Art. 852 Noul Cod de Procedură Civilă Actul de adjudecare Vânzarea la licitaţie publică Urmărirea imobiliară
| Comentarii |
|
Urmărirea imobiliară
SECŢIUNEA a 4-a
Vânzarea la licitaţie publică
Art. 852
Actul de adjudecare
După plata integrală a preţului sau a avansului prevăzut la art. 851, executorul, pe baza procesului-verbal de licitaţie, va întocmi actul de adjudecare, care va cuprinde următoarele menţiuni:
a) denumirea şi sediul organului de executare;
b) numele executorului judecătoresc;
c) numărul şi data procesului-verbal de licitaţie;
d) numele, prenumele şi domiciliul sau, după caz, denumirea şi sediul debitorului, ale terţului dobânditor şi ale adjudecatarului;
e) preţul la care s-a vândut şi modalitatea de achitare în cazul în care vânzarea s-a făcut cu plata în rate;
f) menţiunea, dacă este cazul, că imobilul s-a vândut grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute ori, după caz, liber de aceste drepturi, în condiţiile prevăzute la art. 845 alin. (6) şi (7);
g) datele de identificare ale imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic şi a numărului de carte funciară, precum şi datele de identificare ale fostului proprietar;
h) menţiunea că actul de adjudecare este titlu de proprietate şi că poate fi înscris în cartea funciară;
i) menţiunea că, pentru adjudecatar, actul de adjudecare constituie titlu executoriu împotriva debitorului sau, după caz, a terţului dobânditor, ca şi împotriva oricărei persoane care posedă ori deţine imobilul adjudecat, fără a putea invoca un drept opozabil în condiţiile legii;
j) menţiunea că, pentru creditor, actul de adjudecare constituie titlu executoriu împotriva adjudecatarului care nu plăteşte diferenţa de preţ, în cazul în care vânzarea s-a făcut cu plata preţului în rate;
k) data întocmirii actului de adjudecare, semnătura şi ştampila executorului judecătoresc, precum şi semnătura adjudecatarului;
l) menţiunea că actul de adjudecare este supus contestaţiei la executare în condiţiile art. 854.
| ← Art. 851 Noul Cod de Procedură Civilă Plata preţului în rate... | Art. 853 Noul Cod de Procedură Civilă Predarea şi comunicarea... → |
|---|
Actele de adjudecare sunt lovite de nulitate absolută, aceasta fiind imprescriptibile.
Actul de adjudecare marchează un moment
Citește mai mult
deosebit de important al executării silite, întrucât prin intermediul acestuia se finalizează nu numai executarea silită imobiliară, cise realizează şi transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea adjudecatarului.
Actul de adjudecare cuprinde toate elementele esenţiale ale executării silite, cu deosebire cele legate de modul de realizare a adjudecării definitive. în cuprinsul său se face menţiunea că el constituie titlu de proprietate, împrejurare aptă a înlătura, într-o mare măsură, şi controversele cu privire la natura sa juridică.
Actul de adjudecare cuprinde, în esenţă, descrierea modului în care s-a făcut adjudecarea, cu referire la procesul-verbal sau procesele-verbale intervenite la termenele de vânzare, dacă s-au ţinut mai multe licitaţii, individualizarea imobilului adjudecat, numele fostului proprietar (debitorului urmărit), al terţului dobânditor şi al adjudecatarului, confirmarea obligaţiilor legale ale adjudecatarului (privitoare la plata preţului în întregime ori la condiţiile de plată, în cazul vânzării imobilului cu plata în rate), iar în ipoteza imobilului construit pe bază de credit, menţiunea autorizaţiei instituţiei de credit.
Actul de adjudecare este un act de procedură, care materializează vânzarea silită a imobilului urmărit, act a cărei eliberare condiţionează trecerea imobilului din proprietatea debitorului în cea a adjudecatarului-deci un act juridic translativ al dreptului de proprietate. El poate fi întocmit numai după plata preţului sau a avansului, dacă imobilul a fost vândut cu plata preţului în rate.
Actul de adjudecare se întocmeşte de către executorul judecătoresc în cel puţin două exemplare originale: unul pentru adjudecatar şi unul pentru dosarul de executare. Fiind un act de proprietate, actul de adjudecare trebuie întocmit pe un suport de hârtie specială, care să nu se deterioreze în timp, fiind exclusă scrierea acestuia cu pixul, evitându-se, totodată, ştersăturile şi completările ulterioare.
Adjudecatarul este considerat proprietar, având dreptul de folosinţă asupra imobilului, din momentul depunerii preţului sau a avansului, moment de la care are şi dreptul de a încasa chiriile şi de a culege fructele produse de imobil, suportând, totodată, şi riscurile privitoare la imobil, potrivit regulii res perit domino.
