Art. 845 Noul Cod de Procedură Civilă Efectuarea licitaţiei Vânzarea la licitaţie publică Urmărirea imobiliară
| Comentarii |
|
Urmărirea imobiliară
SECŢIUNEA a 4-a
Vânzarea la licitaţie publică
Art. 845
Efectuarea licitaţiei
(1) Vânzarea la licitaţie se face în mod public. Ea începe prin citirea de către executor a publicaţiei de vânzare şi a ofertelor primite până la acea dată.
(2) Licitaţia se va ţine separat pentru fiecare imobil.
(3) Dacă mai multe imobile înscrise în diferite cărţi funciare sunt grevate cu aceeaşi ipotecă sau imobilul este compus din mai multe parcele, executorul judecătoresc va putea dispune, la cererea debitorului sau a creditorului urmăritor, ca vânzarea să se facă în acelaşi timp pentru mai multe imobile sau separat pentru fiecare parcelă în parte. Executorul judecătoresc va putea dispune ca vânzarea să se facă separat pentru o parte determinată din imobil, după efectuarea operaţiunii de dezmembrare a imobilului în cartea funciară, dacă această parte nu este suficient individualizată.
(4) În cazul când imobilele sau parcelele se vând separat, ordinea vânzării lor va fi arătată de debitor, iar în lipsa unei asemenea menţiuni, va fi stabilită de executor.
(5) Executorul va oferi apoi spre vânzare imobilul, prin 3 strigări succesive, la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, pornind de la preţul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea, potrivit art. 835 alin. (1) sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preţ.
(6) Dacă imobilul este grevat de vreun drept de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare strigările vor începe de la preţul cel mai mare oferit sau, în lipsă, de la cel fixat în publicaţie, scăzut cu valoarea acestor drepturi socotită potrivit art. 836 alin. (2).
(7) Dacă din cauza existenţei drepturilor arătate la alin. (6) nu s-a putut obţine un preţ suficient pentru acoperirea creanţelor ipotecare înscrise anterior, socotite după datele din cartea funciară, executorul judecătoresc va relua în aceeaşi zi licitaţia pentru vânzarea imobilului liber de acele drepturi; în acest caz, strigările vor începe de la preţul menţionat în publicaţia de vânzare, fără scăderea arătată la alin. (6).
(8) În cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 30 de zile, pentru care se va face o nouă publicaţie, în condiţiile art. 838. La acest termen, licitaţia va începe de la preţul de 75% din preţul de pornire al primei licitaţii. Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei şi există cel puţin 2 licitatori, la acelaşi termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, dar nu mai puţin de 30% din preţul de pornire al primei licitaţii. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia. În conţinutul publicaţiei de vânzare întocmite pentru cel de-al doilea termen vor fi inserate, sub sancţiunea nulităţii, toate aceste menţiuni privind modul de stabilire a preţului de adjudecare a imobilului la al doilea termen.
(9) Dacă nici la a doua licitaţie imobilul nu a fost adjudecat, la cererea creditorului, executorul judecătoresc va putea stabili o nouă licitaţie, în condiţiile prevăzute la alin. (8). La termenul stabilit la alin. (8), licitaţia va începe de la preţul de 50% din preţul de pornire al primei licitaţii. Dacă nu se obţine acest preţ şi există cel puţin 2 licitatori, bunul va fi vândut, la acest termen, la cel mai mare preţ oferit, chiar dacă acesta din urmă este mai mic decât valoarea creanţei ori a garanţiei. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de pornire al acestei licitaţii. În conţinutul publicaţiei de vânzare întocmite pentru cel de-al treilea termen vor fi inserate, sub sancţiunea nulităţii, toate aceste menţiuni privind modul de stabilire a preţului de adjudecare a imobilului la al treilea termen.
(10) Executorul va ţine o listă în care va trece numele persoanelor care au luat parte la licitaţie şi sumele pe care le-au oferit.
(11) Executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitaţie, a oferit preţul de vânzare cel mai mare ori, după caz, cel arătat la alin. (6)-(8).
(12) În toate cazurile, la preţ egal, va fi preferat cel care are un drept de preempţiune asupra bunului urmărit.
| ← Art. 844 Noul Cod de Procedură Civilă Amânarea licitaţiei... | Art. 846 Noul Cod de Procedură Civilă Procesul-verbal de... → |
|---|
as avea o propunere :sa se precizeze in legislatie faptul ca nu este voie sa se faca licitatie de locuinte in numele copiilor minori deoarece cand am avut 16 ani ,fara sa stiu s-a cumparat o locuinta pe numele meu la o licitatie oficiala.
Potrivit art. 845 alin. (2) NCPC, procedura de licitaţie se va îndeplini separat pentru fiecare dintre bunurile imobile ale debitorului. Pe de altă parte, dacă mai multe imobile înscrise în diferite cărţi funciare sunt grevate cu aceeaşi ipotecă sau
Citește mai mult
imobilul este compus din mai multe parcele, executorul judecătoresc va putea dispune, la cererea debitorului sau creditorului urmăritor, ca vânzarea să se facă, în acelaşi timp, pentru mai multe corpuri de proprietate sau separat pentru fiecare parcelă în parte. Conform art. 845 alin. (4), în cazul în care imobilele sau parcelele se vând separat, ordinea vânzării lor va fi arătată de debitor, iar în lipsa unei asemenea menţiuni, va fi stabilită de executor.Executorul va începe apoi licitaţia propriu-zisă, oferind spre vânzare imobilul, prin 3 strigări succesive, efectuate la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, pornind de la cel mai mare preţ oferit faţa de cel la care s-a făcut evaluarea potrivit art. 835 alin. (1) NCPC (valoarea de circulaţie a imobilului, stabilită de executor raportat la preţul mediu de piaţă din localitatea respectivă) sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preţ.
