintr-un „fapt personal", ci de evicţiunea ce provine din „fapte imputabile vânzătorului", ceea ce semnifică o creştere a cazurilor în care vânzătorul răspunde pentru evicţiunea rezultată din fapte ulterioare vânzării. înţelesul sintagmei „fapte imputabile vânzătorului" trebuie stabilit de la caz la caz, prin raportare la obligaţiile vânzătorului şi la dispoziţiile art. 16 NCC.