în jurisprudenţă şi în literatura de specialitate s-a arătat că, potrivit art. 516 pct. 8 CPC 1865 [art. 852 lit. h) NCPC], atunci când imobilul adjudecat se află în posesia debitorului, actul de adjudecare constituie titlu executoriu pentru adjudecatar, aşa încât eventualul refuz de predare voluntară a posesiei imobilului de către debitor nu poate fi rezolvat decât prin executarea silită în baza actului de adjudecare. într-o astfel de ipoteză, nu este necesar şi un alt titlu executoriu purtând asupra evacuării debitorului, deoarece actul de adjudecare se constituie în titlu executoriu atât pentru intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate, cât şi pentru punerea în posesie, care implică inclusiv evacuarea din imobil a debitorului. Am mai adăuga că, în situaţia în care, totuşi, adjudecatarul sesizează instanţa de judecată cu o acţiune în evacuarea pârâtului (fostul debitor), urmează a fi invocată, chiar şi din oficiu, excepţia lipsei de interes a acţiunii reclamantului, deoarece acesta are deja un titlu executoriu în baza căruia pârâtul poate fi obligat la predarea silită a imobilului, astfel că este inutil să obţină un al doilea titlu, cu consecinţa respingerii acţiunii în evacuare ca lipsită de interes. Soluţia este identică şi în cazul în care adjudecatarul ar promova o acţiune în revendicare, iar nu în evacuare, deoarece scopul urmărit este acelaşi: obligarea pârâtului la predarea silită a imobilului adjudecat de reclamant.
2. Contestaţia la executare. Dispoziţiile art. 851 alin. (1) lit. I) stipulează expres că actul de adjudecare este supus contestaţiei la executare în condiţiile art. 854 NCPC. în reglementarea anterioară nu exista o astfel de menţiune, însă în literatura de specialitate există şi opinia potrivit căreia actul de adjudecare, având natura juridică a unui veritabil act juridic civil autentic, translativ de proprietate de la debitorul urmărit la adjudecatar, poate fi supus acţiunilor în justiţie îndreptate împotriva sa, fiind susceptibil de onulore întocmai ca orice act juridic.
în legislaţia anterioară modificărilor aduse prin O.U.G. nr. 138/2000, executarea silită se realiza prin intermediul instanţei de executare, iar actul final al executării silite imobiliare îl constituia ordonanţa de adjudecare prevăzută de fostul art. 551 CPC 1865. Este adevărat că au existat numeroase controverse cu privire la natura juridică a ordonanţei de adjudecare, care - din punct de vedere procedural - era o veritabilă hotărâre judecătorească, susceptibilă a fi atacată cu recurs în condiţiile Codului de procedură civilă (art. 552 şi art. 555 în forma anterioară O.U.G. nr. 138/2000). De pildă, motivele de casare a ordonanţei de adjudecare erau prevăzute expres de art. 555 de la acea dată, respectiv: când s-a încălcat vreo normă legală prescrisă sub sancţiunea nulităţii; pentru cauză de necompetenţă, exces de putere şi omisiune esenţială. în acelaşi timp, din punct de vedere al dreptului substanţial, ordonanţa de adjudecare constituia şi un titlu de proprietate. Dar, datorită naturii sale de act jurisdicţional, ordonanţa nu era susceptibilă a fi desfiinţată decât prin calea de atac a recursului, expres reglementată de lege.
Ulterior, potrivit modificărilor aduse prin O.U.G. nr. 138/2000, actul de adjudecare nu mai avea natura juridică a unui act jurisdicţional, nu mai constituia rezultatul unei proceduri contencioase, fiind emis de un executor judecătoresc, iar nu de o instanţă judecătorească. Este adevărat că executorii judecătoreşti îndeplinesc un serviciu de interes public, astfel încât actul întocmit de ei în condiţiile expres arătate de lege, cu respectarea exigenţelor formale pe care legea le impune pentru valabilitatea acelui act, este, din acest punct de vedere, un act de autoritate publică şi are forţa probantă specifică unui asemenea act, dar nu mai era, deci, un act de jurisdicţie. Din acest motiv, am considerat că nimic nu se opune exercitării unei acţiuni de drept comun privind desfiinţarea actului de adjudecare, de principiu, printr-o acţiune în nulitate absolută sau relativă, după caz, ori chiar într-o acţiune în rezoluţiune.