Atunci când imobilul este grevat de sarcini (vreun drept de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute) care au fost intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare strigările vor începe de la preţul cel mai mare oferit sau, în lipsa unei asemenea oferte de preţ, de la cel fixat în publicaţie, din care se va scădea valoarea acestor drepturi (sarcini). Pentru stabilirea valorii drepturilor în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, se va avea în vedere valoarea lor menţionată în cartea funciară, iar dacă nu este înscrisă, ea se va stabili, când este cazul, printr-o expertiză evaluatoare de specialitate.
în ipoteza (destul de probabilă) în care, din cauza existenţei sarcinilor la care se referă art. 845 alin. (6), nu s-ar putea obţine un preţ de natură să acopere creanţele ipotecare anterior înscrise în cartea funciară („socotite după datele din cartea funciară" precizează legiuitorul, pentru a nu fi loc de niciun dubiu şi nici de contestaţie asupra acestor valori), executorul judecătoresc va relua în aceeaşi zi licitaţia pentru vânzarea imobilului liber de sarcini. într-o astfel de situaţie, norma art. 845 alin. (7) stabileşte că strigările vor începe de la preţul menţionat în publicaţia de vânzare, fără a se mai deduce valoarea sarcinilor.
Dacă nu se oferă nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 30 de zile, scop în care executorul are obligaţia să întocmească şi să emită o nouă publicaţie, cu respectarea întocmai a dispoziţiilor art. 838, sub aceleaşi sancţiuni prevăzute în această din urmă normă, şi, totodată, vor fi inserate, sub sancţiunea nulităţii, menţiunile privind modul de stabilire a preţului de adjudecare a imobilului la al doilea termen. Teza a ll-a a art. 845 alin. (8) dispune în mod expres şi imperativ faptul că, la acest termen, licitaţia va începe de la preţul de 75% din preţul de pornire al primei licitaţii.
Există, practic, următoarele posibilităţi stabilite imperativ de lege:
a) la acest termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, dar nu mai puţin de 30% din preţul de pornire al primei licitaţii, însă numai dacă sunt întrunite cumulativ două condiţii:
- există cel puţin 2 licitatori;
- niciunul dintre cei 2 licitatori nu oferă preţul de începere a licitaţiei (care, aşa cum arătam mai sus, este de 75% din preţul de pornire al primei licitaţii), ci un preţ inferior acestuia;
b) la acelaşi termen, bunul va putea fi vândut chiar dacă se prezintă un singur licitator, însă numai dacă aceasta oferă cel puţin preţul de la care începe licitaţia, respectiv minim 75% din preţul de pornire al primei licitaţii.
Per a contrario, dacă există un singur licitator care nu este dispus să ofere cel puţin preţul de la care începe licitaţia sau, deşi există mai mulţi licitatori, oferta fiecăruia dintre ei reprezintă mai puţin de 30% din preţul de pornire al primei licitaţii, atunci vânzarea la licitaţie nu poate avea loc la acest termen.
în situaţia în care nici la cea de-a doua licitaţie imobilul nu a fost adjudecat, la cererea creditorului, executorul judecătoresc poate stabili o nouă licitaţie în condiţiile art. 845 alin. (8), de unde deducem că publicaţiile trebuie să respecte toate cerinţele prevăzute de art. 838, sub aceleaşi sancţiuni prevăzute în această din urmă normă, şi, totodată, vor fi inserate, sub sancţiunea nulităţii, menţiunile privind modul de stabilire a preţului de adjudecare a imobilului la cel de-al treilea termen.
Potrivit art. 845 alin. (9) teza a ll-a, licitaţia va începe de la preţul de 50% din preţul de pornire al primei licitaţii. Există, practic, următoarele posibilităţi stabilite imperativ de lege:
a) la acest termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, chiar dacă acesta din urmă este mai mic decât valoarea creanţei ori a garanţiei, însă numai dacă sunt întrunite cumulativ două condiţii:
- există cel puţin 2 licitatori;
- niciun licitator nu oferă preţul de începere a licitaţiei (care, aşa cum arătam, este de 50% din preţul de pornire al primei licitaţii), ci un preţ inferior acestuia;
b) la acest termen, bunul va putea fi vândut chiar dacă se prezintă un singur licitator, însă numai dacă aceasta oferă cel puţin preţul de la care începe licitaţia, adică minim 50% din preţul de pornire al primei licitaţii.
în jurisprudenţă s-a decis că nu se poate reţine că termenul care ar fi trebuit stabilit după amânarea vânzării la licitaţie, ca urmare a lipsei de licitatori, trebuie să fie mai lung de 30 de zile, conform art. 504 alin. (2) CPC 1865, întrucât în această situaţie sunt aplicabile dispoziţiile art. 509 alin. (5) din acelaşi cod, care nu stabilesc un interval minim obligatoriu între două termene. Or, chiar dacă s-ar interpreta că dovada primirii publicaţiei de vânzare de către instanţa de executare nu echivalează cu dovada afişării la sediul acesteia, pentru a opera nulitatea procesului-verbal de licitaţie pentru acest motiv ar trebui să se facă dovada unei vătămări.
Tot astfel, s-a decis că, în ipoteza în care printr-un contract de ipotecă care garantează un împrumut se instituie o clauză de inalienabilitate fără acordul împrumutătoru-lui, bunul este înstrăinat, iar împrumutul nerestituit, astfel că se declanşează procedura executării, adjudecatarul are un titlu preferabil în cadrul unei acţiuni în revendicare în raport de dobânditorul imobilului prin contract de vânzare-cumpărare.
Lipsa de concurenţi la o vânzare silită nu împiedică săvârşirea adjudecării asupra unicului amator şi cumpărător care oferă un preţ.