Art. 551 CPC 1865 anterior modificărilor aduse prin O.U.G. nr. 138/2000 prevedea: „îndată după sfârşitul adjudecării şi depunerea preţului, potrivit art. 544 sau 545 din acest cod, judecătoria va da adjudecatarului ordonanţa de adjudecare a nemişcătorului. Ordonanţa va cuprinde, pe scurt, jurnalul de adjudecare desăvârşită, individualizarea nemişcătorului adjudecat, numele fostului proprietar şi al adjudecatarului şi arătarea plăţii preţului, în întregime, a taxelor de executori, timbrul şi impozitul proporţional. Completul judecătoriei va semna atât originalul ordonanţei ce se va preda părţii, cât şi acel ce va rămâne la dosar. Această ordonanţă se va transcrie în registrele de mutaţii ţinute de notariatul de stat corespunzător instanţei de executare. Ordonanţa de adjudecare este supusa recursului" (s.n.).
în acelaşi sens, a se vedea şi I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, voi. II, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2005, p. 613: „Actul de adjudecare, întocmit de către executorul judecătoresc, pe baza procesului-verbal de licitaţie, nu este un act de jurisdicţie, ci actul autentic prin care se confirmă efectuarea unei vânzări-cumpărări forţate".
Cât despre acţiunea în nulitate sau în anulare, am apreciat că aceasta ar putea fi exercitată atunci când ar fi incidenţă vreo cauză de nulitate absolută sau relativă care poate afecta orice act juridic civil.
Totuşi, faţă de noua reglementare a art. 852 alin. (1) lit. I) şi art. 854 NCPC, care stabilesc în mod expres care este calea pe care va putea fi cerută anularea actului de adjudecare, indiferent de motivele invocate, aceasta este una singură, anume contestaţia la executare. Practic, potrivit noii reglementări, care revine în mare parte la concepţia anterioară modificărilor aduse Codului de procedură civilă prin O.U.G. nr. 138/2000, ar trebui reţinută prioritar definiţia exprimată în literatura de specialitate, potrivit căreia actul de adjudecare este „un act de autoritate publica (s.n.), emanând de la executorul judecătoresc, ca organ de executare, învestit de lege în îndeplinirea unui serviciu de interes public", ceea ce califică acest act ca fiind unul „judiciar, procedural, complex, producând efecte specifice şi multiple, pe planul dreptului material şi al dreptului procesual", iar nu doar un act juridic civil pur şi simplu - manifestarea de voinţă a două părţi contractante, făcută cu intenţia de a produce efecte juridice, fard mijlocirea altui organ.
Cum, însă, noile dispoziţii ale codului nu indică limitativ şi motivele pentru care actul de adjudecare ar putea fi atacat/contestat, înţelegem că tot ceea ce am fi putut invoca împotriva acestuia pe calea unei acţiuni în nulitate absolută sau relativă de drept comun (ţinând, desigur, seama de particularităţile unui asemenea act) vom putea invoca în faţa instanţei de executare pe calea contestaţiei la executare, judecata urmând a se desfăşura într-o procedură mai accelerată, specifică executării silite.
Din punctul de vedere al dreptului tranzitoriu, ţinând cont de aplicarea legii procesuale în timp, dispoziţiile noii legi de procedură se aplică doar executărilor silite începute după data de 15 februarie 2013, astfel încât apreciem că, pentru actele de adjudecare emise în cadrul unor proceduri de executare deschise cel mai târziu la data de 14 ianuarie 2013, apreciem că este încâ deschisă acţiunea în nulitatea actului de adjudecare.
Aşa cum s-a subliniat în doctrină şi în jurisprudenţa recentă a instanţei supreme: „Actul de adjudecare întocmit de executorul judecătoresc în procedura urmăririi silite imobiliare nu este un act de jurisdicţie, ci actul autentic prin care se confirmă efectuarea unei vânzâri-cumpărări forţate. Deşi vânzarea-cumpărarea forţată, prin licitaţie, prezintă unele particularităţi cât priveşte caracterul sinalagmatic, comutativ şi consensual, aceasta nu înseamnă că ea s-ar înfăţişa ca altă operaţiune juridică decât vânzare-cumpă-rare, debitorul urmărit silit (sau garantul său ipotecar - n.n.) fiind considerat ca vânzător, iar adjudecatarul ca un cumpărător (...). în concluzie, actul de adjudecare materializează o vânzare-cumpărare forţată, prin licitaţie, care nu este o altă operaţiune juridică decât vânzare-cumpărare. Negotium iuris, ca operaţiune juridică, semnifică, aşadar, vânzare-cumpărare şi, prin urmare, în mod corect instanţele de fond au analizat valabilitatea lui prin raportare la dispoziţiile art. 948 C. civ. (Codul civil de la 1864- n.n.), care reglementează condiţiile de validitate ale convenţiilor".